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#1 30/01/2015 15h33 → Achat d'une SCI à l'IS avec un prêt en cours ? (sci is murs commericaux)

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Je suis à la recherche de murs commerciaux depuis plusieurs mois et je viens de trouver un bien qui m’intéresse, par contre le vendeur veut céder les part de sa sci à l’is et non les murs.

Le bien est estimé à 600k€ , reste 200k€ à rembourser (possibilité remboursement par anticipation sans frais), et donc les parts son à vendre 400k€.

J’avais prévu de loger ce bien dans une sci à l’is donc la structure est bonne, elle sera filiale de ma sarl qui me sert de holding.

Comment va se passer le financement ? Car il faut racheter les parts, mais aussi rembourser le prêt que doit la sci…

Est-ce possible ?

Mots-clés : sci is murs commericaux

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#2 30/01/2015 15h57 → Achat d'une SCI à l'IS avec un prêt en cours ? (sci is murs commericaux)

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Bonjour,

Avant de vous intéresser au financement, vous savez que vous serez responsable du passé de la société ? Avez vous négocié une garantie ? Avec un séquestre ?

D’un point de vue comptable, de combien d’années limmeuble est il déjà amorti ? Quel est la valeur nette comptable de la société ?

D’une maniére generale, avez vous pu consulter les comptes et les avez vous audité ?

Il est rare d’acheter des parts de SCI, encore plus à lIS, sauf à négocier une décote sur la valeur vénale

BaV

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#3 30/01/2015 16h03 → Achat d'une SCI à l'IS avec un prêt en cours ? (sci is murs commericaux)

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Merci pour votre retour, la société a 3 ans, j’attends le dossier sous peu avec tous les renseignements concernant la SCI pour que mon comptable me donne son avis.

Par contre que peut on demander comme garantie concernant le passé de la société ?

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#4 30/01/2015 16h19 → Achat d'une SCI à l'IS avec un prêt en cours ? (sci is murs commericaux)

Modérateur
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Le financement est à voir avec votre (vos) banque(s), mais c’est une opération atypique, et ce sera donc bien plus difficile (=beaucoup de banquiers ne regarderont même pas le dossier) à financer qu’une opération "standard".

Comme une partie du bien doit déjà avoir été amortie en comptabilité, il serait logique de payer les parts de la SCI bien moins que 400 k€, car, si l’actuel propriétaire devait vendre l’immeuble pour 600k€, tout rembourser et liquider la SCI, il récupèrerait bien moins que ce qu’il récupérera de vos 400k€ (moins son impôt sur les plus-values), et ce sera pareil pour vous lorsque vous voudrez revendre…

Vous avez aussi le risque que la SCI IS ait pris certains engagements que vous ignorez au moment de la vendre, que le vendeur soit de bonne foi (imaginez qu’il ait fait des erreurs dans les déclarations fiscales de la SCI, et que le fisc redresse la SCI…) ou pas (imaginez qu’il y ait une hypothèque sur l’immeuble, ou que la SCI ait signé un contrat, et qu’il "oublie" de vous en parler). Donc il faudrait envisager une "garanti de passif" (= une partie du prix de vente reste séquestré pendant quelques temps/années) ou quelque chose de similaire, et faire vous-même pas mal de contrôle (ceux qu’un notaire ne fera pas pour vous, sur l’immeuble par exemple, en cas de vente de l’immeuble).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 30/01/2015 16h45 → Achat d'une SCI à l'IS avec un prêt en cours ? (sci is murs commericaux)

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Autre point :

Pour un achat en nom propre ou dans le cadre d’une SCI à l’IR, les intérêts d’un crédit contracté pour l’achat de parts de SCI ne sont pas déductibles.
Dans le cadre d’un rachat par une autre SCI à l’IS, je ne sais pas…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#6 01/02/2015 20h38 → Achat d'une SCI à l'IS avec un prêt en cours ? (sci is murs commericaux)

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A mon avis, je ne sais même pas si vous trouverz une banque qui accepte de vous prêter de l’argent pour acheter les parts de cette SCI IS. Cette solution est en votre défaveur.
L’intérêt du vendeur est De ne pas payer l’impôt sur l’amortissement du bien que le vendeur a droit lors qu’il est en imposition société et c’est vous qui paiera à sa place quand sera votre tour lorsque vous revendez le bien. alors vous devez négociez le prix et n’accepte pas la proposition de 400 Ke si vous arrivez à trouver une banque qui accepte de financier cette solution.

