Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 25/02/2015 19h36 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   56 

J’étrenne donc ce formulaire de demande d’avis sur un achat locatif !


VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables, fiscales : Ok
- Artisanales : Nulles !
- Sociales & Temps disponible : Ok

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement ancien
- Étage 4ème sur 5, luminosité moyenne, surface 65m2, avec ascenseur
- Inhabité (vendu cause décès: suite au décès de leur mère, 3 soeurs doivent se partager cet appartement qui constitue leur seul héritage)
- Persiennes
- Pas d’espaces verts dans la copropriété (mais la plage pas loin !)
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : à faire
- Pas de concierge
- Décoration vieillotte ; vendu meublé (meubles vieillots également)

LOCALISATION DU BIEN

- Barcelone, Espagne
- Centre-ville
- Dynamisme économique : moyen, ce qui dans le contexte actuel est plutôt bien
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : je le crois. A proximité d’un quartier de bureaux et d’entrepôts vidés par la crise, où de nombreux chantiers de rénovation ou démolition/reconstruction sont en cours. Mon choix d’investir est en partie liée à l’espoir d’une revalorisation dans les 10 ans qui viennent.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire :
-- proposé à la vente à 190k€.
-- Avant la première visite l’AI me dit qu’à 165K€ c’est ok puisqu’une première offre à ce niveau avait été acceptée (l’acheteur s’est rétracté).
-- Pendant la visite il me dit qu’on peut obtenir 150K€.
-- Mon offre à 120k€ a été rejetée d’emblée, le bien vient juste d’être mis en vente. J’ai indiqué qu’elle restait valable quelques semaines…
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 750€ en location long terme ; location temporaire possible (ville très touristique)

- Travaux immédiats/votés etc. : j’attends un mail de l’AI avec toutes les infos

- Charges annuelles : 450€
- Taxe foncière : 550€

- Rentabilité brute : à 150k€, la rentabilité brute est de 5,45% ce qui me semble insuffisant. Même à 120K€ on est à moins de 7% bruts…
- Rendement opérationnel brut : impossible à calculer pour le moment (informations manquantes)

FINANCEMENT DU BIEN (sur la base de mon offre à 120K€ + frais + travaux = 135k€)

- Montant de l’apport : 70k€
- Type de crédit : 65k€ amortissable
- Taux du crédit avec assurance : +/- 2,8%
- Durée du crédit : à étudier. Sachant que je dois financer un peu plus de 50% le remboursement d’emprunt est faible. Vaut-il mieux chercher un cash flow nul ou légèrement positif ? ou le plus positif possible ?

CASH FLOW

- Loyers : 9000€
- Charges & Taxe : 1000€
- Impôts : 1600€
- Remboursement d’emprunt ?

Dernière modification par sanbouddha (25/02/2015 19h39)

Mots-clés : espagne, locatif

Hors ligne

 

#2 25/02/2015 19h44 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   -6 

Effectivement Barcelone est une ville touristique et comparée à d’autres villes touristiques le bien cité me paraît à un prix assez bas ( même si je n’ai aucune connaissance du marche local ). Si vous souhaitez faire du saisonnier , vous augmenterez la renta mais aussi le travail ( ménage , ect ect ) et les risques de dégradation . Personnellement j’investis uniquement dans ma ville car je la connais sur le bout des doigts . Pouvez en dire autant sur Barcelone ?

Hors ligne

 

#3 25/02/2015 20h13 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   56 

Popshots a écrit :

Effectivement Barcelone est une ville touristique et comparée à d’autres villes touristiques le bien cité me paraît à un prix assez bas ( même si je n’ai aucune connaissance du marche local ).

Il est proposé au prix du marché (2500-3000€/m2). Marché qui a baissé de 40% ces 6 dernières années.
Je ne pense pas qu’il remonte très vite, mais à 10 ans, cela me semble plus que probable.

Popshots a écrit :

Si vous souhaitez faire du saisonnier , vous augmenterez la renta mais aussi le travail ( ménage , ect ect ) et les risques de dégradation

J’en fais déjà mais toute la gestion est déléguée.

