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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 07/04/2015 15h35 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Bonjour à tous et toutes, chers et chères membres,

je souhaite investir dans l’immobilier locatif ancien pour créer et développer mon patrimoine personnel, probablement en commençant par un petit immeuble de quelques lots (merci de ne pas disctuer ce point, ce n’est pas l’objet de ce poste. Considérant cela comme une hyptohèse de base, que j’ai les moyens, que c’est pertinent au niveau fiscal, etc…).

D’une part, à titre personnel, je ne souhaite pas que la gestion de mes actifs immobilier (actuellement zéro) devienne trop prenante, ni en temps ni en énergie. D’autre part, j’ai rencontré de manière informelle un cabinet de conseil en immobilier (investissement et patrimoine) (dont je fournirai le nom en message privé pour celles et ceux qui le souhaiteraient).

Hésitant à me lancer avec eux, je me tourne maintenant vers vous afin de vous demander votre opinion (a minima) et vos retours d’expérience (idéalement) sur l’utilisation d’un tel cabinet. A savoir : les services d’un tel cabinet en vallent-ils le prix ? Ou vaut-il mieux tout faire soi-même ?

En termes de coûts justement, je crois qu’ils facturent, uniquement lors des transactions immobilières, 5% HT, soit 6% TTC du montant de l’opération, avec un minimum à 6 k€ TTC. (je suppose même ordre de grandeur qu’une agence immobilière). La seule contrainte produite par la signature d’une lettre de cadrage avec eux, est qu’on ne peut pas les contourner pour acheter un bien qu’ils auraient présenté.

Merci de garder à l’esprit que je n’ai pas peur de me retrousser les manches et de tout faire moi-même (administrativement parlant, pas bricolage), mais que, simplement, je ne souhaite pas trop m’y consacrer. (Il y aura donc surement des questions "qualitatives" : en termes de valeur de temps et de qualité de service).

Bonne journée,
Christophe

PS: édit 1 pour formattage.

Dernière modification par Christof (07/04/2015 18h11)

Mots-clés : avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement

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#2 07/04/2015 16h36 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Quel est le but ?  qu’ils touvent des biens à votre place?
On dit souvent les conseillers ne sont pas les payeurs, parmis eux , peu sont investisseurs et je pense qu’il vaut mieux se former seuls et prend le risque seul sans devoir à personne et sans reprocher rien à personne.
Ce n’est qu’une opinion mais peut être pourriez vous préciser leur fonction exacte.

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#3 07/04/2015 16h45 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Oui, en effet, un de leurs rôles serait de trouver un ou des biens.

Cependant leur représentant et le site parlent beaucoup des efforts qu’ils mettent en oeuvre d’une part pour valider les biens qu’ils proposent, et d’autre part pour l’accompagnement immobilier global :
- analyse patrimoniale
- sélection promoteur/opérateur
- visite du site/du bien
- recherche de financement
- accompagnement notaire
- suivi de chantier
- proposition de gestionnaire de d’assureur
- suivi de mise en location
- assistance à déclaration des revenus fonciers
- …

Enfin, puisqu’ils ne facturent qu’à l’opération, on peut se dire qu’ils doivent proposer des biens de relativement bonne qualité.

Remarque : Le cabinet à environ 15 ans, 2 associés et une demi-douzaine de collaborateurs. (Pour ce que ça vaut.)

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#4 08/04/2015 09h35 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Bonjour,

Comme évoqué sur un autre fil, l’investissement immobilier et en particulier celui le premier achat pour un novice est un processus pour lequel la phase de lancement (une infime partie des efforts requis à l’échelle des 15 à 25 ans de l’investissement) définira la quasi-totalité des variables de l’investissement dont sa rentabilité. Et parmi la phase de lancement, celle de recherche du bien est de loin la plus importante. Chercher à "prendre un raccourci" en ne faisant pas soi-même l’effort de chercher le bien est à mon sens une erreur.

Je vous recommande de visiter d’abord par vous-même au moins une dizaine de biens avant de solliciter les services d’une société externe. Vous aurez alors une bonne connaissance de votre marché local et serez à même d’évaluer si leurs propositions tiennent la route ou non.

De plus si vous cherchez la tranquillité d’esprit, avec peu d’effort en temps et énergie nécessaires tout en restant sur votre idée d’un immeuble de rapport, sachez que cela se fera forcément au détriment de la rentabilité. Choisir l’hyper-centre d’une ville dynamique plutôt qu’un quartier excentré ou la campagne, un bien sans travaux plutôt qu’une ruine, des grands T2 plutôt que des petits studios/chambres, de la location nue plutôt que du meublé, faire faire les travaux par des artisans plutôt que soi-même, louer via une agence pour ne pas avoir à se soucier des visites et états des lieux… tout cela viendra au détriment de la rentabilité.

