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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/04/2015 10h17 → Investir dans l'immobilier en Thaïlande ? (bangkok, immobilier)

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Bonjour, après un petit moment de réflexion  je suis intéresse pour acheter un bien immobilier à Bangkok.
Il s’agirait ici d’un condominium/appartement pour y vivre.
J’ai un ami français qui travail comme agent immobilier sur place et qui peut m’orienter sur des bons produits à savoir un immeuble récent dans un quartier ou la demande est  forte .
Car si il est très facile d’acheter il est aussi assez difficile de revendre, le marche est très compétitif et les offres nombreuses et variées.
Mon budget se situe entre 100 et 150 k euros, je me dirige en gros vers un 50 mètres carrés dans un quartier assez calme mais juste à coté de l’artère principale sukhumvit.

Les points positifs

.Appartement à  mon nom, nul besoin de s’associer avec un thaï pour l’acquisition d’un appartement contrairement à une maison ou terrain.

.Taux de rendement compris entre 5 et 7 pourcents net, c’est facilement trouvable.
En gros un appart qui coute 100 k euros a un loyer qui oscille généralement entre 400 et 600 euros.

.Si j’arrive à revendre plus chère la taxation sur la plu value se situe autour de 15 pourcents contre 30 pourcents ou même plus en France se je ne dis pas de bêtises.

.Avoir son chez soi et ne plus payer de loyer tous les mois évidemment.

Les points négatifs

.L’instabilité politique du pays et la mort du roi qui s’annonce assez proche.

.L’euro n’a jamais été aussi faible par rapport au bath, surement en partie a cause de ce qui se passe en Grèce ainsi que pour d’autres raisons qui m’échappent.
1euro=35 baths contre 1euros=42baths il y a 6 mois. Je ne serais pas contre attendre un peu pour voir si cela remonte.

Voila un peu près l’état des lieux donc j’ouvre ce sujet afin d’avoir le feedback de quelques membres qui auraient peut être déjà investit a Bangkok notamment mais aussi de personnes averties sur le marché de l’immobilier qui pourraient me confirmer que la Thaïlande est un pays viable pour ce genre d’investissement.

Idem pour le problème de taux euro/bath horrible, pensez-vous que cela serait plus judicieux d’attendre ou je ne devrais pas trop m’en préoccuper et me bouger au plus vite ?

Je vous joins un ou deux liens comportant le type de produit vers lesquels je me dirige en attendant vos retours qui je suis sur seront constructifs.

Amicalement,

Alcide.

https://www.facebook.com/media/set/?set … amp;type=3

https://www.facebook.com/media/set/?set … amp;type=3

Dernière modification par Alcide (07/04/2015 10h52)

Mots-clés : bangkok, immobilier

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#2 07/04/2015 10h37 → Investir dans l'immobilier en Thaïlande ? (bangkok, immobilier)

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Pourquoi ne pas acheter un appartement en mauvais état, y faire des travaux afin de les déduire de vos impôts puis mettre en location meublée…

Si vous êtes établi pour de bon en Thaïlande et percevez des Bahts comme revenus, en quoi le cours de l’euro devrait vous chagriner autant?

Historiquement, la Thaïlande a toujours été indépendante, ses institutions me paraissent plus solides que l’on pense.

Vérifiez la réputation de l’architecte et du constructeur.
Dans ces pays moites, les constructions pourrissent très vite et les frais d’entretien décollent rapidement.
Une affaire apparente aujourd’hui sera un casse-pied à la revente.

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#3 07/04/2015 11h08 → Investir dans l'immobilier en Thaïlande ? (bangkok, immobilier)

Membre
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Pourquoi ne pas acheter un appartement en mauvais état, y faire des travaux afin de les déduire de vos impôts puis mettre en location meublée…

Si vous êtes établi pour de bon en Thaïlande et percevez des Bahts comme revenus, en quoi le cours de l’euro devrait vous chagriner autant?

Hello, j’ai oublie de mettre un lien avec ma présentation.

Info • Forums des investisseurs heureux

Si vous avez la flemme je ne paye pas d’impôts et je suis joueur de poker pro expatrie en Thaïlande depuis 3/4 ans.
Je joue sur des sites en dollars et en euros, c’est pour cela que la dévaluation de l’euro par rapport au baths me concerne.