Pour cet appartement, j’opterais plutôt pour de la location long terme, d’autant que la location temporaire est soumise à l’obtention d’une licence.

Popshots a écrit :

. Personnellement j’investis uniquement dans ma ville car je la connais sur le bout des doigts . Pouvez en dire autant sur Barcelone ?

Pas encore, je ne vis ici que depuis quelques mois, mais je commence quand même à bien connaître les quartiers et celui-ci me semble particulièrement intéressant.

Hors ligne

 

#4 25/02/2015 22h12 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   224 

N’y a-t-il pas une tension croissante envers les meublés touristiques à Barcelone?

La renta est vraiment moche, j’aurai cru avoir mieux vu la baisse des prix. Avant la crise ca rapportait du 3 - 4% brut ?


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#5 25/02/2015 22h28 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   56 

ZX-6R a écrit :

N’y a-t-il pas une tension croissante envers les meublés touristiques à Barcelone?

Oui, c’est la raison pour laquelle une licence est désormais obligatoire, mais j’anticipe de nouvelles "restrictions". C’est pourquoi je recherche plutôt un bien pour une location longue et des revenus réguliers.

ZX-6R a écrit :

La renta est vraiment moche, j’aurai cru avoir mieux vu la baisse des prix. Avant la crise ca rapportait du 3 - 4% brut ?

Avant la crise j’imagine que le rendement n’était pas vraiment considéré, on se focalisait sur la plus value à venir.

Hors ligne

 

#6 26/02/2015 10h12 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   220 

Je n’ai aucune connaissance du marché local, mais en allant vers de plus petites surfaces peut-être auriez vous une chance d’avoir une rentabilité plus significative ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#7 26/02/2015 10h47 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   56 

DDtee a écrit :

Je n’ai aucune connaissance du marché local, mais en allant vers de plus petites surfaces peut-être auriez vous une chance d’avoir une rentabilité plus significative ?

Oui, je commence juste à visiter, je pense que j’ai tout intérêt à multiplier les visites pour approfondir ma connaissance du marché. J’en profite pour ajouter quelques questions
- à votre avis, quel seuil de rentabilité brute/nette faut-il viser ?
- ce seuil doit-il être défini en partie en fonction du marché où on investit (ex : x% pour un studio dans une grande ville, y% pour un pavillon dans une petite agglomération, etc.) ou est-ce un paramètre que vous fixez arbitrairement pour tout investissement (ex : 10% quel que soit le bien considéré ?)
- côté financement, comment choisir au mieux la durée d’emprunt ? faut-il viser un cash flow juste positif ? ou emprunter sur la plus longue durée possible ?

Ce qui m’intéresse dans cet appartement, outre le fait qu’il soit très bien situé, c’est que c’est un héritage et que les héritiers semblent pressés de vendre et se débarrasser de ce bien. Il n’ont pas enlevé les meubles, il reste même un déambulateur dans la chambre et une une boîte de médicaments sur la table de la cuisine. Et après 1 semaine ils sont déjà prêts à baisser leur prix initial de 20% ?

NB (au modérateur) : c’est bien la peine d’élaborer un formulaire spécifique pour je cite "canaliser les demandes d’avis" sur un investissement locatif pour ensuite enlever la balise "Avis" que j’avais pris soin d’insérer dans le titre de la discussion ! Cette balise permettrait pourtant à terme de rapidement retrouver les discussions de ce type, au même titre que la balise "présentation"…

Hors ligne

 

#8 26/02/2015 10h49 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   -6 

Concernant le cash flow , plus le credit sera long plus le cash flow sera important . Personnellement c’est ma stratégie ( Long credit 25 - 30 ans )

Hors ligne

 

#9 26/02/2015 11h09 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   70 

Bonjour

Avez vous intégré le fait que la Catalogne souhaite devenir indépendante ?
Qu’elle le devienne ou pas (mais à terme, je pense qu’elle le deviendra), le processus politique se soldera par beaucoup plus d’impôts. C’est un élément à ne pas perdre de vue.
J’ai lu des articles écrits par des indépendantistes. Ils comparaient la Catalogne avec la France et en déduisaient qu’en matière d’impôts, ils avaient de la marge pour financer toutes les dépenses qu’impliquait l’indépendance.
Enfin, n’oubliez pas que beaucoup d’entrepreneurs catalans sont contre l’indépendance, et que certains envisagent même de se réimplanter en Espagne hors Catalogne. N’oubliez pas d’intégrer ces éléments dans le calcul de la rentabilité de l’investissement.

