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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/03/2015 17h11 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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Bonjour à tous,

Je m’apprête à faire une offre sur un studio qui me plait beaucoup, situé à très bon emplacement et qui se louera sans problème, dans une grande copropriété. J’ai pu obtenir les derniers PV et je vois qu’un nombre important de copropriétaires sont défaillants. Les impayés (100 000 euros) représentent plus de 30 % du dernier exercice. Ma question semblera sûrement naïve (je débute …) mais : est-ce c’est grave ? Qu’est-ce qu’il se passera si ce ratio continue d’augmenter ? Est-ce que dans un cas pareil les copropriétaires qui payent leurs charges se retrouvent à devoir payer celles des autres ?

Par ailleurs dans un document intitulé "Mutation de lot de copropriété", à la section "Quote-part pour les lots objets de la mutation" il y a un montant pour l’exercice n-1. Est-ce que ce montant correspond à la totalité des charges que l’on doit payer par an pour cet appartement (l’eau froide et le chauffage sont collectifs) ?

Merci pour votre aide.

Mots-clés : copropriété

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#2 30/03/2015 17h20 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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Fuyez, c’est un indice de la présence de marchands de sommeil ou de copropriété qui va se dégrader faute d’entretien ou qui finira par être déclarée en état de carence => expropriation.

Dernière modification par ZeBonder (30/03/2015 17h23)

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#3 30/03/2015 17h41 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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Même avis fuyez.
Ceux qui payent finissent dans ce cas par payer par ceux qui ne payent plus. Ce dernier clan grossit généralement rapidement et tout va de mal en pis…

Vous avez eu un excellent réflexe en demandant des état financiers de la copro, beaucoup d’acquéreurs n’ont pas ce bon sens et s’en mordent ensuite les doigts !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 30/03/2015 19h49 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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Merci pour vos avis. Pour un premier achat je vais éviter les situations compliquées ! C’est dommage l’emplacement était top.
Mais je suis quand même curieux : concrètement que se passe-t-il si l’état de carence est déclaré ? On vire les propriétaires, mais ensuite ? Que deviennent les appartements ?

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#5 30/03/2015 20h18 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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A mon avis : Dans un premier temps, ce sont les autres copropriétaires qui doivent payer.  A terme, les appartements des mauvais payeurs finissent par être vendus, et leur dette retenue sur le montant perçu (enfin, s’ils n’ont alors pas d’autres créanciers qui sont plus prioritaires). Mais ça peut durer pas mal d’années, et pendant ce temps la copropriété a tout le temps de se détériorer encore bien plus (et il pourra être de plus en plus difficile de trouver un locataire…), et les appartements valent alors de moins en moins (le leur, qui ne permettra peut-être pas de rembourser les dettes, comme le votre). 

30% de copropriétaires qui ne paient plus leurs charges, c’est une proportion déjà très élevée….
Que dit le syndic (dont c’est la responsabilité de prendre les mesures requises pour recouvrer les fonds) pour justifier une situation aussi détériorée ?


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#6 30/03/2015 20h32 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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En fait 20 % des copropriétaires sont défaillants pour un montant d’environ 30% de l’exercice (certains cumulent plusieurs milliers d’euros). J’apprends à déchiffrer un PV, mais a priori les années précédents le syndic disait juste qu’il allait s’en occuper mais l’arriéré n’a fait qu’augmenter. Là je voie qu’ils ont lancé plusieurs demandes de saisies dont une seule a été acceptée.
J’ai toujours entendu qu’il y avait des mauvais payeurs dans toutes les copropriété. A partir de quel ratio de l’exercice ou du nombre de copropriétaires peut-on considérer qu’il y a un problème ?

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#7 30/03/2015 21h07 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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On peut considérer qu’il y a un problème dès lors que le ratio en question progresse d’un exercice à l’autre : le syndic ne fait alors pas correctement son boulot et entraine la copro dans la boucle vicieuse décrite précédemment.

