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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 20/07/2011 08h19 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Administrateur
Réputation :   1307 

Simulateurs pour l’achat de SCPI :

Simulateur SCPI à crédit : pleine propriété ou en nue-propriété (Auteur :  Guillaume Fonteneau)

Simulation d’un investissement en SCPI (Auteur : Planète Patrimoine)

Simulateur d’un investissement en SCPI (Auteur : ImmoBail.com)

Attention : ces simulations ne sont que des simulations. Les dividendes trimestriels des SCPI peuvent baisser tout comme la valeur des parts, même si les dix dernières années peuvent laisser supposer le contraire. De même la fiscalité a de grande chance d’être alourdie dans le futur.

Une remarque de Fred :

fred a écrit :

Je connais le premier lien. Une petite erreur à l’intérieur il calcule l’impot sur la durée du pret toujours avec les frais réels au lieu de basculer à l’abattement à 30%.

Mots-clés : amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation

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#2 20/07/2011 08h37 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
Réputation :   

Je viens de faire une simulation également avec le deuxième lien et je retrouve également cette erreur (impot toujours calculé à partir des frais réels).
Alors je me dis que c’est moi qui fait erreur (ce qui est surement vrai).
Pour moi il y a deux solutions pour calculer l’impot foncier: les frais réels(déduction des intérets d’emprunts et des divers charges si immobilier physique) ou l’abattement 30%. Si on part sur les frais réels on s’engage sur une période de 3 ans renouvelable ou pas.
Si on fait l’achat avec un crédit il est trés avantageux d’utiliser les frais réels pendant les premières années; mais au bout de qulques années il faut bascules à l’abattement 30%..

Est ce que je fais fausse route..

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#3 20/07/2011 10h15 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
Réputation :   35 

Je n’ai pas regardé les calculs de ces simulateurs, mais sur le principe, leur approche me semble la bonne. Ce sujet a déjà été abordé dans les discussions passées: l’abattement de 30% relève du micro-foncier. Et pour que les revenus des SCPI puissent être soumis au régime du micro-foncier il y a 3 conditions à remplir:

1. Il faut être par ailleurs propriétaire en direct d’un bien immobilier dont on tire des revenus fonciers par une location nue,

2. L’ensemble des revenus bruts fonciers perçus n’excède pas 15.000 € au titre de l’année d’imposition (SCPI + immeubles en direct)

3. Les parts de SCPI et l’immeuble détenu en direct ne doivent pas bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique (Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, LMP, LMNP, Censi Bouvard). Le dispositif Scellier pour des SCPI ne relève pas de cette catégorie et ne suffit pas à exclure à lui seul le bénéfice du régime micro.

Source: Bulletin Officiel des Impôts (BOI) 5 D-2-07, point 6 de la fiche n°4 page 38.

Par ailleurs, partir du principe que l’abattement de 30% est systématiquement plus favorable si on n’a pas d’intérêt d’emprunt est souvent inexact avec les SCPI: en effet, vous déclarez le montant des loyers bruts en micro, avant charges exposés par la SCPI (et non les loyers nets de charges). Ces charges peuvent être le cas échéant supérieures à ce montant de 30% des loyers bruts et le régime du micro-foncier n’a alors toujours pas d’intérêt.

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#4 20/07/2011 12h14 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
Réputation :   

je vois que vous maitrisez le sujet.
Ce que je ne comprends pas c’est qu’on ne parte pas du meme loyer pour faire l’abattement 30% (micro-foncier) ou les frais réels.
Je pensais que limmobilier physique et les SCPI étaient semblable sur le domaine de l’imposition

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#5 20/07/2011 15h38 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Modérateur
Réputation :   1084 

InvestisseurHeureux a écrit :

Comme ce point revient régulièrement sur les forums, je mets ce message en post-it.

Simulateur SCPI à crédit : pleine propriété ou en nue-propriété (Auteur :  Guillaume Fonteneau)

Le simulateur de ce lien fait  une (grosse) erreur en cas de crédit in-fine. En effet, il semble rajouter à partir de l’année où le prêt est complètement remboursé le montant  de l’investissement initial dans ce qui est obtenu par "Capitalisation sur un placement financier", ce qui est bien entendu erroné.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#6 21/07/2011 07h37 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
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Bonjour,

Je viens de voir que vous évoquiez mon simulateur sur le forum. J’aimerais profiter de vous pour m’aider à l’améliorer.

Comment trouvez vous l’outil ? Est il suffisamment clair, pédagogique, intuitif ?

Avez vous trouvez des erreurs ?