Hors ligne

 

#10 26/02/2015 11h19 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   56 

Durun a écrit :

Bonjour

Avez vous intégré le fait que la Catalogne souhaite devenir indépendante ?
Qu’elle le devienne ou pas (mais à terme, je pense qu’elle le deviendra),

Je crois au contraire que cela n’arrivera pas. C’est une question que je me suis posée avant même de penser à investir ici. J’y ai réfléchi au moment de m’y installer.

Durun a écrit :

J’ai lu des articles écrits par des indépendantistes. Ils comparaient la Catalogne avec la France et en déduisaient qu’en matière d’impôts, ils avaient de la marge pour financer toutes les dépenses qu’impliquait l’indépendance.

Oui enfin en général, ceux qui défendent une cause arrivent toujours à présenter les choses de la façon qui les arrange. smile

Hors ligne

 

#11 26/02/2015 11h29 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   220 

sanbouddha a écrit :

- à votre avis, quel seuil de rentabilité brute/nette faut-il viser ?
- ce seuil doit-il être défini en partie en fonction du marché où on investit (ex : x% pour un studio dans une grande ville, y% pour un pavillon dans une petite agglomération, etc.) ou est-ce un paramètre que vous fixez arbitrairement pour tout investissement (ex : 10% quel que soit le bien considéré ?)

Ce seuil de 10% brut me parait en effet être le bon.
Il n’est pas arbitraire, c’est grosso modo le taux qui permet aujourd’hui d’autofinancer un achat sans apport (ou juste les frais de mutation). En gros (sauf incident locatif) c’est le locataire par ses loyers qui finance l’acquisition.

Un investisseur en bourse ne se fixe sans doute pas des objectifs de rentabilité différents selon le pays d’origine de l’entreprise ou le secteur d’activité, il me semble devoir en être de même dans l’immobilier.

Un cash flow positif c’est toujours mieux, cela permet d’encaisser les surprises ou hausses de charges difficilement prévisibles (fiscalité, copro, entretien…)

La durée de l’emprunt doit sans doute être appréciée selon vos objectifs. Si vous voulez enchaîner les opérations, long c’est plutôt mieux en général pour laisser de la marge à votre taux d’endettement.
Vu les taux actuels relativement court permet d’avoir une rente rapidement.
A simuler avec votre fiscalité smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#12 26/02/2015 11h47 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   56 

DDtee a écrit :

Ce seuil de 10% brut me parait en effet être le bon.
Il n’est pas arbitraire, c’est grosso modo le taux qui permet aujourd’hui d’autofinancer un achat sans apport

Ok, peut-on dire alors qu’il est fixé justement pour atteindre l’autofinancement pour un achat de ce type ? Parce que dans le cas présent, un achat sans apport n’est pas envisageable, aucune banque ne me suivra. Ce sera 60% maximum. Est-ce que cela doit changer quelque chose au niveau de la rentabilité cible ?

DDtee a écrit :

La durée de l’emprunt doit sans doute être appréciée selon vos objectifs. Si vous voulez enchaîner les opérations, long c’est plutôt mieux en général pour laisser de la marge à votre taux d’endettement.

A priori non, juste avoir de la marge pour financer ensuite ma résidence principale.

Hors ligne

 

#13 26/02/2015 12h56 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   224 

Toutes vos questions sont extrêmement personnelles :

sanbouddha a écrit :

- à votre avis, quel seuil de rentabilité brute/nette faut-il viser ?

La meilleure rentabilité possible selon votre objectif. Souhaitez vous un bien en très bon état situé dans le meilleur quartier ou  une excellente rentabilité, et donc un bien en périphérie, qui risque à terme de se délabrer car il sera peu entretenu, mais rapportera du 15% net?

sanbouddha a écrit :

- ce seuil doit-il être défini en partie en fonction du marché où on investit (ex : x% pour un studio dans une grande ville, y% pour un pavillon dans une petite agglomération, etc.) ou est-ce un paramètre que vous fixez arbitrairement pour tout investissement (ex : 10% quel que soit le bien considéré ?)

