Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 18/04/2015 14h11 → Comment dépenser moins de 1000 € par mois dans Paris intra-muros ? (paris dépenses dépenser moins loyer économiser économies)

Membre
Réputation :   

Merci Elodie, tout à fait d’accord avec vous. Surtout et c’est important, plus on commence jeune, plus on récolte des fruits tôt. Car à 45 ans avec 2 enfants, un crédit sur une résidence principale, les études des enfants, les vacances, les charges qui augmentent en proportion avec la surface du lieu de vie, etc., c’est beaucoup plus difficile lorsqu’on a des revenus qui stagnent dans la durée.

Karim,

C’est simple, je souhaite acheter ma résidence principale, un 4 pièces car projet d’avoir 2 enfants dans l’avenir (donc 3 chambres). Un 4 pièces dans Paris aujourd’hui faut compter 600k€ hors frais de notaires.

Si dans 3 ans, les prix baissent de 10%, hypothèse totalement réaliste, le bien en question vaudra 540k€ soit 60k€ de baisse + 6k€ de frais de notaires (car 10% du prix du bien en frais de notaire) ce qui fait une baisse potentielle de 66k€. Alors que sur la période, nous aurons épargné 3k€ x 36 mois soit 108k€ d’apport personnel en plus. Les taux d’intérêts resteront bas même s’ils peuvent augmenter un peu. Et en 3 ans nous aurons économisés la taxe foncière, taxe d’habitation, charges qui coûtent forcément beaucoup plus cher entre un 2 pièces et un 4 pièces.

Bref, on a tout intérêt à attendre. Et avec la gentrification de l’Est de Paris, il n’y a pas de prise de risque à très long terme car entre Paris XI ou Nanterre, j’ai vite fait le choix … Sans compter que les quartiers de l’Est parisien se boboisent et cela ne va pas s’arrêter dans les années à venir.

Souvenez vous le 11ème arrondissement, il y a 30 ans, on y trouvait des ferrailleurs, etc. Sur les abords du Canal Saint Martin (on n’y voyait que des péniches de sable, etc, aujourd’hui ce n’est plus que des bateaux touristiques, personne ne s’y promenait, etc …

Le fait que ce soit des quartiers commerçants, proches du centre de Paris et très bien connectés en transport, cela reste des valeurs sûres.

Et Paris reste beaucoup moins cher que Londres en comparaison donc aucun risque de chutes majeures des prix (c’est pour ça que je ne prends pas -20 ou -30% en 3 ans ce qui me parait peu probable) contrairement à la banlieue populaire où les ouvriers ne pourront plus à un moment donné s’endêter plus pour acheter ce qui va faire stagner ou baisser les prix dans des plus grandes proportions.

Et ce serait aussi un achat plaisir car j’aime Paris et je souhaite y vivre. Si je peux maximiser ma plus value pour mes enfants dans le futur c’est encore mieux ! Donc autant acheter au plus bas, pour avoir la surface la plus grande possible et le meilleur prix.

Hors ligne

 

#27 18/04/2015 15h41 → Comment dépenser moins de 1000 € par mois dans Paris intra-muros ? (paris dépenses dépenser moins loyer économiser économies)

Membre
Réputation :   56 

Franck88 a écrit :

Si dans 3 ans, les prix baissent de 10%, hypothèse totalement réaliste, le bien en question vaudra 540k€ […] Les taux d’intérêts resteront bas même s’ils peuvent augmenter un peu. […] avec la gentrification de l’Est de Paris, il n’y a pas de prise de risque à très long terme […] les quartiers de l’Est parisien se boboisent et cela ne va pas s’arrêter dans les années à venir.[…] aucun risque de chutes majeures des prix

Sans remettre votre choix en question, je trouve que cela fait beaucoup d’hypothèses. Réalistes, peut être, mais hypothèses quand même.

Hors ligne

 

#28 20/04/2015 09h06 → Comment dépenser moins de 1000 € par mois dans Paris intra-muros ? (paris dépenses dépenser moins loyer économiser économies)

Membre
Réputation :   

Franck88,

tu émets l’hypothèse que les frais de notaire sont de 10%, c’est plutôt entre 7 et 8… mais c’est du détail.

même avec une baisse de 10%,  je ne suis pas sûr que ça soit intéressant financièrement d’acheter sur Paris.

