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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/03/2015 13h11 → Transfert d'un immeuble à une SCI : quid du déficit foncier et avantage fiscal existants ? (approche patrimonial, deficit foncier, scellier, sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Je me présente: 35 ans, en construction de son patrimoine, c-a-d:
- 1 immeuble ancien en meublé loué très simplement sous le regime réel IR
- 1 immeuble loué en scellier
- Une acquisition de part dans un commerce en cours.

Je me pose la question de créer une SCI (et detenir 100% des parts) pour loger ces trois investissements dans le but de rendre à terme autonome la sci vis à vis de l’emprunt bancaire. Autrement dit, qu’elle puisse emprunter et investir quelque soit mon statut professionnel.

Plusieurs sujets me tarabustent:
1/ Est ce vraiment intéressant dans l’approche investisssement et patrimoniale.
2/ Le déficit foncier existant est il transféré à la SCI
3/ Mon IR beneficie t il toujours de l’avantag scellier

Merci par avance pour vos lumières.

Bien à vous

Mots-clés : approche patrimonial, deficit foncier, scellier, sci

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#2 16/03/2015 14h44 → Transfert d'un immeuble à une SCI : quid du déficit foncier et avantage fiscal existants ? (approche patrimonial, deficit foncier, scellier, sci)

Membre
Réputation :   12 

Bonjour,

Calypso a écrit :

1/ Est ce vraiment intéressant dans l’approche investisssement et patrimoniale.

Tout d’abord, je vous rappelle qu’il faut être au moins deux associés pour former une SCI, ce qui exclut une détention à 100% des parts. Par ailleurs, la SCI est un formidable outil de transmission du patrimoine au sein d’une même famille par exemple mais il ne semble pas que cela soit votre cas.

Si vous désirer seulement "monter une société" pour "monter une société", sachez que le coût d’une SCI est réel.

Calypso a écrit :

2/ Le déficit foncier existant est il transféré à la SCI

Sous réserve des conditions prévues par la loi, le déficit foncier est transféré à la SCI sous réserve que celle-ci soit à l’IR.

Calypso a écrit :

3/ Mon IR beneficie t il toujours de l’avantag scellier

Idem.

M.

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#3 16/03/2015 15h12 → Transfert d'un immeuble à une SCI : quid du déficit foncier et avantage fiscal existants ? (approche patrimonial, deficit foncier, scellier, sci)

Modérateur
Réputation :   1083 

Créer une SCI ne vous permettra pas vraiment de "rendre à terme autonome la sci vis à vis de l’emprunt bancaire. Autrement dit, qu’elle puisse emprunter et investir quelque soit mon statut professionnel", car la banque regardera la situation des associés pour accorder un crédit.

De plus, ça a un coût, génère des contraintes et des complications.

En outre, je suis sceptique sur la réponse fournie par Manarea sur les impacts fiscaux. Quels sont les textes du CGI qui confirme que tout est transféré aussi simplement ? (Je ne vois pas bien comment ça pourrait ne pas avoir d’impact si les associés de la SCI sont plusieurs personnes, faisant partie de plusieurs foyers fiscaux).

A votre place, je ne toucherais pas aux investissements déjà réalisés, et je limiterais l’usage éventuel d’une SCI (à condition d’y avoir trouvé de vrais avantages) à de nouveaux investissements.


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#4 16/03/2015 16h46 → Transfert d'un immeuble à une SCI : quid du déficit foncier et avantage fiscal existants ? (approche patrimonial, deficit foncier, scellier, sci)

Membre
Réputation :   166 

Pour les SCI il y a deux cas de figure très différents :
- SCI à l’IS (opaque fiscalement)
- SCI à l’IR (transparente fiscalement).

En gros, à l’IR, les avantages spécifiques à la détention en propre sont généralement transmis à la SCI, avec en particulier l’obligation que les associés occupent le bien pour pouvoir bénéficier des avantages particuliers à l’habitation principale.
A l’IS, la SCI est vraiment déconnectée des associés et à ce moment là il n’y a pas d’avantages particuliers. C’est une personne séparée des associés (fiscalement) avec ses impôts propres. Notamment il y a des frais importants de mutation à prévoir en cas d’apport de bien.

Il existe pas mal de livres de droit sur les SCI qui couvrent tous ces aspects en détail. Par exemple voir Livres de référence sur la SCI ?

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#5 16/03/2015 17h28 → Transfert d'un immeuble à une SCI : quid du déficit foncier et avantage fiscal existants ? (approche patrimonial, deficit foncier, scellier, sci)

Membre
Réputation :   12 

Après quelques recherches, je reviens sur ce que j’ai affirmé.