Oui, vous n’aurez pas à Paris la même rentabilité qu’à Roubaix ou Bézier. Là encore, c’est à vous de choisir. En Bourse vous choisissez value ou dividendes. Ici c’est pareil, avenue Montaigne ou la 3e périphérie lilloise?

sanbouddha a écrit :

- côté financement, comment choisir au mieux la durée d’emprunt ? faut-il viser un cash flow juste positif ? ou emprunter sur la plus longue durée possible ?

Que voulez vous? des revenus immédiats? futurs? Voulez vous mettre de l’apport???

Que des questions dont vous êtes le seul à avoir la réponse.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#14 26/02/2015 13h24 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   -6 

A vous de développer une stratégie . Moi perso je pars de 0 donc je fais des financements à 110 % sur de longues durées et mon prix d’achat est déterminé par le cash flow qu’il procure ( minimum 80 euros par mois de cf positif même si pour l’instant j’ai 120 ) bref à chaque profil sa stratégie

Hors ligne

 

#15 26/02/2015 15h14 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   56 

ZX-6R a écrit :

La meilleure rentabilité possible selon votre objectif. Souhaitez vous un bien en très bon état situé dans le meilleur quartier ou  une excellente rentabilité, et donc un bien en périphérie, qui risque à terme de se délabrer car il sera peu entretenu, mais rapportera du 15% net?

Je comprends qu’un appartement situé dans un bon quartier etc. ne peut pas rapporter 15%. Mais un bien en périphérie non entretenu, s’il peut générer 15% de rendement au début, cela ne dure pas vu qu’il se délabre etc. Et ce que vous recevez en dividende (loyers) vous le perdez à la revente (moins value). Non ?

ZX-6R a écrit :

Que voulez vous? des revenus immédiats? futurs? Voulez vous mettre de l’apport???

Ok je pensais qu’il y avait une solution optimale de laquelle il fallait tenter de se rapprocher quelle que soit sa situation. 
Mettre de l’apport j’aurais préféré éviter mais apparemment ce n’est pas possible ici.
Je souhaite dégager des revenus réguliers, dans ces conditions il n’est pas absurde d’emprunter sur longue durée (en restant raisonnable. 20 ans me semble un maximum)

Dernière modification par sanbouddha (26/02/2015 15h15)

Hors ligne

 

#16 26/02/2015 20h51 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   224 

En cas de revente vous pouvez perdre bien plus que le surplus de loyers encaissés par rapport à un bien mieux situé. C’est un risque à calculer.

Si vous souhaitez des revenus immédiats, réduisez votre mensualité au maximum, donc empruntez sur 20 ou 25 ans.  Mettre de l’apport permet d’emprunter moins et donc de réduire sa mensualité mais vu les taux actuels, il est plus judicieux de ne pas mettre d’apport et de placer les liquidités. A voir avec vos banques / courtiers le minimum d’apport qu’elles vont accepter.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#17 26/04/2015 13h07 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   

Sanbouddha,

Où en êtes vous dans ce projet immobilier 2 mois après? Est il parti à Macondo wink

Hors ligne

 

#18 26/04/2015 14h06 → Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ? (espagne, locatif)

Membre
Réputation :   56 

EmSitges a écrit :

Sanbouddha,

Où en êtes vous dans ce projet immobilier 2 mois après?

Non j’ai mis ce projet de côté pour le moment, pour plusieurs raisons
1/ je ne pense pas que les prix remontent beaucoup à court/moyen terme, donc pas d’urgence
2/ je ne suis pas en situation d’obtenir un financement compétitif
3/ et surtout, j’ai initié un projet entrepreneurial qui me tient à coeur, je compte m’y consacrer au maximum dans les prochains mois et garder de la trésorerie disponible en cas de besoin

Dernière modification par Sanbouddha (26/04/2015 14h12)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech