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Forums des investisseurs heureux

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#26 07/05/2015 14h18 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

Modérateur
Réputation :   1080 

Il y a plusieurs imprécisions ou erreurs dans ce qui a été indiqué dans les derniers messages :

Il n’y a aucune limite au niveau de 100 000 habitants : L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation stipule que pour les communes de plus de 200 000 habitants et la petite couronne parisienne, tout changement d’usage d’un local d’habitation est soumis à autorisation préalable.

Sur Paris, il n’y a pas "refus de passer de nu à meublé". Il y a juste, pour accepter une demande de passage de nu à meublé de courte durée (de tourisme, i.e. qui ne constituera pas la résidence principale du locataire; Un meublé utilisé en résidence principale du locataire -par ex un étudiant- n’est pas concerné), l’exigence (par la Mairie) de compenser avec le passage d’une certaine surface de locaux de surface commerciale en surface de logement (on peut racheter des "droits de passage" à un autre acteur transformant un commerce ou des bureaux en logement). Ceci a longuement été discuté sur le forum (voir ici ou ).

Sur ces points, soit Christof a mal compris ou mal reporté sur le forum l’information fournie par le cabinet, soit le cabinet a volontairement simplifié ses explications, soit le cabinet s’est trompé.


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#27 25/06/2015 18h14 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

Membre
Réputation :   11 

GoodbyLenine a écrit :

Il y a plusieurs imprécisions ou erreurs dans ce qui a été indiqué dans les derniers messages :
[…]
Sur ces points, soit Christof a mal compris ou mal reporté sur le forum l’information fournie par le cabinet, soit le cabinet a volontairement simplifié ses explications, soit le cabinet s’est trompé.

Merci de l’avoir si bien résumé.

Pour information, le mandat a été signé. Encore une fois, au final, la seule obligation est que je ne peux pas "doubler" le cabinet et acheter le bien sans son intermédiaire, ce qui est peu engageant.

Le responsable m’a dit avoir récemment pré-repéré des biens correspondant à mes critères et qu’il me fera un retour bientôt.

J’attends avec impatience ce moment pour voir ce qu’il en sera réellement et partager avec vous.

Christophe

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#28 28/07/2015 18h02 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Réputation :   11 

Bonjour à tous,

ça y est, l’agent m’a fait un premier retour !

En fait il a exprimé qu’un bien a attiré son attention et il me demande si cela m’intéresse assez pour que le cabinet continue l’investigation.

C’est un immeuble, de 5 lots, de 193 m2 total, pour 265 000 € (FAI, mais pas travaux) sur un terrain de 137 m2 (au cadastre), dans une petite ville de 20-30.000 habitants près de Rouen (10-15 minutes de transport en commun, en théorie du moins), avec 5-10% de logements vacants dans la ville.

J’ai 3 photos rapides de l’extérieur. Le quartier serait très calme et plutôt résidentiel (d’après cabinet). Les débuts de bail ou de présence des locataires s’étalent entre 2006 et 2015. Le prix comprend les honoraires du cabinet (et donc d’une agence s’il y en avait une), et il y aurait, a priori et d’après le cabinet, une capacité de négociation. Il y a des travaux possibles : rafraichissement de la cage d’escalier, 2 appartements à rafraîchir après départ des locataires…

Les lots se décomposent en :
- RDC, Studio, 18 m2, loyer HC de 270 €/mois, soit 15 €/m2/mois
- RDC, Studio, 25 m2, loyer HC de 340 €/mois, soit 14 €/m2/mois
- 1er, F2, 50 m2, loyer HC de 460 €/mois, soit 9 €/m2/mois
- 2eme, F2, 50 m2, loyer HC de 520 €/mois, soit 10 €/m2/mois
- 3eme, F2, 50 m2, loyer HC de 320 €/mois, soit 6 €/m2/mois
- Total : 193 m2, loyer moyen HC de 1 910 €/mois, soit en moyenne 10 €/m2/mois

Le loyer moyen au m2 (10€) et le prix au m2 (1373 €) (FAI, mais pas travaux) correspond à la moyenne annoncée par le le cabinet et par Rendement-Locatif.com. Rendement brut annoncé par le cabinet de 8,6 % (et quasiment pareil sur Rendement-Locatif.com).

