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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/04/2015 20h42 → Loger un enfant étudiant : acheter ou louer ? (logement etudiant enfant descendant)

Membre
Réputation :   52 

Bonjour,

Au vu de la qualité des réponses du forum  je sollicite vos avis éclairés tous azimuts sur la situation suivante.

Données :

- 5 enfants espacés de quelques années qui commencent les études supérieures à se suivre tous les 4/5 ans (l’aîné ayant 21 ans)
- Ils ne vont visiblement pas faire ces études là où nous pouvons les loger (…faites des enfants…)
- L’aîné semble bien parti pour faire son cursus à Lyon/Villeurbanne ; mais rien n’est jamais définitif, d’autant qu’il veut faire un doctorat, en 5 ou 6 années bien des choses peuvent arriver dans une vie d’étudiant.

Donc, je me dis que plutôt que de payer un loyer mensuel de l’ordre de 200 euros/mois APL déduites, il est peut être plus interessant d’acheter.

Avez vous des idées pour ou contre et si "oui" sur le meilleur montage ?

NB : J’avais écarté à priori l’idée d’acheter sur Villeurbanne un studio étudiant ou pas, de l’ordre de 60 KE pour 20m2, car je n’ai pas vu bien mieux ou pire en annonce qui soit "correct" et proche de la citée U, puis soit de le revendre soit de le louer plus tard (rentabilité minable de l’ordre de 4% avant impôts et charges), mais j’ai tellement appris ici en peu de temps que je rate peut être quelque chose ?
Il me semblait plus rentable d’investir sur autre chose pour payer ses études.
NB 2 : je ne connais pas le marché immo. sur Villeurbanne autrement que par leboncoin…Mon "truc" pour l’instant c’est plus l’achat vente dans le Sud de terrains ou maisons et la location nue.

D’avance merci pour vos idées éventuelles,

X

Dernière modification par Iqce (01/04/2015 20h46)

Mots-clés : logement etudiant enfant descendant

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#2 01/04/2015 22h49 → Loger un enfant étudiant : acheter ou louer ? (logement etudiant enfant descendant)

Membre
Réputation :   18 

Bonjour,

Vous pouvez rencontrer plusieurs problèmes avec ce type de montage:
- vous aller investir dans une ville que vous ne connaissez pas
- vos enfants peuvent rencontrer l amour, avoir niveau de se mettre en coloc avec des amis, etc
- avec 5 enfants, vous pouvez vous retrouver à investir dans 5 villes différentes.
- le parcours d un étudiant n est pas linéaire ( dans mon cas, Angers, Bordeaux, paris, Séoul, re- paris!)

Bref voici les contres!

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#3 01/04/2015 23h34 → Loger un enfant étudiant : acheter ou louer ? (logement etudiant enfant descendant)

Membre
Réputation :   80 

Un point à noter à propos de Lyon est la très bonne desserte de la plupart des écoles/universités par le réseau tramway/métro qui est de bonne qualité. Le Pôle Villeurbanne (Lyon I/ Doua / INSA) est par example sur la T4. Donc habiter à une certaine distance du lieu de cours n’est pas foncièrement un problème si on est sur la ligne directe ou au plus à une correspondance de celui-ci.

Toujours pour mon example Lyon I, ça veut dire le long de la T4/T3 ou métros A et B. Ca augmente sérieusement l’éventail de choix, vous permettant d’opter pour des quartiers peut -être à meilleur potentiel, tout en gardant un temps de transport court et confortable.

Je ne peux vous recommander un quartier précis, ayant quitté la ville depuis une éternité et le renouvellement urbain a été prononcé par endroits.

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#4 01/04/2015 23h35 → Loger un enfant étudiant : acheter ou louer ? (logement etudiant enfant descendant)

Membre
Réputation :   

Je rejoins FastHand.

Mon expérience familiale (mon frère) : mes parents ont acheté un appartement pour le loger. Puis ils se sont rendus compte qu’il était beaucoup plus rentable de louer cet appartement à un étranger et que mon frère loue le sien propre et touche les APL…

Parce qu’évidemment, si vous logez votre enfant, pas d’APL…

Cordialement,

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#5 01/04/2015 23h44 → Loger un enfant étudiant : acheter ou louer ? (logement etudiant enfant descendant)

Membre
Réputation :   31 

@Patator Le calcul est à faire pour chaque situation car dans ma situation par exemple il était plus avantageux d’avoir l’appartement fourni "à titre gratuit" par mes parents et donc de ne pas toucher d’APL car de cette façon ils ne payaient pas d’impôts sur revenus fonciers.