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#5 08/04/2015 10h04 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Je partage pleinement l’opinion précédente.

La vraie question n’est pas celle du commissionnement, même si celui-ci vient réduire quelque peu la valeur de l’investissement. La question est celle des biens qui vous seront présentés, de la valeur de ce service…
Il y a fort à parier que ce type d’officine ne vous présente que des biens d’un intérêt moyen, avec une rentabilité très moyenne.
Demandez leur de vous montrer des exemples de biens trouvés pour des clients, quel niveau de rentabilité ?

Il n’y a pas de secret, pour trouver des biens vraiment rentables il faut mouiller sa chemise (et c’est aussi la meilleure façon d’apprendre)
A trop déléguer, en immobilier on délègue aussi le cash flow (malheureusement).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 08/04/2015 10h30 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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J’entends vos commentaires et vous en remercie.

En termes de biens proposés, les quatre avantages (que je vois) sont : c’est gratuit tant que je n’achète pas un bien avec eux, rien ne m’oblige à accepter leurs propositions tant que le bien et son rendement ne me satisfont pas, cela devrait coûter à peu près autant qu’une agence traditionnelle, et, enfin, mon d’action de recherche est améliorée en qualité (professionnel dédié) et en quantité (rayon d’action).

Trois remarques pour rebondir par ailleurs :

1. Avez-vous, ou d’autres personnes de ce forum, déjà directement utilisé ce genre de service ? Connaissez-vous personnellement des personnes y ayant eu recours ?

2. Dans le cadre d’une création et/ou d’un développement de patrimoine (et ayant 29 ans), cela ne me dérange pas (trop) de déléguer une partie du cashflow, de la rentabilité et du rendement, au profit d’une facilité d’opération et d’un esprit tranquille.

3. Je comprends cependant tout à fait que l’apétence pour tout faire soi-même et le refus de sacrifier la rentabilité (d’un côté) versus la volonté de ne pas devenir esclave de sa gestion patrimoniale (d’un autre côté) sont deux extrêmes entre lesquels chacun devra trouver où se situe son curseur, à un instant t dans sa vie.

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#7 08/04/2015 10h42 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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J’ai déjà eu recours plusieurs fois à ce type de service, j’attends toujours que l’on me propose un bien digne d’intérêt.
On ne m’a proposé que des promesses, des biens sans intérêt et fait perdre mon temps…

Si vous pensez qu’un professionnel de l’immobilier vous permettra une recherche améliorée en qualité en quantité et vous apportera la tranquillité d’esprit c’est soit :
- que vous avez trouvé la perle rare, alors n’hésitez pas à lui confier des mandats de recherche
- que vous avez des illusions sur ces professions


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#8 08/04/2015 10h49 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Bonjour,
Je n’ai personnellement jamais fait appel à un cabinet pour trouver des biens.
Les questions que l’on peut être amené à se poser :
*Ils sont peu nombreux et font donc appel à d’autres pour trouver des biens … plus il y a d’intermédiaires … plus ils se partagent le gâteau à votre détriment.
*Sur la qualité du bien ils vont vous proposez des biens clés en main mais pas mieux qu’un autre intermédiaire.
*Sur le développement de votre patrimoine immobilier vous allez vous retrouvez avec un rendement net de 4-8% net à la louche, et donc sans aucune trésorerie en plus, il va se constituer tout seul mais vous allez être bloqué pendant 15-20 ans, après tout c’est peut-être votre choix si à coté votre salaire explose et que vous voulez donc ne pas vous en occuper.

La bonne question est : le temps vs le rendement, les intermédiaires vs le rendement.

Quel est mon objectif? à CT, à MT et à LT

En fait il n’y a pas de réponses à votre question car on n’en sais pas assez sur VOTRE objectif, le temps que vous avez, votre évolution dans le temps, …..

Bref on va vous poser plus de questions pour vous aider à trouver votre réponse smile
à bientôt pour vous lire smile

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#9 08/04/2015 12h51 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Ce cabinet fait ni plus ni moins que n’importe quelle agence immobilière. Un mandat de recherche vous connaissez ? Mais bon, surtout, n’hésitez pas à lui demander en privé quel cabinet c’est !

