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#1 11/04/2015 16h34 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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Bonjour, je suis toujours à la recherche d’avis sur les scpi.
Je veux faire un investissement dans l’immobilier en faisant appel au crédit et je ne connais pas grand chose hormis le fait que les scpi ont bien performé sur les 20 dernières années.
Mon Cgpi ne jure que par PF1 de Perial.
Quand je cherche des informations via le net, je constate que :
Le Taux d’Occupation Financier est de 78% en décembre 2014 (d’après les conseils que j’ai pu lire ici ou là, un TOF < à 90% doit alerter l’investisseur potentiel).
Le prix de la part a bien baissé en 2013 et 2014.
D’après mon conseiller, elle "serait" en phase de reprise. Donc du coup je ferai l’investissement à un point bas.
La valeur de réalisation est 10% supérieur au prix de la part acquéreur.
C’est une SCPI à capital fixe : les frais d’acquisition sont de 14% (un record d’après mes recherches).
La société de gestion pourrait (d’après mon cgpi qui me la conseille) la passer en capital variable pour favoriser la liquidité.
Mais je ne suis pas sûr que cela me soit bénéfique.

En recherchant sur les forums ou autres, je trouve la scpi Le Patrimoine Foncier bien plus alléchante (mais non proposée par mon cgpi).

Des avis ?

Message édité par l’équipe de modération (10/03/2016 14h23) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : investissement immobilier, perial, pf1, scpi

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#2 13/04/2015 10h10 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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Je ne connais pas cette SCPI, mais effectivement le discours et vos constats peuvent alerter.

Avez-vous eu l’occasion de tester votre CGP précédemment sur d’autres problématique et de vérifier que son éthique était bien celle d’un CGPI et non d’un CGP"pas I" qui apprécie le produit le plus rémunérateur pour lui plutôt que le plus intéressant pour l’épargnant ?

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#3 13/04/2015 11h03 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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Existe t’il vraiment des cgpI ?
Je pense que le indépendant signifie "à son compte".
A ma connaissance, la grande majorité ne pratique pas d’honoraires contre conseils mais pratique une rémunération sur produit (commission) avec toutes les dérives que l’on connait.

Pour revenir au sujet, d’après votre analyse, cela amène à la grande prudence. Je ne m’y connais pas trop en SCPI mais je suis étonné (enfin, à moitié…) que votre CGPI ne vous conseille pas de diversifier en en prenant plusieurs.

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#4 13/04/2015 14h56 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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Sans rentrer dans le débat de l’indépendance du CGP.

Pour PF1, les infos que vous citez sont celles que donnent Perial sur cette SCPI.
On peut voir le verre à moitié vide 78% de TOF ou le verre à moitié plein, cette SCPI verse + 5% de rdt avec seulement 78% de TOF, combien versera-t-elle avec un TOF à 90%?

Il y a actuellement de lourds travaux de rénovation des immeubles qui pèsent sur le TOF mais qui vont à terme créer de la valeur car la revalorisation des immeubles anciens va remonter l’ANR, même si il est difficile de savoir la partie du TOF en travaux et celle en vacance locative pure.

Le projet de Perial de la passer en capital variable est d’arrêter le massacre en terme de prix de vente, lié bien souvent à des ventes forcées (succession etc).

Maintenant cela reste un pari et doit s’inscrire dans une diversification globale.

Carpediem
Note AMF: Je distribue PF1


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#5 14/04/2015 01h35 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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Pour PF1, la faible TOF traduit de lourds travaux sur le parc, et aussi un parc assez vieillissant, des localisation pas toujours les meilleures, souvent pas idéal pour retrouver un locataire en cas de vacance. Il y a certes la possibilité d’améliorer ce TOF, mais ça illustre aussi un peu la qualité du reste du parc (qui même s’il est loué, est aussi "à risque", si un locataire s’en va, et met le en bonne position pour renégocier le montant du loyer). A chacun de se faire son opinion sur les opportunités et les risques associés…