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#6 01/04/2015 23h45 → Loger un enfant étudiant : acheter ou louer ? (logement etudiant enfant descendant)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Effectivement je reviens la communauté en disant qu’il est préférable de ne pas acheter à VOTRE NOM. Maintenant, est-ce possible de mettre le nom de votre enfant aîné sur les dossiers de crédits j’en doute…
Voici le lien :  SCI et APL (allocation logement)

A vous de voir wink

Cordialement,


La vie est joueuse, elle nous offre de beaux défis :D

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#7 02/04/2015 08h59 → Loger un enfant étudiant : acheter ou louer ? (logement etudiant enfant descendant)

Membre
Réputation :   11 

Bonjour,

tout dépends de votre capacité à investir, si vous pouvez faire un prêt plus important ou investir plus en cash il y a un système pas mal:

- vous achetez un appart dans  un bon quartier, par ex un T2 qui vous louerez à quelqu’un d’autre
- vous donnez l’usufruit  de cet appart par acte notarié à votre enfant pour une durée limitée (celle de ses études par ex)
- votre fils  loue un appartement près de son école, il a les ALS
- vous n’êtes pas imposé sur les revenus de l’appartements car vous êtes nu-propriétaire
- votre fils ne le sera pas non plus normalement ou quasiment pas car les revenus seront dans la première tranche

cette donation ponctuelle entre dans le cadre de l’exonération en dessus des 100 000 euros donc en gros si vous n’achetez pas un appart d’une valeur supérieur à 350000 c’est bon, pas devrais de donation à prévoir

l’avantage c’est qu’a terme vous vous retrouvez avec un bon appart , bien placé qui continuera à rapporter par la suite et que vous pourrez à ce moment là faire la même chose avec le second enfant avec le même appart…
A votre calculette!

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#8 02/04/2015 09h27 → Loger un enfant étudiant : acheter ou louer ? (logement etudiant enfant descendant)

Membre
Réputation :   52 

Bonjour et merci pour toutes vos réponses qui soit confortent mon approche (hélas) soit éclairent sous un nouvel angle le sujet.

Pour RollingStone j’ai fait un rapide comparatif comptable entre les 2 situations  :

Cas 1 enfant en loc’ traditionnelle donc loyers sortants
Cas 2 usufruit, loyers entrants et charges - loyers sortants + charges ; c’est clairement avantageux mais de 100 euros/mois environ. Je crois que dans un contexte immobilier haussier je n’hésiterais pas malgré tout mais pour le coup et à contrario sauf erreur (je ne connais pas bien le marché sur Lyon) la carotte me paraît maigre face à tous les soucis que la copropriété - cas usuel bien sur - entraîne.

Mais la réflexion est surprenante et interessante ! Je ne l’écarte pas à 100% je vais voir en couplant avec les transports en commun ce que cela peut donner effectivement dans le détail.

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#9 02/04/2015 13h28 → Loger un enfant étudiant : acheter ou louer ? (logement etudiant enfant descendant)

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Réputation :   11 

Si les aléas de la gestion d’un bien locatif vous freine, sachez que vous pouvez aussi faire la même chose en donnant l’usufruit sur des parts de SCPI…

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#10 02/04/2015 16h05 → Loger un enfant étudiant : acheter ou louer ? (logement etudiant enfant descendant)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

La donation temporaire d’usufruit présente des avantages. Toutefois, il est important de garder quelques éléments en tête :
- Le fisc va regarder de près pour s’assurer que ce n’est pas pour éluder l’impôt que vous faites cela. Attention donc à bien caler la donation sur la durée des études car au-delà, les ennuis vont vite arriver
- Il va falloir détacher fiscalement votre enfant. Regardez bien les conséquences sur vos contrats de prévoyance si vous en avez (le rattachement fiscal est souvent un pré requis à la couverture)
- Vous ne pourrez pas déduire les éventuels intérêts d’emprunt puisque non détenteur de l’usufruit

Bref, comme souvent, il faut regarder ce que cela donne dans votre situation précise avant d’y aller.

Cordialement,

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