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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/03/2015 16h40 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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Bonjour,

Je possède actuellement un appartement (acheté 105.000 euros via un pret qui est maintenant entièrement payé) que je loue pour environ 600 euros par mois hors charges.

Je me demande actuellement comment faire pour acheter un second bien. J’ai très peu de capital disponible en cash, et vu que je suis autoentrepreneur j’imagine que les banques ne seront pas prêtes à me prêter de l’argent.

J’ai entendu parler du refinancement, qui pourrait me permettre d’obtenir de l’argent en se basant sur mon appartement existant. Comment est-ce que cela fonctionne? Quelles seraient alors les options pour acheter un second bien? Merci d’avance!

Mots-clés : achat, immobilier

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#2 01/03/2015 17h07 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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Nous avons très peu d’informations pour vous répondre (vous avez oublié la case présentation smile).
et ne connaissons rien de vos objectifs.

Votre statut d’entrepreneur risque effectivement de ne pas rassurer les banques, sauf relation de confiance durable avec un conseiller réellement décisionnaire…

L’appartement étant payé et d’un rapport vraiment moyen n’est-il pas envisageable de le vendre ? Il est sans doute pas mal fiscalisé (plus aucun intérêt d’emprunt à déduire, ni travaux etc) ?

Cela permettrais peut-être l’acquisition de nouveaux biens plus intéressants avec par exemple crédit-in fine rassurant pour la banque…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 01/03/2015 18h09 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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Bonjour, merci pour votre réponse! J’ai déjà fait une présentation lors de mon inscription mais c’est vrai que je n’ai pas précisé mes objectifs:

Info • Forums des investisseurs heureux

Je ne suis pas trop confiant pour vendre l’appartement, il est dans une ville étudiante en pleine expansion et je pense qu’il peut prendre de la valeur smile

J’ai surement mal compris le principe du refinancement, mais en gros je pensais obtenir un prêt en ’garantissant’ le prêt basé sur l’appartement que je possède déjà. Est-ce que cela est possible et est-ce que cela à un nom précis? Merci!

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#4 01/03/2015 18h20 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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il ne s’agit pa d’un refinacement mais du financement d’un nouveau bien.Il doit être possible d’hupothéquer le premier bien pour garantir le suivant(mais je sais pas si c’est indispensable.Quoiqu’il en soit un bien payé et loué offre une bonne garantie il me semble(certainement aussi bonne qu’un CDI dans un secteur d’activité en crise).

Le statut d’A-E ne doit  pas être un frein si les revenus sont réguliers et que vous en vivez


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#5 01/03/2015 22h45 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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Le statut d’AE est en effet problématique:
- pas de documentation comptable, aucune notion de marge, d’investissement, bénéfice
- à part votre CA sur vos déclarations RSI et IR pas plus d’infos
- c’est normalement un statut transitoire, de création avec les risques intrinsèques associés
- parfois des activités secondaires, ou de l’auto emplois avec des situations précaires.
Enfin bref vos interlocuteurs partiront avec un a priori.

Le "refinancement" c’est un peu abstrait.
Dans certaines contrées, vous avez un actif, on prend la garantie et on vous file une portion en cash sans ce soucier des flux…

Sauf qu’un prêt se rembourse par des flux. Il ne se monte pas en partant d’une garantie.
"On ne construit pas un immeuble en commençant par l’issu de secours".

Éventuellement si quelqu’un est prêt à vous suivre en fonction de vos revenus foncier+AE
mais que c’est bancal, prendre la garantie sur le premier bien à la place du second
s’il vaut plus, peut débloquer la situation, ça laisse une plus grosse marge de sécurité.


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#6 01/03/2015 22h56 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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Il est quand même bien question de flux?Il y’a les revenus locatifs de 2 biens pour en financer un.La banque a toute de même des garanties,en l’occurence!


