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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 12/03/2015 13h03 → Investir dans un immeuble de rapport à Pau ? (immeuble, rentabilité)

Membre
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Bonjour a tous,

Tout d’abord merci ce forum qui une source d’information pour moi!

Voila après différentes lecture et recherche j’ai décidé de me lancé pour l’achat d’un immeuble de rapport sur Pau (64000) que j’ai visité et qui d’après mes calculs a une rentabilité 11.7% brute mais qui tombe à 1.92% net net la première année!!. donc de ce fait après 10 ans de déduction d’intérêt je tombe en négatif!

Voici le détail du bien et sa composition:

Immeuble avec cour, garage, box, parking aérien prix :318000 e FAI  négocié au départ il en voulais 360 000 e !!

12 garage fermé tous loué pour 750 e au total
6 appartement avec box
1 studio actuellement libre mais peut être loué à 270 e  (avec léger rafraîchissement)
2 T2 de 50 m² actuellement loué à 400 e et 440 e Hors charge
2 T3 de 73 m² actuellement libre mais peut être loué à 500 e dans l’état beaucoup plus si rafraîchissement effectué
1 T2 de 60 m² libre mais peut être loué à 470 e dans l’état beaucoup plus si rafraîchissement effectué

Quand je parle de rafraîchissement, je parle de poser une cuisine et repeindre les pièces par exemple, il n’y a pas de gros travaux.

Total des recettes 3330e
Taxe foncière 4652e
Mensualité du credit (amortissable) 1750 e
Intérêt d’emprunt la première année 7028 e
assurance PNO 650e
Frais de gestion 6%
Impôt sur le revenu après abattement = 10644 e

donc d’après mes calcules rendement brute=11.7% et net net = 1.97% LA PREMIÈRE ANNÉE !!

Vous allez me dire que c’est normale que puisque mes intérêt décroit mes impôt augmentent !
Je suis d’accord avec ca !

Ce que je ne comprend pas c’est : comment  est ce possible de générer de un rendement positif pendant toute la durée du crédit !!! J’ai quasiment 4 appartement qui paye le crédit et 2 appartement et les garage qui paye les impôts !!! Appart faire des travaux tous les ans mais au bout d’un moment je vais changer le parquet tous les ans !!!!

La banque ma proposer un crédit in fine mais elle me demande de placé trop d’argent en assurance vie que je préfère placer ailleurs.

Ce qui me plait dans ce bien c’est son emplacement en centre ville, sa proximité avec des lycées et fac puis surtout tous c’est garages qui augmentent sa rentabilité !

Donc pour vous spécialistes est ce un bon investissement ? Est ce que mes calcules semblent cohérent?

Par avance merci et désolé si cela est un peu trop long !!

Mots-clés : immeuble, rentabilité

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#2 12/03/2015 13h13 → Investir dans un immeuble de rapport à Pau ? (immeuble, rentabilité)

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Bonjour,
Pour moi en regardant rapidement vos chiffres, ce n’est pas possible de passer de 11,7% brut à 1,97%  .
Je pense que vous avez du vous "planter" dans vos calculs.
Essayer de mouliner tout ça dans ce simulateur : http://www.rendementlocatif.com/19.html

Enfin étant en Aquitaine et pour connaitre un peu Pau, je ne suis pas fan de cette ville pour y faire un investissement locatif, cela n’engage que moi.
Je trouve qu’il y a beaucoup trop d’appartements vides…il y a eu trop de constructions Pinel et Cie ces dernières années qui ont déstabilisées le marché locatif.

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#3 12/03/2015 16h51 → Investir dans un immeuble de rapport à Pau ? (immeuble, rentabilité)

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Merci pour votre réponse,

J’ai refait les calcules et maintenant je retrouve 0.17%??. C’est le rendement après impôts, pour vous je devrais être plus haut??

Prix de revient 341000 euros
Charge 6600 euros (taxe fonciere, etc ,..)
Mensualité annuel credit 20 900 euros
Impot sur le revenu prélèvement sociaux inclut 11500 euros
Loyer potentiel 3300 euros / mois soit 39600 / ans
TMI à 30%

Taux net net = ((39600-20900-11500-6600)/341000)*100
                   =0,17 %

Donc ou est mon erreur???? Ou le projet n’est pas du tout rentable !!

