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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/03/2015 13h53 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Réputation :   14 

Bonjour à tous,

J’ai visité plusieurs immeubles ces dernières semaines à Besançon, l’un d’eux retient particulièrement mon attention car il pourrait potentiellement répondre à mes deux souhaits : avoir ma RP et continuer à investir.

PROFIL
34 ans, célibataire
salariée de la fonction publique territoriale en CDI
Salaire : 26 650 € + Revenus BIC : 4500 €
TMI 14% (ca changera cette année !)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
Comptables : connaissance des principes généraux, mais étant LMNP de toute facon, je peux m’appuyer sur mon comptable
Fiscales : bonne connaissance des différents dispositifs
Artisanales : limitées à la peinture hmm
Temps disponible : je travaille à plein temps, mais je souhaite m’investir dans ce projet, et donc y passer le temps nécessaire

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
Type : immeuble mitoyen
Tres belle architecture intérieure et extérieure… d’ailleurs c’est une zone classée hmm
Composé actuellement de 2 T3 et 1 T2 + plusieurs locaux annexes
Année de construction : début 20ème
Étage : RDC + 2 + caves, bonne exposition, surface habitable actuelle 205m2
1 des appt était habité par la propriétaire jusqu’à son décès il y a 2 ans, les 2 autres appt ne sont plus habités depuis 5 ans
Chauffage individuel gaz
Volets roulants en bois
Un petit jardin d’environ 80m2, qui peut etre soit collectif soit rattaché à l’appt du RDC.
Cours intérieure + terrasse d’env 20M2 en hauteur, très jolie vue
Compteurs d’eau et d’électricité individuels
Vendu mes les héritiers de l’ancienne propriétaire
Décoration : très vieillot

LOCALISATION DU BIEN
Besançon - Département, ville
à 5 mn à pied du centre ville mais aussi d’espaces verts, du Doubs…. (mais pas en zone inondable)
Inconvenients : la route qui passe devant est assez bruyante aux heures de pointe + peu de parking aux alentours

RENTABILITÉ DU BIEN
Négociable 180 KE incluant les frais de notaire
Loyer envisagé après travaux : 1800 / mois pour les 3 appt existants, 1200 / mois si je garde 1 appt pour y habiter
(estimation basse, suite à mes recherches dans ce secteur)
Possibilité de louer les caves : 100 / mois
Possibilité de créer 2 logements, mais problème de parking… (RDV tél demain avec les services municipaux pour en discuter)
Au pire, si je ne peux pas creer de logements et que je garde l’un des 3 appt pour moi : renta nette 4.85%
Et si je peux les créer, toujous en gardant 1 appt pour me loger : renta nette 7.66%
         

TRAVAUX
J’ai revisité hier avec un professionnel du batiment, qui va me faire un rapport précis.
J’ai quand même des éléments :
Toiture : 30 KE
Rénovation appt * 3 : 40 KE
Facades & extérieurs : 20 KE
Assainissement : 2 KE (info des services municipaux : le raccordement existe, il faut seulement prévoir un regard)
En gros, je préfere tabler sur 100 KE

FRAIS DIVERS :
- Taxe foncière : 1500
- Assurance PNO : 400

FINANCEMENT DU BIEN
Apport : possible à hauteur de 20KE, mais je préfèrerai éviter (actuellement sur PEL)
Type de crédit : amortissable
Taux du crédit avec assurance : env. 2.30 d’après mon courtier, à revalider
Durée du crédit : idéalement 20 ans, mais avec la possibilité de moduler
Épargne de précaution : c’est un peu mon problème, cf mon post de la semaine derniere dans ma présentation. Actuellement j’ai juste 1500€ de dispo tout de suite, mais j’arrive a épargner 400 € / mois. C’est aussi pour ca que je souhaiterai garder mes 20 KE

RÉGIME D’EXPLOITATION
Location nue à priori , car gros déficit foncier a imputer sur les 2 appartements qui seraient loués
Si par miracle je pouvais créer les 2 logements possibles, studio + T1bis, ils seraient a priori loués en meublé

CASH FLOW
Je pars sur l’hypothèse basse : location de 2 appartements + 1 occupé par moi + location des caves, soit 1300 / mois
J’arrive à un CF forcément négatif, mais "seulement" de 420 € / mois - ce que je pourrai me permettre de financer puisque je serai moi même logée.
Pour info : si en plus création de 2 logements : CF positif de 38€

Je suis par ailleurs en contact avec les ABF pour obtenir plus d’info sur les contraintes liées au classement en zone protégée.

