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Forums des investisseurs heureux

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#1 21/01/2015 21h59 → LMNP et SCI pour un investissement locatif ? (lmnp, sci)

Membre
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Bonjour à tous,

Je tente de passer du temps à la lecture, très riche de ce forum, mais il manque bcp de temps et c’est bien dommage mais des que j’en ai, je le consulte

Je suis en train d’acheter deux biens anciens à Tours centre (19 m²) pour faire du locatif étudiant (j’ai déjà des parts dans la SCI Familiale de mes parents)

Je me pose deux questions :

Q1: j’entends parler du statut du LMNP, est ce possible pour de l’ancien ?  Un intérêt pour mes 2 projets ?
Q2: Quel intérêt de constituer une SCI ?

Merci à rendementlocatif.com car grâce à lui j’ai une meilleure vision sur mes futures acquisitions

Merci pour vos éclairages

Mots-clés : lmnp, sci

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#2 21/01/2015 22h06 → LMNP et SCI pour un investissement locatif ? (lmnp, sci)

Banni
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Q1 : Oui, il est possible d’opter pour le régime du loueur meublé non professionnel pour de l’ancien. Vous pourrez alors déduire travaux, ameublements, charges d’intérêts etc… et ainsi vous construire un patrimoine immobilier sans payer d’impôts ! Deuxième avantage du meublé : En général, les rendements en meublé sont un peu plus élevés que les rendements en nu.

Q2 : Pour moi, il y a principalement deux intérêts à faire une SCI. D’abord, si vous avez un gros patrimoine immobilier, il est plus facile de transmettre des parts de SCI plutôt que des parts d’immeubles ! Ensuite, deuxième avantage : La SCI permet d’investir à plusieurs et d’éviter l’indivision. C’est intéressant si vous n’êtes pas marié ou que vous voulez investir avec des amis.

Selon moi, sauf cas spécifique, la SCI a plus d’inconvénients que d’avantages… Pourquoi envisagez-vous une SCI ?


Mon blog sur le thème de la liberté financière : Se Former sur Internet

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#3 21/01/2015 22h12 → LMNP et SCI pour un investissement locatif ? (lmnp, sci)

Membre
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Merci pour la réponse, je pense que j’ai un gros intérêt a vendre les 2 appartements en meublé.

Pour la SCI je me pose la question car j’ai 2 filles et une femme et que j’en entend bcp parler sans trop que les gens sachent vraiment ….

Je pense en acheter d’autres par la suite sachant qu’après la lecture du forum je commence à me diversifier un peu ; PEA, Immo Loc, Ass vie ….

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#4 21/01/2015 22h30 → LMNP et SCI pour un investissement locatif ? (lmnp, sci)

Membre
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Un autre intérêt d’une SCI et si vous choisissez l’impôt societe, c’est qu’elle détache de votre impôt de revenu. Ce que permet :
* de ne pas augmenter votre impôt car les loyers ne sont pas déclarés dans votre déclaration perso. C’est la société qui paie ses impôts en sachant qu’il y a un abattement
* une SCI permet aussi de transmettre votre patrimoine en donnant les parts à vos enfants sans se faire taxer
* les biens que vous achetez n’impactent pas votre taux d’endettement perso, ce qui peut pénaliser votre possibilité d’emprunt…… Et encore d’autres avantages et inconvénients comme on dise

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#5 21/01/2015 22h51 → LMNP et SCI pour un investissement locatif ? (lmnp, sci)

Membre
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Oui , le LMNP est pour l’ancien .
Oui, avec vos petites surfaces et vos cibles étudiantes, il peut y avoir un interet. Son principal avantage est l’amortissement. Faites des recherches sur ce forum, d’imminents spécialistes on déjà répondu à la plupart des questions.


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#6 21/01/2015 23h06 → LMNP et SCI pour un investissement locatif ? (lmnp, sci)

Modérateur
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Détenir un bien immobilier au sein d’une SCI IR et le louer en LMNP n’est généralement pas une bonne idée, car quand le fisc s’en apercevra, la SCI sera d’office redressée et imposée à l’IS.

La location meublée est une activité commerciale. Une SCI doit avoir une activité civile, ou alors être imposée à l’IS (sauf tolérance si l’activité commerciale représente moins de 10% du chiffre d’affaire).

PS: Pour faire de la location meublé à plusieurs via une société, sous le statut LMNP ou LMP (donc : à l’IR), il vaut en général mieux choisir une SARL de famille (impossible seulement si les associés sont de la même famille), ou une SNC. A défaut, reste l’indivision (et ses contraintes).


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#7 22/01/2015 11h55 → LMNP et SCI pour un investissement locatif ? (lmnp, sci)

Membre
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Bonjour,

Merci GoodbyLenine pour cette précision qui peut avoir des conséquences non négligeables ! sad
En inconvénient, je sais que certains vont trouver ça accessoire, mais je dirais que créer une SCI IS représente un coût supplémentaire : Frais de constitution, frais de comptabilité, frais de compte bancaire pro ect…

Donc pour moi, SCI IS ok mais pour un nombre significatif de lots. Si c’est faire une SCI IS pour y loger uniquement une studette louée 300 €, je vois pas trop l’Intérêt.

