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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/03/2015 18h04 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Bonjour,
J’ai fait une présentation rapide dans la rubrique dédiée. mais bien sûr n’hésitez pas à me demander d’autres informations si nécessaire.
Je souhaite investir dans l’immobilier locatif. Au départ j’ai sondé la banque pour un studio a 110% comme tout le monde essaye de faire sur toulouse. et le banquier est tout a fait partant.
En naviguant sur différent sites et vu les rendements faibles que l’on voit sur toulouse, je me dis que cela ne vaut pas le coup je vais avoir les charges le foncier et les impots à charge, au mieux si je fais un affaire correcte , vu le rapport loyer prix d’achat.
Du coup vu les conseils de certains sur ce forum j’ai commencé à regarder plus loin que toulouse pour éviter d’acheter une dette dès le départ. (bien que j’ai encore de la capacité d’endettement)
Résultat je n’ai vu que des avantages aux immeubles de rapport. J’ai trouvé peut etre mon bonheur à 45min de chez moi  5 appartements dans un petit immeuble avec un rendement bru hors frais de notaire de quasi 13% contre entre 5 et 7% sur toulouse on va dire.
entièrement loué , juste fenetre à changer (j’estime a 5000-6000 euros sans le credit d’impot déduit). On me décourage on me dit que pour un premier investissement c’est trop, que je devrais commencer par un seul apparement etc. Avec le logiciel rendement locatif si je ne me suis pas trompé, j’ai 137 euros de cash flow positif apres impots , fonciers, et meme assurance et frais d’agence qui connait bien le secteur .
La ville est de un peu plus de 10000 habitants mais faut dire que le revenu moyen n’est pas très élevé et souvent sous le smic; beaucoup bénéficie de la caf mais cela se loue quand même et apparement il n’y a pas plus d’impayés que a toulouse d’apres la gestionnaire qui a fait les deux (d’après ses dires.)
donc même avec une vacance deux appartement je peux tenir le cap. j’ai une épargne d’un peu moins de 10000 euros au cas ou et je met de côté 400 euros par mois mini en ce moment.
si le crédit est accepté je me dis que que je peux faire une franchise de quelque mois pour faire un peu plus de trésorerie au cas où.
Qu’en pensez vous? suis je inconscient? j’ai besoin d’avoir des avis réalistes de gens qui se sont déjà lancés.
Merci d’avance

Mots-clés : immeuble de rapport, premier investissement

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#2 19/03/2015 18h14 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Bonjour,

Effectivement il manque le prix de l’immeuble déjà.

J’ai acheté un premier bien "immeuble" de deux appartements, mais à 115K€… Ce n’est pas le même investissement que un immeuble de 2 appartements à 400K€.

C’est une première interrogation.

45 minutes c’est le max à mon avis, pourquoi passer pas une agence dans ce cas?

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#3 19/03/2015 18h30 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Le prix, 170000 euros
Pourquoi passer par une agence, car 5 appartements, car plus de tranquilité, car ils connaissent mieux la Population de la ville et j’ai peur que avec des petits budgets cela soit plus difficile à gérer pour les Règlements les choix a faire les dossiers, caf etc que je ne connais pas.
J’ai juste une fois loué mon t2 que j’avais plus jeune, et les locataires solvables se battaient , donc facile….

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#4 19/03/2015 18h38 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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bien, je ne suis pas vraiment votre raisonnement.

SI le locataire ne paie pas ce n’est pas l’agence qui va faire les poursuites et le tribunal… pour 3% de votre loyer. Et même si elle le fait c’est quand même à vous de payer votre banque en attendant.

Le feeling c’est très important pour louer, à mon opinion.

La gestion locative pour moi évite juste les visites, les états des lieux.

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#5 19/03/2015 18h43 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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peut etre que cela me fait peur pour 5 appartements, visites loin de chez moi etc , l’agence fait des dossiers bétons, avec garants etc aussi. L’agence a pour habitude de relancer les locataires aller les voirs apparement etc. Beaucoup moins formel que dans les grandes villes. L’immeuble est entierement loué pour le moment.
Possible que je me fasse une fausse idée.
que pensez vous de l’investissement, par rapport au titre.?