Après il y a surement meilleur que Pau mais je préfère investir près de chez moi !!

Dernière modification par anthony (12/03/2015 17h00)

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#4 12/03/2015 18h25 → Investir dans un immeuble de rapport à Pau ? (immeuble, rentabilité)

Membre
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Bonjour ,

Taux net net = ((39600-20900-11500-6600)/341000)*100 = 0.17%

Vous ne devez pas enlever les 20900 euros de crédit pour calculé la rentabilité.

Voila le calcul :

Taux net net = ((39600-11500-6600)/341000)*100 = 6.3 %

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#5 12/03/2015 18h34 → Investir dans un immeuble de rapport à Pau ? (immeuble, rentabilité)

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Vous devez avoir raison ! car quand je mouline tous ca sur www.rendementlocatif.com j’obtiens 6.84% en rendement net après impot!

Pourtant d’après toutes mes lectures, je vois qu’il faut déduire les mensualités du crédit pour voir si le bien peut s’autofinancer? Je comprends plus rien la ! lol !

Merci de votre réponse je vais continuer à potasser !!

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#6 12/03/2015 18h41 → Investir dans un immeuble de rapport à Pau ? (immeuble, rentabilité)

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Bonjour,

Je ne suis pas un expert mais je pense que vous confondez cash flow et rentabilité.

Cash flow  = ce qu’il vous reste a la fin du mois une foi que tout est payé ( positif ou négatif )

Rentabilité = euh je ne sais pas vraiment comment expliqué

(Se n’est pas la définition exacte , mais je fais avec mes mots )

Dernière modification par bab44 (12/03/2015 18h45)

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#7 12/03/2015 18h53 → Investir dans un immeuble de rapport à Pau ? (immeuble, rentabilité)

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Je suis d’accord avec vous mais sur ce site par exemple il en tienne compte!!

Comment calculer la rentabilité d?un investissement locatif ?

Pour moi le calcule que vous proposer c’est le rendement net et non NET NET (ou après impot).

Et donc vous en pensez quoi du projet: grosse d’aube, intéressant mais peut trouver mieux ou vas y fonce !

merci

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#8 12/03/2015 19h11 → Investir dans un immeuble de rapport à Pau ? (immeuble, rentabilité)

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Je pense que ce qu’ils appellent net net sur ce site c’est en fait le cash flow

En reprenant vos chiffres :
taux net = ((39600-20900-11500-6600)/341000)*100 = 0.17%

Soit 0.17% de 341 000 euros = 579.7 euros de cash flow positif par an.

Comme je l’ai déjà dit je ne suis pas un expert, je n’ai aucun immeuble actuellement mais en recherche active depuis maintenant 2-3 mois.

Avec les chiffres que vous donnez je pense que 580 euros de cash flow positif annuel pour un investissement de 341 000 euros se n’est pas exceptionnel ( si imprévu, travaux…" vous serez de votre poche" ), après attendez les avis des autres membres du forum.

Dernière modification par bab44 (12/03/2015 19h20)

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#9 12/03/2015 19h31 → Investir dans un immeuble de rapport à Pau ? (immeuble, rentabilité)

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anthony a écrit :

Vous devez avoir raison !!!

Bien entendu que bab44 à raison !

Et dans l’URL du blog que vous citez, il y a le terme "débutant", allez plutôt sur les blogs d’investisseurs confirmés smile
Sans oublier de passer de temps en temps sur ce forum qui est l’endroit idéal pour progresser !

Dernière modification par Guillaume33 (12/03/2015 19h51)

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#10 12/03/2015 19h46 → Investir dans un immeuble de rapport à Pau ? (immeuble, rentabilité)

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Une présentation de votre situation personnelle (notamment fiscale) permettrait sans doute de mieux vous aider en prenant en compte ces éléments.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 12/03/2015 19h56 → Investir dans un immeuble de rapport à Pau ? (immeuble, rentabilité)

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Merci pour vos réponses !

J’avais déjà fais un tour sur votre blog qui est très bien aussi !

Sur le site de rendementlocatif.com, dont j’ai essayé le compte prenium vous m’avez convaincu sur votre blog Guillaume en effet il est vraiment bien ! j’arrive a dégager un léger cash flow de …. 12 euros /mois !!! et si ca c’est pas être rentier ca !!! lol!

