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Forums des investisseurs heureux

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#26 20/03/2015 18h05 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Bonjour,

patito a écrit :

Bon me voila bien avancé j ai deux avis contraires smile

C’est normal parce qu’il n’y a pas de vérité universelle.
Guillaume33 a raison si vous achetez un appart à 200 K€ vs un immeuble de 5 appartements au même montant et dont la somme des loyers égale le montant du loyer de l’appartement seul il est moins risqué d’acheter l’immeuble puisqu’il faut 5 vacances locatives contre une seule de l’autre coté.
Mais l’avis contraire n’est pas totalement irrecevable car en général on hésite entre un immeuble à 200K€ et un appartement à 45/50 K€ on n’a donc pas le même montant de mensualité et dans le pire des cas (aucun appartement loué) il est plus facile de sortir de sa poche une mensualité plus faible.

Dans votre cas les appartements de l’immeuble sont déjà loués c’est donc qu’ils sont en principe louables…

Après les vérifications d’usage (état de l’immeuble, loyers cohérents …) et la prise en compte des coûts de gestion (comme il est un peu loin de chez vous même en gestion directe il y a aura des coûts de déplacement) je pense que c’est un risque tout à fait envisageable

Et pour la vente a la decoupe on peut?

Pour la vente à la découpe ça devrait être possible mais ça nécessite de créer une copropriété et il faut intégrer les aspects fiscaux : la vente à découpe c’est (quasiment ?) la qualification en marchand de biens. Ce n’est pas forcément une mauvaise chose mais à creuser pour bien intégrer tous les tenants et les aboutissants.

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#27 20/03/2015 18h17 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Merci pour cette réponse complète. pour la gestion directe ou pas c’est a voir, a essayer . C’est vrai que prendre l’autoroute engendre quelques frais, faut voir les rotation mais un immeuble en bon état, déjà c’est une bonne base.
Les mensualités j’y ai pensé justement avec nos salaires on serait effectivement dans la panade avec 1080 euros a rembourser tout les mois. C’est pour cela que je met de côté que je souhaite un différé au début pour la tresorerie. et que cela ne serait pas de chance que tout se retrouve vide . Ce qui est bizarre c’est que au moins trois baux sont de 2012 à un ou deux mois d’écart faut que je creuse l’historique. deux autres de 2013 faut que je vois avant ce qu’il s’est passé, la réno date de 2007.
l’idée de la découpe c’est de vendre un appartement tout les ans ou tout les deux ans . est ce que je serais requalifié en marchand de bien? si oui qu’est ce que cela implique?

Pour les charges , elles sont entièrement répercutées sur les locataires. Cela couvre tout. il ’y a que la taxe foncière - les ordures menageres = 2600 environ a ma charge et bien sûr l’assurance .
et d’éventuels frais d’agence , à voir. Sur 5 apparts ils font une petite ristourne, c’est aussi un avantage de plus pour l’immeuble.

Autre question , vous auriez un studio a moins de 25000 euros a 1h de chez vous vous acheteriez ou cela ne vaut pas le coup vu la distance? (forte rentabilité) bien sûr cela dépend du bien de l’emplacement etc mais je parle en terme de gestion, a distance

Dernière modification par patito (20/03/2015 18h27)