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#6 19/03/2015 19h13 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Commencer du plus large en allant au plus précis pour structurer votre analyse de l’investissement permettrait peut-être de répondre successivement aux différentes questions que celui-ci peut poser ?

1/ Que vaut la ville ?
Dynamique démographique, taux d’occupation des logements, distance à votre résidence, quantité de biens à louer, fiscalité locale, sera t-il facile d’y revendre le bien…

2/Que vaut l’emplacement ?
Lieu prestigieux ou mal perçu, rue passante ou calme, facilité de stationnement…

3/Que vaut l’immeuble ?
Etat général, travaux ou mise aux normes à prévoir, aspect valorisant ou repoussant…

4/Que valent les lots ?
Types d’appartements recherchés ou non, locataires à risque ou pas (cautions, niveau de revenu, loyers payés régulièrement…) aspect valorisant ou non….

Croire qu’une agence fera mieux le boulot que vous est à mon opinion une illusion… (par contre elle vous dégagera du temps et vous évitera du travail)

Calculez le CF ou le niveau de rendement une fois toutes les charges déduites, si vous ne comptez même pas les frais de mutation, vous êtes loin du compte smile
137€ de CF/mois pour 5 lots, c’est une marge de sécurité très faible. A la première augmentation de fiscalité vous êtes en négatif, il vous faut en être conscient.

A ma connaissance il n’y a pas de crédit d’impôt pour un investissement locatif en changeant les fenêtres (c’est pour votre résidence principale) par contre c’est une charge (travaux).

Oui, commencer modestement avec un appartement permet de se faire la main. Ok, c’est moins sympa et parfois moins rentable qu’un immeuble entier.

Trouvez les infos par vous même et n’écouter pas les propos de ceux qui sont vendeurs/gestionnaires de biens, leurs opinions ont évidemment de fortes chances d’être intéressées…

Bon courage à vous !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 19/03/2015 19h32 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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merci pour votre message

1) la démographie évolue , d’après les courbes que je vois, progression constante depuis quelques années, 45min de chez moi, j’ai choisi cette ville car accessible par l’autoroute, bien placée, a 40min de toulouse. les charges foncieres sont un peu élevée, 3000 et quelques euros pour environ 230m2.
Les biens à louer sont pas si nombreux que cela je trouve et le gros avantage c’est qu’il n’y pas la concurence des programmes neufs; donc que de l’ancien. LA revente je ne sais pas mais c’est pas non plus un désert rural. Beaucoup de commerces , centres commerciaux etc . Arrivée en 2015 du grosse entreprise avec plusieurs centaines d’emploi apparement.

2)localisation très bonne, centre ville, rue calme et propre, parking publics à proximités, facile de se garer dans la rue.
3) façade et toiture refaite, une seule façade, joli immeuble. Parties communes tres propres et en très bon état.
4/ ça c’est le point faible, pas encore pu tout visiter je suis en cours. mais appartement et immeuble rénovés il y a moins de 10 ans donc très propre et récent.
Pareil vérification des baux en cours et des paiements. Les baux datent de 2012 et 2013 pour les 5
dans le CF j’ai utilisé la version prémium de rendement locatif et j’avais compris les frais d’agences, les frais de notaire évidemment, le foncier, l’assurance . j’ai rentré mes revenus les parts etc, et j’avais intégré les frais d’agence. donc c’est du net de chez net. au réelnu
sans les frais d’agence cela fait 274 euros par mois. perso je trouve cela beaucoup sur toulouse on est tout le temps en négatif. là l’avantage c’est que tout est loué sous condition vérification des locataire bien sûr. Donc pret a l’emploi; juste des fenetres a changer et je trouve aussi que l’escalier a des marches qui penchent a certains endroit peut etre dans l’avenir les réparer, c’est en bois.
Compteur indiv partout.
Trop risqué pour un premier achat?