Historiquement, la Thaïlande a toujours été indépendante, ses institutions me paraissent plus solides que l’on pense.

Vérifiez la réputation de l’architecte et du constructeur.
Dans ces pays moites, les constructions pourrissent très vite et les frais d’entretien décollent rapidement.
Une affaire apparente aujourd’hui sera un casse-pied à la revente.

C’est certains et c’est bien pourquoi je compte acheter dans un building récent (moins de 5 ans) avec des infrastructures et des matériaux solides.
Dans l’idéal je compte revendre ce bien dans 5 ans.
Merci pour votre avis.

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#4 19/04/2015 21h28 → Investir dans l'immobilier en Thaïlande ? (bangkok, immobilier)

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Bonsoir, n’ayant  pas eu beaucoup de réponses sur ce thread je me permets de le relancer.
J’ai cette semaine visité avec mon ami cet appartement qu’il me recommande, il s’agit donc d’un T3 de 72 mètres carrés à proximité de ekkamai/Thong lo qui sont deux quartiers réputés avec une demande assez forte.
Le building est tout neuf. A l’achat on approche les 130k euros, ce type de produit peut se louer aux alentours de 700/800 euros.
Je vous joints ici les photos que nous avons pris, pour ma part si j’en venais à acheter je choisirais le coté piscine pour plus de calme.

https://www.facebook.com/media/set/?set … amp;type=1

Qu’en pensez-vous et certains membres ont-ils déjà investit a Bangkok dans des condominiums avec succès ou non? Bref je suis preneur de toutes informations et/ou retours d’expériences.

Amicalement.

Dernière modification par Alcide (19/04/2015 21h35)

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#5 19/04/2015 22h21 → Investir dans l'immobilier en Thaïlande ? (bangkok, immobilier)

Membre
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Bonjour Alcide,

votre investissement est très particulier. Je ne pense pas qu’il y ait beaucoup de membres du forum ayant franchi le pays d’un investissement immobilier en Thaïlande.
Ne soyez donc pas étonné de ne pas avoir de retour rapide.

Les photos en tout cas montrent un bien de qualité, je trouve.
Mais je ne suis pas expert ;-)

Cordialement,
Frédéric


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#6 19/04/2015 22h33 → Investir dans l'immobilier en Thaïlande ? (bangkok, immobilier)

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J’en connais un, membre ici, qui a acheté en Thailande et s’y est installe. Il l’avait loue pour 2 ans avant d’y emménager.

Mais pas a Bangkok. Une maison dans les 110k pres d’une petite ville en bord de mer, Hua Hin je crois.
Hua Hin ? Wikipédia

Il se manifestera peut-être…

Votre 72m2 a l’air bien!

Dernière modification par sissi (19/04/2015 22h34)

En ligne

 

#7 11/05/2015 19h59 → Investir dans l'immobilier en Thaïlande ? (bangkok, immobilier)

Membre
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J’en connais un, membre ici, qui a acheté en Thailande et s’y est installe. Il l’avait loue pour 2 ans avant d’y emménager.

Mais pas a Bangkok. Une maison dans les 110k pres d’une petite ville en bord de mer, Hua Hin je crois.
Hua Hin ? Wikipédia

Il se manifestera peut-être…

Votre 72m2 a l’air bien!

Je prends note de votre message mais neanmoins comme je l’ai spécifie un peu plus haut l’achat d’une maison et ou d’un terrain nécessite de s’associer avec une personne de nationalité thaïlandaise qui détiendra 51 pourcents du bien. Il ne s’agit donc pas réellement de la même démarche malheureusement.

Pour ma part je commence à y voir un peu plus claire, j’ai emménage dans un appartement que je compte acheter d’ici  6 mois, je pense que l’euro va bien remonter ce qui me permettra sans doute d’acheter 20 pourcents moins chère qu’il y a 1 mois. Il s’agit d’un immeuble très récent de 8 étages moderne dans un des quartiers les plus renommé de Bangkok. Le prix au mètre carré se situe en moyenne aux alentours de 3500 euros.
L’appartement que je loue en ce moment est donc un 46,5 mètres carrés tres bien agencé situé au dernière étage et particulièrement calme. C’est un bien déjà meuble qui se loue entre 800 et 900 euros et qui coute environs 145 000 euros à l’achat TTC.
Pour être complet et si cela peut aider un jour un membre de ce forum voici quelques éléments concernant l’achat d’un appartement en Thaïlande à BKK :