Dernière modification par BorderLine (08/04/2015 12h52)

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#10 08/04/2015 14h13 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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fredv a écrit :

*Ils sont peu nombreux et font donc appel à d’autres pour trouver des biens … plus il y a d’intermédiaires … plus ils se partagent le gâteau à votre détriment.

Ca n’est pas forcément un problème, dans le sens où - et vous avez raison - ils se partagent le gâteau. Le gâteau n’en devient pas plus gros pour autant.

Je m’explique : si un professionnel de l’immobilier mandaté pour une recherche (ce qui doit être le cas ici, il y a forcément un mandat de recherche parmis d’autres documents) trouve un bien qui correspond aux critères de son mandant, il y a 2 possibilités :
- soit le bien n’est pas en vente via une autre agence immobilière, et le mandataire facturera ses frais (qui auront été définis au préalable et qui sont équivalents à une commission d’agence "normale")
- soit le bien est dans le portefeuille d’une agence, et dans ce cas le mandataire et l’agence se partagent la commission d’agence. L’acquéreur ne paie pas plus.

Sinon je suis d’accord avec BorderLine, je ne vois pas bien la différence entre ce genre de services et ceux proposés par des agents immobiliers dans le cadre d’un mandat de recherche.


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#11 08/04/2015 14h49 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Siocnarf a écrit :

Sinon je suis d’accord avec BorderLine, je ne vois pas bien la différence entre ce genre de services et ceux proposés par des agents immobiliers dans le cadre d’un mandat de recherche.

C’est un point que je n’avais pas vraiment vu comme ça. Merci de le souligner, encore une fois.

Le représentant du cabient présentait toutes les démarches évoquées dans une de mes réponses précédentes comme un "plus", que j’ai supposé par rapport à une agence.

Seule mention explicite de sa part, mais je n’étais (et ne suis toujours) pas sûr comment l’interprêter : il a dit quelque chose comme "à la différence d’une agence, nous n’avons pas de stock de logement". (formulation sous réserve que ma mémoire ne me fasse pas défaut).

Si j’ai bien compris, le cabinet aurait plutôt une liste de clients intéressés, prêt à investir, avec leurs critères définis. Dès qu’une opportunité se présente au cabinet, ou dès qu’un de leurs ’chasseurs’ déniche un bien, celui-ci est alors directement proposé aux clients.

Peut-être est-ce là la différence (si je l’ai bien compris et si ce n’est pas de la vantardise de leur part) : inversion de schéma par rapport à une agence. Au lieu d’avoir un stock de logements et des clients au compte-goutte, ce cabinet aurait un stock de clients et des logements au compte-goutte.

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#12 08/04/2015 15h01 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Christof a écrit :

Le représentant du cabient présentait toutes les démarches évoquées dans une de mes réponses précédentes comme un "plus", que j’ai supposé par rapport à une agence.

Récemment, j’ai rencontré un "gestionnaire de patrimoine" qui correspondait en fait exactement à ce cabinet: un courtier en immobilier.
Celui que j’ai rencontré, malgré une bonne connaissance fiscale et un bon contact, n’a rien pu me proposer de véritablement intéressant. Il s’agissait juste d’un vendeur, et quelques ficelles commerciales un peu trop marquées m’ont convaincu de stopper notre relation.

Mais on ne sait jamais, vous ne perdez que quelques heures à prendre contact avec eux, et avec un peu de chance, ils vous trouveront quelque chose de vraiment bien.
Un conseil cependant: leur technique est rodée et ils vous présenteront toujours des calculs véridiques mais pas forcément parlant (enfin, le gros chiffre avec un + devant parait parlant, mais ne l’est pas toujours autant).
Outil indispensable si vous prenez contact avec eux: un tableur avec vos prévisions mois par mois sur les 50 prochaines années: salaire, principales dépenses (pas besoin d’être précis, c’est pour comparer), prévoir un peu d’inflation et surtout, calculer les intérêts annuels de vos placements.
Ensuite, vous intégrez les placements qu’ils vous proposent dans ce tableau.
Ca permet de voir d’un coup d’oeil à partir de quel âge vous commencez à y gagner… (j’ai eu une mine déconfite, quand j’ai vu que le placement d’apparence super rentable commençait juste à battre un placement à 4% brut à partir de mes 70 ans)


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#13 08/04/2015 15h05 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Une autre information :

Sur socété.com (ou autre site similaire), le chiffre d’affaire du cabinet est d’environ 500 k€ en 2013 ou 2014. S’il se finance à 5% sur les opérations, cela représenterait un volume de vente d’environ 10 M€, soit entre 200 petites opérations ("50" k€) et 20 "grosses" opérations (500 k€) par an, ou entre 1/2 et 4 par semaine.