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#28 20/03/2015 18h29 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Bonjour,
Pour la rentabilité, je fais beaucoup moins parce que je suis à Paris et que j’achète en banlieue. Mais je n’ai aucun risque de vacances locatives et des chances de plus-value évidentes, même dans un marché baissier. Et fiscalement, j’ai choisi le LMNP. Le terme rentabilité est mal choisi, c’est plus global, j’aurai dû dire l’intérêt de l’affaire. C’est un équilibre entre le risque de vacances de locataire, de rendement si l’immeuble est plein et de concurrence possible (on oublie la plus-value). Bon, vu votre parcours, vous n’êtes pas débutant et en savez plus que moi. Donc mes conseils sont douteux… mais pas intéressés.
1/ Votre projet n’est pas assez affiné, il faut vraiment connaître l’état du marché locatif de la ville (logements vacants), ce qui se loue le mieux, du studio au 5 pièces. Et là, c’est flou.
2/Traînez dans le quartier, au café du coin, pour avoir une idée de la rue et surtout des locataires.
3/ Demandez à quelqu’un de bon dans l’immo de venir voir cette affaire. Quand on investit une grosse somme, 2 regards en valent mieux qu’un, même s’il faut payer une bouteille de Pessac ))). Et je ne suis pas candidat, car à 700 km…
4/Pour le prix, à moins d’avoir trouvé l’affaire du siècle et 5 concurrents visibles, une offre à près de 10% du prix demandé (150 au lieu de 170) est considérée comme sérieuse, notaire ou pas notaire…
5/ Allez voir une autre agence de la ville, dites que vous voulez acheter un immeuble (en négociation) et louer en donnant des loyers possibles, pour le lui laisser en gérance.
Regardez la réaction de l’agent : possible ? pas possible?
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#29 20/03/2015 19h19 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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vos conseils ne sont pas douteux, au contraire j’ecoute tout .
Pour la négo, et les concurents je ne sais pas vu que personne ne l’a vu a part moi j’étais venu pour un autre immeuble celui là pas prévu, et pas en pub j’ai vérifié.
le gars venait d’avoir les clefs la veiille pour ça que les apparts pas pu tout voir.
faut que j’aille en visite.
Pour la loc, j’ai regardé les prix du marché sur les annonces, c’est pas déconnant, et ils sont tout à fait raisonnables. une fois que le négociateurs de l’agence est parti telephoné j’ai discuté avec les nanas qui s’occupent de la loc, et elles trouvaient le studio petit et comme c’est un commerce transformé en studio, l’idée d’une baie vitrée sur la rue lnees enchantait pas trop. moi non plus les rideaux occultaientquand même. Les t4 de 54 m2 elles trouvaient cela tres petits aussi pour des t4 voila les retours et critiques, quand elles ont vu les loyers par contre elles étaient moins critiques. Elles les trouvaient tres raisonnables donc cela m’a rassuré. elles avaient l’air sinceres et critiques. mais je peux aller voir ailleurs c’est sûr.
Pour ce qui est de la demande, t2 et t3 j’ai l’impression. un peu t1 aussi les t4 se louent au prix du t3 donc pas forcement gênants je trouve.
Sinon j’ai vu sur un site 10% de logements vacant sur la ville? je ne sais pas si c’est d’actualité.

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#30 20/03/2015 19h21 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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patito a écrit :

Une derniere question , est ce que revendre ensuite un appart par an est judicieux et possible ?

Bonjour Patito,
Oui cela peut être une porte de sortie intéressante si l’immeuble s’y prête bien.
Les appartements peuvent-il donner envie à des primo-accédants?
Il faut savoir que certain immeuble sont condamnés à rester des immeubles de rapport.(standing minable, emplacement minable ect…)

Pour vendre "au détail" : Passage d’un géomètre, création de copropriété et son charmant règlement, publication au service de la publicitée foncière…). Cela à un coût, variable selon le nombre de lot.

Vendre ensuite un lot par an, oui mais attention de ne pas être requalifié en marchand de bien car vous risquez de vous faire repérer par nos amis de l’administration fiscale.

A savoir aussi que si vous amputez un déficit foncier, vous vous engagez à louer 3 ans…donc si revente avant, nos amis du fisc recalcule l’imposition.

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#31 20/03/2015 19h29 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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ok merci donc attendre 3 ans au moins ou revendre à la découpe au bout de 10 ans.
Je vous tiendrais au courant de l’evolution

Je demandais un studio seul a 55 min de chez moi, de 16m2 a 13% de rentabilité brute, pret de l’autoroute, bourgade côtée , prix dérisoire, cela se tente ou trop de distance et d’emmerde pour un studio? vous avez deja fait?

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#32 20/03/2015 20h07 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Pour la petite anecdote j’ai un compromis signé pour à 99K pour un bien estimer il y a 3 ans à 180K..

J’ai un peu de mal à comprendre l’avis de ceux qui estime que commencer par un immeuble est plus risquer.. Et je rejoint Guillaume33 en pensant au contraire qu’on divise le risque par le nombre d’appartements.. Et donc qu’une vacance locative se fait moins ressentir sur 1/4 d’un revenu foncier que sur 1/1.

