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#1 29/01/2015 10h47 → Immobilier : calcul du déficit et de l'impôt foncier français pour un non-résident ? (déficit foncier, impôt foncier, non-résident)

Membre
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Bonjour à tous,

Je vous explique brièvement ma démarche. J’ai acheté un appartement à Toulouse début 2014 et l’ai mis en location depuis la mi-Avril dernier.
Je réside à Singapour depuis mes 24 ans et n’ai jamais payé / déclaré d’impôts en France.
Je suis donc assez stressé par cette première déclaration qui aura lieu en 2015 et par ce fameux feuillet 2044.
De ce fait, j’ai essayé de prendre les devants en me créant un fichier excel basique qui me permettrait à la fois de calculer mon déficit foncier mais aussi de ne rien oublier de déduire dans ma prochaine déclaration qui sera la 1ère.
Je tenais à le soumettre, juste pour vérifier qu’il n’y ait pas de bourde ou d’oubli grossier.
J’ai notamment un doute sur le déficit foncier en tant que tel pour les non-résidents puisque celui-ci semble être déductible de l’IR et qu’en tant que non-résident je ne paierai que de l’impôt sur le revenu…foncier !

Par avance un grand merci pour vos retours et excellente journée à vous.

Edouard.

http://img4.hostingpics.net/pics/262404Simuexcel.jpg

Dernière modification par edpetave (29/01/2015 10h56)

Mots-clés : déficit foncier, impôt foncier, non-résident

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#2 29/01/2015 14h37 → Immobilier : calcul du déficit et de l'impôt foncier français pour un non-résident ? (déficit foncier, impôt foncier, non-résident)

Membre
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Qu’entendez-vous précisément par "charges encaissées"?

Par curiosité, quelle banque vous a financé pour cette acquisition, en tant que NR?

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#3 29/01/2015 14h55 → Immobilier : calcul du déficit et de l'impôt foncier français pour un non-résident ? (déficit foncier, impôt foncier, non-résident)

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Bonjour edpetave,

Je n’ai pas repéré de problème particulier par rapport à votre méthode de calcul
Vous n’êtes pas imposable en France… ok, vous ne pourrez pas imputer le déficit foncier sur votre revenu global, mais celui-ci n’est pas perdu pour autant.

Il sera, comme vous l’avez calculé, pris en compte avec les revenus locatifs des années suivantes.

2 remarques :
Je suppose que par "charges encaissées", vous pensez aux provisions sur charges. Il ne faut pas les déclarer comme un revenu.

Il manque quelques éléments dans les déductions :
- la déduction forfaitaire de 20€ par local
- à partir du moment où votre résultat sera positif, (et en attendant le jugement de la Cour Européenne de Justice à l’encontre de la France), vous devrez payer des prélèvements sociaux (15,5% sur les revenus fonciers imposables). Or une partie de ces prélèvements sociaux est déductible pour l’année suivante (5,1% des revenus fonciers imposables)


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#4 29/01/2015 20h09 → Immobilier : calcul du déficit et de l'impôt foncier français pour un non-résident ? (déficit foncier, impôt foncier, non-résident)

Modérateur
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En plus :

Les formules des lignes 14 et 18 semblent erronées (il manquait un "$" avant de la tirer à droite), sauf à ce que l’inflation ajoute par exemple 9% à ces charges en 2023. La ligne 11 devrait aussi suivre l’inflation.

Tout ceci ne devrait cependant pas beaucoup changer le résultat obtenu.


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#5 30/01/2015 03h50 → Immobilier : calcul du déficit et de l'impôt foncier français pour un non-résident ? (déficit foncier, impôt foncier, non-résident)

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Bonjour à tous,

Merci pour vos retours que j’ai pris en compte pour peaufiner mon fichier.
Je suis à la fois content qu’il ne soit pas trop déconnant et déçu de devenir imposable dès les 3ieme année .
@ PierreJacques11 : par charges encaissées, j’entends les charges provisionnelles que me verse mon locataire en plus du loyer. ( loyer 580 HC, 605 CC soit 25 EUR). La banque m’ayant financée est le Crédit Agricole, mais mon conseiller patrimoine privé est aussi mon meilleur ami ce qui m’aide bien, mais enlève un peu d’intérêt à ma réponse ! Cela dit les documents demandés ont été fourni dans les règles ( avis d’imposition, feuilles de paie…) donc je pense que cela doit être possible même sans connaitre quelqu’un, il me dit que je ne suis pas son seul client vivant à l’étranger.
@ Siocnarf : merci pour votre retour. 1/ Charges encaissées : provisions sur charges réglées par le locataire. Ok je les enlève, je me suis fait avoir par la formulation du feuillet 2044 qui demande de déclarer les loyers bruts, donc je comprenais par l à charges comprises. Déduction de 20 EUR par local => merci, c’est toujours ça de pris ! Merci pour la précision sur les prélèvements sociaux, je savais que j’allais devoir les payer, par contre j’ignorais qu’une partie était déductible. J’intègre donc ce paramètre à mon fichier également.
@ GoodbyLenine : merci, exact pour la ligne 14, la ligne 18 ca va encore car je garde le montant de la taxe foncière dans le corps de la formule ( 580 EUR).

J’ai une question d’ordre général car je n’arrive pas bien à cerner le concept de limite à 10,700 EUR de revenu déductible donc ne sais pas l’intégrer à mon fichier. Cette limite ne s’applique que sur les charges à l’exclusion des intérêts d’emprunt ou toutes les charges y compris les intérêts ? Je ne comprends pas comment la limite fonctionne. Pour prendre une exemple simplissime, puis-je dire que si je paye mon bien cash, dès lors que j’engage 64,200 EUR de travaux ( 10,700 EUR * 6 ans), j’ai déjà utilisé mon déficit foncier à son maximum ?  Je vous pose cette question car je voudrais acheter un immeuble avec des travaux et cette information m’aiderait à cibler l’immeuble avec le montant de travaux « fiscalement optimal ».

Enfin je dois encore affiner lorsque je recevrai la facture détaillée de mon notaire qui ne me l’a toujours pas envoyé ! ( je sais qu’il y a quelques postes déductibles à aller chercher là aussi )
En tout cas merci vraiment, ce que je comprends de ce fichier et grâce à vous, c’est qu’il va falloir recommencer à investir en 2015 /2016 max, pour rebooster le déficit foncier et rester « tax free» .

Bon vendredi à tout le monde !

Edouard.

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#6 30/01/2015 07h35 → Immobilier : calcul du déficit et de l'impôt foncier français pour un non-résident ? (déficit foncier, impôt foncier, non-résident)

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Mince.

Non-résident comme Edpetave, j’ai acheté en vue de le louer un appart’ en 2006 avec un emprunt de 100 000€ sur 12 ans. Comme je vis à l’autre bout du monde le bien est géré par une agence qui me calcule les montants à déclarer chaque année. Or si cette dernière intègre bien les charges, le coût des travaux ou des assurances, elle n’a aucune information sur l’acquisition du bien et un éventuel crédit.
Ainsi je n’ai jamais soustrait des "intérêts d’emprunt" du montant à déclarer.

Y-a-t-il quelque chose à faire rétrospectivement?

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#7 30/01/2015 07h50 → Immobilier : calcul du déficit et de l'impôt foncier français pour un non-résident ? (déficit foncier, impôt foncier, non-résident)

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@Goriot :
Vous pouvez normalement faire une réclamation sur les 3 dernières années… Au-delà, c’est perdu.
Un petit conseil, même si ça ne va pas être facile depuis l’autre bout du monde : changez d’agence ! Ou menacez-les de le faire si vous n’obtenez pas un rabais sur leurs frais de gestion. C’est énorme comme boulette de leur part de ne pas vous avoir demandé s’il y avait un crédit sur le bien.

@Edouard : les 10700 € sont la limite maximale de déficit qu’il est possible d’imputer sur votre revenu global. Effectivement, cette limite s’apprécie hors intérêts d’emprunt.
Par contre, votre revenu global n’étant pas imposable en France, elle ne vous concerne donc pas.
Il n’y a pas de limite de montant pour les déficits, juste une limite de durée du report sur les années suivantes.


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#8 30/01/2015 08h15 → Immobilier : calcul du déficit et de l'impôt foncier français pour un non-résident ? (déficit foncier, impôt foncier, non-résident)

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@ Goriot : Même conclusion que Siocnarf après quelques recherches sur le net s’agissant des arriérés, apparemment 3 ans max, la plupart des gens conseille d’appeler directement le centre des impôts et de leur écrire une lettre de réclamation.

@ Siocnarf : la limite des 10,700 EUR ne s’applique-t-elle pas tout de même à mes revenus fonciers ? Pour le moment ils n’excèdent pas 10,700 EUR par mois mais j’espère que oui dans un futur proche, merci !

Edouard.

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#9 30/01/2015 17h16 → Immobilier : calcul du déficit et de l'impôt foncier français pour un non-résident ? (déficit foncier, impôt foncier, non-résident)

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Je suppose que vous vouliez dire que la limite de 10.700 € ne s’applique pas à vos déficits fonciers ?
La réponse est non, vous pouvez tout à fait avoir des déficits fonciers supérieurs à 10.700 €.
Si vous faites 25.000 € de déficit, ces 25.000 € seront reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.


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#10 02/02/2015 07h47 → Immobilier : calcul du déficit et de l'impôt foncier français pour un non-résident ? (déficit foncier, impôt foncier, non-résident)

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Bonjour Siocnarf,

Désolé je me suis mal exprimé. Effectivement mon revenu global n’est pas imposable en France mais mon revenu foncier oui. Si mon revenu foncier est supérieur a 10,700 EUR par an et que je n’ai pas l’équivalent à déduire en déficit, je commence donc à être imposable, dumoins c’est ce que je comprends et aimerais valider.

