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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 13/03/2015 16h55 → Acheter sa résidence principale quand on est TNS et libéral ? (financement, independant, rp)

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Bonjour,

Ma femme et moi souhaitons acheter notre 1ère RP. Elle est en libéral et moi en société.
Ma société est jeune (<2 ans) et son activité libérale commence doucement (50%) mais peut rapidement (si elle se met en cabinet) être à 100% et donc augmenter ses revenus à hauteur des miens.
Mon activité sera hébergée dans notre future RP (bureau), mais pas son cabinet.

Ayant déjà vu notre banque il y a 1 an, le banquier avait été plutôt classique dans sa réponse pour un possible emprunt : 3 bilans positifs sinon vous attendrez.
En revanche pour ma femme c’était plus optimiste du fait du potentiel de son activité.
Pour ma part j’ai un apport assez conséquent et ma femme aucun, cela semble tomber plutôt bien de fait.

Je cherche à évaluer ce qui peut se faire, mes recherches indiquent un achat en indivision, idéalement 50/50 avec convention d’indivision pour couvrir les risques en cas de séparation/décès.

En cas où mon apport couvre ma part cela semble convenir, sinon voyez d’autres solutions (à part attendre d’étaler 3 bilans) ?

D’autre part quelle conséquence cela peut avoir vis-à-vis de ma femme si elle souhaite investir dans son cabinet dans les 2 ans qui viennent?

Nous voyons le notaire et la banque la semaine prochaine, je suis preneur de conseils !
merci.

Mots-clés : financement, independant, rp

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#2 13/03/2015 16h59 → Acheter sa résidence principale quand on est TNS et libéral ? (financement, independant, rp)

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Bonjour,

Pourriez-vous être plus précis: êtes-vous mariés et si oui sous quel régime? Quel est le régime juridique de votre société?

M.

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#3 16/03/2015 17h45 → Acheter sa résidence principale quand on est TNS et libéral ? (financement, independant, rp)

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bonjour,

Je suis marié en séparation de bien, société à responsabilité limitée.

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#4 16/03/2015 17h50 → Acheter sa résidence principale quand on est TNS et libéral ? (financement, independant, rp)

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Je suis TNS et certaines banques vous accordent des prêts pour la RP malgré le fait que votre société soit jeune.
Je vais démarrer mon 3ème exercice et j’ai emprunté au courant de mon premier exercice… tout est donc possible.

Dernière modification par st67 (16/03/2015 17h52)

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#5 16/03/2015 17h55 → Acheter sa résidence principale quand on est TNS et libéral ? (financement, independant, rp)

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Votre message serait infiniment plus intéressant si vous nous disiez quelle(s) banque(s) ont accepté de vous prêter sans aucun bilan (puisque vous dites avoir emprunté au cours de votre 1er exercice)

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#6 17/03/2015 10h34 → Acheter sa résidence principale quand on est TNS et libéral ? (financement, independant, rp)

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Bonjour,

Je suis salarié et ma femme vient de créer sa boite, le cas est donc légèrement différent.

Mais, dans votre cas où votre RP serait aussi le siège de votre société, je pense que cela peut le faire. Ca a été le cas pour nous. L’achat RP allait de paire avec le lancement de son activité (SARL / activité crèche). Peu de banque ont suivi car les investissements initiaux sont lourds (au lancement 500k€ entre la SARL et nous même particulier), mais nous avons trouvé affaire avec la SG.

Nous avons fourni tous les documents nécessaires de ma part en tant que salarié (docs standards), et ils ont demandé à ma femme les docs suivants :
- Etude de besoins,
- Business plan complet (en partenariat avec la CCI, moins pour la plus value sur le document que pour l’argument de dire que nous étions suivi par la CCI, cela rassure les banques),
- Prévisions de CA avec un début de carnet de commande,
- Assurances prises chez Metlife,
- Argumentation autour du fait que le SARL nous paierai en tant que proprio un loyer (permet de réduire le taux d’endettement dans la tête des banques etc.),
- Implicitement, un contrat de bail commercial entre nous et notre SARL nous a été demandé. => Fais avec le notaire de famille,
- Diplômes car son activité est encadré par la loi,
- etc.

Principalement ca a été un combat d’un an et demi, mais c’est surtout basé sur le discours, le feeling avec le conseiller / commercial d’agence pour le pousser à croire dans votre projet et à passer en force face à sa direction.

C’est un combat, mais si c’est votre projet vous serez convaincu et vous pourrez donner de nombreux arguments.

Xav

Dernière modification par Setanta (17/03/2015 10h36)

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#7 17/03/2015 11h18 → Acheter sa résidence principale quand on est TNS et libéral ? (financement, independant, rp)

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Bonjour et merci pour ces 1er retours.