Toutes ces informations furent fournies dans un premier email. J’ai alors répondu rapidement avec des questions, et le cabinet m’a répondu sous 24h et voici en substance la retranscription :

- Niveau des charges pour les locataires encore inconnu.
- Le F2 du dernier étage est plutôt mal valorisé, mais pas d’information tant que pas visité.
- Taxe foncière a priori plutôt élevée. Pas encore d’informaiton sur son augmentation ou sa stagnation.
- Location nue dans tous les lots.
- Chiffrage des travaux : plutôt de l’ordre de 20 k€ (+ ou - 5 k€ je suppose) (si fait par des artisans déclarés).
- Pas encore d’information sur pourquoi le propriétaire actuel souhaite vendre.
- Marge de maneuvre en termes de négociation : ressenti à la grosse louche de l’ordre de 10%.
- Pas de place de parking, mais des possibilités de se garer facilement autour (non payant).
- Pas d’information sur d’éventuelles caves.

Sur Rendement-Locatif.com, avec une simulation de base (prêt sur 15 ans, toutes options par défaut), cela me fait un rendement net attendu entre 3%-4% et un cash-flow mensuel négatif. Le cabinet m’a alors répondu : "j’ai fait une simulation sur une durée de 25 ans au taux de 2,60% + 0,35% d’assurance sur un prix d’achat à 250 k€ honoraires inclus + 10 k€ de travaux + les frais de notaire, soit un total financé de 278.000 €. Dans les charges j’ai mis une taxe foncière annuelle de 2300 €. Le résultat ressort à 500 € d’effort de tréso par an !! y compris l’impôt sur le revenu foncier. Pour moi on est donc à l’équilibre en trésorerie"

Voilà pour cette première proposition. J’hésite à dire que oui je souhaiterais qu’ils investiguent un peu plus ou à dire que de toute façon je refuse d’office si c’est moins de X % de rendement.


Je suis preneur de toute remarque, question et suggestion relativement à ce bien.


Merci,
Chritophe.

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#29 28/07/2015 19h34 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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- Acheter un immeuble entier n’a d’intérêt (en dehors de l’absence de copro) que si le volume permet de réduire le coût d’achat.
Il semble que ce ne soit pas le cas ici, prix au m2 =  prix moyen, alors que les logements sont occupés ce qui génère normalement une décote. L’immeuble est-il exceptionnel par sa construction, son état ou son emplacement ?

- 3/4% net sans compter les travaux qui surviendront au fil du temps, les risques liés à l’immo physique (vacances, impayés, augmentation de la fiscalité…) mieux vaut vous tourner vers l’immo papier smile
Le seul avantage reste l’effet levier supérieur, mais le levier peut être aussi un risque surtout à ce taux de rendement…

- CF négatif avec un financement sur 25 ans, sans prendre en compte forcément toutes les charges à venir, même avec une négo de 10% passez votre chemin.

Il vous faudra vous impliquez un peu plus, mais en cherchant par vous même vous trouverez bien mieux !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#30 29/07/2015 04h31 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Bonjour

Petit retour rapide
J ai experimente des cabinets " chasseurs pour investisseurs". J en suis vite revenu pour une raison particulier , c est la pression a l achat. une fois un bien determine et presente ( et parfois ils etaient pret a voyager loin pour me faire la presentation .. ), il fallait se decider tres vite sur une feuille de papier et le ton monte un peu avec la demande de delai de reflexion.

Je sais que l immeuble de rapport est une hypothese non discutable en preambule du post mais  j ai l impression que vous multipliez les risques sur votre invenstissement:
- premier pas dans l immo
- pas de temps a consacrer
- zone d investissement " inconnue " 

Je ne parle pas de l expatriation evoquee qui complique les choses dans tous les cas ( et qui change la fiscalite )

Je n ai pas trouve votre presentation d ailleurs.