peu d’appartements à la vente actuellement sur le secteur.
Surtout des maisons, c’est le plus gros du marché dans les villes de cette taille là.
le marché des maison est stable depuis pas mal d’année d’apres ce que j’ai vu les appartements trop peu pour etre référencés
J’ai parlé a ma notaire de familledes différents secteurs ou je prospectais. elle me disait de penser a la revente et sur ce secteur elle avait l’air de dire que oui c’était pas mal. voici les infos que je peux avoir

Dernière modification par patito (19/03/2015 19h56)

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#8 19/03/2015 19h49 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Bonjour,

Pour le risque, je ne peux pas vous aider ; mais vous semblez avoir étudié l’affaire de prés ce qui est un point positif.

Par contre et de mon expérience, il faut compter la vacance ; depuis la crise la rotation est plus importante, les locataires plus difficiles et surtout les petits conflits en vu de ne pas payer plus fréquents.

Au final j’ai envie de souligner c’est beaucoup d’embarras pour un CF très bas, pour se désigner comme vache à lait de l’Etat qui considère comme tel les propriétaires bailleurs, pour être à la merci des dernières lois et des derniers impôts et frais qui vont avec, bon quand c’est une bonne mesure facile pas très onéreuse comme les détecteurs de fumée OK, mais l’exemple est on ne peut plus parlant : "je décide le propriétaire bailleur paye".

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#9 19/03/2015 19h55 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Donc , conclusion il faut pas investir dans le locatif?

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#10 19/03/2015 22h49 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Iqce a écrit :

Au final j’ai envie de souligner c’est beaucoup d’embarras pour un CF très bas

Bonjour,
Là forcement je ne peux pas être d’accord avec ça !
Un cashflow de 274 € + l’amortissement du prêt d’environ 500 €/mois je pense…
Mettez vous à la place de la caissière de chez Carrefour qui se fait c….au travail 30H/Semaine pour encaisser la même chose !
Il faut remettre les choses dans le contexte…smile

Dernière modification par Guillaume33 (19/03/2015 22h50)

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#11 19/03/2015 23h22 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Je ne comprend pas la phrase l’amortissement du pret 500 euros par mois . J estime le pret a 1080euros par mois

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#12 19/03/2015 23h26 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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L’expression "acheter une dette" me dit qu’un blog sur les immeubles de rapport dans le Bordelais a été consulté…
Bon, pour avoir un avis, il faudrait savoir quel type de logement pour quel loyer sur les 5 lots. La location meublée (studio ou 2 pièces) est-elle possible à terme ? Le LMNP peut être beaucoup plus intéressant fiscalement, même si la mode dans certains immeubles de la campagne bordelaise serait le Borloo… Les locataires sont-ils bon payeurs, sans chamaillerie ? Un petit test sur la demande locative réelle et les offres de location de la petite ville serait un point de repère intéressant. Vos loyers sont-il sous-estimés ou surestimé ? La tendance actuelle est à la baisse, pour les loyers comme pour les prix…
Bref, il faudrait en savoir un peu plus et négocier dur le prix, si possible.

Rastignac (qui n’a pas encore acheté d’immeubles dans le Bordelais…)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#13 19/03/2015 23h26 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Bah justement, s’ il est sur 20 ans et selon les conditions obtenus, grosso-modo votre mensualités au début sera (à la louche bien sur  !) d’environ 580 € d’intérêts et d’environ 500 € d’amortissement du capital.
Donc en plus du cashflow positif vous vous "enrichissez" de 500 € chaque mois.

