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Forums des investisseurs heureux

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#1 13/02/2015 00h07 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

Membre
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Bonjour,

J’ai eu un entretien ce jour avec un cabinet de conseil en investissement présent à Paris mais apparemment dans toute la France.

Après m’avoir rassuré sur la solidité du cabinet, le consultant a analysé mon profil et éliminé les différentes solutions d’investissement financières et immobilier ancien pour me recommander d’investir en Pinel. C’était aussi mon idée mais je vois également un intérêt pour lui qui récupère ainsi sa commission du promoteur…

Au vu de tous les commentaires sur ce forum, il semblerait que la loi Pinel ne soit jamais intéressante. Pouvez-vous confirmer ?

Le conseiller me propose de me présenter au prochain rendez-vous une offre d’investissement complètement optimisée pour mon profil.

Dois-je me méfier ?

Merci d’avance,

Mots-clés : immobilier, investissement, pinel

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#2 13/02/2015 00h47 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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J’ai l’impression que toutes les réponses sont dans vos questions.

Bien évidement qu’il faut se méfier d’un cabinet qui veut vous vendre son produit.
C’est un peu comme aller voir un concessionnaire automobile pour lui demander si on a intérêt a acheter une voiture d’occasion de particulier à particulier.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#3 13/02/2015 02h16 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

Modérateur
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Il est faux de dire que "la loi Pinel n’est jamais intéressante". Mais ce sera souvent le cas (même lorsqu’un conseiller vous le présentera comme intéressant), et ça dépendra beaucoup de votre situation, de vos objectifs, et du bien qu’il est envisagé d’acquérir (de ses caractéristiques : emplacement, prix, potentiel locatif et potentiel de valorisation, etc.).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 13/02/2015 09h55 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Bonjour,

Ce qu’il faut bien comprendre c’est que les commerciaux en Pinel sont extrêmement bien formés et redoutables. Ils auront toujours de très bons arguments pour vous démontrer que vous faites l’affaire du siècle !
Le mieux est de les fuir comme la peste…à moins que vous ne souhaitiez devenir le futur pigeon qui vas leur permettre d’acheter leur nouvelle paire de Weston.
Regardez si ce n’est déjà fait le reportage "Les Robiens de la colère". Ce sont toujours les mêmes opérateurs qui sévissent. Ils ont juste changé le nom de leurs sociétés.

La loi Pinel peut être intéressante si vous-même vous prenez les choses en main. Par exemple achetez un terrain et faites y  bâtir 2 ou 3 petites maisons jumelées.

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#5 13/02/2015 10h31 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Pour rester factuel comparez le prix au m2 avec celui d’un bien de 10 ou 15 ans (age de l’investissement quand vous le revendrez) ou anticipez les charges de copropriétés et comparez…
Ces deux seuls critères ont toutes les chances de vous faire fuir (et il y en a plein d’éventuels autres).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 13/02/2015 11h36 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Question que j’aime poser à ce type de commerciaux…

"Avez-vous vous même acheté le produit dont vous me vantez les mérites…?"

C’est assez marrant de voir la réaction du vendeur…

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#7 13/02/2015 13h58 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Je trouve que L’expression "acheter du Pinel" que l’on entend souvent est symptomatique. Au lieu de réaliser des économies, on paye. Le problème, à la base, c’est que les investisseurs cherchent le rendement ou la plus value. Avec du neuf, par les temps qui courent, ils n’ont ni l’un ni l’autre. Dès lors, les pouvoirs publics, fortement incités par les lobbies de la construction, mettent en place des dispositifs pour limiter la casse au niveau de l’emploi dans le secteur. Et alors même que les investissements à finalité purement fiscale sont théoriquement réprimés sur le fondement de l’abus de droit, on a vu naitre, avec la bénédiction des pouvoirs publics, des "produits de défiscalisation" : on achète du Pinel pour faire baisser son impôt sur le revenu ! C’est une hypocrisie fantastique des pouvoirs publics, donc le bras armé, le fisc, ne se privera d’ailleurs pas pour venir le cas échéant frapper à la porte des contribuables souvent déjà bernés et remettre en cause l’avantage fiscal. Bon, a priori, on en a fini des grosses escroqueries inlouables et non revendables dans les bleds perdus. Mais pour autant, il faut arrêter d’acheter du Pinel sur le seul fondement de l’économie d’impôt, et revenir aux fondamentaux (cf posts de gbl et ddtee), et notamment l’approche économique qui est généralement fortement réfractaire à l’investissement neuf, de manière générale (problème de prix d’acquisition et de fiscalité des revenus fonciers, notamment).
Le Dispositif Pinel, à mon sens, ne fait qu’atténuer (et souvent que partiellement) la baisse de rentabilité inhérente à un investissement dans le neuf.