Je t’invite à faire une simulation pour bien comprendre.

n’oublie pas de prendre en compte la taxe foncière, les frais de notaire, les frais d’agence, les travaux d’entretien, le manque à gagner si placement sur une assurance vie,…

En ce qui concerne Nanterre, elle a une rentabilité locative bien au dessus de Paris. il vaut mieux investir sur Nanterre que sur Paris.

Hors ligne

 

#29 02/05/2015 00h09 → Comment dépenser moins de 1000 € par mois dans Paris intra-muros ? (paris dépenses dépenser moins loyer économiser économies)

Membre
Réputation :   

Bonjour Karim,

Je suis d’accord avec vous. Sur une grande surface, ce n’est pas intéressant d’investir à Paris pour louer mais je souhaite acheter en tant que résidence principale donc je vise uniquement la plus value sur le très long terme.
Je pense que la plus value sera plus élevée dans un appart dans Paris près du métro près du centre dans un quartier commerçant et dans un appartement avec le charme de l’ancien (hauteur sous plafond de 3m, moulures et parquet).

Après pour ce qui est des rentabilités Nanterre vs Paris, si vous visez le marché du meublé et que vous dégotez une bonne affaire, vous pouvez avoir une rentabilité similaire voire meilleure sur Paris (voir mon topic). De plus, vous aurez moins de turnover, de bons dossiers de locataires et un potentiel de plus value plus élevé.

Hors ligne

 

#30 02/05/2015 00h59 → Comment dépenser moins de 1000 € par mois dans Paris intra-muros ? (paris dépenses dépenser moins loyer économiser économies)

Membre
Réputation :   96 

Franck88, 600 000 euros pour un 4p à Paris, vous confondez 3p et 4P non ? ou alors vous voulez parler d’un quartier pourri ?

D’autre part je vous remercie de partager votre expérience, vous m’avez l’air de savoir ou vous allez sur de vous, juste un bémol, ne prenez pas beaucoup d’hypothèses comme des certitudes.

Hors ligne

 

#31 02/05/2015 02h34 → Comment dépenser moins de 1000 € par mois dans Paris intra-muros ? (paris dépenses dépenser moins loyer économiser économies)

Membre
Réputation :   

Roudoudou,

Les quartiers pourris comme vous dites sont les quartiers qui ont le meilleur potentiel à long terme, car gentrification à l’Est.
Pour moi, sur un 4 pièces, la valeur sûre c’est l’appartement avec le charme de l’ancien (donc type Haussmann) surtout qu’il est très facile à mettre en valeur par des travaux et une cuisine américaine moderne.
Ces biens dans des quartiers dit populaires sont proposés à des prix bas lorsqu’il y a de gros travaux, grandes surfaces. Il y a de bonnes affaires à faire aussi sur des 3 pièces de 80m² à transformer en 4 pièces.
Ce sont selon moi des valeurs sûres indémodables même dans 40 ans.
Un appart similaire sur un appartement type 1950 avec une faible hauteur sous plafond, pas de cheminée, etc. pour moi ce ne sera plus à la mode dans quelques années, je fuis ce type de biens.
Autant acheter en banlieue, où ces biens sont faciles à trouver. Il faut se mettre à la place d’un propriétaire qui mettra peut être 1 million d’euros dans 30 ans pour acheter pour soi (et non pour investir), voudra t-il d’un bien avec une faible hauteur sous plafond sans aucunes moulures pour un prix aussi élevé ? Personnellement, je pense qu’il préférera l’autre et dans des quartiers pourris comme vous dites (pour l’instant), il y a contrairement à ce que vous pensez beaucoup d’immeubles haussmanniens bourgeois donc avec potentiel de plus value énorme lorsque le quartier changera.

Après encore une fois ce ne sont que des hypothèses qui n’engagent que moi.