.Il n’y a pas de frais de notaire, cette profession est inexistante en thailande.
.Il est obligatoire en tant qu’étranger de transférer son argent de votre banque en France a une banque thaïlandaise. Les frais de transfert ne devraient pas exceder 0,5 pourcents.
.Il est préférable d’investir dans un bien dans les quartiers suivants asok, phrom pong, ekkamai tonglor  et silom afin de ne pas avoir de difficulté à le revendre.
.Un taux de rendement de 6/7 pourcents net est facilement atteignable, on peut atteindre les 10 pourcents dans l’ancien mais il reste préférable d’investir dans du neuf a mon avis comme l’a spécifié un membre auparavant.

Ci-joint qques photos de l’appartement, celui-ci est au deuxieme.

https://www.facebook.com/media/set/?set … amp;type=3

Amicalement.

Dernière modification par Alcide (11/05/2015 20h13)

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#8 11/05/2015 21h15 → Investir dans l'immobilier en Thaïlande ? (bangkok, immobilier)

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e prends note de votre message mais neanmoins comme je l’ai spécifie un peu plus haut l’achat d’une maison et ou d’un terrain nécessite de s’associer avec une personne de nationalité thaïlandaise qui détiendra 51 pourcents du bien. Il ne s’agit donc pas réellement de la même démarche malheureusement.

Non il n’a pas eu a s’associer.
Comme quoi faut bien se renseigner…les expats sont des "pigeons" souvent hélas…
Les "vraies" infos sont rarement diffusées.

Dernière modification par sissi (11/05/2015 21h17)

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#9 11/05/2015 22h44 → Investir dans l'immobilier en Thaïlande ? (bangkok, immobilier)

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Réputation :   28 

Bonjour,

Un rendement de 6% à 7% me parait bien peu pour un placement exotique.
Il y a beaucoup de risques pour un tel investissement : stabilité politique, monétaire, difficultés à la revente …
Pour un tel placement, je demanderais minimum 10% pour prendre tout ceci en compte !

Si malgré tout vous voulez réaliser cet investissement, ne vous pressez pas ! Vous êtes dans le pays depuis 4 ans, vous pouvez prendre votre temps pour trouver un investissement idéal et /ou profiter d’un meilleur taux de change si celui ci est vraiment défavorable pour le moment.

Cdlt,
Oliv21

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#10 12/05/2015 08h30 → Investir dans l'immobilier en Thaïlande ? (bangkok, immobilier)

Membre
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Non il n’a pas eu a s’associer.
Comme quoi faut bien se renseigner…les expats sont des "pigeons" souvent hélas…
Les "vraies" infos sont rarement diffusées.

Bonjour sisi, pourriez- vous m’en dire un peu plus sur la démarche de ce membre si c’est possible.
Par ailleurs je sais que pour ouvrir un business il  y a plusieurs recours afin de ne pas être vulnérable.
Il faut passer par un avocat qui pourra alors par ex distiller les 51 pourcents sur plusieurs actionnaires thaïs qui ne se connaissent pas entre eux. Peut-etre aussi une hisoire de bail pour la maison… je ne suis pas certain et il est vrai assez peu renseigné sur le sujet.

Aussi, oui pas mal d’expats en Thaïlande sont très souvent des pigeons surtout le profil de l’homme de 50 ans qui vient vivre une seconde ou première jeunesse ici et qui se fait manipuler par la première fille venue, la plupart du temps une fille de bar. Je crois que bcp ici perdent les pédales et leur bon sens le plus élémentaire en partie a cause de cela mais c’est un autre sujet.
Je connais aussi quelques expats très riches ayant investit dans des gros projets du type académie de golf ou restaurants branchés et qui perdent bcp d’argent. Les succes stories sont très rares en Thaïlande, c’est un pays ou il est très difficile d’effectuer des investissements rentables c’est certain et ou les pièges à éviter sont nombreux et diverses. Beaucoup de doux reveurs reviennent dans leurs pays d’origine ruinés et aigris mais au moins ils sont en vie ;] .

onjour,

Un rendement de 6% à 7% me parait bien peu pour un placement exotique.
Il y a beaucoup de risques pour un tel investissement : stabilité politique, monétaire, difficultés à la revente …
Pour un tel placement, je demanderais minimum 10% pour prendre tout ceci en compte !