Voilà donc les détails du projet, j’ai essayé d’etre exhaustive, merci à Philippe pour cette trame.
Vos commentaires sont les bienvenus !

Bonne après midi
Claire

Mots-clés : besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale


La vie, c’est comme une bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre. (Albert Einstein)

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#2 11/03/2015 15h27 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Bonjour,

Un achat de 180 000 avec 100 000 de travaux, soit 280 000 en tout, pour un loyer mensuel de 1800 euros, cela revient à 7,7% de rentabilité brute (21 600 / 280 000). Je n’ai jamais acheté d’immeuble, mais pour un petit immeuble (150 k tout compris) la règle est de 10% brut. Et pour un investissement plus important, tel 280 K, on peut même viser plus haut car les investisseurs sont plus rares.
Bref, à votre place je laisse tomber, et je me concentre sur une petite affaire pour "me faire la main", avant de voir plus grand.

Rastignac


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#3 11/03/2015 15h34 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Je partage le point de vue de @Rastignac, il faut viser 10% brut, et commencer petit pour se faire la main.
Habiter dans le même immeuble que ses locataires n’est pas toujours l’idéal, surtout si ils surplombent votre jardin.
Avez vous vu avec votre banquier jusqu’où il peut vous suivre, si il finance à 110% ?


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#4 11/03/2015 16h16 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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A Besançon, 10% brut pour un immeuble en centre ville cela fait un moment que je cherche et il n’y a pas.

Dans le projet, pour avoir visiter beaucoup d’immeubles, la location de la cave me laisse sceptique car les caves du centre sont très humides et les frais pour les rendre aménageable sont lourds.

Vu la description, je pense que c’est un immeuble situé côté Tarragnoz. Attendez les devis de travaux avant de faire une offre et bonne continuation dans votre projet.

Carpediem


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#5 11/03/2015 16h26 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Merci a tous les trois de vos réponses.

@ Carpediem : bien vu, c’est du coté de Tarragnoz.
Les caves étant facilement accessibles et en bon état, cela peut être envisageable a priori meme si ca n’est pas cela qui changera fondamentalement la donne sur ce projet.

Effectivement je suis consciente que la rentabilité est trop basse pour un investissement "classique".
Par contre dans ce cas, j’y aurais aussi ma résidence principale - ce qui induit forcément d’autres critères que la rentabilité pure - c’est pourquoi je serai prete a accepter une rentabilité moindre.
D’autant que :
   - ma contribution mensuelle s’élèverait a env. 400€, soit largement moins que mon loyer actuel
   - location possible des caves, celà peut augmenter (un peu) la rentabilité
   - éventuellement création d’un ou 2 autres logements -> a confirmer demain
   - d’après l’AI les loyers pourraient être plus élevés que ceux que j’ai pris en compte, mais je prefere me baser une une estimation basse
   - habiter un des appart = déclarer moins de revenus fonciers = fiscalité moindre

Quant à habiter a coté de ses locataires :
   - il peut y avoir des inconvénients, mais je connais également quelques personnes pour qui ca n’a pas posé de problème… C’est un risque à prendre, et si vraiment cela devait se passer mal je pourrais toujours déménager et louer l’appartement.
   - D’autre part vue la disposition des espaces, il n’y aurait que très peu de vis a vis entre la cour et la terrasse, pas du tout avec le jardin. L’un des appartement a aussi une entrée privative. Ca laisse une certaine intimité a chacun

Concernant le financement :
Sur la base d’un exemple similaire, mon courtier m’avait confirmé la faisabilité à 110%
J’attends juste de recevoir le rapport du courtier en travaux pour lui transmettre tous les éléments précis concernant ce projet.

Dernier point, concernant "se faire la main sur du petit"
L’expérience que j’ai acquise grâce à mon studio m’a déjà beaucoup servie, en terme de négociation, fiscalité, gestion des locataires, travaux (certes bien moins importants). Je pense sincèrement être en mesure de gérer ce projet - notamment grâce a quelques connaissances dans les métiers du batiment car mes lacunes sont surtout à ce niveau.

Je vous tiendrai informés de mes contacts avec la mairie / les impots / les ABF / le courtier travaux, cela m’aidera surement dans la décision finale !

Claire


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#6 11/03/2015 18h42 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Petites objections… totalement inutiles !

1/ Le rendement de 7,7 % brut est très faible pour un immeuble à 280K. Qu’il soit dans le centre de Besançon ne change rien à l’affaire. Demandez à des spécialistes comme ZX-6R, Philippe30 etc.