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#8 15/02/2015 17h54 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Merci à tous pour vos réponses. C’est bon d’avoir des avis de personnes qualifiées smile

Évidemment je me méfie et évidemment le conseiller est très bien formé et arrive très bien à mettre en avant les avantages de sa proposition.

@titoux : la question a été posée et cette personne m’a répondu oui sur une acquisition similaire en m’en décrivant les caractéristiques. Si c’est un mensonge alors il a été bien préparé…

Vous m’avez assez refroidi sur ce type d’investissement, je vais quand même étudié l’offre proposée et contrôlerait évidemment chacun des aspects : loyer, valeur à la revente, etc.

Je regarde les Robiens de la Colère en ce moment même smile

Deux questions :
- puis-je revenir vers vous avec l’offre si j’ai des doutes sur sa rentabilité ?
- quel est le bon investissement pour mon profil ? 500+ € épargne mensuelle -> sur PEL

Merci encore,
Arthur

Edit : Thanks pour le documentaire, je suis prévenu smile

Dernière modification par sarthur (15/02/2015 18h25)

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#9 19/02/2015 23h29 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Un point commun que tous ces charlatans demandent : "quelle est votre capacité d’épargne?"

En gros, vous êtes là pour faire du cash flow positif (au pire nul) et on vous demande combien vous êtes prêt à allonger tous les mois!


Left the Rat Race in 2013

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#10 20/02/2015 09h18 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Cette question m’a effectivement été posée.

Est-ce qu’il est donc possible de faire du cash flow positif ou nul sans apport ?
Avec quel type d’investissement ?

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#11 20/02/2015 09h44 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Oui bien sur, même à Paris. Mais ça demande un très gros travail. Surtout sur Paris ou trouver des biens à retaper n’est pas facile, mais ça existe.

Vous avez plein d’exemples sur le forum. Achat d’un bien à retaper à très bon prix, crédit à 100% (acquisition et travaux) sur 20-25 ans,  travaux, mise en location en meublé (un truc un peu design, sans se ruiner quand même) et le tour est joué.


Left the Rat Race in 2013

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#12 20/02/2015 09h51 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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ZX-6R a écrit :

Un point commun que tous ces charlatans demandent : "quelle est votre capacité d’épargne?"

C’est une question indispensable pour faire une étude correcte même sans être un charlatan.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#13 20/02/2015 10h09 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Oui c’est évident que vu leurs marges ils ne peuvent pas proposer à leurs clients des cash flows positifs…


Left the Rat Race in 2013

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#14 21/02/2015 21h46 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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sarthur a écrit :

Est-ce qu’il est donc possible de faire du cash flow positif ou nul sans apport ?
Avec quel type d’investissement ?

Heureusement que cela reste possible.
Avec un petit immeuble de rapport dans une sous-préfecture de province c’est même assez simple.
Surtout avec les taux ridiculement bas d’aujourd’hui et ce marché bloqué qui permet d’obtenir de gros rabais si le vendeur est pressé.

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#15 22/02/2015 21h29 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Thanks pour cet avis Guillaume.

Pouvez-vous donner des précisions sur le bien et le montage idéaux ?
Comment bien sélectionner le bien (pour moi petite ville de province = moins de demande) ?
Comment organiser la gestion du bien si l’on habite loin ?
Louer en meublé ? Non meublé ? Quel statut ?

Si vous avez des liens/documents sous la main qui décrivent ce genre d’opération, je suis preneur également !

Merci d’avance,
Arthur

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#16 22/02/2015 21h42 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Je n’ai absolument pas la science infuse.
Sur mon blog, vous trouverez quelques pistes de réflexion. Des exemples concrets.
Personnellement je privilégie la location nue en nom propre, en Borloo ancien + déficit foncier.
D’autres sur le forum ne jurent que par le meublé et réussissent dans ce domaine.
Chacun sa stratégie…

Petite ville de province, oui il y a beaucoup moins de demande. Ce n’est pas un problème.
Mettre une annonce sur Leboncoin pour louer un studio dans une grosse métropole et avoir 50 messages sur son répondeur dans la journée c’est très désagréable. (Du vécu ! ).
Dans les petites villes c’est 5 appels/semaine ce qui est largement suffisant pour trouver un locataire.

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#17 23/02/2015 06h17 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Bonjour. Tout comme l’a mentionné GoodbyLenine en haut, la loi Pinel n’est pas nécessairement inintéressante. J’ai lu quelques articles sur le sujet et j’ai appris qu’un investissement avec ce dispositif peut être rentable en cette année 2015. La réduction d’impôts qui est de 21 % n’est pas mal du tout. Il reste cependant à se tourner vers des agences ou personnes qui vous donneront les conseils adéquats a votre situation, tout en considérant les avantages et désavantages de ce genre de placement.