Après tout est à nuancer, 30% d’impayés venant d’un seul copropriétaire dans un petit immeuble peut s’avérer moins problématique que 15% sur une copro de 100 lots avec plusieurs propriétaires défaillants.

Dans tout les cas vous achetez un risque que vous ne maitriserez pas, il est donc important de se renseigner sur la manière dont le syndic gère la chose.

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#8 30/03/2015 21h34 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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> Est-ce que dans un cas pareil les copropriétaires qui payent leurs charges se retrouvent à devoir payer celles des autres ?

Absolument !! Faut bien payer les fournisseurs et dettes de la copro.

Cela veut aussi que vous allez payer les avocats, huissier, etc en attendant, en espérant que les impayeurs soient solvables.

Les mauvaises nouvelles ne sont pas finies car s’il y a qu’une seule personne dont l’appart va être saisi, cela veut dire que les autres sont inexpulsables : faudra attendre leur mort.

Je me souviens d’une copro où une personne avait été déclaré inexpulsable et condamné à payer 50€ par mois à la copro (sa dette était de 25000€) C’est uniquement 5 ans après son décès que le bien fut saisi et l’argent préempté : évidemment avec procédure avocat et huissier à la charge des autres copropriétaires.
L’autre mauvaise nouvelle est que vous ne pourrez pas répercuter les charges des autres sur votre locataire. C’est pour votre pomme.

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#9 31/03/2015 11h27 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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Même si la situation s’améliorait, je pense que la gestion du syndic est assez mauvaise pour avoir laissé la situation s’aggraver. De plus la perspective de devoir payer pour les défaillants en attendant un mieux ne m’enchante pas du tout. Quant à la copropriété, à part un ou deux colocataires personne n’a voté contre le quitus (un mot que j’ai appris !) … ce qui est incompréhensible, et susceptible de se reproduire.
Merci à tous pour votre aide !

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#10 31/03/2015 11h52 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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Il est très fréquent que les copropriétaires soient peu participatifs ou votent même contre leurs propres intérêts…
Un syndic qui pratique le "quitus" peut être d’emblée regardé comme suspect. En effet, cela lui permet de s’exonérer de ses responsabilités de gestion. Syndic et quitus | ASIB - Association des Syndics d'Immeuble Bénévoles
Pour moi un bon syndic assume ses responsabilités et ne fait pas voter de quitus !

Dernière modification par DDtee (31/03/2015 11h52)


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#11 31/03/2015 12h04 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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C’est très instructif merci. Du coup je me pose une question : refuser le quitus lorsque l’on est le seul ou minoritaire a-t-il un autre effet que celui d’être montré du doigt ?

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#12 31/03/2015 12h31 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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Il vous faudra convaincre une majorité… tâche souvent difficile !


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#13 31/03/2015 13h20 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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Ce genre de copropriétés attire les marchands se sommeil qui achètent ensuite louent les appartements une fortune à une population fragile et ne paient aucune charge et une fois qu’ils sont majoritaires dans l’immeuble, vous n’avez plus que vos yeux pour pleurer sad

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#14 31/03/2015 13h50 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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Si c’est une copropriété du Chêne Pointu à Clichy sous Bois, c’est mieux ?

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#15 31/03/2015 15h02 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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Mic35 a écrit :

C’est très instructif merci. Du coup je me pose une question : refuser le quitus lorsque l’on est le seul ou minoritaire a-t-il un autre effet que celui d’être montré du doigt ?

Je vote systématiquement contre le quitus au syndic, et j’explique pourquoi. J’avoue que c’est rarement utile. Pour beaucoup il semble plus facile/tentant de "râler" de manière peu constructive, que de prendre ses responsabilités.


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#16 31/03/2015 15h06 → Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ? (copropriété)

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Je n’imagine même pas la situation financière des copropriétés de la grande borne à Grigny ou de la cité des 4000 à la Courneuve.

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