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#1 15/03/2015 15h32 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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Bonjour,

je viens d’acheter un appartement loué nu par l’ancien propriétaire que j’ai refait et meublé (cuisine équipé, frigo, table, chaises, lit, etc…) pour faire du LMNP. Je découvre totalement la LMNP, jusque là je ne m’interressais qu’à la location nue. Mais la fiscalité du LMNP semble clairement plus avantageuse pour moi.

Je n’ai pas augmenté le prix de location malgré les travaux et l’achat des meubles (450 eur CC), mais je pense qu’il se louera sans trop de difficulté.

Comment cela va se passer pour la déclaration d’impôt en 2016 ?
Je sais que je peux choisir d’être en micro-BIC (simplifié avec un abattement de 50% sur les recettes imposable), mais le réel semble être clairement avantageux. Mais quelques questions subsistent :

- Est-ce que prendre un comptable agrée CGA vaut-il le coup ? Apparemment il y a a un déduction d’impôts de 915 EUR, mais qui sera supprimé en 2016. Du coup est-il faisable de tenir sa compta soit même, sans expérience dans le domaine (mais ma volonté d’apprendre est grande smile ) ? Ou vaut-il mieux évitez de saisir des erreurs et rester en micro-BIC ?

- Quel est le prix moyen d’un comptable pour ce genre de suivi ?

Merci d’avance pour votre retour.

Mots-clés : passer au lmnp

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#2 15/03/2015 16h10 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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Si vous optez pour le régime réel, cela vous impose de déposer une liasse fiscale avec un bilan et un compte de résultat chaque année auprès des services fiscaux. Il faudra également gérer le calcul des amortissements.

Ce choix était encore plus judicieux auparavant avec la réduction d’impôt pour frais de comptabilité qui pouvait annuler le coût du comptable et du centre de gestion. Malheureusement comme vous l’indiquez, la réduction d’impôt sera supprimée en 2016.

En terme de prix, un comptable vous coutera je pense un minimum de 300€ par an.


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#3 15/03/2015 16h41 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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Merci pour ce retour.

j’utilise le site rendementlocatif.com, et le rendement net explose fortement en choisissant LMNP réel au lieu de micro-BIC. J’espère que les calculs du site sont juste.

J’ai simulé également sur jedeclaremonmeuble.com, qui me donne 500 eur de gain par an (Réel vs micro-BIC). Il ne faudrait pas que le montant demandé par le comptable "plombe" ce gain… par ailleurs, le tarif est-il dégressif si on lui propose plusieurs biens ?

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#4 15/03/2015 17h22 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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Mon comptable ne me coûte que 200€/lot (quelque soit le nombre de lots). C’est le cabinet comptable qui s’occupe généralement de toutes les liasses et autres plaisirs (suivre pour comprendre me semble important).

N’oubliez pas la CFE en LMNP que les deux sites cités oublient. Celle-ci varie pas mal d’une commune à une autre et peut parfois être rédhibitoire (généralement plus coûteuse que le comptable).

A moins de meubler à minima et peu attractif, cela permet de rendre le bien plus attrayant, d’offrir un service supplémentaire et de louer un peu plus cher.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 15/03/2015 19h33 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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Merci pour les informations.

Après avoir lu pas mal de différents sujets autour du LMNP du forum et sur d’autres sites, d’autres questions restent sans réponses :
- 200 eur ? Cela me paraît dérisoire ?
Est-ce une compta "en ligne" ?
- Comment connaître le coût d’inscription auprès d’un CFE ? Une recherche en ligne ne me donne rien. dois-je me renseigner auprès des impôts (dans ma ville où je loue, qui n’est pas la ville où je réside ?)
- Dois-je initier une démarche cette Année pour déclarer mon statut LMNP ? Ou attendre la déclaration l’année prochaine pour 2015 ?
- j’ai acheté les meubles sans mettre de facture à l’adresse du bien. Ça ira ou je dois la refaire avec l’adresse du bien en question (à revoir au magasin donc…)

Merci !