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#7 02/03/2015 10h56 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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C’est ce qu’on appelle "equity". Cela se pratique couramment au Canada.
En France, ce n’est pas dans les us et coutumes.
Moi je vendrais aussi cet appartement qui dégage une rentabilité médiocre et qui fiscalement risque de vous plomber.
Ensuite vous pourrez nantir le fruit de la vente déposée sur une assurance vie et emprunter en IN FINE pour un bien vraiment rentable.
Sortez des sentiers battus et ne croyez pas qu’une ville étudiante soit la solution miracle. (ce n’est qu’un avis, je vais attirer la foudre avec ce genre de propos !)

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#8 02/03/2015 11h07 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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Guillaume33 a écrit :

ne croyez pas qu’une ville étudiante soit la solution miracle. (ce n’est qu’un avis, je vais attirer la foudre avec ce genre de propos !)

C’est effectivement une clientèle sur-courtisée avec une offre locative souvent supérieure à la demande. En plus des traditionnels studios viennent maintenant s’ajouter les résidences étudiantes et les colocations…
La pertinence du marché est bien à vérifier ville par ville !
Question subsidiaire, si mon étudiant part au mois de décembre, que devient mon studio ?


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#9 02/03/2015 18h59 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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DDtee a écrit :

Question subsidiaire, si mon étudiant part au mois de décembre, que devient mon studio ?

J’en ai vu un dans la résidence de mon studio… vide pendant 6/7 mois… (de décembre à l’été suivant). Maintenant je ne connaissais pas le montant du loyer demandé car la résidence accueille également des jeunes débutants sur le marché du travail dans certains appartements.


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#10 02/03/2015 19h19 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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toudoucement a écrit :

Il est quand même bien question de flux?Il y’a les revenus locatifs de 2 biens pour en financer un.La banque a toute de même des garanties,en l’occurrence!

J’en conviens, je n’ai pas assez cloisonné ma pensée générale sur le "refinancement" et sur le cas présent.

Pour ce dernier, il n’y a pas vraiment de refinancement à la base.
Comme vous l’avez souligné on peut prendre la garantie sur l’actif objet de l’emprunt.
La seul chose que je vois du coup c’est éventuellement proposer le 1er bien s’il vaut plus
si ça peut rassurer en plus. Mais je relativise quand même, ce ne sera pas le point clef du dossier.
(c’est bien beau une garantie réelle, tant qu’on a pas à l’actionner…)


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#11 02/03/2015 19h39 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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Bonjour,

Si j’ai bien compris vous cherchez a obtenir par hypotheque de votre premier bien immobilier du cash qui servira d’apport pour l’achat de votre second bien immobilier qui sera a son tour hypotheque pour securiser le second pret que vous souscrirez pour completer le financement du second bien immobilier.

Vous essayez de faire une sorte de "reverse mortgage" ou pret hypothecaire inverse en bon francais: en d’autres mots, utiliser un bien immobilier comme un reserve d’argent, pratique courante de l’autre cote de l’atlantique mais bien moins repandu dans nos contrees.

Toutefois, pourvu que la somme que vous demandez en echange de la premiere hypotheque soit en dessous de la valeur theorique du premier bien (la maniere de calculer cette valeur peut varier: valeur de marche, capitalisation des loyers…) vous devriez trouver une banque qui vous suivra.

Toutefois, cette approche est risquee car en cas de defaut (si vous avez une grosse vacance locative sur votre premier bien) vous risquer de perdre ce dernier a moins que vous ne puissiez sur vos propres deniers asurer le service de ce pret hypothecaire inverse. En d’autre mots, votre banque obtiendrait votre studio pour une fraction de son prix…

Bien cordialement,

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#12 02/03/2015 19h41 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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Gwen11 a écrit :

DDtee a écrit :

Question subsidiaire, si mon étudiant part au mois de décembre, que devient mon studio ?

J’en ai vu un dans la résidence de mon studio… vide pendant 6/7 mois… (de décembre à l’été suivant). Maintenant je ne connaissais pas le montant du loyer demandé car la résidence accueille également des jeunes débutants sur le marché du travail dans certains appartements.

Salut,

Tout dépend où est placé votre appartement, mais pourquoi ne pas envisager de la location saisonnière ? Si vous habitez pas très loin de votre appartement, ça peut être une solution plutôt rentable.