Si il est sûr que les déficits fonciers contractés après l’apport de l’immeuble à la SCI sont imputables (RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires)), les déficits fonciers contractés avant l’apport de l’immeuble et non encore imputés viennent à mon sens en déduction de la quote-part de l’associé apporteur et si cela ne suffit pas sont reportables dans les conditions de droit commun pendant 10 ans sur les revenus fonciers de l’associé (le cas contraire en cas de dissolution de la SCI a été jugé par la cour d’appel administrative de Lyon le 30/9/2010 (n°09-280)).

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#6 16/03/2015 18h30 → Transfert d'un immeuble à une SCI : quid du déficit foncier et avantage fiscal existants ? (approche patrimonial, deficit foncier, scellier, sci)

Membre
Réputation :   161 

Calypso
1) SCI suppose 2 associés au moins
2) apport à une SCI = mutation --> imposition de la plus value, fût elle virtuelle
3) sur le plan Scellier, le bofip est très clair : l’apport en société entraine la remise en cause des réductions fiscales. Idem pour l’imputation sur le revenu global d’un déficit foncier de moins de 3 ans.
4) l’apport en société peut, selon votre plan de financement, induire le RA des prêts en cours.
5) le report des déficits fonciers est lié à la possession du bien générateur de déficit. Techniquement, l’apport en SCI est une mutation. Cf le cas de l’imputaion des déficits sur le revenu global.

Manara

Merci de poster le jugement auquel vous pensez. Le seul qui me vienne à l’esprit est celui-ci, et il ne dit pas tout à fait ce que vous semblez dire.

L’étendue du droit à déduction résultant du report d’un déficit foncier en matière d’impôt sur le revenu prévu par les dispositions de l’article 156 du code général des impôts, est définie en fonction de la situation existant au moment de la réalisation du déficit nonobstant le prononcé postérieur de la séparation des deux époux.
La Cour précise, après avoir cité les articles 6 et 156 du code général des impôts relatifs à l’impôt sur le revenu, qu’en cas de séparation des époux pouvant bénéficier d’un droit à imputation d’un déficit foncier né sous mariage, le droit au déficit se partage par moitié entre les intéressés en ce qui concerne les immeubles qu’ils possédaient en communauté, quoiqu’il en soit de la répartition des biens en cause après le divorce, et quoiqu’il en soit, ce qui concerne les biens possédés par le truchement de sociétés civiles immobilières (SCI), de la répartition des parts entre les époux, si ces parts se trouvaient dans la communauté.

Il en résulte qu’en cas de divorce ou de séparation entraînant une imposition distincte, chacun des époux peut être admis à déduire de ses revenus la moitié des déficits afférents aux immeubles qui dépendaient auparavant de la communauté conjugale, même si ces biens étaient auparavant détenus par l’intermédiaire de SCI dont toutes les parts, quoique inégalement réparties entre les époux, se trouvaient possédées par eux en communauté.
La Cour relève dans la présente espèce que pour demander l’imputation sur ses revenus fonciers de l’année 2003 de l’intégralité des déficits fonciers réalisés avant son divorce intervenu en 1999, M. X soutenait qu’il était réputé, eu égard à l’effet déclaratif attaché au partage de la communauté en vertu des dispositions des articles 883 et 1476 du code civil, avoir été propriétaire des immeubles de la communauté dès leur acquisition. Toutefois juge la Cour, la réalisation d’un déficit foncier n’a pas pour effet de créer un droit attaché à l’immeuble qui l’a généré et que le transfert dudit immeuble n’a pas pour conséquence, en matière d’impôt sur le revenu , de conférer au contribuable qui reçoit cette propriété un droit à déduire de ses revenus le déficit foncier généré avant ce transfert. Dès lors, c’est à bon droit que l’administration fiscale, qui était tenue d’établir l’imposition au regard de la situation de droit qui existait à la date de réalisation des déficits fonciers litigieux, a considéré que M. X ne pouvait imputer sur ses revenus fonciers de l’année 2003 que la moitié des déficits afférents aux immeubles qui dépendaient de la communauté conjugale avant le partage de celle-ci.

En l’occurence, le principe retenu par la cour, c’est que l’unique propriétaire du bien, suite à dissolution de communauté dans le cas présent, ne peut se prévaloir de la totalité d’un déficit obtenu lorsqu’il n’était pas l’unique propriétaire du bien et ce nonobstant toute convention de dissolution.

Au passage, si on parle du même jugement, il n’y a pas dissolution de la SCI dans ce dossier.

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