Si mes calculs sont bons, cela me semble être un flux d’opération "raisonnable" (ni trop, donc ce ne serait pas une usine et ce serait cohérent avec leur démarche "qualité" ; ni trop peu, donc il ne proposerait pas que des biens initéressants).

Qu’en pensez-vous ?

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#14 08/04/2015 15h12 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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En fait ils exercent une petite partie seulement du métier d’agent immobilier.
Et du coup, comme ils ne passent pas leur temps à chercher des mandats de vente, ils peuvent consacrer plus d’énergie au côté conseil. L’intérêt vient de là je pense.

Mais un agent immobilier peut tout à fait proposer la même chose. Par exemple, c’est tout à fait dans les cordes de mon épouse qui vient de se lancer en tant que conseillère indépendante pour un réseau de mandataires.

Certains cabinets sont très connus pour ce genre de choses : je pense à Elise Franck Conseil notamment. Si vous voulez un retour de quelqu’un qui a investi via Elise Franck, il y a une petite interview sur mon blog.
Cette personne a d’ailleurs remis ça depuis.

Pour info, je me posais la question de savoir si les chasseurs de biens devaient avoir la carte professionnelle d’agent immobilier. La réponse est ici


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#15 08/04/2015 15h13 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Christof a écrit :

ni trop peu, donc il ne proposerait pas que des biens initéressants

Il y a énormément de clients pour des biens que la plupart d’entre nous jugerait inintéressants.
Et franchement, si j’étais courtier et que je dégotte une affaire à 8-9% de rentabilité… je ne vais pas la vendre pour me faire 5% de commission dessus !


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#16 08/04/2015 15h25 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Bonjour Faith.

Votre réponse fait un peu cliché… On entend très souvent dire ce genre de choses : "bah si c’était une si bonne affaire, pourquoi qu’il ne se la garde pas ?"

Guillaume33 avait répondu dans une autre file qu’il ne pouvait pas acheter toutes les bonnes affaires qu’il voyait paser. Ce qui me semble tout à fait vrai.

Je ne dis pas que ça ne peut pas arriver une fois de temps en temps, mais chacun son métier…

Je vous vois arriver, vous aller alors nous demander la différence entre un bon chasseur et un mauvais chasseur. Allez, je vous la donne : le mauvais chasseur, il voit une affaire lui passer sous devant le nez. Il la vend et prend sa com. Le bon chasseur, il voit une affaire lui passer sous le nez. Il la vend, prend sa com… mais c’est un bon chasseur !

wink


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#17 08/04/2015 15h42 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Siocnarf a écrit :

Votre réponse fait un peu cliché… On entend très souvent dire ce genre de choses : "bah si c’était une si bonne affaire, pourquoi qu’il ne se la garde pas ?"

C’est certes un cliché, mais c’est ce que la personne que j’ai contacté m’a dit qu’il faisait…
Par ailleurs, je n’ai pas dit qu’il la prenait forcément pour lui: il peut aussi en profiter pour augmenter significativement sa commission (et dans les deux cas il a raison de le faire: pas de raison de ne pas profiter de son travail)

Après, je suis d’accord, il y a du rab… rab qu’un conseiller présentera d’abord à ses bons (et gros) clients. C’est ici que Christof peut avoir une carte à jouer: en montrant qu’il ne sera pas un petit investisseur se contentant d’un ou deux apparts, mais qu’il a tout pour être un gros client.

En dehors de ce cas là, honnêtement, quel intérêt de vendre un bien à 100K (10% de renta) que l’on pourrait facilement vendre à 150K (6.6% de renta) alors qu’on est payé à la commission ?

Dernière modification par Faith (08/04/2015 15h48)


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#18 08/04/2015 15h54 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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L’intérêt de faire faire une bonne affaire à un client ? Il est tout simple !

Si je reprends votre exemple :
- commission sur 100K : 5K
- commission sur 150K : 7,5K
- différence charges déduites : +1,5K à la louche.

Pour une "si petite" différence de 1500 €, le cabinet de conseil fera un client (très) satisfait.
- ce client aura certainement envie de faire appel à nouveau aux services du cabinet qui lui a permis d’économiser 50K.
- ce client aura certainement envie de recommander ce cabinet à son cercle d’amis
- ce client pourra même faire un petit cadeau au chasseur qui lui a permis d’économiser autant (si si, ça arrive dans la vraie vie)

Il est difficile de chiffrer le retour sur investissement de ces 1500 €, mais il peut être assez fort et il ne faut pas le sous-estimer.