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#18 23/02/2015 10h59 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Je ne demande qu’à vous croire sur l’intérêt d’un investissement Pinel, aucun dogmatisme particulier comme exprimé plus haut il s’agit juste d’être factuel.

J’attends juste depuis que le dispositif existe une démonstration par un exemple concret et chiffré (et en re-formule l’invitation ici).


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#19 23/02/2015 11h04 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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cynthiaferoux a écrit :

La réduction d’impôts qui est de 21 % n’est pas mal du tout.

La réduction d’impôt est calculée sur un prix de vente qui est en général gonflé d’autant par les promoteurs… Vous payez moins d’impôts mais surpayez un bien souvent mal situé.


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#20 23/02/2015 23h41 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Comme DDtee,
Pas de dogmatisme agressif envers le Pinel.
J’attends juste un bon témoignage sur le forum d’un type qui se serait fortement enrichit via ce genre de dispositif en passant par un promoteur…
J’espère que cet excellent forum va vivre encore très longtemps smile

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#21 24/02/2015 00h02 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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L’erreur du client est à mon avis d’être ébloui par le gain fiscal.Le travail des promoteur est de faire croire que cette économie se transforme en patrimoine.

Il me semble plus opportun de payer ses impôts d’un coté et de se constituer un capital avec des produits intrinsequement rentables(que ce soit en immobilier ou ailleurs)de l’autre.


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#22 24/02/2015 07h30 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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@toudoucement Je pense que le problème c’est aussi que le client n’est pas rationnel,
qu’on pourrait lui mettre 2 investissements avec le même TRI sous le nez, l’un avec
defisc et l’autre sans, qu’il prendrait celui qui gomme ses impôts et ce même si ça ajoute
un risque supplémentaire (obligation de louer pendant x années …)

Évitez l’impôt ça n’a pas de prix!


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#23 24/02/2015 18h53 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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Surpris que ce topic est suscité autant de réponses, le forum a l’air bien vivant smile

La partie défisc. éblouie probablement un peu mais je pense que la commission des conseillers en Pinel favorise également grandement la prolifération du système.

Le mien doit me faire une proposition cette semaine, j’ai hâte de voir ce que ce sera et de vérifier les éléments annoncés. Je me fais de moins en moins d’espoir sur cette offre mais je vous tiendrai informés.

L’attrait de l’offre repose également dans sa simplicité (en tout cas sur le papier) : pas de gestion, le conseiller m’assure que la plupart des clients ne voient jamais leur bien.

Acheter un immeuble avec travaux dans une ville de province peut être rentable mais reste difficile à gérer pour un jeune actif habitant Paris.

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#24 24/02/2015 19h07 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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"le conseiller m’assure que la plupart des clients ne voient jamais leur bien."

C’est bien la partie la plus inquiétante du systeme:On vend une défisc avant de vendre un bien immobilier.

Un oncle a acheté un appartement en défisc mais à 500 metres de sa maison dans la même ville en banlieue Parisienne sur un marché qu’il connait

J’imagine qu’à 55,il a les moyens de caler ses remboursements sur une durée courte(n’exedant pas l’avantage fiscal) et que c’est cohérent avec son épargne disponible et sa tranche d’imposition.

Les montages avec un remboursement parfois  3 fois plus long que la durée de l’avantage fiscal sont très dangereux,à mon avis.En cas de baisse du marché,il faut continuer à payer les mensualités et supporter les impots supplémentaires générés par ce bien pendant de longues années.


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#25 24/02/2015 19h15 → Investir via la loi Pinel avec un cabinet d'experts ? (immobilier, investissement, pinel)

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sarthur a écrit :

le conseiller m’assure que la plupart des clients ne voient jamais leur bien.

C’est bien sur ça que prolifèrent ces vendeurs. Le cadre stressé parisien on lui refile un Pinel à Montauban. Le jeune loup ambitieux de Montauban qui souhaite défiscaliser, on lui refile un Pinel à Lille et le cadre sup’ de Lille on lui vends un appartement à Tulle !

Comme ça les "investisseurs" sont certains de bien se faire enfumer sur l’emplacement par exemple !

Après votre rdv, n’oubliez pas de passer tous les chiffres donnés dans ce simulateur, vous constaterez par vous même le rendement réel de l’opération sad  :

Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

Ah bah Toudoucement, on s’est fait la même remarque ! smile

Dernière modification par Guillaume33 (24/02/2015 19h18)

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