@goodbylenine Je viens de voir l’erreur dont vous me faites part… Je vous remercie de cette remarque que je modifie rapidement. (Seul le graphique de comparaison avec un placement sur un contrat d’assurance est faux, le reste est OK).

J’attends vraiment vos remarques et suggestions !

Guillaume fonteneau

Simulateur SCPI à crédit : Optimisez votre investissement en pleine propriété ou en nue-propriété.

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#7 21/07/2011 08h39 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
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Merci à Goodbylenine pour se très juste remarque sur le simulateur. L’erreur de frappe est modifiée.

Merci à vous.

Guillaume

Ps : J’ai dvpé d’autres simulateurs (Scellier, LMP, Censi bouvard, IRPP, ISF) je suis également à votre écoute pour optimiser et améliorer ces derniers !

Ces simulateurs sont fait pour vous, alors autant qu’ils soient adaptés à vos requêtes !

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#8 21/07/2011 11h55 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
Réputation :   

Bonjour Guillaume.
N’étant pas un expert je repose ma question concernant le calcul des impots.
Dans ton simulateur le calcul se fait toujours avec les frais réels et non pas avec l’abattement des 30%.
Comme dit sijetaisriche :"Par ailleurs, partir du principe que l’abattement de 30% est systématiquement plus favorable si on n’a pas d’intérêt d’emprunt est souvent inexact avec les SCPI: en effet, vous déclarez le montant des loyers bruts en micro, avant charges exposés par la SCPI (et non les loyers nets de charges). Ces charges peuvent être le cas échéant supérieures à ce montant de 30% des loyers bruts et le régime du micro-foncier n’a alors toujours pas d’intérêt."

Est ce exact….

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#9 26/07/2011 22h52 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
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Pas de réponse au sujet du choix entre abattement 30% et régime réel pour l’imposition en SCPI…

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#10 27/07/2011 02h22 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
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Il me semble que l’abattement de 30% est impossible pour les SCPI, sauf si on dispose d’au moins un bien loué en direct.

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#11 27/07/2011 21h05 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
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ça fait une sacré différence si l’abattement 30% ne peut pas etre appliqué en SCPI.
Si c’est le cas et dites moi si je me trompe mais il faut vraiment acheter à crédit et sur la plus longue durée possible.
Par contre plus on avance dans l’emprunt plus l’impot prend une place importante dans le rendement qui va baisser de plus en plus.
Ne faut il pas alors revendre ces parts quand l’impot devient plus important(rembourser son crédit sans frais de remboursement si possible) et en racheter à nouveau à crédit.

Vos avis…

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#12 28/07/2011 00h45 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Modérateur
Réputation :   1084 

Vendre des SCPI pour racheter les (mêmes) SCPI diminuera la valeur de ces SCPI de 10%, sans compter qu’il faudra payer des impôts sur les éventuelles plus-values (exonérées après 15 ans actuellement). Ca ne doit quasiment jamais valoir la peine, pour économiser un peu d’impôt sur les revenus foncier grâce aux intérêts d’un emprunt nouveau…..


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#13 21/06/2012 11h00 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
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Bonjour, en parcourant le net je suis tombé sur :  Simulation d’un investissement en SCPI (Auteur : GV finances)

en plus il propose par défaut des scpi qui sont souvent cité içi

alors d’après nos expert peut on faire confiance au calcul de se simulateur ?
en tous cas c’est appréciable de pouvoir essayer très rapidement plusieurs configuration ( durée, etc )


Forum généraliste ( gaming, cinéma, série, games of thrones,  etc …)http://www.generation-geek.fr/

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#14 21/06/2012 11h24 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
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ah j’avais raté cette file, merçi au modérateur


Forum généraliste ( gaming, cinéma, série, games of thrones,  etc …)http://www.generation-geek.fr/

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#15 14/11/2012 10h21 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
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ledude a écrit :

Bonjour, en parcourant le net je suis tombé sur :  Simulation d’un investissement en SCPI (Auteur : GV finances)

en plus il propose par défaut des scpi qui sont souvent cité içi

alors d’après nos expert peut on faire confiance au calcul de se simulateur ?
en tous cas c’est appréciable de pouvoir essayer très rapidement plusieurs configuration ( durée, etc )

Bonjour je relance la question de LEDUDE : quel est l’avis des experts ?

En effet, ce simulateur est dispo en version mobile ( comme application), ce qui est pratique. Mais les calculs sont-ils tous bons ?