Ne désespérez pas Rastignac, ça va venir, vous allez bientôt faire partie de la secte smile

Dernière modification par Guillaume33 (19/03/2015 23h29)

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#14 19/03/2015 23h49 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Le acheter une dette etait plutot chez olivier seban:)
Pas encore pu verifier tout les apparts comme je disais.
Ce que je sais c’est que pour le meublé pas vraiment de demande , je sais que c’est plus interessant mais la pas possible .
Les loyers sont dans ce qu’il se fait   Par contre les apparts sont tres optimisés pour une ville de campagne : t1 de 18m2 2 t4 de 50 et qqs. Un t3 et un t2
Les t4 sont au prix des t3 du marché ce qui peut faire un option interessante pour famille , le t1 en dessous de la surface classique de 25 m2 du marché mais petit prix .
Les prix sont raisonnable par rapport aux annonces vues .
Ce n’est pas la region bordelaise.
Le prix n est pas trop negociable car deces evaluation notaire pour succession et d’autres biens que celui la plus urgent a vendre .
Ce qui me fait peur c’est la moins value et la carence locative et les impayés bien sur je vais etudier les dossiers des locataires.
Guillaume33 le truc de s’enrichir de 500 euros par mois ok mais avec un emprunt a 110% faut d’abord rembourser les interets ,ensuite les frais de notaires pour racheter la dette et ensuite esperer un marché stable pour enfin s enrichir …

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#15 19/03/2015 23h58 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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patito a écrit :

avec un emprunt a 110% faut d’abord rembourser les interets ,ensuite les frais de notaires pour racheter la dette et ensuite esperer un marché stable pour enfin s enrichir …

J’avais mis s’enrichir entre guillemet smile
La moins value ne doit pas faire peur. (Les impayés et la carence oui ! )
Avec un prêt amortissable, vous "attaquez" le remboursement du capital dès le premier jour.
Même en faisant une moins value, dans 20 ans vous ressortirez de chez le notaire avec un (gros? ) chèque.
Si en plus pendant toute la durée du prêt vous avez été en cashflow positif, ce sont vos locataires qui auront payé votre immeuble.

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#16 20/03/2015 00h10 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Pour le 18m2, c’est un meublé tranquille. Pour la négo, je ferais une offre à 150 pour voir si ça mord, en disant, marché baissier, vacances locatives… et puis voir la réaction. Sur une succession, le notaire est toujours content de boucler un bien rapidement, plutôt que de traîner… A mon sens ils ont accepté une décote de 10% sans trop de problème. Car si c’est une affaire en or, elle serait très vite partie. Dans votre approche, il faut penser à la concurrence : depuis combien de temps est-ce en vente ?
Pour le bien je tenterais de voir les autres immeubles du coin, pour voir si le prix est comparable. A mon avis, tant qu’on est à moins de 45 minutes de Toulouse, il y aura toujours une demande (parole de montalbanais…). J’amènerais un copain au regard neuf qui connaît l’immo et me donnerait clairement son avis. Et puis j’irais voir les voisins pour sentir l’ambiance, savoir s’il y a eu des visites sur ce bien, prendre un verre sur la place principale de la ville etc.
Atticus


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#17 20/03/2015 00h15 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Rastignac a écrit :

J’amènerais un copain au regard neuf qui connaît l’immo et me donnerait clairement son avis.

C’est là que je peux avoir une réelle utilité, surtout pour aller boire un verre de Pessac-Léognan sur la place du village smile
Mais bon tout à un prix…

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#18 20/03/2015 00h23 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Marrant justement sur toulouse tou le monde dit mo tauban faut surtout pas investir trop de biens à louer .
Pour le 18m2 oui meublé pour la fiscalité mais je peux pas augmenter le prix.
Pour la négo l agent immo vient de rentrer l immeuble la vieille de ma venue , il m a montré la fiche , et la marge de nego maxi grand maxi 10000euros .
J ai visité un immeuble comparable . La rentabilité apres nego etait moins bonne donc là il est clarement au bon prix . La rentabilité est quand meme elevee je trouve .
Je n ai pas de copain qui connait l’immo …. D ou ma visite ici
Sinon personne n’ avoulu repondre a ma question initiale . Un immeuble de 5 appart comme premiere experience dans le locatif , suis je normal ’ est ce trop risqué?
La copro je connais ça me gonfle ….
Une derniere question , est ce que revendre ensuite un appart par an est judicieux et possible ?