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#6 18/03/2015 10h37 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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Bonjour Link,

- 200 € c’est en effet pas cher… Mon comptable en ligne prend 450 € pour 1 bien et 150 € par lot supplémentaire il me semble.

- pour votre 2ème question, je pense que vous confondez CFE et CGA ? La CFE est une taxe que font payer les communes, le CGA est le Centre de Gestion Agréé auquel vous devez adhérer pour éviter certaines déconvenues (notamment la majoration de 25% du bénéfice). Vous pouvez adhérer à n’importe quel CGA (il me semble qu’il y en a 1 par département). C’est en général le comptable qui se charge de cette adhésion. Le mien travaille avec le CGA du Finistère, qui est un des moins chers.

- il faut absolument initier les démarches cette année si vous voulez déclarer en réel

- il faudra refaire les factures à l’adresse du bien donné en location


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#7 18/03/2015 12h23 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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200€ c’est le prix d’une comptabilité en ligne avec cabinet d’expertise traditionnel en France pour conseil/expertise/certification et opérations de saisie externalisées dans une filiale à Madagascar.

C’est effectivement le cabinet d’expertise comptable qui propose l’éventuel CGA

@sicocnaf, si le bien est acheté en mars 2015, la comptabilité n’est a effectuer que pour la déclaration de revenus 2015, soit début 2016, n’est-ce pas ?

Le choix de l’option "réel" jusqu’en février (de mémoire) de l’année concernée en cas de changement d’option, mais en cas d’acquisition nouvelle seulement au moment de la déclaration, non ?

Pour la CFE, son envoi est déclenché par votre inscription auprès du greffe du tribunal de commerce, il me semble que vous avez 30 jours pour le faire à partir de la date d’exploitation.


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#8 18/03/2015 13h32 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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Effectivement, la comptabilité pour l’année précédente n’est a transmettre qu’au moment de la déclaration (encore que le comptable puisse avoir d’autres dates, plus tôt dans l’année, pour la télétransmettre)

Mais il faut avoir eu le temps de la faire, cette comptabilité. Plus vous tardez, plus vous risquez d’essuyer des refus. Si vous contactez un comptable en mai 2016 pour faire établir votre compta 2015, je ne suis pas certain qu’il ait suffisamment de temps.

Autre chose, (en tous cas, c’est comme ça que ça marche avec le mien), le comptable se fait rémunérer pour chaque exercice qu’il traite. Donc vous risquez de devoir payer 2 fois le tarif annuel du comptable en 2016 (plutôt qu’une fois en 2015 pour l’exercice 2015 et une fois en 2016 pour l’exercice 2016) - avec un potentiel dépassement du plafond de 915 € (ce qui ne sera plus un problème car il me semble que ce plafond va disparaître en même temps que la réduction d’impôt)

Un dernier point, je ne suis pas sûr que vous puissiez adhérer à un CGA en 2016 pour l’année 2015… Ce qui n’est pas forcément problématique selon les situations (déficit notamment)


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#9 18/03/2015 23h20 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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Merci pour ces informations, néanmoins quelques points restent flous

Si je passe par une comptable en ligne, l’adhésion CGA est-elle comprise dans ses honoraires ou est-ce également a rajouter ?

Pour la CFE il faut faire une inscription au tribunal de greffe. Cette inscription est-elle gratuite ? Pour la CFE elle est bien déductible (comme les frais de notaires) ?

Je vais me rapprocher d’un comptable en ligne afin de me faire confirmer ces informations. En attendant, mon rendement net "explose" car je ne payerais pas d’impôts pensant 7 ans apparement d’après rendementlocatif.com (du j’imagine à l’amortissement de 85% de la valeur de l’appartement + frais de notaires et émolument de négociation principalement).