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#7 02/02/2015 09h43 → Achat d'une SCI à l'IS avec un prêt en cours ? (sci is murs commericaux)

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Une société créée il y’a 3 ans qui brade un immeuble aux 2 tiers de sa valeur.Le vendeur aurait tout intérêt à vendre l’immeuble et à dissoudre sa SCI.
Quelque chose m’échappe


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#8 02/02/2015 11h17 → Achat d'une SCI à l'IS avec un prêt en cours ? (sci is murs commericaux)

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Il y a visiblement un passif de 200ke

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#9 02/02/2015 12h10 → Achat d'une SCI à l'IS avec un prêt en cours ? (sci is murs commericaux)

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Excusez moi,j’avais mal lu.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#10 02/02/2015 12h13 → Achat d'une SCI à l'IS avec un prêt en cours ? (sci is murs commericaux)

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Pour une SCI IS , l’intérêt du vendeur n’est pas de vendre les murs du fait de la plus value professionnelle mais bien entendu de vendre les parts sociales.

La vente des parts sociales suite à la création de la SCI il y a 3 ans laisse penser à une revente forcée ou en vue de faire une culbute.

La valeur du bien estimée à 600 K€ avec un passif d’emprunt de 200 K€ laisse penser à un apport important lors de l’achat suivi d’une plus value.

Est-ce que l’immeuble a été acheté 600 K€ en 2011 , j’en doute.
Est-ce que l’immeuble a bénéficié de travaux importants qui ont augmenté sa valeur ?
Combien d’amortissement en cours ?
Pourquoi une revente si rapide ?
Quel est le contenu des status de la SCI , notamment sur les conditions de vente des parts sociales ?
Combien d’associés existants dans la SCI ?
Quel est le capital social de la SCI ?

Il faut voir les bilans comptables complets depuis la création, les montants dans les comptes courants associés , les revenus locatifs , les travaux , les amortissements , les emprunts.

Cette analyse doit être faite par un comptable  doit vous donnera son avis sur cette SCI.

Si vous ne connaissez pas le fonctionnement et la comptabilité d’une SCI prenez bien le temps de vous renseigner et prenez l’avis de spécialistes.

Le vendeur souhaite vendre sous forme de parts sociales mais rien ne vous oblige à racheter ses parts sociales , vous pouvez monter votre propre SCI pour acheter cela vous éviteras de multiples questions.

A savoir que l’achat d’un bien via des parts sociales de SCI permet une décote de 20 % de leur valeur ( % à vérifier )

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (02/02/2015 12h15)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 02/02/2015 22h04 → Achat d'une SCI à l'IS avec un prêt en cours ? (sci is murs commericaux)

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Suite à vos réponses et après un entretien avec mon comptable j’abandonne le projet, un peu risqué vu que je ne connais pas le passé de la sci, et je pense que le financement sera compliqué.

Avec un peu de chance si le vendeur ne trouve pas d’acheteur il changera peut être d’avis et cédera les murs.

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#12 02/02/2015 22h14 → Achat d'une SCI à l'IS avec un prêt en cours ? (sci is murs commericaux)

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Pourquoi ne faites vous pas une offre sur le bien immobilier directement (si celui ci rentre dans vos critères dinvestisserments)?

Il ne faut pas se décourager, c’est assez compliqué de trouver ce type de produit dinvestissement, il faut explorer toutes les possibilités

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#13 03/02/2015 13h40 → Achat d'une SCI à l'IS avec un prêt en cours ? (sci is murs commericaux)

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Pour le moment le vendeur souhaite uniquement céder les parts.

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