Ensuite s’agissant du déficit, j’entends qu’il peut être supérieur à 10,700 EUR. Ce que je voulais vérifier est qu’un déficit trop important, 300,000 EUR par exemple, n’était pas forcement le plus fiscalement opportun puisque 10,700 EUR est la limite que l’on puisse déduire de ses recettes, reportable sur 6 ans.
Je ne sais pas si c’est plus clair mais j’ai fait de mon mieux ! :-)

Bonne semaine !

Edouard.

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#11 02/02/2015 08h32 → Immobilier : calcul du déficit et de l'impôt foncier français pour un non-résident ? (déficit foncier, impôt foncier, non-résident)

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Bonjour Edouard,
C’est un peu plus clair oui… Mais c’est peut-être moi qui le suis moins ?

Encore une fois, il n’y a pas de limite de 10.700 € qui s’applique pour vous.
Cette limite est celle du déficit que vous pouvez soustraire de votre revenu global imposable en France, hors revenus fonciers.

Je prends un exemple pour un résident Français.
Ce résident perçoit un salaire imposable de 50.000 € (après abattemetns pour simplifier). Il ne perçoit aucun autre revenu que des revenus fonciers. Il a fait beaucoup de travaux dans son immeuble, et génère 100.000 € de déficit.
Sur ces 100.000 € de déficit, une partie, 10.700 €, va pouvoir être soustraite de son revenu imposable (50.000 €). Il paiera donc des impôs sur 39.300 € au lieu de 50.000 €.
Il lui restera à déduire 100.000 - 10.700 € = 89.300 € sur les revenus (fonciers uniquement) des 10 années suivantes.

Dans votre cas, vous ne percevez pas d’autres revenus imposables en France que des revenus fonciers. Le déficit que vous générez ne peut donc venir soustraire aucun autre revenu. Il va juste servir à diminuer votre revenu foncier imposable pendant un maximum de 10 années.

Si je reprends votre exemple avec 300.000 € de déficit. Supposons que vous percevez 40.000 € de loyer et pour simplifier, que ce revenu est fixe et que vous n’avez et n’aurez aucune autre charge déductible.
Année 1 : résultat 0, déficit à reporter : 300.000
Année 2 : résultat 0, déficità reporter : 40.000 - 300.000 = 260.000
Année 3 : résultat 0, déficit restant  à reporter : 40.000 - 260.000 = 220.000
Année 4 : résultat 0, déficit restant  à reporter : 40.000 - 220.000 = 180.000
Année 5 : résultat 0, déficit restant  à reporter : 40.000 - 260.000 = 140.000
Année 6 : résultat 0, déficit restant  à reporter : 40.000 - 260.000 = 100.000
Année 7 : résultat 0, déficit restant  à reporter : 40.000 - 260.000 = 60.000
Année 8 : résultat 0, déficit restant  à reporter : 40.000 - 260.000 = 20.000
Année 9 : résultat 40.000 - 20.000 = 20.000, déficit restant à reporter 0
Dans cet exemple, vous paierez des impôts sur vos revenus fonciers à partir de la 9ème année.

Vous avez raison sur un point : un déficit foncier trop important n’est pas forcément bon, puisqu’une partie peut-être "perdue" si vous n’avez pas eu suffisamment de revenus locatifs pour le compenser.

Dernière modification par Siocnarf (05/02/2015 12h10)


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#12 02/02/2015 10h10 → Immobilier : calcul du déficit et de l'impôt foncier français pour un non-résident ? (déficit foncier, impôt foncier, non-résident)

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Bonjour Siocnarf,

Super,
J’avais en effet compris a tort que le déficit maximal reportable chaque année était capé à 10,700 EUR, et m’étais emmêlé les pinceaux IR / IF.
Maintenant tout est plus clair et c’est plutôt une bonne nouvelle par rapport à ce que je comprenais !

Encore merci,

Edouard.

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#13 17/12/2015 14h08 → Immobilier : calcul du déficit et de l'impôt foncier français pour un non-résident ? (déficit foncier, impôt foncier, non-résident)

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Bonjour,

Je déterre cette discussion car j’aimerai m’outiller pour mieux gérer mes (futurs) revenus fonciers.
Je parle bien de suivi de revenus fonciers (loyers encaissés, suivi des charges, report de déficit fonciers, ….)  pour aider à remplir la déclaration 2042, je ne parle pas d’un outil pour calculer le rendement locatif.

Avant de construire mon propre fichier Excel (un peu sur le même modèle que celui de cette discussion), je me demandais s’il existait déjà un outil en ligne ou un tableur Excel accessible gratuitement ?

@+
Louis

Dernière modification par louis31 (17/12/2015 14h08)

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