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#10 19/03/2015 11h25 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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C’est le comptable en ligne qui s’occupera de l’adhésion auprès du CGA. Mais la cotisation est à payer en plus (à moins que le contraire ne soit précisé clairement)

L’inscription auprès du tribunal est normalement faite par le comptable (si vous le contactez avant d’avoir commencé votre activité bien sûr). Sinon vous pouvez le faire vous-même, au moyen du formulaire P0i. Elle est gratuite.

Enfin, la CFE est bien déductible


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#11 12/05/2015 13h44 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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Bonjour,

Je réactive la fil de discussion car je vais probablement faire une offre rapidement sur un studio dans la résidence où j’en possède déjà un (loué avec quelques meubles mais pas en LMNP, la locataire était déjà en place au moment de l’achat).
Je ne veux pas faire de bêtise sur le suivant car il est vendu avec quelques meubles également mais non loué. Je pense que c’est le bon moment pour l’acheter en LMNP.

Pardonnez-moi pour ma naïveté sur le sujet (j’ai trouvé quelques articles sur internet sur le LMNP mais beaucoup d’entres eux sont uniquement de la publicité vers des grands groupes et donc qui ne rentre pas réellement dans ma recherche).

Je lis sur internet "Vous disposez de 15 jours à partir de la date de livraison de l’immeuble pour vous déclarer au centre des impôts". Dans le cas d’un achat dans l’ancien, il s’agit bien de la date à laquelle nous signons chez le notaire ?
Qui contrôle que l’appartement est bien meublé avec toutes les affaires nécessaires au statut de LMNP ? (il faut que je vois si mon gestionnaire du premier studio prend en compte ce type de bien dans leur gestion car je suppose que tous les gestionnaires ne le font pas).

Pour obtenir des informations fiables sur le sujet (mes compétences étant très limitées sur le sujet, je ne vais pas vous poser toutes mes questions) dois-je me rapprocher d’un expert comptable (comptable) pour qu’il m’explique le processus correctement ? Si non, vers quel type de personne puis-je obtenir des informations ?

Je vous remercie d’avance pour votre aide.


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#12 12/05/2015 14h37 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

Modérateur
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@Gwen11 : Est-ce vous qui signerez directement le bail avec l’occupant de ce logement, ou y a-t-il un "exploitant" (avec qui vous signez un bail commercial, et qui louera ensuite à celui qui occupera le logement) ?


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#13 12/05/2015 17h36 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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Je sors de mon agence immobilière qui gère mon 1er studio. Ma locataire a bien un bail d’1 an meublé mais je ne l’ai jamais déclaré en tant que tel car je ne connaissais pas l’astuce.
Elle me dit d’aller voir les impôts car c’est rétroactif 2 ans et je l’ai depuis 2 ans et 3 mois.

GoodbyLenine il ne s’agit pas des offres pré-mâchées des constructeurs/promoteurs avec exploitant. J’ai acheté un appartement dans un résidence (ancienne) et il est en gestion dans une agence immobilière classique.
Le futur studio est dans la même résidence et il serait en gestion dans la même agence que le premier. Le hic c’est que mon agence est larguée sur le statut LMNP et pensait que je parlais du LMNP dans les résidences avec exploitant.

Dernière modification par Gwen11 (12/05/2015 21h26)


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#14 12/05/2015 19h34 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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Vous avez signé un bail de meublé ou assuré la continuité d’un bail meublé sans le savoir ?!?
Commencez par relire le bail pour en comprendre sa définition. Le meublé/LMNP n’est pas une "astuce" mais un cadre légal très différent, vos engagements le sont également.

Il m’étonnerait que les impôts permettent une déclaration rétroactive de 2 ans. Je n’ai pas de texte explicite sous la main à vous proposer.

Cependant, il vous faut vite vous mettre dans la légalité.