Cdt

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#31 29/07/2015 08h09 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Merci pour ces premiers retours.

Effectivement, je n’avais pas encore fait le lien en termes de "immeuble devrait donner un prix moyen au m2 inférieur" et "logements occupés devraient donner un prix moyen au m2 inférieur". (Et non, je ne crois pas que l’immeuble soit particulier ou exceptionnel). C’est un bon point que je soumettrai au cabinet en lui demandant pourquoi il pensait que c’était une bonne affaire.

Je préfère éviter l’immo papier car le marché secondaire est trop peu liquide et qu’on ne sais pas vraiment ce qu’on possède. Quitte à avoir de l’illiquide, je préfère qu’il soit tangible et identifiable. (avis personnel sans aucun jugement).

J’ai bien l’intention, à termes, de plus m’impliquer. Cependant, ayant peu de temps actuellement, je voulais voir si externaliser une première recherche vallait le coup. Ce n’ai pas encore concluant, mais ce n’était que leur première proposition.

Je verrai bien qu’elle sera leur réaction lors de mon premier refus. Je n’ai pas ressenti de pression à la vente, mais je pense aussi avoir bien montré à l’agent que j’étais suffisamment analytique pour être moins influençable par les arguments bateaux que la moyenne.

Oui, il y a multiplication des risques sur ce projet, comme vous le mentionnez, cependant ne voulant pas me précipiter, j’ose penser pouvoir faire le bon choix une fois une/la perle dégotée (probablement après une recherche plus intense de ma part cela dit).

Non, je ne me suis pas encore présenté, je sais que cela contrevient à la charte du forum. Je préfères simplement attendre d’avoir quelque chose d’un peu plus fourni à présenter.

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#32 29/07/2015 09h47 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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J’ai rencontré quelqu’un qui proposait des services similaires.

Un agent immo spécialisé en investissement de haut rendement, qui allait faire des cessions de formations à la Seban, que je serai invité.

Le discours et les outils étaient justes, mais je n’ai pas eu de propositions différentes de ce que j’étais capable de trouver seul en passant 10 minutes par jour sur les sites d’annonces.

Et pourtant, j’ai une capacité à m’adapter assez forte (Analyse de commerce, travaux, collocation, montage complexe…).

Vraiment déçu, d’ailleurs nos prises de contacts se sont espacées…

Peut être suis je tombé sur un chasseur de tête plutôt que de biens, plus à l’aise à trouver un client friqué qu’un bien rentable.

Dernière modification par Pruls (29/07/2015 09h48)


Pourquoi pas Vous?

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#33 29/07/2015 11h07 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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J’avais raté cette discussion, mais en la lisant d’un trait depuis le début, je suis effaré!

Vous rendez vous compte que vous avez le profil du parfait pigeon!

Vous oubliez une chose primordiale, le commercial en face de vous gagne sa vie sur votre dos!

On en revient à la même discussion que celle des agents immobiliers qui font de la gestion locative. Vous parlez de professionnel qualifié, de compétence, de profiter d’un réseau etc etc etc…  Mais rendez vous compte que votre professionnel qui je le répète gagne sa vie sur votre dos en connait bien moins que de nombreux forumeurs ici présents.

Il suffit de lire le passage sur le meublé à Paris….  et pour ce qui est de ses compétences, permettez moi de traduire :

- analyse patrimoniale => qu’est ce que je vais bien pouvoir lui vendre en lui faisant croire que c’est ce dont il a besoin
- sélection promoteur/opérateur => je lui dis que je choisi le meilleur promoteur mais en réalité je suis affilié avec 2 ou 3 promoteurs et je vends tout ce qu’ils commercialisent
- visite du site/du bien => sur googlemap ça a l’air joli!
- recherche de financement => mais je suis moins performant qu’un courtier spécialisé
- accompagnement notaire => comme les AI, mais les notaires étant très sympa, on n’a pas besoin d’être accompagné
- suivi de chantier => alors là j’aimerai bien connaitre ses connaissances à ce niveau pour un vrai suivi de chantier, mais par contre, y faire un saut à scooter et prendre une ou deux photos, ca roule!
- proposition de gestionnaire de d’assureur => et à moi la rétro com!
- suivi de mise en location => il va sélectionner les locataires à votre place?
- assistance à déclaration des revenus fonciers => en cas d’erreur il assume sa responsabilité?