Version Mobile : Simulation d’un investissement en SCPI sur le mobile (Auteur : GV finances)

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#16 14/11/2012 12h12 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
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Interressant comme simulateur,
Je viens de l’essayer pour comparer par rapport à ma souscription de ce début d’année.
Voilà mes conclusion rapide:
   - Pas de possibilité de mettre le taux d’assurance du pret (ce qui augmente la mensualité).
   - Je trouve les meme montants sur les intérets d’emprunt, les revenues SCPI et l’imposition.
   - Par contre sur l’année n+1 de la durée du pret le simulateur continu à prendre les mensualisations (c’est à dire pour 12 ans de pret la 13° année il continue à payer l’emprunt); Ce qui impacte la rentabilité de la simulation.
    - Ne tient pas compte d’un apport éventuel (apport peut etre assimilé à de l’effort d’épargne).

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#17 17/03/2013 01h14 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
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GoodbyLenine a écrit :

Vendre des SCPI pour racheter les (mêmes) SCPI diminuera la valeur de ces SCPI de 10%, sans compter qu’il faudra payer des impôts sur les éventuelles plus-values (exonérées après 15 ans actuellement). Ca ne doit quasiment jamais valoir la peine, pour économiser un peu d’impôt sur les revenus foncier grâce aux intérêts d’un emprunt nouveau…..

Bonsoir,

Je me permet de dépoussiérer cette discussion car cette assertion m’a interpellé.

J’aimerais m’assurer d’avoir bien compris comment gérer mes achats récents de SCPI pour optimiser leur détention / revente.

Actuellement imposé à un TMI de 14% (pour encore 1 an ou 2) j’ai acheté pour 45k€ de PFO2 grâce à un prêt à 3,85% sur 25 ans.

Le simulateur immobail me donne un rendement de 16,69% à 10 ans (revalorisation de 1%/an).

Mon idée était d’optimiser mon opération en remboursant en cash le crédit (aucun IRA) une fois le levier des intérêts d’emprunt essoufflé, typiquement aux environs de 10/12 ans pour renouveler ma capacité d’endettement et ainsi réemprunter sur une durée longue, etc etc.

Fais-je fausse route?

Merci par avance pour vos lumières,

Maestria

Dernière modification par Maestria (17/03/2013 01h15)

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#18 17/03/2013 03h48 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Modérateur
Réputation :   1084 

Ce que vous envisagez ("rembourser le crédit (sans IRA) une fois le levier des intérêts d’emprunt essoufflé, typiquement aux environs de 10/12 ans pour renouveler la capacité d’endettement et ainsi réemprunter sur une durée longue, etc") semble pertinent si vous faites ensuite un nouvel investissement, mais n’est pas exactement ce dont je parlais et qu’envisageait fred ("revendre les parts de SCPI pour les racheter avec le nouvel emprunt").

Mais je ne suis pas sur que rembourser par anticipation l’ancien emprunt améliorera la capacité pour faire un nouvel emprunt. Il faudra négocier avec la banque, et il est bien possible que par exemple nantir un placement dans lequel le cash serait investi s’avérera plus favorable. La règle des "33% de taux d’endettement" n’est pas un axiome pour un banquier.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#19 18/06/2016 11h00 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

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Les simulateurs prennent rarement en compte les Reports de jouissance.

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#20 28/10/2016 11h36 → Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine (amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation)

Membre
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Bonjour à tous,

Je viens de mettre au point un simulateur pour mes besoins persos…

Vu que ma simulation portait sur Corum Convictions, j’ai pris en compte certaines particularités :
+ distribution mensuelle des dividendes (le simulateur offre le choix entre mensuelle et trimestrielle)
+ délai de jouissance (6 mois pour Corum, cela n’est pas toujours négligeable)
+ une part du patrimoine est investi à l’étranger (calcul de l’imposition différent…).

Le simulateur au format d’origine est ici : Simulation_SCPI.ods (j’utilise LibreOffice 5.)
Une version au format XLS est là : Simulation_SCPI.xls. Toutefois, le calcul du T.R.I. (tel que je l’ai écrit) ne fonctionne pas sous Excel.

Vous y trouverez, 4 simulations :
+ à crédit 
+ en direct (sans crédit)
+ démembrement (acquisition en nue-propriété)
+ sur assurance vie

L’idée
est : un investisseur dispose d’une épargne et à la possibilité d’épargner mensuellement pendant une durée donnée. En ajustant, le montant du prêt (ou de l’épargne à consentir) pour que le montage à crédit soit possible, quel est le T.R.I de ces différentes possibilités ?

Initialement, j’ai diffusé ce simulateur via cette discussion : SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM

Merci pour vos retours… il est probable qu’il contienne des erreurs (ou des fautes d’orthographe) à corriger !

Dernière modification par PierreP (28/10/2016 11h42)


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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