Si malgré tout vous voulez réaliser cet investissement, ne vous pressez pas ! Vous êtes dans le pays depuis 4 ans, vous pouvez prendre votre temps pour trouver un investissement idéal et /ou profiter d’un meilleur taux de change si celui ci est vraiment défavorable pour le moment.

Cdlt,
Oliv21

Bonjour Oliv, vos remarques sont pertinentes, ce sont plus ou moins les mêmes questions que je me pose me poussant aisni à me donner encore un peu de temps avant d’investir dans bien immobilier ici.
L’avantage de mon appartement c’est que le building vient tout juste d’ouvrir, que je bénéficie d’une réduction sur le prix au mètre carre et que le quartier de Phrom pong est en plein boom, c’est la ou se trouve les meilleurs restos, de nombreux parc et qui plus est le centre commerciale Emporium le plus classe et High So de la ville qui vient tout juste d’être rénover. La plupart des personnes qui investissent dans ce quartier sont des riches coréens, japonais ou Singapouriens.
Pour la stabilité politique c’est malheureusement un facteur difficilement contrôlable, il est vrai que le roi de Thaïlande n’est plus tout jeune et malade et que les choses peuvent évoluer dans le mauvais sens.

Au niveau monétaire aujourd’hui je pense que je serais globalement plus serein d’avoir des baths que des euros, c’est en tout cas mon sentiment.

J’ai vu que vous aviez aussi poste dans mon fil de présentation, je vous répondrez plus tard avec plaisir.

Voici un lien de l’évolution de l’euro par rapport au bath sur ces dix dernières années.
Aussi un petit article sur l’immobilier dans le quartier de Phrom pong.

XE.com - Graphique EUR/THB

Lepetitjournal.com - 404

Dernière modification par Alcide (12/05/2015 08h48)

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#11 15/05/2015 11h27 → Investir dans l'immobilier en Thaïlande ? (bangkok, immobilier)

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Alcide a écrit :

.Un taux de rendement de 6/7 pourcents net est facilement atteignable, on peut atteindre les 10 pourcents dans l’ancien mais il reste préférable d’investir dans du neuf a mon avis comme l’a spécifié un membre auparavant.

En matière d’immobilier je me raisonne souvent en prenant pour comparaison les REITs de Singapour : ils payent entre 5 et 8% (et pas de retenue à la source), offrent la même liquidité que n’importe qu’elle action et les frais de transaction sont très faibles, ne nécessitent aucun effort de gestion particulier (au pire, aller à l’AG annuelle ou lire le rapport). Par ailleurs ayant plusieurs biens en gestion, ils offrent une certaine diversification. La fiscalité risque d’être plus avantageuse (pas d’impôts locaux) et pas de risque d’embrouille juridique, de vacance ou de problème de voisinage.

Partant de là tout investissement immobilier, qui est handicapé d’une liquidité très faible, de frais élevés et d’un travail de gestion réel, doit offrir un spread en conséquence. Ou bien alors des conditions de financement avantageuses qui permettent de jouer sur le levier pour démultiplier le rendement. (à comparer alors aux éventuelles options de crédit lombard/marge pour les REITs)

En réalité je crois qu’on est humainement attiré par l’immobilier pour son aspect tangible, mais en raisonnant froidement sur le papier c’est rarement un bon investissement.

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#12 15/05/2015 11h53 → Investir dans l'immobilier en Thaïlande ? (bangkok, immobilier)

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Bonjour Betcour, quels dossiers REIT conseillez vous d’étudier sur Singapour ou plus largement sur l’Asie du Sud Est ?
BaV

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#13 16/05/2015 05h10 → Investir dans l'immobilier en Thaïlande ? (bangkok, immobilier)

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Dans ma short list je suggèrerais de regarder :
Accordia Golf Trust (golfs japonais), Lippo Mapletree (centres commerciaux Indonésie), Sabana (industriel Singapour), Ascenda Hospitality (hotels zone Asie-Pacifique) ou Seizen (résidentiel japonais). D’après mes suivis ils sont tous sous leur NAV avec des rendements attractifs, mais ce sont de petits trusts. Sur de plus grosses cap Suntec (bureaux Singapour), mais le rendement est moins attractif.

(je suis actionnaire de tous ces titres)

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