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#33 20/03/2015 20h35 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Pour un débutant (comme moi !), je crois toujours que commencer petit est ce qu’il y a de mieux. J’ignorais son expérience immobilière.
Rastignac


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#34 20/03/2015 22h21 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Personnellement j ai commencé par un parking … puis un T2 et maintenant je vais signer pour un immeuble … ( je vais bientôt faire un post sur cet investissement )

Je pense que cela permet de cible un marché .. apprendre bien la fiscalité et acquérir de l expérience …


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#35 20/03/2015 23h09 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Je suis bien d’accord, commencer petit permet d’apprendre les différentes étapes (un passage chez le notaire, une demande de prêt, être confronté à la fiscalité, gérer un locataire…)
Investir dans un parking à 8000 € permet de faire tout ça.
Cependant il faut vite passer la vitesse supérieure pour devenir rentier non?
A moins de se contenter d’un revenu de 60 €/mois….

Moi aussi j’ai commencé petit (un studio) mais avec du recul je me rends compte que si mon locataire m’avait fait défaut à l’époque, je me serais vraiment retrouvé dans une situation très compliquée. (100% du revenu locatif qui s’efface). Si cela arrive sur un immeuble de 5 lots, cela représente seulement 20% du revenu total )

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#36 21/03/2015 00h20 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Guillaume… et si vous commencez avec un immeuble et que vous avez pas l experience nécessaire pour déceler une éventuelle anomalie,  de ne pas avoir testé le marché, de mal calculer les travaux, de connaître la fiscalité pour optimiser la fiscalité ect ect …. cela peut devenir rapidement un desastre….vaut il pas mieux se faire la main que de trop en vouloir ???
J ai voulu commencer par un immeuble de 9 logements et de 2 locaux commerciaux … sur le papier tout était bien , grosse rentabilité ect .. mais je n avais pas les épaules solide pour acquérir ce projet qui nécessitait bcp de temps, de travaux .. actuellement , avec l expérience , je me sens prêt et en plus j arrive à dénicher de meilleur bien avec de meilleur rentabilité et surtout un meilleur emplacement  ..  grâce à l expérience ..

Après je suis d accord avec votre façons de penser, le fait d’avoir plusieurs biens réduit les risques lorsqu’un locataire fait défaut. .. mais faut vraiment bien calculer son coup et de bien connaître son projet … car de ce retrouver avec plusieurs logements sous la mains avec des problèmes,  un mauvais emplacement ou autre … ouch😈😈😈😈


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#37 21/03/2015 11h35 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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J’ai fait des simulations avec logiciel pour fiscalité le meublé reel est le mieux mais pas de demande a part eventuellement le studio .
Mais je sais que meme en vide au reel je suis en positif.
Le risque est plus important , effectivement.
Mais j ai deja fait un etat des lieu deja mis en place un locataire ´j ai deja acheté un bien et je n’ achete pas un bien avec travaux . Les mini travaux a faire je vais verifier avec devis si je me lance.
La ou je suis d’accord c’est que eentuellement je me plante sur l’emplacement je me plante pour tout l’immeuble. Et quitte a aller loin de chez moi pour investir autant le faire pour plusieurs apparts.

Pour la fiscalitê donc au reel et revente dans 10 ans  , peu etre a la decoup . Des simulations que j’ai faite , si je vend appartement par appartement , avec pour chaque appartement 10%de rentabilité brute  hors frais de notaire ( au dessus de ce qu il se fait pour un appart du coin) et donc foirchette basse du marché , j’ obtiens 220000 euros pour tout les apparts

Me voila un peu refroidi par toutes vos réactions, je ne suis plus sûr de donner suite.

Dernière modification par patito (21/03/2015 13h02)

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#38 21/03/2015 16h33 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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patito a écrit :

Me voila un peu refroidi par toutes vos réactions, je ne suis plus sûr de donner suite.