Hors ligne

 

#32 02/05/2015 09h45 → Comment dépenser moins de 1000 € par mois dans Paris intra-muros ? (paris dépenses dépenser moins loyer économiser économies)

Membre
Réputation :   96 

Franck,

Dire que du Haussmannien PMC (ndlr : Parquet Moulures Cheminées) sont des types de bien préférables aux épaves thermiques des années 60, c’est assez trivial. Tout le monde (ou quasi) pense comme vous.

La cuisine américaine c’est un peu pareil… tout le monde y a pensé, rien de très original. D’ailleurs quand je vois des biens qui parce-que rénovés avec une cuisine américaine quasi-ikea sont vendus 10k le m2 ca me fait sourire.

Pour la gentrification, avez vous des chiffres, statistiques précises et autres pour le démontrer ? Car personnellement je connais bien l’est de Paris, et je n’y enverrai jamais mes enfants à l’école et il y a certains quartiers du 11, 19, 18 20, 10 qui sont des coupes gorge. C’est du factuel, et non du préjugé. La gentrification ce n’est qu’un écran de fumée pour justifier des prix débiles.

D’autre part méfiez vous des changements structurels dans la société, si la gentrification c’est le couple de cadres qui gagne chacun 2800 euros nets par mois avec ses tickets restaurant, moi j’appelle ça la nouvelle classe moyenne Parisienne (ou IDF), et malheureusement ils n’ont pas les moyens que vous voulez bien leur donner.

Dernier point, en ce qui concerne vos hypothèses, étant donné le chômage actuel, les perspectives pour notre tranche d’age et celle du dessous, je n’arrive (pour l’instant) pas à croire, en cas d’inflation faible, qui pourra (et voudra ?) mettre 1mE pour vous racheter votre 80 ou 90 m2 dans l’est ’gentrifié’ parisien ?

Pareil ce sont des convictions mais appuyées sur des constatations factuelles (et potentiellement des chiffres - stats de délinquance dans les arrondissements de l’est, qualité des lycées, collèges, etc…).

Hors ligne

 

#33 02/05/2015 12h41 → Comment dépenser moins de 1000 € par mois dans Paris intra-muros ? (paris dépenses dépenser moins loyer économiser économies)

Membre
Réputation :   

roudoudou,

Voici les chiffres

http://www.immobilier-danger.com/Une-ev … rs-713.htm

Bizarrement, le 8ème, le 16ème et le 1er arrondissement sont les arrondissements qui ont le moins progressé dans la capitale depuis 1991 …

A contrario, les arrondissements que vous citez sont ceux qui ont le plus progressé.

Pour les écoles, je suis d’accord, il y a de bonnes écoles privées tout de même et qui vont progresser au fur et à mesure que la clientèle sera présente dans le quartier.

Cela reste une valeur sûre selon moi surtout en cas d’euphorie sur les prix comme à Londres ou New York actuellement. Les gens plus riches encore n’auront plus les moyens de se loger dans le 16ème and co. Et personnellement, cela reste subjectif, je déteste le 16ème ou le 8ème car pas de vie de quartier.

Et lorsque vous dites 2800€ net c’est à 30 ans. Ces couples en question auront des revenus de 5-6k nets mensuels à 45 ans donc en faisant des achats revente (achat d’un 2 pièces, revente pour un 3 pièces, etc.) + aide de la famille parisienne (héritage, revente d’un appartement sur Paris avec une belle plus value, etc.)

Je me dis que si je peux le faire, une famille de parisien peut beaucoup plus facilement le faire. J’ai beaucoup d’amis parisiens d’origine, ils ne se verraient jamais vivre en banlieue à Montrouge ou Issy les Moulineaux même pour avoir plus grand. Et en plus, beaucoup de personnes non originaires de Paris (dont moi ou même des étrangers) veulent venir y vivre. Bref, la loi de l’offre et la demande tout bonnement.

Et je me met à la place d’un "millionnaire", est ce que je préfère avoir un château dans le sud avec plusieurs hectares de terre (et tout ce qui va avec, charges, entretiens, coûts de personnel, etc.) ou alors un appart en plein Paris avec tout à proximité, le boulot, les charges faibles, pas besoin de voitures, son propre réseau social pour réseauter, etc…

Dans quelques années, devenir millionnaire sera chose encore plus aisée avec les plus values réalisées dans l’immobilier et les héritages de plus en plus gros.