Bon en mettant 7.7 % de frais de gestion,3% GLI, beaucoup de charge et des loyers minimum donc il peut être optimiser donc moi je le trouve pas trop mal !

Arreter moi si je me trompe mais trouver un bien qui arrive a s’autofinancer c’est déjà pas mal je trouve !!
Appart faire du déficit foncier mais la faut pas avoir peur des gros travaux et je pense que c’est plus réserver aux investisseur aguerris !

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#12 12/03/2015 20h02 → Investir dans un immeuble de rapport à Pau ? (immeuble, rentabilité)

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DDtee a écrit :

Une présentation de votre situation personnelle (notamment fiscale) permettrait sans doute de mieux vous aider en prenant en compte ces éléments.

Je travail a l’étranger sur plateforme pétrolière, celibataire et sans enfant donc jusqu’à cette année je ne payé pas d’impot sur le revenu maintenant je suis imposable à hauteur de 2700e par ans pour un montant de 37640 e déclarer mais mon net imposable n’est que 22940 euros .

J’espère avoir répondu à votre question !

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#13 12/03/2015 20h25 → Investir dans un immeuble de rapport à Pau ? (immeuble, rentabilité)

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A mon avis si vous débutez vous devriez commencer par un projet plus modeste histoire de vous "faire la main". Disons un immeuble de 2/3 lots  pour un budget de 100 à 150 k.

Concernant cet immeuble, je trouve la taxe foncière très élevé par rapport aux loyers encaissés ce qui est dangereux en cas de vacances locatives prolongées.
Vous parlez d’’un prix négocié de 318 K, d’un prix de revient de 341 K (la différence doit être les frais de notaire je suppose…) mais vous oubliez les travaux avant remise en location des lots libres. ll faut les inclurent dès maintenant pour calculer votre renta.

J’insiste un peu mais méfiez vous de Pau et de sa demande locative faiblarde. Vérifiez le taux de vacances de la ville, vous allez être surpris.

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#14 12/03/2015 21h01 → Investir dans un immeuble de rapport à Pau ? (immeuble, rentabilité)

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Merci guillaume pour ces précisions, au debut de mes recherches je cherchais des biens au alentour de 200k max travaux inclut mais je n’ai rien trouver appart des biens en copro. Je suis déja en copro et je n’en veux plus ! Après que ce soit avec un bien plus petit ou plus gros les problèmes risque d’être les même?

Après moi j’ai toujours vécu à Pau, et il est vrai que ce n’est peux être le meilleur lieu mais la base de mon projet est surtout me garantir une retraite car comme je l’ai dit je travail à l’étrangers et je ne suis pas sure d’avoir une bonne retraite.

Après, si je peux avoir le beurre, l’argent du beurre et la crémière!! Franchement des biens de 2/3 lots entre 100k et 150K j’en ai pas vu et pourtant je cherche annonce chez les notaire , agence , particulier !!!Et tous les immeubles que j’ai visité ont été vendu donc je suppose qu’il n’y a pas que des débutants dans le lots après tous dépend de la situations fiscal de chacun et des besoins et objectif.

Vous avez raison les frais de notaire son inclut après j’ai aussi trouver la taxe foncière élever mais j’ai demandé les anciens baux de location, l’immeuble à toujours était loué dans l’état. Dans un premier temps je compté le loué dans cet état avec les loyer qui vont avec puis en garder un de libre le temps que je fasse les travaux de rafraîchissement à mes frais il n’y que de la peinture et une cuisine sa fausse la renta mais pas de beaucoup.

Je pensais au tort peut être que trouver un bien en mettant toutes les garantis de mon coté, plus des loyers et de la vacance que si j’arrivais a trouver un bien qui génère un cash positif même si ce n’est que de 17e !! lol qu’il serrait encore plus rentable à l’avenir?

Aussi ce qui me plaisait sur ce bien c’est qu’il y avait 12 garage déja loué qui assure une rente assez tranquille puis les surface du bien hétéroclite t2,t3,t1 après si j’était sure de moi je poserai pas de question !!!!!

Merci pour toute vos remarques constructives

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