2/ Le montant des travaux, 100 000 euros, est très élevé pour une investisseuse qui a juste l’expérience d’un studio. C’est en soit un motif d’annulation du projet, à moins qu’un ami expert vienne vous aider. Et encore, moi j’annulerai quand bien même il y aurait 10% de renta brut.

3/Le mélange des genres, (c’est pour ma résidence principale et j’y gagne sur le loyer) entre utilité personnelle et investissement n’est jamais bon, cela provoque souvent des ratages, sur ce que j’ai vu dans mon entourage. Soit on se fait plaisir, soit on investit, mais alors ce n’est pas le même cahier des charges. C’est un peu comme la carotte fiscale, ceux qui ont voulu du scellier à tout prix s’en mordent les doigts.

4/Le montant de l’investissement, 280 K, est important : si vous vous ratez, vous êtes bloquée pour longtemps, dans un marché baissier… on en revient à la rentabilité. De plus vous avez géré un studio, donc je suppose un montant d’environ 50K, là on est sur d’autres niveaux. Nerveusement, c’est plus difficile.

5/ Votre situation professionnelle : à 34 ans, le temps de prendre des responsabilités et des promotions, vous vous chargez d’une très grosse quantité de travail, qui va vous prendre beaucoup d’énergie. Cette énergie ne serait-elle pas plus utile pour passer un diplôme, apprendre une langue étrangère, vous amuser, ou même, soyons audacieux, faire un investissement à forte rentabilité ?

6/ Vous allez habiter près de vos locataires, en terme de sécurité psychologique, ce n’est pas le top, alors que vous menez une carrière et que vous avez une vie privée.

Conclusion :
Je prendrai un vrai immeuble de rapport à 3 ou 5 km de Besançon avec 10 ou 12 % de renta après négo, pour 120 ou 150K et 25K ou 40K de travaux. Pour faire un vrai investissement rentable et formateur, et puis après je m’offrirai une belle résidence principale pour vivre, soit comme locataire soit en propriétaire.

Rastignac


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#7 11/03/2015 18h57 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Ne croyez pas vos objections inutiles, loin de là !

C’est juste une discussion où chacun expose des arguments, et je saurai tenir compte des vôtres dans mes décisions smile


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#8 11/03/2015 18h58 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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c’est un gros investissement pour pas grand chose.. (c’est mon avis, pas forcement la verite!)

zone classee: tous les travaux couteront bien plus chers, les delais seront bien plus longs.. mais vous pouvez parfois demander une prise en charge de quelques points par la municipalite..

mais 280000 euros tout inclus.. pour un retour de 1800 ou 2000 ( si pas habite!) ou 1200 RP .. je crains que ce ne soit vraiment pas rentable sur le long terme..

et 40000 euros pour renover 200 m2 c’est soit beaucoup ( si pas grand chose a faire) soit tres peu (si tout est a refaire).. combien de devis ont ete faits? je table toujours sur 3 devis de 3 artisans differents, et je fais une moyenne de prix!

pour exemple, le dernier que je viens d’acheter ( pas dans la meme region), achat fai 240000, 10000 euros de travaux ( une cuisine et une salle de bain a refaire, plus 10 fenetres a remplacer par du double vitrage),
rapport 2550 par mois sur 5 appartements .. la, c’est jouable, et meme si je me garde un appart, c’est encore jouable!

un immeuble ne s’achete pas selon l’estimation des m2 ou d’un agent immo..

un immeuble c’est montant des loyers x10 si pas trop de travaux.. dans votre cas, la seule "marge" c’est l’achat, car apres les travaux faut les faire faire!

en tout cas bravo pour la synthese du projet, lisible, clair, detaillee, ce qu’on attend d’un pro!! ;-)

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#9 11/03/2015 20h00 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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C’est bien l’immeuble auquel je pensais. C’est à la limite ruine et vous aurez autant de travaux que de prix d’achat même si le - de 1000 € le m² semble intéressant de prime abord.

Regardez celui à 230K sur LBC (2 annonces avant Tarragnoz), très proche fac mais aucun parking. Sinon hors centre historique, la rentabilité est meilleure et le parking plus facile.

Ne reste plus qu’à faire une réunion des IH sur Besançon.

Carpediem


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#10 11/03/2015 20h15 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Bonjour à tous,

J’ai une petite remarque à faire sur une ville comme Besançon.

Ne risque-t-elle pas de souffrir des réformes à venir ?