Bref, pour moi le salaire ne fait pas tout. Un gars Bac+5 qui commence à plus de 2000€ par mois aura largement les moyens de devenir millionnaire avant 50 ans s’il se bouge un peu et surtout s’il obtient une aide familiale de 200k€ ce qui est très fréquent chez les parisiens (les logements étant pas grand, ils ont rarement plus de 2 enfants). Je m’explique : J’ai 60 ans, je suis cadre sup, je n’ai pas besoin d’argent car je suis propriétaire, j’ai de l’argent de côté, etc. J’hérite avec mon frère ou ma soeur d’un appart de 800k€ dont mes parents ont préparés ma succession (pour limiter l’impôt), je vais hériter de 300k€ (après impôts les chiffres restent approximatifs et dépendent des situations), qu’est ce que je vais en faire ? Le donner à mes enfants bien sûr car il faut déjà préparer ma succession …

En cas d’inflation faible justement il y aura du fric à faire car ne l’oublions pas nous sommes dans un monde mondialisé, on pourra investir notre argent là où il y a de l’inflation et profiter de la faible inflation pour augmenter son pouvoir d’achat de manière significative.

Hors ligne

 

#34 02/05/2015 14h09 → Comment dépenser moins de 1000 € par mois dans Paris intra-muros ? (paris dépenses dépenser moins loyer économiser économies)

Membre
Réputation :   96 

"Aide de la famille Parisienne", je n’ai peur de ne pas saisir.

La ou je ne vous rejoins pas c’est que votre description ressemble plutôt à une discussion au café plus qu’à des faits réels.

Vous pensez réellement que tout le monde à Paris hérite de XXX KE et vous occultez des choses comme la prise en charge de la dépendance. Quelqu’un qui gagne 2.8k nets mensuels ne gagne pas automatiquement 6k à 45 ans…

Devenir "millionaire" et les consacrer à un appartement n’est pas automatique ni aisé avec ce type de salaire. Ce n’est pas en économisant X euros sur son pass navigo qu’on y arrive également…

Il n’y a pas de revente d’un appartement à Paris "avec une belle plus value" automatique, bref je ne suis pas vraiment convaincu par ce que vous dites car cela n’est appuyé par aucun chiffre.

Vos statistiques sur le 16e, 8e et premier son cohérentes ils ont le moins augmenté depuis 1991, car ce sont aussi parmi les arrondissements les plus chers. Et je préfère largement habiter place victor hugo dans le 16e (coin vivant) ou dans le 1er que métro goncourt…

Dernière modification par roudoudou (02/05/2015 18h31)

Hors ligne

 

#35 02/05/2015 21h26 → Comment dépenser moins de 1000 € par mois dans Paris intra-muros ? (paris dépenses dépenser moins loyer économiser économies)

Membre
Réputation :   

L’objectif était de dire qu’à l’Est, les prix ont plus progressés qu’à l’Ouest et ce n’est pas terminé car la rive droite regorge d’atouts : Montmartre, Opéra, rue des Martyrs, Canal Saint Martin, Grands Boulevards, Bastille, République, Marais, Montorgueil, Butes Chaumont, même Pigalle est devenu à la mode, etc. Ce sont selon mon point de vue les meilleurs coins de Paris pour sortir lorsqu’on n’est pas touriste mais résident. Acheter ma résidence principale n’est pas anodin pour moi donc je souhaite maximiser mes chances de plus value. De plus, je ne vois pas l’intérêt d’habiter dans un quartier où je devrais dépenser 5 euros pour m’acheter une pâtisserie, obliger d’aller chez Monoprix qui ne sera pas à côté d’ailleurs (à l’Ouest, je trouve les quartiers beaucoup moins commerçant et même mort exemple 16ème arrondissement). Voulant garder mes habitudes, c’est à dire une vie simple tout en profitant à fonds de la capitale et élever mes enfants dans cet environnement, je trouve que c’est un bon compromis. Un quartier en croissance et en voie de boboisation aura plus de chances de progresser plus vite qu’un quartier déjà en place, du moins le passé l’a jusqu’à maintenant démontré (voir les chiffres). On en rediscute dans 10 ans car le scénario peut être effectivement tout autre si les russes, qataris and co se ruent dans le 16ème pour se payer un appart à 45000€ le m² mais c’est ma conviction personnelle.