Ce qui est dingue en relisant toute cette file : Pour le même montant que votre immeuble de 5 lots (170 K€) des "investisseurs" signent tous les jours quasiment les yeux fermés des T3 de défiscalistation  en Pinel  ! Et là on trouve rien à dire, tout roule, l’emplacement est nickel, la ville dynamique, c’est le top. D’ailleurs les banquiers financent volontiers ce genre d’arnaque, normal il se font engraisser par les promoteurs pour ça !

Par contre se faire financer un immeuble de 5 lots (qui au lieu de coûter comme le Pinel chaque mois un "effort d’épargne" de 300 € mini, l’immeuble  "rapportant" 300€ de cashflow positif) là ça devient compliqué ! Les banquiers prennent peur et comme les plus sages de ce forum, on déconseille de passer à l’action.

L’URL de ce forum est devenir-rentier, pour le devenir en partant de zéro, il va falloir prendre un peu de risque…
Alors OK il faut être méfiant et bien étudier son dossier…

Dernière modification par Guillaume33 (21/03/2015 16h35)

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#39 21/03/2015 16h51 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Suis en train de lire le bouquin sur la semaine de 4h ç a aide à se booster:)

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#40 21/03/2015 20h35 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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patito a écrit :

Les mensualités j’y ai pensé justement avec nos salaires on serait effectivement dans la panade avec 1080 euros a rembourser tout les mois.

Note : je ne suis pas un investisseur immobilier.

Vous m’avez l’air d’avoir bien fait le travail de fond. Reste un élément : quelle est votre capacité à supporter les coups durs ? Votre phrase ci-dessus m’a alerté quelque peu, mais on manque encore de détails.
La base, mais vous le savez, c’est de n’investir que lorsqu’on a un matelas suffisant de liquidités pour faire face à un éventuel coup dur (professionnel / de santé / …).
Ensuite, regardez ce que devient votre investissement lorsque des événements négatifs se produisent : quel pourcentage de vacance pouvez-vous supporter ? Que se passe-t-il si une grosse dépense imprévue arrive sur l’immeuble ? Etc…
Un genre de "stress test" personnel. smile

Ca vous donnera une idée de la marge que vous avez : si elle est suffisante, foncez.


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#41 21/03/2015 20h52 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Très bons conseils namo…
C’est très logique, rien que du bon sens !
Comme quoi pas besoin d’être investisseur en immobilier pour éviter à certains investisseurs de finir dans le mur.
En "stress test", le banquier considéra que vous ne rentrerez que 70% des loyers actuels pour avoir une petite marge de sécurité.
Le mieux également est d’avoir un matelas de sécurité pour être capable d’honorer vos échéances pendant 6 mois avec zéro loyers encaissés.

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#42 21/03/2015 21h27 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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zero loyers encaissés sur 6 mois j’ai ce qu’il faut et je ne vois pas ce que je pourrais avoir d’autres choses à changer que robinetteries, ou cumulus. que des choses que je peux faire moi meme ou qui ne coutent pas cher.
si la strucuture est bonne des petits immeubles comme ça; pas de gros frais surtout quand la réno est tres recente.
J’ai déja pris en compte tout ces parametres, je m’étais pas mal documenté et j’ai pas mal lu le forum et autres choses sur le net. je suis plutot du genre tres prudent et ceinture et bretelle.

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#43 23/03/2015 11h27 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Guillaume33 a écrit :

En "stress test", le banquier considéra que vous ne rentrerez que 70% des loyers actuels pour avoir une petite marge de sécurité.

Ces 70% ne prennent en compte aucun risque, il s’agit seulement d’évaluer à la louche le montant des charges (ils sont appliqués sur le brut).