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#19 08/04/2015 16h01 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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OK. J’admets que c’est peut-être un cliché infondé.
Du coup, je pense contacter davantage de cabinets de ce genre, en espérant que l’un d’entre eux se décide à enfin proposer quelque chose de potable.


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#20 08/04/2015 21h13 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Je pense qu’avoir recours à ce type de prestation n’est pas à éviter forcément.
Le forum dans son ensemble et pas que sur l’immobilier est très accès développement
de connaissance et do it yourself pour intégrer au maximum, d’où les précédentes réactions.

Mais dans le cadre de la recherche d’un bien pour du locatif:
- c’est l’acte le plus important et technique du projet nécessitant une forte compétence/expérience et du temps
- la récurrence est relativement faible surtout si l’immobilier n’est pas le seul axe de développement du patrimoine
- en cherchant seul, il se peut que le bien idéal soit vendus par une agence et donc qu’on va payer la même chose.
- sur le long terme, en ayant "surpayé" de 5% un bien, ça ne changera pas énormément le TRI finale de l’opération.
- pour un néophyte quel est le coût (au sens large) pour arriver au niveau de compétence et de connaissance du marché immobilier du prestataire? Combien faudra t il mener d’achat à leur terme pour être efficace et efficient ? Combien cela coûtera en temps ? Combien cela coûtera en argent (coût d’opportunité d’une meilleur allocation du temps et éventuel déboire financier dû à l’inexpérience des premières transactions ?)

Donc il n’est pas dément d’externaliser cette étape de l’investissement.
Cette remarque présuppose que la prestation est à la hauteur de ce qui est annoncé.

Si on est pure immobilier et qu’on achète 1 bien / an sur le long terme la question ne se pose bien évidement pas.


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#21 06/05/2015 18h22 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Bonjour à tous,

Comme promis, voici une mise à jour après mon premier rendez-vous avec ce cabinet.

Impression générale : Bonne. Un professionnel qui cherche une relation de long-terme, qui est bien à l’écoute du client et conservateur/prudent dans ses simulations. (Encore une fois, ce n’est que mon jugement subjectif).

Principale limite : Pour quelqu’un qui cherche à tout prix un rendement brut supérieur à 10% ou un ’grand’ cashflow positif, le cabinet semble peu adapté (n’est pas très convaincu et ne doit donc pas avoir beaucoup de choix de ce type).

En préparation du rendez-vous, je lui avais posé quelques questions, inspirées de cette discussion. Voici quelques éléments de réponse.

1.) Dans quelle mesure leurs services sont différents de ceux d’une agence immobilière classique ?
=> "L’AI a un mandat de vente. Elle est au service du vendeur. Le cabinet a un mandat d’achat. Il est au service de l’acheteur". Par ailleurs, le représentant a ré-insisté sur les prestations annexes : intermédiation et/ou recommandation d’artisan, d’avocats, de notaires…, ainsi que relation de long terme (ils aident à la déclaration foncière sur plusieurs années par exemple).

2.) Combien d’opérations le cabinet fait-il par an ?
=> "Entre 40 et 60 opérations ou lots par an". Ils sont 2 associés (au commerce) et 6 en tout dans le cabinet.

3.) Le cabinet dispose-t-il d’une carte professionnelle d’agent immobilier ?
=> "Le cabinet dispose d’une carte T (transaction), ne dispose pas d’une carte G (gestion). Chaque associé dispose d’une carte grise". (Je ne voyais pas de quoi il parlait par contre pour la dernière…).

4.) En cas de choix d’un bien avec travaux : le cabinet propose-t-il ou recommande-t-il des artisans ? Assure-t-il une intermédiation entre eux et l’acheteur ?
=> "Oui, dans la limite des réseaux locaux du cabinet". S’ils connaissent bien telle ville, ils peuvent donc directement recommander/intermédier. S’ils connaissent peu telle autre ville, ils feront alors appel à des relais locaux…

On a pu parler investissement locatif dans l’immobilier ancien (nu ou meublé), dans le neuf (Pinel ou rien), dans le cadre d’une expatriation, etc… Suggestions pertinentes (pas défiscalisant si expatriation, Pinel ou defiscalisant uniquement si c’est la cerise sur le gateau, etc…)

Deux chiffres que le représentant m’a avancés, non vérifiables donc, mais qui éclaireraient la qualité du cabinet si vrais :
- Environ deux tiers de leur chiffre d’affaire est fait sur recommandations de leurs propres clients, par le bouche à oreille donc.
- Environ un tiers à la moitié de leurs clients "récidive" chez eux et fait de nouveau appel à leurs services.