En ce qui concerne un projet de la passer en capital variable, c’est également à double tranchant… Ce genre de chose a été réussi par quelques sociétés de gestions qui disposent d’une réseau de collecte assez captif, pour recruter des acheteurs de parts au prix (fort) déterminé par la société de gestion. Ca a aussi été un échecs dans certains cas : plus aucun acheteur au prix déterminé, et les vendeurs qui restent collé, car le prix de la part (basé sur les valeurs d’expertises, qui n’est pas une science exacte, permettant de déterminer la valeur de reconstitution, et une valeur d’achat de la part entre -10% et +10% de ce pivot). On peut s’interroger sur le réseau de collecte dont dispose Perial (hormis pour PFO2, qui est une toute autre histoire), vu le peu de demande sur le marché secondaire de PF1 et PFO…

Autre "souci" avec PF1 : le résultat net en baisse significative en 2013 (à 22.68€/part) et en dessous du dividende distribué (24.40€/part), ce qui a conduit à baisser le dividende à 22.00€/part en 2014, avec une prévision de 22 à 23€ en 2015 (soit 5.67% à 5.94% du prix net acheteur récent de 387.35€).

L’autre SCPI ancienne de bureaux de Périal, PFO, est dans une situation assez similaire (mais avec un rendement de 0.4% plus élevé, et un TOF 5% plus élevé)…. Avez-vous comparé ses chiffres et son patrimoine avec ceux de PF1 ?


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#6 16/04/2015 17h57 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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Merci à tous pour ces réponses.
Quelques précisions:
à Julien : je connais mon CGPI depuis 6 ans maintenant. Pas vraiment d’avis tranché.
à GM: Je n’ai pas précisé sur ce post que mon cgpi me conseille d’acheter deux scpi : PF1 donc et Immorente. Je ne l’avais pas mentionné car j’ai trouvé facilement de la lecture sur Immorente.
à Carpediem: oui, vous avez bien vu le potentiel de hausse (et ce qu’argumente mon cgpi). Mais comme vous le concluez, c’est un pari. Alors bien sûr, tout investissement est un pari, surtout à l’heure actuelle, mais je voulais vos avis, car je me demande s’il n’y a pas 1 scpi plus conseillée pour mon profil (je suis devenu prudent avec tous les investissements à contre temps que j’ai réalisés depuis mes premiers salaires).
à GoodbyLenine: ce que vous me dites me conforte dans l’idée que j’ai d’hésiter. L’arme à double tranchant, c’est moi qui la porte. Si c’est pour avoir deux risques (passage au capital variable, faible TOF avec lourds travaux de rénovation), je ne le sens pas. Après, je peux passer à côté du placement miracle (ce que j’ai fait depuis maintenant quelque temps en refusant du scellier, du girardin et autres) mais cela ne m’empêche pas de dormir. Et puis avec l’immobilier qui baisse, les taxes qui grimpent etc… cela me laisse froid puisque "non concerné" (j’ai des scpi dans des AV, mais pour un montant bien faible par rapport à l’investissement que je souhaite réaliser en ce moment).
J’avoue n’avoir comparé PF1 et les autres (dont PFO) que via des sites spécialisés dans les scpi qui donnent donc des résumés (succints).
Je ne pense pas avoir l’expertise pour distinguer des patrimoines de scpi (hélas).

Du coup, mon coeur balance plus pour le Patrimoine Foncier.

Cordialement,

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#7 10/03/2016 09h50 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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J’ai regardé le dernier bulletin trimestriel de PF1, la "vieille SCPI", citée positivement dans la discussion sur Corum Convictions.
BT PF1

Le Taux d’occupation financier est mauvais à 80,17%.
Il comprend :
. 2,86% de "Franchises de loyers", représentatif de difficultés à louer des locaux
. 2,01% de "Locaux indisponibles pour travaux", représentatif de l’âge des locaux
. 14,96% de "Vacance théorique" : c’est quoi ce concept ?

Pourtant, le Taux de distribution 2015 à bon à 5,21%, mais en baisse.

De plus, si on regarde le carnet d’ordres, on constate un grand écart entre PRIX NET / PRIX ACQUÉREUR,
par exemple 363,00€ / 420,00€, soit +15,7 %.