Perso comme stress test je fais : +35% de fiscalité, +25% des charges d’exploitation et -10% de loyer. On peut aussi en faire d’autres ou moduler avec vacances ou impayés.
Je suis d’accord pour dire que c’est a priori bien mieux qu’un Pinel mais pour la référence choisie on part de bien bas wink

@patito votre prise de décision doit être assez simple si vous avez un objectif définit. Quels sont les critères que vous avez définis à l’avance ? Sont-ils remplis ? C’est pas plus compliqué que ça…

Si vous avez un doute sur l’immeuble une visite avec un professionnel vous renseignera.
Le marché, j’imagine que vous l’avez étudié avant de faire des recherches dans cette ville. Autrement faites le tour des agences pour savoir ce qui est recherché, publiez des annonces fictives…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#44 23/03/2015 11h36 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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DDtee a écrit :

Ces 70% ne prennent en compte aucun risque

C’est pourquoi j’avais précisé "une petite marge de sécurité". A 70% logiquement il y a un peu de marge, à défaut le projet n’est pas assez optimisé. (trop grosse taxe foncière, charges de copro absurde…)
Pour preuve, au Crédit Foncier, ils prennent 85%…

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#45 23/03/2015 13h02 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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J’ai demandé ce qui était demandé le plus c’est t2 ou t3 avec terrasse ou balcon
ce n’est pas le cas, mais ce sont des bien rares. Le t1 m’inquiète un peu plus mais il est loué à un petit prix, je me dis que au pire je baisse le prix du t1 ou je le met en meublé. L’avantage dans les communes rurales, c’est que les prix des loyers sont bas, donc beaucoup de potentiel locatif et moins de risques de difficultés financières.
Ensuite, je n’ai pas fait d’annonces fictives. mais j’ai consulté les annonces du meme genre et les loyers n’étaient pas déconnants et correspondaient.
Mes critères: Bon état de l’immeuble et des apparts; pas de gros travaux ou problèmes en perspectives. Logements déjà occupés. Fort rendement, et cash flow positif après impots et charges.
Cela semble correspondre.

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#46 23/03/2015 14h22 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Si tout les voyants sont au vert, il va falloir se lancer !
C’est un peu comme le type qui saute à l’élastique, il est équipée, prêts à sauter au bord du précipice mais au dernier moment il flippe, il hésite, il a bien envie de faire demi-tour et là….le moniteur lui met une petite tape dans le dos et il bascule smile

Ce qu’il vous manque c’est le moniteur,le coach, le "grand frère" qui va vous rassurer…
Tenez-nous au courant.

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#47 23/03/2015 16h26 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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DDtee a écrit :

Perso comme stress test je fais : +35% de fiscalité, +25% des charges d’exploitation et -10% de loyer.

Pourriez-vous détailler?

Je suis également favorable aux immeubles de rapport plutôt qu’au appartements en copropriété dans les endroits où le ticket d’entrée le permet… Généralement <2000m² à l’achat.

Mais pour parler du risque et de sa gestion :
-l’immeuble avec 5 lots c’est 5 fois plus de risques… qui auront un impact 5 fois moins importants (en supposant que les loyers soient équivalents)
-un appartement unique : risque 5 fois moins important mais impact de 100% sur les revenus locatifs.

La mutualisation des risques avec des immeubles diminue uniquement l’impact mais pas le risque.

La nuance est importante pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’immobilier!

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#48 23/03/2015 17h36 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Je vous tiens au courant mais j’avoue courir plusieurs lièvres a la fois, j’ai des visites prévus pour des biens de fortes rentabilités aussi, mais bien unique par d’immeubles. mais finalement qui disait qu’il n’y avait plus de bonnes affaires à faire . smile
Je préfère ne pas tout miser sur un bien car souvent j’ai été déçu car me suis fait grillé par plus rapide que moi…

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#49 23/03/2015 17h44 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Ravito a écrit :

DDtee a écrit :

Perso comme stress test je fais : +35% de fiscalité, +25% des charges d’exploitation et -10% de loyer.

Pourriez-vous détailler?

C’est très simple, je fais un calcul des différents flux en augmentant les flux sortants énumérés, dans ce niveau d’amplitude, et je regarde si c’est tenable.
Les critères sont arbitraires mais me semblent envisageables à moyen terme


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#50 23/03/2015 21h43 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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patito a écrit :

Je préfère ne pas tout miser sur un bien car souvent j’ai été déçu car me suis fait grillé par plus rapide que moi…

Si vous vous faites griller c’est que vous manquez de recul, d’expérience.
Il m’arrive de bloquer directement une vente en sortant de la première visite sans même négocier…
A un moment donné, on sait repérer en très peu de temps la bonne affaire.

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