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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/04/2015 11h35 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

Membre
Réputation :   

Bonjour Mesdames et messsieurs

Je me permets de venir pour poser une question

Avec mon epouse nous sommes  proprietaire ( part de sci )  d’un batiment professionnel dans le haut rhin d’une valeur de 295000 euro loue 1400 euro HT depuis 12 mois avec un bail 3/6/9 etabli chez un notaire

Etant novice dans le domaine non nous posions la question si ce genre de bien peut interresser un investisseur

En vous remerciant d’avance

Bonne journee

David

Mots-clés : local professionnel loue rentable

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#2 11/04/2015 11h45 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

Membre
Réputation :   22 

Bonjour,

scialsace a écrit :

…d’une valeur de 295000 euro loue 1400 euro HT depuis 12 mois avec un bail 3/6/9 etabli chez un notaire

1400*12/295000=5,7% brut (sans compter de vacance locative)

scialsace a écrit :

Etant novice dans le domaine non nous posions la question si ce genre de bien peut interresser un investisseur

A première vue, je dirais non sauf s’il y a un potentiel d’extension à moindre coût.
Un bon fonds euro rapporte aujourd’hui plus en net avec le risque en moins.
Le bien commencerait à devenir intéressant pour un investisseur avec une valeur de moitié soit environ 150000 euros et encore si l’emplacement est correct.
Ce n’est que mon point de vue, qu’en pensent les autres forummers ?

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#3 11/04/2015 12h10 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

Membre
Réputation :   221 

Même opinion que vous @Bluegrass
La valeur du bien est peut-être sur-estimé. Estimation notariale lors d’une succession ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 11/04/2015 13h32 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

Membre
Réputation :   82 

Faut voir où et quelle activité?

Les rendements sur les champs Elysées sont pas fameux….Ca veut pas dire que c’est un mauvais investissement.

Donc il faut plus de précisions.

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#5 11/04/2015 15h34 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Un bien de ce genre pourrait certainement intéresser un investisseur, mais il nous faudrait en savoir plus pour pouvoir vous aider plus en détail. Tout d’abord qu’entendez-vous par bâtiment professionnel ? S’agit-il d’un local commercial ou de surfaces de bureaux ? Quelle surface ? Dans quelle ville ?

En ce moment, et même si les taux de rendement sur l’immobilier commercial/tertiaire ont assez fortement baissé ces derniers mois, seuls les actifs "prime" localisés au sein des grandes villes de province (par exemple local commercial situé sur la meilleure artère commerçante) sont susceptibles de se vendre entre 5,5% et 6,0%. Pour les emplacements plus secondaires, et sans durée d’engagement ferme, il est difficile d’intéresser quiconque en-deçà de 6,5-7% (voire nettement plus).

Bien cordialement,

Eudom

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#6 12/04/2015 09h00 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

Membre
Réputation :   

Bonjour

Je vous remercie pour vos reponse

Je vais apporter un peu plus de precision

C’est un batiment recent que nous avons fais construire compose de trois partie , 1 atelier avec 2 grande porte sectionnel de 105m2 , 1 show room 105m2 et 1 surface de 105m2 sur un etage qui a ce jour n’est pas exploiter ( le locataire a prefere par prudence commencer sans cette surface de bureau mais il a la possibilite de la loue par la suite apres un amenagement de celle ci pour 300 euro de plus ) sur un terrain clos de 10ares
le batiment a 4 ans et est situer sur un axe passant .

Je pense qu’il est pas sur evaluer mais c’est vrai que sans cette surface de bureau loue cela diminue le rendement .
Pour moi il etait plus important d’avoir des locataire serieux prudent car j’aurais pu le loué plus cher tres rapidement .
Je ne cherche pas particulierement a le vendre mais la question m’a traverser l’esprit

Est il plus facile  de vendre a un investisseur un batiment vide ou loué ?

Je vous remercie pour votre contribution et vous souhaite un agreable dimanche

Cordialement

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#7 12/04/2015 12h15 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

Membre
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Bonjour,

Dans le cadre de mon métier, je suis régulièrement amené à évaluer des biens de ce genre. Bien sur, sans connaître l’emplacement exact, mes propos sont à prendre sous toutes réserves, mais votre bien me paraît cher. En effet, à supposer qu’il soit entièrement loué à un loyer de 1700€/mois, ce qui n’est pas le cas, votre prix correspond à un taux de rendement de 6,5% : [(20400/6.5%)/1,07] ~ 293K€.

Je pense qu’aucun investisseur ne se positionnerait sur un taux aussi bas (7,5%-8% à minima sur le loyer potentiel me semble plus réaliste).

Ceci mis à part, je pense que votre bien est susceptible d’intéresser deux types de profils :
- les investisseurs, qui "valoriseront" le fait que le bien soit loué (rendement immédiat et risque locatif moins important car pas de vacance financière liée à la recherche d’un locataire), et qui seront susceptibles de se positionner sur un taux en phase avec le marché. Si le bien est partiellement occupé, les investisseurs, à l’achat, raisonneront vraisemblablement en considérant le loyer actuel sur le loué ainsi qu’un loyer potentiel sur les surfaces vacantes, et soustrairons de leur prix d’achat la perte de revenus estimée pour ces dernières ainsi que d’éventuels travaux d’aménagement qui seraient à la charge du bailleur avant de pouvoir louer. En outre, vous semblez indiquer qu’il y a une demande assez forte pour des locaux de ce genre dans le marché dans lequel s’inscrit le bien : cela est un point très positif, et renforcera ainsi d’autant l’appétence d’un éventuel investisseur.

- les utilisateurs, en général des PME/PMI locales, qui seraient intéressés par l’acquisition de leurs locaux d’exploitation. Ces derniers, évidemment, sont à la recherche de biens vacants. Dans certains marchés, où la demande locative est faible et les investisseurs peu présents, les utilisateurs peuvent être amenés à se positionner sur des prix légèrement supérieurs au prix "investisseur". Ils ne raisonnent en effet généralement pas sur un taux de rentabilité mais plutôt sur un ratio métrique au mètre carré.

Ainsi, en immobilier d’entreprise, les investisseurs préfèrent généralement se positionner sur les biens occupés (ou décoteront assez fortement la valeur du bien s’il est libre), alors que les utilisateurs recherchent des biens libres.

Très bon dimanche à vous,

Cordialement,

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