Point positif : le nouveau gérant est une gérante, et jolie (voir photo). Ca change.

Comme PFO, on peut parier sur une revalorisation du prix de la part si passage en variable.
Mais compte tenu de l’état du parc immobilier je ne prends pas le pari.

Dans ces conditions, cette SCPI ne m’intéresse pas.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (10/03/2016 10h07)

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#8 10/03/2016 10h14 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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Bonjour !

Pourrais-je attirer votre attention sur des formulations qui peuvent prêter à confusion ?
Par exemple :

ArnvaldIngofson a écrit :

le nouveau gérant est une gérante, et jolie (voir photo). Ca change.
Dans ces conditions, cette SCPI ne m’intéresse pas.

Pourrait laisser entrevoir une certaine mysoginie. À moins que ce ne soit une manoeuvre pour contrer d’éventuels regards inquisiteurs de votre compagne…  (c’est de l’humour, n’est-ce pas).

Autre chose :

ArnvaldIngofson a écrit :

Le Taux d’occupation financier est mauvais à 80,17%.
Il comprend :
. 2,86% …
. 2,01% …
. 14,96% …

En première lecture, on lit que ce serait le "Taux d’occupation qui comprend" ; alors que vous voulez certainement exprimer qu’il s’agit du taux de NON-occupation.

À ces détails près je comprends tout à fait vos arguments. Même si je trouve que "2,01% de Locaux indisponibles pour travaux" ce n’est pas vraiment péjoratif.


M07

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#9 10/03/2016 11h56 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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Point positif : le nouveau gérant est une gérante, et jolie (voir photo). Ca change.

Comme PFO, on peut parier sur une revalorisation du prix de la part si passage en variable.
Mais compte tenu de l’état du parc immobilier je ne prends pas le pari.

Dans ces conditions, cette SCPI ne m’intéresse pas.

Merci de ne pas tronquer les citations !

Donc la 1ère ligne est un point positif comme indiqué.
Le dernière ligne est une conclusion générale.

Je déplore le faible pourcentage de femmes dans les directions des entreprises.
Il faut que la loi impose des quotas pour que ça progresse dans le CA des grandes entreprises, mais ce n’est pas toujours efficace.
Lire par exemple :
Malgré les quotas, les entreprises cotées sont toujours aussi sexistes

Si vous lisez ma présentation, vous verrez que je me suis investi dans mon entreprise sur l’égalité professionnelle femmes/hommes et l’équilibre vie privée/vie professionnelle.

J’ai également pu constater que parmi les rares femmes qui ont pu passer le plafond de verre, certaines adoptent des comportements/codes vestimentaires masculins. Je le déplore, croyant à l’apport des approches féminines.

Donc quand je vois une femme, d’après sa photo (récente ?) assez jeune et jolie, diriger une SCPI, j’en suis ravi.

Pour le "taux de NON-occupation", OK la formulation est maladroite.
Mais comme tout lecteur intelligent vous avez compris.

Si vous pouvez répondre à la question
""Vacance théorique" : c’est quoi ce concept ?"
ça serait constructif …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (10/03/2016 12h03)

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#10 10/03/2016 14h25 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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A mon  avis "Vacance théorique" correspond à la vacance ordinaire, aux immeubles vides pour lesquels la raison de l’absence de loyers perçu n’est ni des travaux en cours, ni une franchise de loyer.

C’est juste une manière de noyer le poisson et de ne pas dire "immeubles vacants mais disponible à la location, pour lesquels on n’a pas trouvé de locataire, pour lesquels il n’y a aucune recette, mais néanmoins des charges à payer".