En effet, vous êtes redevable de la CFE (cotisation foncière des entreprises) chaque année (déclaration au greffe du tribunal de commerce), il vous faut également un numéro de SIRET.
La comptabilité ainsi que la déclaration fiscale sont très différents du nu. C’est une comptabilité dite d’engagement avec des amortissements (un expert comptable est conseillé) et la déclaration aux impôts est au régime du BIC (Bénéfices Industriel et Commerciaux) et non plus au foncier.

Dernière modification par DDtee (12/05/2015 19h38)


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#15 12/05/2015 20h45 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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Les anciens propriétaires n’étaient pas en LMNP non plus car j’ai posé la question à l’époque (détention du studio pendant 15 ans). J’avais posé la question car justement à l’époque je ne voulais pas entendre parler de ce statut (j’étais sortie d’une affaire douteuse en LMNP via un exploitant justement). C’est bien après que j’ai appris qu’il était possible de le faire dès l’achat et même dans un logement ancien.
D’ailleurs j’en ai parlé à l’agent immobilier qui m’a fait visiter l’appartement aujourd’hui et il a trouvé dommage que je n’ai pas utilisé ce cadre légal à l’époque.

Demain je dois aller aux impôts justement pour me faire expliquer la procédure. A vrai dire passer mon ancien studio en LMNP m’importe peu dans l’immédiat vu que je n’ai pas utilisé ce statut à l’époque (j’assume mes erreurs). Par contre si je peux faire les choses en règle pour le suivant ce sera parfait.

Edit : Je pourrai passer l’ancien studio en LMNP lors du changement de locataire à priori :
La transformation d’une location nue en location meublée : Comment et quels impacts juridiques et fiscaux ?

Je vais me rapprocher des impôts pour obtenir plus d’explications. Je vous remercie pour vos informations.

Dernière modification par Gwen11 (12/05/2015 21h47)


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#16 13/05/2015 10h29 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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Que dit votre bail ? C’est par là qu’il vous faut commencer, pour connaître précisément votre situation actuelle… Ce n’est pas parce qu’il y a des meubles que c’est un meublé. L’appartement peut-être loué en nu avec des meubles à l’inventaire.

Ensuite, lire méthodiquement les fils consacrés au LMNP sur ce forum vous en apprendra bien plus que de questionner un agent des impôts (qui peut même parfois raconter n’importe quoi, expérience vécue wink)

Dernière modification par DDtee (13/05/2015 11h30)


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#17 14/05/2015 14h41 → Passage de la location nue au LMNP et comptabilité... (passer au lmnp)

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Effectivement il y a des meubles mais ce n’est pas un meublé sur le bail. J’ai (re)vérifié mardi. L’achat remonte a 2 ans et la locataire était déjà en place. En prime j’ai changé de gestionnaire à cette époque. Pour moi tout coulait de source donc je n’avais plus en tête les documents de l’époque. J’en ai profité pour aller voir mon gestionnaire et vérifier mes doutes du moment. Donc pour ce studio tout est rentré dans l’ordre, je le passerai en LMNP lors du changement de locataire vu que j’ai déjà quelques meubles. A moi de le rendre plus fonctionnel encore que ce qu’il est déjà.

Je suis entrain de lire des fils sur le LMNP en ce moment même ! (Le démarrage semble compliqué). Je vais prendre des informations auprès d’un expert-comptable car si mon premier appartement n’est pas sous le statut du LMNP, celui pour lequel je vais faire une proposition prochainement y sera si je l’obtiens (pas encore de locataire, quelques menus travaux à faire donc négociation possible).

L’agent des impôts s’est montré patient et à l’écoute de mes questions, il m’a donné un modèle des différents formulaires que j’aurai à remplir pour eux par la suite et l’adresse du greffe de ma ville (mais effectivement il ne pouvait pas m’en dire plus). J’ai également été récupérer le formulaire POI. Maintenant il n’y a plus qu’à comprendre… J’ai encore quelques semaines pour me faire à ce statut.

Je vous remercie encore pour vos aiguillages smile

Dernière modification par Gwen11 (14/05/2015 14h43)


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