Au plaisir

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#8 22/01/2015 13h14 → LMNP et SCI pour un investissement locatif ? (lmnp, sci)

Membre
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IS ou IR, les frais sont les memes (compte société, frais constitution….), la seule difference est que IS, vous devez faire une declaration d’impot à part au lieu d’integrer les revenus fonciers avec IR

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#9 22/01/2015 17h00 → LMNP et SCI pour un investissement locatif ? (lmnp, sci)

Membre
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La location meublée est une activité commerciale. Une SCI doit avoir une activité civile, ou alors être imposée à l’IS (sauf tolérance si l’activité commerciale représente moins de 10% du chiffre d’affaire).

Petite précision juridique : la location meublée est une activité civile traitée sur le plan fiscal comme une activité commerciale. Cela peut sembler être du chipotage mais cela a des conséquences en droit. Une SCI peut ainsi avoir pour objet social la location meublée.
Elle ne peut pas en revanche avoir pour objet social par exemple l’achat et la revente d’immeuble qui est une activité commerciale (loi du 13/07/1967). A noter que selon la loi du 09/07/1970 la construction dans le but de vendre ne constitue pas un acte de commerce on trouve donc des SCI de construction-vente…
A contrario une société commerciale peut indifféremment avoir un objet social civil ou commercial. D’une manière générale (puisque les choses varient énormément selon le type de société commerciale) la gestion d’une SCI est moins complexe que celle d’une société commerciale (obligations du commerçant)

PS: Pour faire de la location meublée à plusieurs via une société, sous le statut LMNP ou LMP (donc : à l’IR), il vaut en général mieux choisir une SARL de famille (impossible seulement si les associés sont de la même famille), ou une SNC. A défaut, reste l’indivision (et ses contraintes).

Il faut aussi prendre en considération les spécificités de la SNC : tous les associés ont la qualité de commerçant un mineur non émancipé ne peut donc pas être associé d’une SNC (il peut l’être d’une SARL sans pouvoir agir directement mais seulement via son représentant légal)

Pour en revenir au sujet (désolé pour la digression mais autant que je ressorte mes cours de droit c’est pas toujours facile à placer dans une conversation courante) le problème de faire de la location meublée via une SCI n’est pas tant le fait d’être imposé à l’IS car il peut être judicieux même pour de la location nue d’opter pour l’IS plutôt que pour la transparence fiscale.

C’est surtout que l’on renonce ainsi au double effet kisscool du statut LMNP : amortissement du bien mais plus-value à la revente imposée selon le régime des particuliers alors qu’une société à l’IS verra sa plus-value de vente imposée selon le régime professionnel (ie à partir de la Valeur Nette Comptable au lieu du prix d’achat donc amortissements déduits et par conséquent une plus-value plus importante)

Pour le cas d’effel78 a priori (pour prendre une décision définitive il faut naturellement plus qu’un avis déduit d’un échange de quelques lignes) l’intérêt est très limité y compris dans un but de transmission. En effet deux studios et deux enfants nous ne rencontrons pas les problèmes dont fait mention NicolasBazard pour le partage et les studios restent plus liquides que des parts de SCI si l’un des enfants veut vendre.

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#10 22/01/2015 18h55 → LMNP et SCI pour un investissement locatif ? (lmnp, sci)

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DidierFabrice a écrit :

C’est surtout que l’on renonce ainsi au double effet kisscool du statut LMNP : amortissement du bien mais plus-value à la revente imposée selon le régime des particuliers alors qu’une société à l’IS verra sa plus-value de vente imposée selon le régime professionnel (ie à partir de la Valeur Nette Comptable au lieu du prix d’achat donc amortissements déduits et par conséquent une plus-value plus importante)

J’ai pas très bien compris le double effet du LMNP et la différence avec la plus value professionnelle d’une SCI IS.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 22/01/2015 19h09 → LMNP et SCI pour un investissement locatif ? (lmnp, sci)

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Si on à l’IR (location nue en réel simplifié par exemple) on amortit pas mais on a la fiscalité de revente des particuliers.

Si on est à l’IS on amortit le bien mais on est imposé selon la fiscalité des plus valus professionnelles.
Pour un immeuble acheté 200k€ dont on a amortit 100 k et qu’on vend à 250k, on a est taxé sur une assiette de 150k: c’est le prix de cession 250k moins la VNC 100 ( 200-100).

Donc le LMNP a le "double effet kisscool" de bénéficier à l’amortissement et de la fiscalité des particuliers à la sortie.

@DidierFabrice Je suis vraiment septique sur le meublé avec la SCI. La location meublé à titre individuel est bien imposé en BIC.

