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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/04/2015 23h21 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

Membre
Réputation :   73 

Bonjour,

J’envisage d’acheter une maison en cash 600K€. L’argument "achat cash" semble avoir une valeur car :
- l’emprunt n’est plus une clause suspensive dans le compromis, donc après 7 jours, le vendeur n’est pas susceptible de voir son bien revenir sur le marché alors que dans un cas avec emprunt, il y a un risque de refus de prêt pendant disons 45 jours supplémentaires.
- plus le montant de l’achat est important et plus la probabilité d’un refus de prêt est importante.

pour autant, j’ai du mal à valoriser la valeur que cela peut représenter pour le vendeur. Je vois 2 méthodes

- cela peut accélérer la vente, passant de 3 mois à 2 mois. L’argent peut être placé à 3% ; 600K€ * 3% * 30J = environ 1500 €
- un bien qui revient à la vente peut apparaître comme "non vendu" pendant un plus longue période, induisant une perception plus basse de la valeur du bien, par ex 5% = 30000€

l’écart entre ces 2 méthodes est important (et les 5% sont très flous)

Avez-vous réussi à rationaliser cette décote pour l’achat cash ?

Il y a une partie psychologique je pense qui est difficile à chiffrer mise à part en expérimentant des propositions donc je me demandais si parmi vous certains sont adeptes de l’achat en cash et ont une idée du montant de décote que l’on peut essayer de négocier ?

Mots-clés : immobilier;cash

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#2 08/04/2015 00h10 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

Membre
Réputation :   39 

ça dépend de l’urgence du vendeur et de votre capacité à l’amener à accepter une offre.Je ne crois pas qu’on puisse modéliser le concept.

D’ailleurs,décote par rapport à quoi? par rapport à un prix d’annonce sorti du chapeau?


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#3 08/04/2015 09h29 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

Membre
Réputation :   73 

Bonjour toudoucement,

L’idée est plutôt d’avoir une idée d’ordre de grandeur de ce que des gens ont réussi à obtenir uniquement sur l’argument "un votre vaut mieux que 2 vous l’aurez" ("charte vouvoiement")

C’est difficile à modéliser effectivement du coup je me dis que l’expérience collective du forum peut peut-être réussir à dégager un ordre de grandeur.

Je pars d’un prix comparable aux ventes des maisons voisines. L’idée est donc d’essayer de comprendre l’elasticité du prix uniquement sur l’argument "on ne met pas de clause suspensive d’emprunt, l’achat est payé au comptant")

Je suis d’accord avec vous que quelqu’un avec un crédit relai ne réfléchira pas de la même façon que quelqu’un qui a le temps.

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#4 08/04/2015 10h09 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

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Réputation :   218 

Il me semble que la perception que le vendeur aura de votre offre (et de ses caractéristiques) sera relativement irrationnelle (même si il pense le contraire) et lié à un grand nombre de données subjectives.
Tenter de modéliser, une réaction humaine ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 08/04/2015 10h25 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

Membre
Réputation :   12 

Je suis d’accord avec DDtee. D’un point de vue du vendeur, peu lui importe que le bien soit financé en cash ou par crédit. L’essentiel est que celui-ci se retrouve avec le prix de vente crédité sur son compte.

A mon avis, la seule situation où vous pourriez bénéficier d’une décote en payant cash est l’hypothèse selon laquelle le vendeur a un besoin très rapide de trésorerie et ne peut se permettre d’attendre la levée de la condition suspensive et le déblocage des fonds.

J’ajouterai que la réflexion cash/crédit est bien plus pertinente côté acheteur et a déjà été discutée sur ce forum.

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#6 08/04/2015 10h27 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

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Réputation :   76 

Aucune experience significative dans l’escompte pour l’immobilier (acheté uniquement ma RP), mais psychologiquement les vendeurs sont généralement très attachés au prix de départ.

Si vous n’avez pas d’autre argument, ça me semble une carte difficile à jouer, hormis si le vendeur est pressé de vendre. Par contre, ça me parait un bon argument pour faire passer la pilule d’une autre décote pour raison sérieuse (travaux à prévoir, surévaluation par rapport au marché). 

En particulier, si le bien est déjà au prix du marché, ça veut dire que le vendeur (ou l’agent immobilier) a fait son travail et est conscient de la valeur réelle du bien, et n’a pas simplement indiqué son désir de plus-value.