Le fort pourcentage correspondant indique sans doute des immeubles ne correspondant plus à la demande locative, soit parce qu’ils sont mal [*] situés, soit parce qu’ils sont anciens et ne sont pas [*] configurés comme de potentiels locataires le voudraient, soit parce que la société de gestion n’a pas fait le nécessaire pour trouver un locataire ou céder l’immeuble. Ce pourcentage de vacance théorique a diminué ces dernières années (illustrant sans doute le fait que la société de gestion s’en occupe), mais il reste néanmoins très élevé.
Ce fort pourcentage est sans doute le signe que le patrimoine de la SCPI dans son ensemble (y compris les immeubles qui ont encore un locataire, mais qui pourraient avoir du mal à en trouver un nouveau si jamais le locataire actuel donne congé, ce qui donne un très fort pouvoir de négociation au locataire s’il veut négocier le montant de son loyer à la baisse) n’est pas de grande qualité.
D’un autre côté, les optimistes y verront une potentielle marge de progression pour la SCPI, donc une opportunité….   

[*] "pas" = "bien moins bien que les immeubles qui trouvent un locataire"


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#11 10/03/2016 14h43 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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Merci.

Je ne connais pas l’historique du patrimoine de la SCPI,
mais si elle a beaucoup investi dans les années 1970 elle se retrouve avec des immeubles dont il est fort probable qu’ils sont pourris d’amiante.

Ces immeubles personne ne veut les occuper : il faut prendre des précautions infinies pour planter un clou, on a le CHSCT et la médecine du travail sur le dos, il faut multiplier les analyses, etc.
Les travaux de désamiantage sont très chers (à faire à la petite cuillère, en combinaison de cosmonaute).
Donc l’immeuble a une valeur négative : son coût de démolition.
Seul le terrain a de la valeur.

Si on est à Paris La Défense où le m2 de terrain vaut une fortune,
on peut démolir et reconstruire.
Exemple : l’immeuble Esso remplacé par Coeur Défense.

Si on est dans une zone industrielle très "zone" à la campagne, même le terrain ne doit pas valoir grand chose.

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#12 13/03/2016 03h05 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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PERIAL a mis en ligne récemment, un outil web qui liste tous les biens acquis par ses SCPIs.

PERIAL - Cartographie interactive

On peut filtrer par SCPI,  il ya aussi un code couleur. La date d’acquisition est donnée. Il y a pas mal de photos… Je trouve cela assez bien fait.

Cela vous permettra de vous rendre compte par vous-même… plutôt que de spéculer !

Dernière modification par WhiteTiger (13/03/2016 03h07)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#13 13/03/2016 12h32 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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Oui, c’est joli, en couleurs.
Si on en croit la carte, ils ont un immeuble dans la mer du Nord (plate-forme pétrolière ?).
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_dr_perial.jpg

Concernant l’amiante, la date de construction n’est qu’une présomption.
Pas vu de photos du système de chauffage, des faux-plafonds, de l’isolation et autre endroits où on trouve de l’amiante.
Si j’étais associé, je poserais la question …

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#14 13/03/2016 15h48 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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Je pense qu’il faut juste zoomer davantage. Je ne vois que 2 commerces a Dunkerque, ca semble correspondre a votre fleche verte. En cliquant on voit le detail du bien et la SCPI a laquelle il appartient.
Interessant, cela demande tout de meme une analyse approfondie pour tirer des conclusions.

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#15 13/03/2016 15h58 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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Bien sûr on comprend si on zoome, mais c’est moins drôle.

Un peu choqué quand même que le système fasse un bug évident d’une dizaine de km.
Je repense à mon service militaire en 1982. Officier de reconnaissance/topographie, je donnais des positions avec un écart probable circulaire de 10 m. Sans aucun des outils disponibles aujourd’hui (GPS, navigateur terrestre), essentiellement par triangulation de points connus.

D’accord

cela demande tout de même une analyse approfondie

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#16 13/03/2016 19h05 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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Il y a des informations sur tous les immeubles détenus dans le rapport annuel. ..


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#17 13/03/2016 19h13 → SCPI PF1 : analyse de la SCPI PF1 de Perial (investissement immobilier, perial, pf1, scpi)

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Oui, mais je ne l’ai pas lu et je ne le lirai pas,
parce que je suis trop feignasse efficace :
2 pages du bulletin me suffisent pour ne pas être intéressé.

On parle vraiment de l’amiante dans ce rapport, que vous avez certainement lu ?

Dernière modification par ArnvaldIngofson (13/03/2016 19h21)

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