- Réforme territoriale : perte du siège de région et d’un certain rayonnement au profit de Dijon, et surtout perte des services départementaux (suppression des départements à l’horizon 2020)
- Rapprochement (fusion?) des universités de Bourgogne et de Franche-Comté (quand on sait l’importance des étudiants à Besançon).

De plus, la nouvelle gare TGV est un désastre au niveau fréquentation, étant beaucoup trop éloignée de la ville, donc il n’y a pas grand chose à attendre de cette infrastructure.

J’aime beaucoup Besac, mais son avenir (et celui des prix de son immobilier) est trop incertain.

Dernière modification par doug (11/03/2015 20h24)

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#11 11/03/2015 20h25 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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@Carpediem,

Vous parlez de l’immeuble de 6 appt, rue Donzelot ? Sauf erreur, c est le seul à ce prix, mais ce n est pas proche fac… Et comme je n’arrive pas aller vérifier sur LBC…
En tout cas celui la je l’ai visité dernièrement. Certes moins de travaux à prévoir, et une meilleure rentabilité, mais plusieurs points me posaient problème.

Effectivement on pourrait en discuter en se rencontrant prochainement, c est une bonne idee. Si vous etes partant, je lancerai un topic demain !

@ doug

C’ est effectivement un élément que j avais en tête mais que je n ai pas repris dans mon petit expose.
Depar mon boulot je peux être (relativement) bien informée sur le sujet, et je garde les oreilles grandes ouvertes !

Claire

Dernière modification par Clairette (11/03/2015 21h35)


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#12 12/03/2015 00h05 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Bonsoir,
Je rejoins un peu Rastignac sur la proximité avec ses locataires. Pour moi il faut éviter de mélanger les genres. Séparer la vie pro du perso, séparer votre habitation et celle de vos locataires.
Ils sauront venir frapper à votre porte au moindre petit soucis…ça va vite vous gonflez croyez-moi !
"Je regarde par la fenêtre, ah tiens la proprio rentre du boulot ! Chouette je lui saute direct dessus, les piles de mon détecteur de fumée son HS "

OU alors "Purée la proprio vient de changer sa bagnolle, pas mal l’Audi Break toute neuve, normal avec tout ce que je lui file en loyer"

Vivons heureux, vivons caché !

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#13 12/03/2015 00h43 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Bonsoir,
Félicitations pour la présentation de votre projet.
Juste une remarque concernant le chiffrage de la rénovation intérieure.Il semble ,selon de nombreux sites de décoration ,qu’en moyenne il faut compter,sauf si on le fait soi-même :

- 200 euros le M2 pour un rafraichissement (sols,peintures)
- 400 euros le M2 pour une rénovation moyenne
- entre 600 et 800 euros le M2 pour une rénovation importante (sols,murs,électricité,réfection cuisines et salles de bain).

Votre estimation de 40000 euros pour 200 M2  se situe plus dans la catégorie rafraichissement,alors que l’immeuble est ancien  et que  les appartements ne semblent pas avoir été refaits récemment (électricité,plomberie,salle de bains..).
Bien sûr,il y a de grandes variations selon les produits choisis,et la région,mais je pense que cela peut être une base de calcul.Lorsque j’avais fait établir des devis pour la rénovation de biens que j’envisageais d’acquérir,cette estimation était assez proche.
Prévoyez surtout une marge car il y a toujours de découvertes non prévues au départ par l’artisan qui conduisent à des dépassements.

Comme d’autres contributeurs,j’hésiterais à habiter dans un immeuble avec mes locataires.Les relations dans une copropriété sont déjà souvent compliquées et vous risquez d’être sollicitée pour régler le conflit entre le locataire A et le locataire B.

Bonne continuation.
Cordialement

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#14 12/03/2015 04h25 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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A moins bien entendu de ne pas dire que vous etes la proprio..Mais dans ce cas, il faut monter une sci et faire attention a ne pas "vendre la meche"..

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#15 12/03/2015 10h17 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Oui, mais avec la SCI, les 2 logements éventuellement à créer ne peuvent plus être exploités en régime LMNP : on en revient au point de départ, toujours compliqué de tout combiner…

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#16 13/04/2015 18h48 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Clairette a écrit :

C’ est effectivement un élément que j avais en tête mais que je n ai pas repris dans mon petit expose.

Bonjour,

Dijon serait la nouvelle préfecture de région Bourgogne / Franche-Comté, au détriment donc de Besançon.