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#7 08/04/2015 10h50 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

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Réputation :   11 

En regardant la situation d’un autre angle les vendeurs à qui vous demanderez une décote pour un achat en cash de 600 000 euros ( c’est une belle somme) penseront juste que vous avez les moyens et que vous voulez gratter encore un peu le prix, généralement cela ne passe pas trop, cela me paraît même contre-productif

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#8 08/04/2015 11h01 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

Membre
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Bonjour,

Un autre point à soulever surtout si le vendeur a un peu d’expérience dans l’immobilier.
Souvent, des acquéreurs font des offres "sans conditions suspensives". Ca ne veut pas dire qu’il n’y a pas de crédit.
Généralement, lors de la signature de l’avant contrat, ils ne renoncent pas à la condition suspensive d’obtention de prêt ( qu’ils doivent signifier expressément ) alors que l’offre était tel quel.
A l’heure actuelle, c’est une façon de rassurer le vendeur, de lui dire " je suis sur d’avoir l’argent, qu’importe la manière ".
Je dirai même plus, si ca passe par une agence, le client en a rien à faire puisque c’est le boulot de l’AI  de vérifier la solvabilité des acquéreurs donc cash ou prêt, peu lui importe surtout que ca ne réduit pas forcément la durée entre avant contrat et signature définitive.

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#9 08/04/2015 11h09 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

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Réputation :   90 

Mon expérience, en qualité de vendeur, fait que je reste peu sensible à la négociation en mettant en avant un achat comptant. . .

Par contre, l’absence de clauses suspensives, est une carte à laquelle je suis sensible
"Un tien, vaut mieux que deux t u l’auras"


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#10 08/04/2015 11h34 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

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Pac a écrit :

Je dirai même plus, si ca passe par une agence, le client en a rien à faire puisque c’est le boulot de l’AI  de vérifier la solvabilité des acquéreurs

Sérieusement, quelqu’un a t-il déjà vu une agence vérifier la solvabilité des acquéreurs ? Comment ?
J’ai vu des dizaines d’agences, entendu souvent ce discours, mais ne l’ai jamais vu appliqué !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 08/04/2015 12h59 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

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Espérez 3 à 6% d’expérience. Pas seulement sur le prix de vente, mais les AI font aussi un effort dans ce genre de situation.

Ce n’est pas le financement qui compte, c’est l’absence de condition suspensive.

En clair, rien ne vous empêche de faire un prêt famillial voire même bancaire, si vous êtes sûr de son acceptation. Vous négociez donc en disant qu’il n’y aura pas de condition suspensive d’obtention de prêt, même s’il y a en fait un prêt. Nous le pratiquons systématiquement.

Quant à dire qu’il n’y a aucun bénéfice à discuter le bout de gras avec cette technique, ces même personnes n’ont jamais pratiquer le cas, c’est totalement inepte de dire "oui le vendeur veut le prix il s’en fout du reste". Quand le dit vendeur a vu par deux fois son compromis partir en fumée, il comprend parfaitement la notion  de "je signe sans condition suspensive, on signe, dans 1 mois et demi vous avez l’argent".

Conclusion, avec votre patrimoine, je ferais quand même un prêt de 25-40% de la somme à vue de nez. Vous savez qu’avec le reste sous le coude, la banque ne pourra pas vous refuser un crédit (sauf si vous êtes déjà endetté etc).

Dernière modification par BorderLine (08/04/2015 13h04)

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#12 08/04/2015 13h29 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

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DDtee a écrit :

Pac a écrit :

Je dirai même plus, si ca passe par une agence, le client en a rien à faire puisque c’est le boulot de l’AI  de vérifier la solvabilité des acquéreurs

Sérieusement, quelqu’un a t-il déjà vu une agence vérifier la solvabilité des acquéreurs ? Comment ?
J’ai vu des dizaines d’agences, entendu souvent ce discours, mais ne l’ai jamais vu appliqué !

Pour avoir travaillé pendant un peu moins de 3 ans dans une agence immobilière, nous vérifiions la solvabilité des acquéreurs en les envoyant chez un courtier en prêt immobilier partenaire. Je n’ai jamais vu de cas où un prêt a été refusé après un avis favorable d’un courtier. L’inverse en revanche est arrivé (prêt accepté après avis défavorable du courtier) en raison en général d’un historique avec la banque en question.
Néanmoins il est vrai que si l’acquéreur ne souhaite pas consulter notre courtier mais souhaite quand même se positionner, on y va en serrant les fesses… Nous n’avions ni le temps ni la compétence pour faire une étude de financement sérieuse.


"Le succès c'est d'aller d'échec en échec avec enthousiasme" Winston Churchill

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#13 08/04/2015 14h32 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

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+1 avec Borderline. Mon expérience, certes appliquée à l’investissement locatif, rejoint la sienne sur ce qu’on peut gagner en proposant l’absence de clause suspensive.