Mon interlocuteur a été, entre autre, très pédagogue (certains diraient que c’est un minimum je suppose). J’ai "découvert" quelques éléments, comme par exemple :
- Certaines difficultés liées au statut LMNP : distinction entre Paris (refus de passage de nu à meublé), villes de moins de 100 000 habitants (passage facile) et villes de plus de 100 000 habitants (notion de "résidence principale effective").
- Que seule une unique garantie peut être prise pour un locataire (caution de garant solidaire ou GRL/GRI, mais pas les deux, ou pas de double garants).
- Etc…

A titre personnel, je vais continuer avec eux pour voir les biens qu’ils me proposent, mais je suis bien conscient du fossé qu’il existe entre une majorité d’usagers de ce forum (expérimenté, exigeant une forte rentabilité, faisant beaucoup eux-mêmes) et les services proposés par ce cabinet (accompagnement, rentabilité "moyenne"…).

Encore une fois, j’essaierai de poster une mise à jour après le deuxième rendez-vous et, peut-être, après le premier investissement (qui sait !).

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#22 06/05/2015 18h51 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Christof a écrit :

- Certaines difficultés liées au statut LMNP : distinction entre Paris (refus de passage de nu à meublé), villes de moins de 100 000 habitants (passage facile) et villes de plus de 100 000 habitants (notion de "résidence principale effective").

Je ne comprends pas trop ce passage, n’y aurait-il pas confusion avec les meublés de tourisme ?

Avez vous demandé quel est un rendement correct/normal/habituel pour ce cabinet ?
Quelle est leur géographie d’action ?


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#23 06/05/2015 19h05 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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DDtee a écrit :

Je ne comprends pas trop ce passage, n’y aurait-il pas confusion avec les meublés de tourisme ?

Je ne pense pas. Encore une fois, ce n’était pas le coeur de ce rendez-vous.

Il faudrait que je vérifie, mais j’ai cru comprendre que :
- à Paris, il faut obligatoirement formuler une demande à la mairie/préfecture pour passer une location nue en meublée. Demande qui sera refusée dans 99.99% des cas.
- dans les villes de moins de 100 000 habitants, en général, il n’y a pas de problème pour ce passage et pour la location en meublée.
- dans les villes de plus de 100 000 habitants, un certain nombre d’entre elles exige que le bien loué le soit en résidence principale effective. Donc, par exemple, l’appartement ne pourrait pas être loué en meublé ou passé en meublé pour un cadre d’une grande compagnie pétrolière si la companie paie le loyer (et non le cadre) directement.

Bref, il a au moins eu le mérite de m’apprendre qu’il y a quelque chose de plus auquel je devrais probablement faire attention en cas de location meublée.

DDtee a écrit :

Avez vous demandé quel est un rendement correct/normal/habituel pour ce cabinet ?

Ses simulations étaient basées sur du 6% brut (et incluaient 6% à 8% de frais de gestion, si je donnais le bien en gestion locative à une agence, notamment dans l’exemple avec expatriation).

Je suppose que cela doit aussi faire partie du positionnement du cabinet : des biens avec moins de problèmes, donc des clients plus satisfaits, mais donc moins de rendement aussi.

DDtee a écrit :

Quelle est leur géographie d’action ?

France en général. J’ai cru comprendre que le cabinet avait quelques villes favorites ou plus fréquentes, mais je ne suis pas sûr de me rappeler correctement. (Peut-être Auxerre, Rouen, Nantes…? Vraiment, je ne suis plus sûr).

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#24 06/05/2015 19h17 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Si un "expert" en immobilier vous raconte cela sur le passage nu=>meublé, je vous conseille de fuir en courant wink
Il y a confusion assurément (de votre part ou la leur) avec les meublés de tourisme (location à la nuitée/semaine…)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#25 07/05/2015 10h56 → Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ? (avis; revue; critique; cabinet; conseil; immobilier; investissement)

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Mais, indépendamment de ce point là, qui pourrait n’être dû qu’à ma mémoire ou ma compréhension, je vous invite toujours à me faire des retours d’expérience pour celles et ceux ayant utilisé des services similaires et/ou à me donner vos impressions sur ma description de ce cabinet. Merci.

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