Lionel


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#13 02/03/2015 20h41 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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Bonjour,

DDtee a écrit :

Question subsidiaire, si mon étudiant part au mois de décembre, que devient mon studio ?

Si on n’est pas prêt à supporter de la vacance locative il est préférable d’investir sur un livret A que dans l’immobilier… Surtout que dans ce cas précis l’emprunt est déjà remboursé il n’y a donc à financer que les charges de copropriété et la taxe foncière ce qui est potentiellement le cas avec les loyers perçus entre la rentrée et le départ prématuré de l’étudiant.

Ceci dit sur le fond je suis d’accord avec vous et Guillaume33 compte tenu de la rentabilité sur le prix d’achat je ferai aussi estimer le studio en vue de sa revente et je prendrai ma plus-value (à condition de trouver un acheteur pas trop effrayé par la rentabilité qui sera encore plus faible…)

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#14 02/03/2015 21h46 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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@Lionel

Je ne veux pas empiéter sur le sujet de Marcoschwartz. Pour ma part je n’ai pas encore eu de problème de vacance locative. Je suis loin du bien et je préfère rester sur de la location étudiante encore plusieurs années (mais effectivement l’appartement n’est pas très loin de la mer ;-) ).


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#15 03/03/2015 10h28 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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DidierFabrice a écrit :

DDtee a écrit :

Question subsidiaire, si mon étudiant part au mois de décembre, que devient mon studio ?

Si on n’est pas prêt à supporter de la vacance locative il est préférable d’investir sur un livret A que dans l’immobilier…

Cher DidierFabrice, ma proposition, si vous prenez le temps de me lire, était de connaitre son marché pour éviter de trop grandes vacances locatives…
Il est vrai que "les présentations" ne sont pas votre fort, mais si vous allez voir la mienne vous comprendrez comme votre remarque était totalement déplacée smile


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#16 09/03/2015 20h49 → Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ? (achat, immobilier)

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Votre dossier n’est pas simple (auto-entrepreneur) mais vous avez des atouts (aucun endettement, appartement déjà payé). Quelle est votre situation pour votre RP? Quel poids représente le loyer dans vos revenus mensuels ? Il faudrait vraiment donner plus d’éléments chiffrés concernant les charges qui vous incombent pour se faire une idée précise.

Sinon, en se basant sur le fait que vous ayez un reste à vivre convenable en enlevant le loyer, il va vous falloir passer deux étapes :

- La recherche de la garantie  pour le crédit (caution type Crédit Logement, IPPD ou hypothèque). Le Crédit logement parait hors atteinte à première vue.
En revanche, comme vous avez déjà un bien, vous pouvez placer une IPPD (privilège de prêteur de deniers) moins coûteuse que l’hypothèque. Cette IPPD sur un voire deux biens, en fonction du montant de votre deuxième achat, devrait rassurer en partie le banquier.

- La démonstration de la pérennité de votre activité et de l’existence de flux récurrents de revenus proportionnés au montant du crédit demandé. Le mieux pour vous serait de faire un petit dossier explicatif de votre activité en plus de votre dossier comptable avec vos perspectives d’évolution. De bien décortiquer votre activité pour montrer son caractère pérenne et sa croissance.

En l’état des informations sommaires non exhaustives fournies pour votre dossier (appartement déjà payé, revenus en croissance, montée en puissance de l’activité sans l’existence de trois bilans), je dirais que vous pourriez trouver un financement mais avec une prime de risque pour le prêteur renchérissant le taux et/ou des garanties supplémentaires à apporter (IPPD sur un ou deux biens) et/ou apport non négligeable (10 à 20%).

A vous de voir s’il ne serait pas plus intéressant de développer l’activité et/ou d’augmenter l’apport afin d’obtenir de meilleures conditions de financement.

Il existe une autre solution plus compliquée : achat avec un partenaire via une SCI pour réaliser des investissements si vous visez plusieurs opérations. Si vous associez avec une personne qui a un dossier plus solide que le votre, ça peut vous aider à faire passer l’opération.


Essentiellement investi en immo. Adjudications et divisions.

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