Je pense que c’est très sous estimé le montant moyen d’un héritage d’un parisien propriétaire d’un 4 pièces. N’oublions pas que quasiment 75% des parisiens vivent dans des studios ou 2 pièces. Je ne parle pas de ces gens qui ne pourront pas forcément se payer un 100m². Mais, je parle des 25% autres qui sont nés à Paris et ont vécus dans des 4 pièces et plus. Il faudrait une étude chiffrée pour connaître l’aide moyenne octroyée par les parents mais à mon avis, on serait tous étonné.

Je disais qu’il y a forcément une belle plus value en cas d’héritage car les personnes ont achetés lorsque les prix étaient inférieurs à 5000€ le m².

Pour l’achat revente, je ne parlais pas forcément de plus value, je disais simplement qu’aujourd’hui en ayant une stratégie, j’achète un studio, j’y vis 7 ans, je revends j’achète un petit 3 pièces, etc. permet aux personnes d’acquérir de l’épargne forcée qui leur permettra d’acheter un 4 pièces à 45 ans par exemple, c’est juste une question de stratégie mais les gens n’auront plus le choix et certains seront prêt à suivre cette stratégie pour y vivre coûte que coûte. A contrario, en province, les prix étant plus bas, les gens achètent directement un pavillon après avoir été locataire.

Et enfin, les 4 pièces et plus étant rares sur Paris, ce sont ceux qui risquent le plus de progresser car pas achetés par des investisseurs qui recherchent la rentabilité mais des familles françaises ou étrangères qui souhaitent profiter du charme de Paris dans de grands espaces.

Hors ligne

 

#36 03/05/2015 09h48 → Comment dépenser moins de 1000 € par mois dans Paris intra-muros ? (paris dépenses dépenser moins loyer économiser économies)

Membre
Réputation :   12 

Votre position sur l’évolution des prix de l’immobilier à Paris me parait contradictoire:

Franck88 a écrit :

Si dans 3 ans, les prix baissent de 10%, hypothèse totalement réaliste

Franck88 a écrit :

à l’Est, les prix ont plus progressé qu’à l’Ouest et ce n’est pas terminé

…A moins que vous n’anticipiez que les prix ne baissent dans 3 ans pour remonter ensuite. Ce n’est impossible, mais déjà que prévoir une baisse ou une hausse est compliqué, alors prévoir une baisse suivie d’une hausse l’est encore plus!

Hors ligne

 

#37 03/05/2015 09h58 → Comment dépenser moins de 1000 € par mois dans Paris intra-muros ? (paris dépenses dépenser moins loyer économiser économies)

Membre
Réputation :   96 

Franck88 a écrit :

Je pense que c’est très sous estimé le montant moyen d’un héritage d’un parisien propriétaire d’un 4 pièces. N’oublions pas que quasiment 75% des parisiens vivent dans des studios ou 2 pièces. Je ne parle pas de ces gens qui ne pourront pas forcément se payer un 100m². Mais, je parle des 25% autres qui sont nés à Paris et ont vécus dans des 4 pièces et plus. Il faudrait une étude chiffrée pour connaître l’aide moyenne octroyée par les parents mais à mon avis, on serait tous étonné.

Je disais qu’il y a forcément une belle plus value en cas d’héritage car les personnes ont achetés lorsque les prix étaient inférieurs à 5000€ le m².

Franck, arrêtons nous ici, cette discussion ressemble à une de café sans choses tangibles mais juste "Le canal st martin c’est trop branché, ca vaut déjà 9k du m2 mais ca va monter" ou "La rue des martyrs à 10kE du m2, ca en vaudra 15 dans 10 ans… parceque c’est trop hype".