J’ai vu la banque postale, la conseillère m’accorde un prêt en se basant sur mes seuls revenus, ce qui permet de garder ceux de ma femme à part "au cas où".
En revanche quand je lui ai demandé les conditions d’accès elle m’a dit 2 bilans, hors je n’en ai qu’un seul mais sur 18 mois donc un prévisionnel en plus serai suffisant.
Cela nous permet déjà d’avoir un calcul d’enveloppe pour nos recherches, ensuite je vais voir avec le notaire comment calculer les quotités car en admettant que cela soit moi qui finance en totalité ou majorité je souhaite que ma femme possède 50% du bien. Quitte à ce qu’elle me rembourse plus tard lorsque ses revenus auront augmenté (et peut être les miens baissés), pensez vous cela possible? avec une convention d’indivision?

J’ai aussi vu un courtier qui semblait plus pessimiste mais j’aurai un retour en fin de semaine. Je vois la BNP et mon comptable demain, à suivre…

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#8 17/03/2015 11h46 → Acheter sa résidence principale quand on est TNS et libéral ? (financement, independant, rp)

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Bonjour,

La convention d’indivision ne règle pas les quotes-parts mais la gestion du bien indivis. Il s’agit en effet de décrire les conditions de fonctionnement de l’indivision.

Les quotes-parts sont celles calées dans l’acte notarié d’achat. Dans le cas d’un achat en indivision, sans précision contraire dans l’acte d’achat, les acquéreurs sont supposés avoir acheté à 50-50 (s’ils sont deux bien sûrs). Et cela quelle que soit la réalité du financement ultérieur.

Par contre, si vous financez la part de votre épouse, cela donne lieu à une créance entre époux. Cette créance ne peut être exigible qu’à la dissolution : divorce, décès, changement de régime matrimonial. La difficulté est de tracer ces flux entre les patrimoines. Quand tout va bien, pas de problème mais nul ne sait comment son propre mariage va finir.

De mon point de vue, vous devriez réfléchir avec votre notaire à l’adjonction d’une société d’acquêts à votre régime matrimonial. Cela vous permettrait de régir votre RP d’après les règles de la communauté. Cette solution pourrait se révéler fort intéressante si vous avez ou envisagez d’avoir des enfants.

Cordialement,

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#9 17/03/2015 12h01 → Acheter sa résidence principale quand on est TNS et libéral ? (financement, independant, rp)

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sanbouddha a écrit :

Votre message serait infiniment plus intéressant si vous nous disiez quelle(s) banque(s) ont accepté de vous prêter sans aucun bilan (puisque vous dites avoir emprunté au cours de votre 1er exercice)

J’ai hésité à le faire ; étant "jeune" sur ce forum, je ne connais pas encore les bonnes pratiques (sur certains forums -sur d’autres sujets- citer les marques est mal vu). Maintenant je sais que je peux ;-)
Il s’agit du Crédit Mutuel. D’ailleurs je suis en cours de refinancement vu les taux…

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#10 17/03/2015 16h11 → Acheter sa résidence principale quand on est TNS et libéral ? (financement, independant, rp)

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Bonjour,

je suis moi aussi gérant d’un EURL, et j’ai fais deux emprunts de 90k€ la première et la deuxième année d’activité au crédit mutuel.

La première année j’avais un bilan sur 9 mois, et la deuxième année un autre bilan d’un an.

ma banque qui gère mon compte pro (banque populaire atlantique)  avait elle aussi accepter de me prêter mais à un taux plus important.

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#11 19/03/2015 10h15 → Acheter sa résidence principale quand on est TNS et libéral ? (financement, independant, rp)

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Patator a écrit :

Par contre, si vous financez la part de votre épouse, cela donne lieu à une créance entre époux. Cette créance ne peut être exigible qu’à la dissolution : divorce, décès, changement de régime matrimonial. La difficulté est de tracer ces flux entre les patrimoines. Quand tout va bien, pas de problème mais nul ne sait comment son propre mariage va finir.

De mon point de vue, vous devriez réfléchir avec votre notaire à l’adjonction d’une société d’acquêts à votre régime matrimonial. Cela vous permettrait de régir votre RP d’après les règles de la communauté. Cette solution pourrait se révéler fort intéressante si vous avez ou envisagez d’avoir des enfants.

Bonjour,

j’ai vu le notaire et ma banque (BNP), et je découvre votre message à présent.

Coté notaire on nous suggère de réaliser une reconnaissance de dette entre époux ce qui permet de mettre les choses au clair dès l’acte d’achat, cela me semble simple et efficace en cas d’incident (divorce, décès).
je vais me renseigner sur la "société d’acquêts" en parallèle.

Coté banque la BNP est plutôt confiante sur l’accès au crédit avec un seul bilan, après il sera question de la répartition de l’assurance emprunteur, à priori 100% sur ma part et 50% sur madame au vu du financement 70% pour ma part 30% madame en l’état actuel des choses et avec un taux de 2.2% sur 19 ans.
C’est une 1ère approche assez encourageante pour nous permettre de continuer nos recherches tranquillement.

Merci pour vos contributions, je ne manquerai pas de vous tenir informé de la suite!

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