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#14 08/04/2015 15h22 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

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Bonjour,

merci pour vos réponses. Je note donc que, bien entendu, il s’agit de discussions sur un achat immobilier et qu’en la matière le nombre de facteurs pouvant influer sur le prix sont nombreux. Le prix final dépend donc beaucoup de l’état d’esprit du vendeur et des qualités de négociations de l’acheteur et d’un éventuel intermédiaire.

J’ai noté que sur le point de l’achat en cash, la bonne façon d’aborder la négociation n’est certainement pas d’annoncer un achat en cash. Il faut simplement indiquer qu’on est prêt à "renoncer à la clause suspensive relative à l’obtention du prêt".

Les chiffres indiqués par borderline et apparemment confirmés par julien (entre 3% et 6% de décote) sont intéressants à garder en tête pour une négociation.

Dernière modification par tikou (08/04/2015 15h23)

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#15 08/04/2015 15h41 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

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doudou01 a écrit :

DDtee a écrit :

Pac a écrit :

Je dirai même plus, si ca passe par une agence, le client en a rien à faire puisque c’est le boulot de l’AI  de vérifier la solvabilité des acquéreurs

Sérieusement, quelqu’un a t-il déjà vu une agence vérifier la solvabilité des acquéreurs ? Comment ?
J’ai vu des dizaines d’agences, entendu souvent ce discours, mais ne l’ai jamais vu appliqué !

Pour avoir travaillé pendant un peu moins de 3 ans dans une agence immobilière, nous vérifiions la solvabilité des acquéreurs en les envoyant chez un courtier en prêt immobilier partenaire. Je n’ai jamais vu de cas où un prêt a été refusé après un avis favorable d’un courtier. L’inverse en revanche est arrivé (prêt accepté après avis défavorable du courtier) en raison en général d’un historique avec la banque en question.
Néanmoins il est vrai que si l’acquéreur ne souhaite pas consulter notre courtier mais souhaite quand même se positionner, on y va en serrant les fesses… Nous n’avions ni le temps ni la compétence pour faire une étude de financement sérieuse.

En effet, cette méthode est souvent appliqué.
Après, si la personne ne veut pas passer par le courtier pour avis, l’AI demande les preuves de financement.
Au contraire, cela se fait systématiquement si l’AI est serieux puisque si il ne le fait pas et que la vente ne se fait pas, l’AI peut etre condamné à payer la clause pénale stipulée au contrat de vente.

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#16 09/05/2015 11h49 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

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Ayant déjà realisé quelques achats immobiliers, j’ai toujours évoqué la possibilité de "payer comptant" (je ne dis pas "payer cash" de peur que certains comprennent que c’est du liquide wink ) auprès des vendeurs ou des AI. C’est souvent un moyen de négociation même si chaque cas est différent (cela permet aussi de ressentir en fonction du retour de la personne la marge de manœuvre de négociation). Comme évoqué plus haut, j’ai tout de même souvent rencontré des vendeurs qui étaient très réceptifs à cela (bien entendu c’est encore plus vrai qu’en le vendeur a vu un premier compromis capoter en raison d’un crédit refusé, et si ce dernier est en plein crédit relais…).

Bien entendu, rien n’empêche ensuite de faire un crédit immobilier.

Très concrètement cela m’a déjà permis d’acheter en obtenant un rabais de 15% (la personne était pressée et rassuré de vendre dans un endroit où la liquidité d’acheteurs est moins présente qu’à Paris). Mais ça m’est aussi arrivé de ne rien obtenir et d’acheter quand même jugeant le prix intéressant.

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#17 09/05/2015 12h11 → Achat immobilier en cash : peut-on demander un rabais au vendeur ? (immobilier;cash)

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En ce moment, j’ai l’impression que beaucoup d’acheteur n’ont pas le financement, et avoir un acheteur qui paye comptant je suis convaincu que cela donne un poids supplémentaire à son offre.
Lorsque j’ai vendu mon premier appartement, cela faisait plusieurs mois que je faisais visiter et il me tardait de vendre. L’acheteur qui m’a fait une offre qui me convenait en me disant qu’il avait l’argent et ne faisait pas de crédit m’a aidé à prendre ma décision. effectivement on enlève l’incertitude. Il ne peut pas se rétracter.
Attention à l’expression payer cash, il y a encore beaucoup de pratiques de dessous de table en liquide pour les impots sur la plus value et les frais de notaire. C’est encore autre chose.

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