Peut-être faut-il intégrer ce changement durable dans votre analyse du marché bisontin ?

Cdlt,

doug

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#17 14/04/2015 20h05 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Les prix sont bien à la baisse sur Besançon et c’est vrai que la dynamique de la cité n’est pas extraordinaire. Cela reste néanmoins une ville où on peut encore faire des choses. Mais c’est vrai que Dijon marche fort.
Que donne le projet Clairette ? Conclu ou pas ?

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#18 14/04/2015 20h42 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Bonsoir,

Les choses ont en effet un peu évolué depuis ce post.

Je n ai pas donné suite à ce projet, pour plusieurs raisons :
- le coût des travaux : après estimation plus précise, le montant des travaux était effectivement trop important
- l immeuble étant en zone "risque falaises", il était impossible de créer les 2 logements envisageables
- une offre au prix venait d’etre proposée aux vendeurs, et il n’était pas question pour moi d’acheter au delà de la limite que je m étais fixée.

J ai donc repris le marathon des visites, et la j’ai justement en vue un bien plus accessibe, qui correspond à mes critères de prix et de localisation.
Pas tout à fait aux fameux 10%de renta brute, mais ça mérite quand même d’y regarder de plus près : affaire à suivre !


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#19 15/04/2015 12h14 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Continuons à échanger sur ces projets car, comme vous le savez, je suis sur la même région et avec un peu la même optique, donc il est sans doute intéressant de partager les expériences.

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#20 15/04/2015 13h11 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Oui j’alimenterai la discussion quand certains points seront précisés.

A ce sujet, nous avons prévu une rencontre des IH ce vendredi :
dans le mail vous avez confirmé votre présence, mais en complétant le Doodle la date du 17 n’était pas cochée… Pouvez vous me dire ce qu’il en est ?


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#21 15/04/2015 23h25 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Hélas j’ai une bonne soirée de prévue avec des copains pour ce 17… Ca m’embête de ne pas y aller. Je regrette car je serais bien venu vous voir…

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#22 18/04/2015 09h57 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Bonjour Clairette,

Mon opinion, est qu’il sera très difficile, d’obtenir une rentabilité sur une ville comme Besançon.
Les prix de vente y sont trop élevés, et les taxes foncières aussi.

Pour ma part je suis natif de Besançon, mais j’ai renoncé à y investir, principalement à cause des taxes foncières, qui sont les plus chères de toute la région.

Il y a autour de la boucle, ou dans les départements voisins, de meilleures opportunités.

Vous prévoyez de faire un peu de travaux vous même, ou de tout faire faire ?

Cdt,

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#23 18/04/2015 21h33 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Je pense comme Mike25, Besançon, sauf cas très particulier, est trop cher à tout point de vue. On retombe un peu dans le problème de toutes les grandes villes (Lyon, Toulouse… où c’est encore pire) : il y est très difficile de gagner de l’argent tant l’immobilier est cher et les rendements bas. On s’embarque alors sur des cash-flows négatifs sur 20 ans et ceci dans un marché baissier… Peu réjouissant…
Ma conclusion est : soit on prend plus de risque pour chercher du rendement dans de petites villes, soit on achète une SCPI qui offrira le même rendement qu’une grande ville mais sans tous les tracas de la gestion immobilière et les couts qui ne cessent d’enfler en grandes villes.
Votre avis ?

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#24 18/04/2015 21h45 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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Suis assez d’accord ,apres le risque dans les petites villes est ce vraiment un risque? Les gens devront toujours se loger et les aides au logements seront toujours là surtout si la petite ville est sinistree dans l’avenir , sinon imaginez le nombre de sans abris! La france a toujours fait ansi quelques soient les gouvernements.
Par contre pour la taxe fonciere c’est vrai que c’est un problème , là j’ai des exemples d’une petite ville sur laquelle je lorgne la TF esttrès elevee mais les rendements en locatif sont élevés aussi donc pour moi cela compense , difficile de tout avoir . Pas trouvé encore  fort rendements et taxe foncière faible . Je suis de toulouse et pour l’instant pas envie d’investir dans un cash flow negatif mais je reste a l’affut pour les bonnes affaires…

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#25 19/04/2015 11h29 → Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ? (besançon, immeuble, investissement locatif, résidence principale)

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patito a écrit :

les aides au logements seront toujours là

Rien n’est immuable, tout peut changer.
Plusieurs pays européens ont déjà diminués les aides aux logement, l’étude à été faite en France l’an dernier…

(NB : vous êtes illisible à écrire sans retour à la ligne)


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