Certains vont dire que comme d’habitude je vois le mal partout, mais vous devez réaliser que vous jouez un gros paquet de pognon quand même!! 3% net dans une petite ville paumée près de Rouen… c’est une blague!!  Et vous réalisez que ce mec va proposer ça à tous ses clients jusqu’à ce qu’un d’entre eux signe?

Si seulement 1/3 des clients récidives, c’est bien que 2/3 réalisent qu’ils n’ont pas fait une super affaire non?

Votre conseiller est un fin psychologue qui a un discours rodé, qui a réponse à 99% des questions de néophytes et qui sait sur quelle corde tirer pour arriver à sa vente.

Ressaisissez-vous!  3% dans un village du côté de Rouen, ca devrait suffire pour partir en courant!!!

Si demain j’ouvrais un tel Cabinet à Bordeaux je crois que je ferai fortune en 2 ou 3 semaines!


Left the Rat Race in 2013

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#34 29/07/2015 11h32 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Merci ZX-6R pour votre réponse.

Je comprends de quoi cela à l’air.

Comprenez aussi ma position : je suis prêt à payer (un peu) afin de faciliter ma première opération.

J’entends vos arguments et ne les réfute pas, ils sont tous potentiellement vrais, selon chaque cas particulier.

Le jour où le cabinet me proposera un bien sur lequel il prend sa part mais qui m’offre quand même un rendement net >5-8% et un CF positif sur 15-20 ans, alors cela ne me dérangera pas de payer pour leurs services. D’ici là, j’ai bien l’intention d’écouter la communauté de ce forum (et mes parents) et de ne pas céder à ces sirènes et promesses.

Oui un arnaqueur ou un commercial à court terme gagnera sa vie sur le dos de ses victimes. Mais un bon professionnel travaillant à long terme gagnera sa vie avec ses clients et leurs opérations.

Encore une fois, je ne défends pas l’utilisation d’un tel type de cabinet de conseil en immobilier. Je relate simplement mes aventures (préalables) avec l’un d’entre eux afin de contribuer à ce forum. Pour l’instant je n’ai pas l’intention d’accepter leurs propositions, mais je reste ouvert, c’est tout.

(désolé si ce post sonne un peu défensif, je crois que "pigeon" m’a fait réagir smile )

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#35 29/07/2015 12h36 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Bonjour,
Je partage l’opinion de ZX-6R, en la nuançant quelque peu. En effet, je crois que ce type de cabinet peut avoir sa raison d’être pour des clients qui ont déjà un capital, ainsi qu’un travail très prenant (trader, expatrié), qui les empêche d’investir par eux-même. Après, il y a les chiffres : 8,6 % brut pour un immeuble à retaper dans une petite ville près de Rouen, c’est mauvais. Très mauvais pour des "professionnels". 10% à 11% brut d’espérés dans une petite ville me semble le minimum, non pour investir, mais pour une visite ! En effet, si vous n’êtes pas capable d’investir par vous-même pour des raisons professionnelles ou privées, il est clair que vous ne vous chargerez pas de la gestion, et donc que cela diminuera votre rentabilité. Il faut donc être intraitable sur les chiffres de départs…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (29/07/2015 13h16)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#36 29/07/2015 12h51 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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3-4% net théorique, mais combien en pratique.

Cashflow négatif 500€ par an sur 25 ans= 12500€, sans prise en compte du surcout d’IR.
A cela on ajoute de la vacance locative et les travaux d’entretien courant, sans parler d’un problème éventuel de gros œuvre ou d’impayé.

Et à ce tarif, il vous vend les m² des parties communes au prix du marché, et l’achat d’un lot de 6 logement au prix du détail.

Venez me voir, je serai ravis de vous proposer à la vente un de mes biens, et sans la commission de votre soit disant expert wink

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