Dernière modification par patito (20/03/2015 00h25)

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#19 20/03/2015 00h24 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Pour le prix d’une bouteille de Pessac, oui, mais pour une de Romanée-Conti, ça peut attendre un peu…
Rastignac


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#20 20/03/2015 00h29 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Je vais me faire hurler dessus par les membres du forum mais je dirais que c’est moins risqué que d’avoir un seul bien locatif.
Vous diluez le risque sur 5 locataires et ce cashflow positif confortable va vous permettre de vous constituer un trésor de guerre pour les pépins futurs.
Le risque si vous êtes un débutant est surtout de savoir déceler les pièges, les défauts de structure de l’immeuble ect…

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#21 20/03/2015 00h29 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Pour répondre clairement, non. Il y a deux problèmes, la rentabilité de l’affaire et vos compétences propres. Sur la rentabilité, c’est à creuser. Sur vos compétences, en tant que débutant, je pense que c’est risqué de commencer par un immeuble et qu’il vaut mieux se faire la main sur un appart d’abord, à 40 ou 60 000. Maintenant, les conseilleurs ne sont pas les payeurs…et c’est à vous de décider !
Rastignac


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#22 20/03/2015 08h21 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Bon me voila bien avancé j ai deux avis contraires smile
Pour l’immeuble vu que la réno date de peu de temps ça va pas sur que ce soit possible de voir le toit mais il est tout petit  pareil pour façade la struture date du debut du siecle.
Le seul truc que je vois c’est des marches en boistroppenchées dans un virages , une odeur un peu bizarre a l entree , sais peut etre humidité l’odeur vient des murs faut voir dans les apparts.
Pour l’immeuble c’est le meme soucis pour la copro , j ai visité un appart avec le placo ouvert dans unangle et des reprises de fissures partout sur la façade , un immeuble des annes 90
Je ne suis pas un debutant dans les achats immos puisque j ai acheté t2 , maison de village que l’on a en partie renové et j ai fait la maitrise d’oeuvre de la contruction de ma maison .
Rastignac pourquoi parlez vous de rétabilité ? Vous  obtienez des rentabilité de combien toi ? Car perso je la trouve pas mal la rentabilité

Et pour la vente a la decoupe on peut?

Dernière modification par patito (20/03/2015 08h59)

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#23 20/03/2015 11h53 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Je sais pas comment sont les notaires dans votre coin, mais chez moi les estimations sont toujours trop élevées. Certaines mauvaises langues disent même qu’indirectement ils sont commissionnés sur leurs estimations roll


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#24 20/03/2015 13h45 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Petit hors sujet pour témoingner à propos des estimations de notaire.

Lors du rachat de prêt de ma résidence principale par mon employeur, ce dernier m’a demandé une estimation de mon bien, en indiquant clairement sa préférence pour une estimation notariée.

J’ai un peu joué et j’ai fait faire une estimation par mon notaire (en ayant pris soin de lui demander de la faire gracieusement car c’est lui qui allait faire le dossier hypothécaire) et une estimation par une agence (gratuite aussi, mais difficile à obtenir car pas de vente du bien en perspective).

J’ai demandé gentiment à l’agence s’il était possible de gonfler un peu le résultat : fin de non recevoir ferme et définitive, du genre : "non monsieur, je ne travaille pas comme cela, si je fais ça je me décrédibiles etc…" Très pro et très honnête.
J’ai demandé gentiment au notaire s’il était possible de gonfler un peu le résultat : "normalement je ne le fais pas mais pour vous je peux le faire : combien est-ce que je mets ?"

Loin de moi l’idée de vouloir généraliser, on doit pouvoir trouver des exemples montrant exactement l’inverse…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#25 20/03/2015 17h39 → Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ? (immeuble de rapport, premier investissement)

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Dans ce cas precis c’est le notaire qui a demandé a l’agence d’estimer . Et par rapport à la rentabilité et les autres bien je ne trouve pas l immeuble cher. Je le trouve plutot bien estimé . Peut etre que je me trompe

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