BOFIP a écrit :

Les profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel et quelle que soit la qualité de celui qui loue -propriétaire ou locataire principal- ressortissent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

BOFIP a écrit :

De même, une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une profession commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts (CGI) et, par suite, est passible de l’impôt sur les sociétés par application du 2 de l’article 206 du CGI. Il en a été ainsi jugé en ce qui concerne une société civile constituée principalement pour acheter et donner à bail un immeuble et qui, pendant l’année d’imposition, a eu pour seule activité la location dudit immeuble garni de meubles dont la valeur, inscrite au bilan, était d’ailleurs supérieure à celle de l’immeuble lui-même (CE, arrêt du 30 octobre 1968 n° 70952 ; voir dans le même sens, CE, arrêt du 12 février 1975 n° 87340).

BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées

Conseil d’État, 3ème / 8ème SSR, 28/12/2012 a écrit :

Une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts et, par suite, est passible de l’impôt sur les sociétés. La durée de la location des locaux est sans incidence sur le caractère habituel et non occasionnel de l’activité de location, lequel résulte de ce que les locaux meublés ont été loués à plusieurs reprises.

Conseil d’État, 3ème / 8ème SSR, 28/12/2012, 347607 | Legifrance

Dernière modification par Nek (22/01/2015 19h26)


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#12 22/01/2015 19h17 → LMNP et SCI pour un investissement locatif ? (lmnp, sci)

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Réputation :   317 

Merci je connais …

Je faisais remarquer avec subtilité que la tournure de  la phrase rendait la compréhension délicate pour un non initié aux amortissements , LMNP et autres joyeusetés des SCI.

Un effet kisscool n’est pas à proprement parler un effet bénéfique mais plutôt une secousse n’étant pas essence agréable.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#13 18/04/2016 14h38 → LMNP et SCI pour un investissement locatif ? (lmnp, sci)

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Bonjour
Suite à mon premier achat, j’ai décidé de consacrer pas mal d’énergie à l’immobilier en France.
Je suis actuellement en phase d’achat de 5 autres biens (trois chambres de bonne à Paris, un deux-pièces de 40 m2 à Suresnes et un appartement en loi 48 à Bécon-les-Bruyères). Pour tous ces biens j’ai l’accord du vendeur, pour 2 biens j’ai bouclé le financement et j’ai fixé la date de signature chez le notaire. Le montage pour ces biens est toujours le même :

Chambres de bonne louables:
•    Localisation : Paris 10ème, Paris 17ème
•    Prix d’achat : environ 70 000 (avec travaux)
•    Emprunt à 100% sur 15 ans
•    Frais de notaire non financés
•    Travaux d’environ 5k par bien (non financés)
•    Cash-flow positif ou légèrement négatif
•    Mise en location des biens en meublé (sauf pour une, que je voudrais mettre en location Airbnb pendant 2 ou 3 mois)

Deux-pièces 40m2 :
•    Localisation : Suresnes
•    Prix d’achat : environ 120 000 (avec travaux)
•    Emprunt à 100% sur 15 ans
•    Frais de notaire non financés
•    Travaux d’environ 20k (non financés)
•    Cash-flow positif
•    Mise en location des biens en meublé

Loi 48 :
•    Localisation : Bécon-les-Bruyères
•    Superficie : 50 m2, trois-pièces
•    Prix d’achat : 150 000
•    Emprunt à 100% : remboursement de 400 euros/mois pendant 3 ans (le temps de reloger les locataires), puis 1200 euros/mois
•    Frais de notaire non financés
•    Travaux d’environ 30k pour le bien, à effectuer apèrs le départ des locataires actuels (non financés)
•    Cash-flow compliqué, mais nul pendant les 3 premières années
•    Mise en location des biens : à voir

Au vu des discussions avec le banquier, je me pose la question de la mise en place d’une SCI mais je n’arrive pas à définir si ce serait utile pour moi.

D’après mes recherches :
•    Aucun intérêt à mettre les biens en meublé dans la SCI (pour éviter le passage de la SCI à l’IS)
•    Pas de différence sur la fiscalité de la plusvalue (qui sera importante surtout sur l’appartement en loi48)
•    SCI utile en cas de transmission du patrimoine (mais je pourrais atteindre e même résultat en achetant l’usufruit et en laissant la nue-propriété à mes enfants, donc l’aîné a 10 ans)

Pensez-vous que dans mon cas il y a un intérêt à monter une SCI (essentiellement pour les appartements à venir, que je pourrai louer en nu) ?

Merci d’avance

Message édité par l’équipe de modération (18/04/2016 15h18) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

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#14 18/04/2016 15h25 → LMNP et SCI pour un investissement locatif ? (lmnp, sci)

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Vous monterez la SCI quand vous achèterez le bien, il y a une clause type de substitution dans les compromis. Pas besoin de la monter avant.

Les principaux intérêts de la SCI IR sont :

- S’associer maintenant ou dans le futur avec un actionnariat qui peut évoluer (plus facilement qu’en indivision)
- Transmission

Pour la SCI à l’IS : les mêmes et + plus fiscalité de l’IS si c’est mieux pour vous.

Il n’y a pas de solution toute faite, ca dépend de vous et de se que vous allez acheter par la suite.
Si vous achetez que du meublé, regardez la SARL de famille.


Dans la tempête : cash is king

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