Ce n’est pas sérieux, d’autant plus que votre discours sur les héritages n’intègre pas les droits de succession, le fait que les baby boomers vendent ou quittent Paris à 60 ans  ou que la démographie intra muros est stable sur les 40 dernières années (autant d’habitants en 1970 que maintenant).

Et je parle en connaissance de cause, car je fais partie de la catégorie dont les parents ont un 4p à Paris, pourtant je peux vous dire que votre discours n’est pas un support fiable pour l’investissement ou des choix structurants.

Pour l’épargne forcée, vous savez je suis locataire et j’épargne déjà bcp, quasiment autant que quelqun qui achète un 2p (car il paye les intérêts d’emprunt cher et les frais de notaire)

Hors ligne

 

#38 04/05/2015 13h51 → Comment dépenser moins de 1000 € par mois dans Paris intra-muros ? (paris dépenses dépenser moins loyer économiser économies)

Membre
Réputation :   39 

Bonjour,

Je rebondis sur les posts de Franck. Vous avez un objectif, c’est bien ! Mais faites attention de ne pas tout idéaliser ou de penser que beaucoup de personnes pensent comme vous !

Si j’explicite un peu mon cas (puisque proche d’une partie de votre histoire), nous habitons à la frontière Fr du Lux, (Yutz), et pour rien au monde je ne retournerai à Paris !! J’adore mon boulot, bien payé (soit dit en passant 2800€ pour un couple, c’est peu au jour d’aujourd’hui je pense. Pas assez bas ou pas assez haut …) et même 45min de trajet A / R sont cools car en voiture et ca roule ! (pour infos, même en habitant plein centre à Paris, si vous bosser à la défense, le trajet ne se résume pas à 10 min de voiture pèpère, mais plutôt 20 à 30 de métro bondé, serré comme des sardines).

Comment évaluer vous cette dépense ? (le temps, la qualité du transport, les impacts sur la santé dudit transport ?)

Par ailleurs, ici pour 300k, nous venons d’acheter une grande maison de 175m² avec un local attenant de 190m² pour le business de ma femme, sur un terrain de 10 ares… Donc un appart à Paris sans jardin, non merci. (c’est uniquement ma vision, mais c’est plus pour vous dire que tout le monde ne pense pas comme vous).

Et pour finir sur le sujet, si j’étais millionaire (un jour) je serais plutôt de ceux à acheter une grosse propriété à rénover et entretenir plutôt qu’un appart dans la folie, la course et la pollution de Paris. Pensez-vous que dans 10 ans vous serez toujours heureux de vivre dans l’ambiance de Paris ? Pensez vous que beaucoup de personnes veulent acheter à tout prix un 4p sur Paris pour le transmettre plus tard ? (peut être que oui peut être que non, aucun jugement).

Voyez ? chacun sa vision et vous faites beaucoup d’hypothèses (je rejoins amplement roudoudou).

Sur le sujet initial, je vous rejoins sur les dépenses raisonnées, ce que nous appliquons en général.
Par contre, je suis beaucoup moins tatillons que vous sur tous les bons plans, personnellement ca me fatigue d’être toujours à l’affût. Si j’ai envie de me faire un resto avec ma femme et ma petite, je fais, même si j’ai pas prévu avec un bon plan …

En fait, je suis pour votre philosophie mais en plus light (parce que très lazy sur ce point et j’ai du mal à passer du temps pour économiser 20€ sur mon resto), mais par contre je consacre beaucoup plus de temps à des projets donc le revenu potentiel est très élevé (Notamment des business persos, celui de ma femme etc.) ou là il y a des grosses économies à faire type la révision des contrats (énergies, assurances). Ca oui !

Dernière modification par Setanta (04/05/2015 14h01)

Hors ligne

 

#39 23/11/2015 12h23 → Comment dépenser moins de 1000 € par mois dans Paris intra-muros ? (paris dépenses dépenser moins loyer économiser économies)

Membre
Réputation :   

Merci Franck88 pour ce retour d’expérience. Je suis d’avis en effet qu’il convient de gérer au mieux ses dépenses pour démarrer dans l’indépendance financière.

Après libre à chacun de savoir où se situe la contrainte et la privation par rapport à de la consommation souhaitée.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech