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#1 25/03/2015 18h24 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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Bonjour, je suis une affaire pour un immeuble dans le centre ville et proche de la gare, d’une petite ville de 12 000 habitants à environ equi-distance de Nantes, Rennes et Angers, 40mn, et accès tram train jusqu’à Nantes.
La rentabilité après travaux se situe à 12% en partant sur une fourchette basse.

4 studios loués pour 1000€ actuellement au 3eme étage.

1 énorme T3 au 1er et 2 grand T2 au second en travaux.
1 commerce vide au RDC qui est à vendre à part, mais beaucoup de commerces sont vides dans la ville actuellement, même l’agent immobilier ne conseil pas de l’acheter.

Le projet serait de diviser chacun des appartements sauf les studios pour passer de 7 à 10 logements, et obtenir des surfaces où il y a plus de demande dans le coin.

Les parties communes sont propre. Il faut changer toutes les fenêtres de l’immeuble, et beaucoup de travaux à prévoir pour la division des appartements. Je budgetise environ 100k€ de travaux.

L’immeuble est propre d’extérieur, très beau à l’intérieur, un style haussmanien avec une belle cage d’escalier, grands volumes avec de beaux parquets et de très grandes hauteurs sous plafond avec moulures et grandes fenêtres.
Il y a du boulot mais moyen de faire quelque chose de très beau, et ainsi pouvoir se démarquer facilement de la concurrence, du moins à ce que j’ai pu voir dans les annonces actuelles.

Mais c’est surtout la ville en elle même qui m’interroge. Il n’y a pas de grandes ville à proximité directe, mais il y a quand même de l’activité, des infrastructures, des entreprises, dont notamment une école d’infirmière qui semble une bonne chose pour les locations de petites surfaces.
L’agent immobilier m’a répété plusieurs fois qu’ils avaient de plus en plus de demande en meublé, mais très peu d’offres.
Le point qui peut faire peur c’est le nombre de commerces vides dans la ville.

C’est mon premier investissement dans un immeuble, et j’hésite à sauter le pas à cause de ce point. Je ne pensais pas m’éloigner autant des grandes villes, mais le projet parait quand même intéressant.

J’aurais aimé avoir vos avis expérimentés sur la question !

Dernière modification par matador (25/03/2015 18h29)

Mots-clés : petite ville, rendement

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#2 25/03/2015 18h35 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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Avec la loi Alur la location en meublé en résidence principale présente les mêmes contraintes que la location nue…..

Par ailleurs quand on loue en meublé en LMNP on paie la CFE (contribution foncière des entreprises) qui représente un mois de loyer.

Les locations sont plus courtes et demandent beaucoup de boulot (inventaire, réparations,..)

La hausse du loyer par rapport au nu va-t-elle compenser ces inconvénients ?

Il faut bien étudier la demande locative et surtout ne pas croire les agents immobiliers qui sont trop souvent des Pinocchio…..

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#3 25/03/2015 19h32 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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La dynamique démographique de la ville est sans doute un point essentiel Insee  - Dernières publications régionales cette ville est-elle dépendante d’une activité dominante (base militaire, grosse entreprise, secteur particulier…) ?

Le taux de logements occupés/inoccupés est sans doute le second point à observer. Si ma mémoire est bonne, l’inoccupation moyenne en France doit être de 6/8%
Je regarderais aussi le taux de chômage et la pyramide des âges pour mesurer quelque peu économie/population du coin.

Il y a des villes de cette taille très dynamiques, d’autres moribondes…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 25/03/2015 21h47 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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Bonjour Matador,

Je crois que j’habite dans la ville que vous décrivez ! :-)

La population décroit et vieillit depuis plusieurs années et beaucoup de commerces ferment effectivement. Le tram-train a connu beaucoup de déboires et n’a pas eu l’effet escompté pour l’instant (à savoir redynamiser la ville).

Si je prends l’exemple de l’immeuble où j’habite, la vente est difficile mais la location relativement facile.

Personnellement j’ai préféré faire mon premier investissement immobilier dans un studio à Nantes (moins risqué) mais je pense qu’il y a de bonnes opportunités ici.

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#5 25/03/2015 22h19 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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sourirelyon a écrit :

Par ailleurs quand on loue en meublé en LMNP on paie la CFE (contribution foncière des entreprises) qui représente un mois de loyer.
…..

bonsoir ..
La moyenne est plutôt 2 à 3 % du chiffre d affaire… 1 mois de loyer est vraiment rare …

Cela dépend du chiffre d affaire .
Il y a deux baremes : à condition que la délibération de la collectivité local ai eu lieux avant le 21 janvier 2014.

Vous trouverez le barème sur le sit vosdroit.servicepublic.fr

Christophe


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#6 26/03/2015 11h27 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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Je crains que @sourirelyon ait raison, la CFE représente généralement +/- un mois de loyer.
C’est d’ailleurs ce qu’indique le site auquel vous faites référence http://vosdroits.service-public.fr/prof … 3547.xhtml le premier barême étant obsolète (chiffre d’affaire réalisé jusqu’en 2003)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 26/03/2015 11h47 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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Bonjour,

Vous envisagez l’achat des appartements mais pas du commerce, dans ce cas j’imagine que vous créez de facto une copropriété avec tous ses inconvénients (frais de création, AGs à tenir, impossibilité de faire les travaux comme vous le souhaitez sans avoir à demander l’avis de l’autre propriétaire), ce qui est pourtant ce qu’on souhaite éviter lorsqu’on investit dans un immeuble complet.

Quelles sont vos connaissances en termes de réglementation d’urbanisme pour la division ? Car c’est un sujet complexe, cf. l’ensemble des sujets à ce propos sur ce forum. Encore une fois vous impliquerez des tiers dans votre projet, en l’occurrence les services d’urbanisme et le consuel EDF en cas de création de compteurs, dont le pouvoir de nuisance n’est pas à sous-estimer.

Par contre concernant la CFE, ma compréhension est qu’elle est due une fois pour l’ensemble de l’activité LMNP et non une fois par appartement. Donc indiquer un coût d’un mois de loyer est un peu exagéré, par exemple dans mon cas ~ 500€ pour un immeuble à Tourcoing générant ~ 2800€ de recettes mensuelles.

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#8 26/03/2015 12h03 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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Le montant de la CFE est assez différent d’une ville à l’autre, le mieux est sans doute de vous renseigner pour la ville en question.

@perecastor soulève un point intéressant, celui de la création d’une copro.
Un copropriété à deux est ingérable en cas de désaccord. Nul ne pouvant avoir la majorité absolue, aucune décision ne peut-être votée !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 26/03/2015 13h01 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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Bonjour,

A la vue des posts de DDtee et Père Castor sur le point du local commercial. Pourquoi ne pas inclure dans votre projet de retransformer ce local en habitation ou garage (préférable car valeur ajoutée pour les logements au dessus par rapport à la concurrence environnante peut être) si les locaux commerciaux ne se louent pas bien ?

A voir si le changement de destination du local est facile…

De ce site : http://vosdroits.service-public.fr/part … 416.xhtml, vous devrez:
- Vérifier le PLU par rapport à un logement au RDC,
- Si vous ne touchez pas à la structure de l’immeuble, vous avez seulement une déclaration préalable à faire en Mairie pour les travaux,
- Enfin, informer votre centre d’impôt pour modifier la taxe CET vers taxe d’habitation …

Bien cordialement,
Xavier

Dernière modification par Setanta (26/03/2015 13h03)

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#10 26/03/2015 14h33 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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Bonjour,
Je connais également très bien cette ville pour y avoir visité plusieurs immeubles (dont certains sont toujours à vendre au bout de 3 ans)
Je pense qu’il vous faut d’abord affiner votre projet en termes de coûts et de charges
La surface à vendre fait 350 m², est-ce que 100k € de travaux suffiront à aménager l’immeuble comme vous le souhaitez ?
Par ailleurs, l’intérieur des appartements a effectivement du style (mais cela peut aussi être pénalisant pour les travaux quand il faudra changer toutes ces fenêtres aux dimensions hors normes ), mais il ne faut pas perdre de vue que votre offre locative s’adressera à des personnes aux revenus modestes. La ville se traîne économiquement depuis des décennies (j’y ai vécu et grandi), et les salaires vont de pair.
Nous ne sommes pas à Paris, vos locataires ne se laisseront malheureusement pas charmer par votre parquet en point de hongrie et vos cheminées en marbre, si le loyer est au-dessus du marché.
Et, d’expérience (mes parents ont des petites surfaces à la location dans cette ville), ne misez pas sur un loyer supérieur à 350-400€ pour un beau 2 pièces, c’est vraiment le plafond dans cette zone, même meublé.
Quant à la facilité de trouver des locataires, ils se trouvent quand on propose des biens de qualité à un tarif raisonnable, mais les dossiers ne se bousculent pas non plus … le choix est restreint. (et ne pas disposer de parking est également un frein, tout le monde possède une voiture en province)

De mon point de vue, le rendement brut à attendre serait plutôt autour de 8-9% que de 12% (sauf à négocier un très gros rabais à l’achat ?)

Je reste cependant convaincue qu’il y a des affaires à faire sur la commune …. je suis moi-même en "veille active"

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#11 26/03/2015 15h37 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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Matador,

Un simple commentaire : je suis surpris par votre montant de travaux au vu de la surface indiquée et du type de travaux. Comptez-vous en faire une grosse partie ce qui explique ce faible montant…

J’ai 80k€ de travaux estimés pour un projet du même type (je ne fais rien) pour rénover 3 studios + 1 T2 et les parties communes : electricité, peinture, cuisine et sdb neuves + huisseries…

Pour ma part et dans mon cas  le LMNP reste toujours le plus attractif même en considérant l’impact de la CFE.

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#12 26/03/2015 17h21 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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Bonjour et merci de vos réponses.

Effectivement, le commerce qui appartient a un autre propriétaire peut faire un peu "boulet". Il souhaite s’en débarrasser également et il le brade, mais ça demanderait beaucoup de travaux de le transformer en appartement ou autre.
La copro existe déjà.

Pour les 100K de travaux, ça peut paraître court mais je compte en faire une partie. Ce qui va faire mal ce sont le changement des huisseries effectivement, rien que ça va manger une bonne partie du budget, et il faut toutes les changer dans l’idéal.
Il n’y a pas de gros travaux à faire si ce n’est les créations de cuisine et salle de bain dans les appartements divisés.
Les studios au 3eme sont habitables et loués d’ailleurs, mais un rafraîchissement ne leur fera pas de mal.
Les parties communes sont propres, quelques bricoles et un coup de peinture pour que ça soit bien.

Il y a une cour qui peut contenir actuellement 4 voitures, et plus si l’on détruit le petit bâtiment qui prend de la place et qui ne sert que de débarras pour les locataires.

Si je revois un peu mes prévisions à la baisse, en meublé, grossièrement :
studio : 300€
T2 : 350 €
T3 400 €

J’arrive à 10% de renta.

Tout ça commence quand même à entacher l’affaire.

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#13 26/03/2015 17h29 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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Je vous invite à faire une petite recherche rapide sur leboncoin
300 € de loyer pour un studio, même meublé, c’est très optimiste
Les loyers tournent plutôt autour de 230-250 €
Et à partir du T3 je ne suis pas sûre que le meublé attire

Le bien étant à vendre 270 k€ (+ travaux + FN) et les loyers attendus de l’ordre de 30k€ par an, je n’arrive pas à comprendre comment vous calculez une rentabilité de 10% ou plus ?

Dernière modification par Sid (27/03/2015 10h32)

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#14 26/03/2015 23h42 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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DDtee a écrit :

Je crains que @sourirelyon ait raison, la CFE représente généralement +/- un mois de loyer.
C’est d’ailleurs ce qu’indique le site auquel vous faites référence http://vosdroits.service-public.fr/prof … 3547.xhtml le premier barême étant obsolète (chiffre d’affaire réalisé jusqu’en 2003)

Pour ma part avec 23000 euros de chiffre d affaire , la CFE est de 350 euros .
Si on prend le barème avec chiffre d affaire de 10000 à 32000 euros c est de 210 à 1000 euros . Donc dans le pire des cas c est 1000 euros pour 10000 euros de chiffre d affaire soit 10% ( je ne pense pas que cela existe… Sinon vraiment pas de chance )


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#15 27/03/2015 11h19 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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Vous devriez lire le sujet déjà traité ici Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP…

350€ de CFE pour 23000€ de CA c’est le résultat de vos calculs ou ceux des impôts ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#16 27/03/2015 11h46 → Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ? (petite ville, rendement)

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Sid a écrit :

Je vous invite à faire une petite recherche rapide sur leboncoin
300 € de loyer pour un studio, même meublé, c’est très optimiste
Les loyers tournent plutôt autour de 230-250 €
Et à partir du T3 je ne suis pas sûre que le meublé attire

Le bien étant à vendre 270 k€ (+ travaux + FN) et les loyers attendus de l’ordre de 30k€ par an, je n’arrive pas à comprendre comment vous calculez une rentabilité de 10% ou plus ?

Tout simplement car je ne l’achète pas ce prix là.

Pour les studios, vu que les 4 du 3eme étage sont loués à 250€ nus, et que c’est loin d’être ce qui se fait de mieux, je pensais pouvoir passer à 300€ en meublé une fois rendu propre.
Mais il est vrai que le propriétaire actuel n’a vraisemblablement pas été regardant sur les dossiers des locataires actuels… Même l’agent immo avant d’arriver au 3eme étage m’a prévenu qu’ils étaient spéciaux et qu’ils va falloir les virer un jour où l’autre. Bien qu’ils paient leur loyer.

Dernière modification par matador (27/03/2015 12h05)

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