Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 06/01/2016 18h34 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

Membre
Réputation :   

Concernant l’enregistrement et donc le paiement également de la CFE, il m’a répondu que beaucoup de particuliers ne le savaient pas. Ce qui est vrai.

Et que les impôts le signalaient de plus en plus afin que les personnes se régularisent (a priori sans rattrapage des années précédentes).

Bref, je vais le faire dès a présent. Le plus tôt sera le mieux.

Concernant les frais réels, en effet la simulation confirme que même sans aucun crédit ni frais de notaire (valeur du bien minoré pour intégrer les frais de notaire, car pas vu d’option pour neutraliser ces frais), l’amortissement seul du bien + assurance pno + taxe foncière + partie des frais de copropriété suffisent à ne pas être imposer. Du moins sur les 2 premières années (je ne peux voir la suite en mode gratuit).

En micro bic par contre, je suis bien imposé.

Il serait malgré tout plus intéressant de revendre ce bien, pour placer la quasi totalité des fonds sur un support plus simple mais qui rapporte tel qu’une assurance vie, et emprunter de nouveau pour financer un nouveau logement.
Cependant, j’attendrais encore quelques années. En effet, les loyers perçus, sans crédit, nous apportent un confort nécessaire au quotidien. Ayant encore un crédit pendant 12 ans sur notre résidence principale.

Enfin, la banque nous suivra pour l’achat d’un troisième bien à crédit. Nous aurons donc 2 biens en location sur 3 en crédit. Suffisant pour ne pas être imposable sur les 3 loyers pendant quelques années, tout en jouissant d’une partie de ces revenus au quotidien.

Dernière modification par forplatina (06/01/2016 18h39)

Hors ligne

 

#27 06/01/2016 19h26 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour,

Je me permets de vous apporter mon modeste éclairage, ayant moi-même fait un investissement LMNP sur Paris l’an passé et m’étant interrogé longuement, à cette occasion, sur l’intérêt d’opter pour un régime d’imposition au réel plutôt que pour le régime micro-BIC auquel je suis éligible de plein droit.

Les simulations que j’ai faites m’ont démontré, contre toute attente, que le régime micro-BIC m’était plus favorable (et permettait en outre de m’affranchir des contraintes administratives liées à la tenue d’une comptabilité).

Les deux principales explications à cette situation sont les suivantes :

1) Sur Paris, la quote-part représentative du terrain (non amortissable) est très importante. A force de chercher, j’ai pu finir par établir qu’elle était, dans mon cas, de 40% (pour info, mon bien est situé dans un petit immeuble haussmannien classique du 16ème arrondissement).

2) Sauf à accepter une prise de risque sur le plan fiscal, il m’a paru déraisonnable d’envisager, toujours dans mon cas, une durée d’amortissement inférieure à 50 ans (l’administration a publié au BOFiP des durées d’amortissement qu’elle trouve raisonnables : dans le cas des bâtiments à usage d’habitation, cette durée n’est clairement pas de 30 ans).

Bien entendu, les caractéristiques de mon bien et de celui de l’instigateur de ce post sont vraisemblablement très différentes (quartier, type de construction…). J’ai néanmoins l’intuition que le taux de 15% retenu pour valoriser la quote-part représentative de la valeur du terrain non amortissable est assez largement sous-évalué. J’ai également le sentiment que la durée d’amortissement de 30 ans est trop courte pour pouvoir être pratiquée sans risque de remise en cause par le fisc.

Prudence donc avant de croire au père Noël… smile

Hors ligne

 

#28 08/01/2016 21h30 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

Membre
Réputation :   34 

@Tchouikov

Aviez vous validé vos calculs avec un expert comptable ?


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

Hors ligne

 

#29 09/01/2016 15h35 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

Membre
Réputation :   

forplatina a écrit :

….
Concernant les frais réels, en effet la simulation confirme que même sans aucun crédit ni frais de notaire (valeur du bien minoré pour intégrer les frais de notaire, car pas vu d’option pour neutraliser ces frais), l’amortissement seul du bien + assurance pno + taxe foncière + partie des frais de copropriété suffisent à ne pas être imposer. Du moins sur les 2 premières années (je ne peux voir la suite en mode gratuit).
….

Si vous maitrisez XL, vous pouvez essayer d’adapter mon fichier de simulation (qui n’a aucunement été vérifié par un comptable), juste pour vous donner une idée pour les impôts. Vous pouvez essayer de sentir un peu mieux les effets en jouant sur les paramètres.
Téléchargement du fichier
Pour info, je n’ai pas de LMNP encore, je suis à la recherche d’un bien .. donc ce fichier n’est que le fruit de recherche pour comprendre les mécanismes et vérifier la rentabilité des biens intéressants, et pas d’une expérience .. à prendre avec précaution.

Hors ligne

 

#30 17/03/2016 11h33 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

J’ai beaucoup appris en parcourant ce forum, mais je n’ ai pas trouvé de réponse à ma question.

Voici ma situation: J’ai acheté en 2008 un appartement que j’ ai occupé en résidence principale jusqu’à fin octobre 2015, date à laquelle j’ai déménagé dans une maison que j’ai fait construire. J’ai mis en location meublée mon appartement à partir de novembre 2015.

Comme pour 2015 le chiffre d’affaire est très faible, je souhaite rester en micro-bic sur l’exercice 2015. Par contre je souhaite passer en réel simplifié à partir de l’exercice 2016 pour lequel j’aurai notamment des travaux importants.

Je sais que je dois remplir le formulaire  Poi, et j’ ai lu que je pouvais lever l’option frais réel en joignant la demande avec ma déclaration d’ impôt jusqu’ en mai 2016 (déclaration pour mes revenus 2015) car j’ ai commencé mon activité en 2015.

Mais comment m’assurer que dans ce cas le régime réel ne va pas m’ être appliqué dès l’ exercice 2015 ?

Je voudrais être sûr des démarches à faire et des délais pour qu’ en 2015 je sois en micro-bic et qu’ en 2016 je sois en réel. Je prendrai un comptable pour faire ma déclaration de l’exercice 2016 bien sûr.

Merci d’ avance pour votre aide.

Hors ligne

 

#31 19/03/2016 11h39 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

Membre
Réputation :   221 

gregory74 a écrit :

Comme pour 2015 le chiffre d’affaire est très faible, je souhaite rester en micro-bic sur l’exercice 2015. Par contre je souhaite passer en réel simplifié à partir de l’exercice 2016 pour lequel j’aurai notamment des travaux importants.

L’option fiscal est choisie pour 3 ans, vous ne pouvez pas en changer chaque année selon votre bon vouloir ou les résultats smile
Donc soit micro BIC, soit réel simplifié.
La déclaration POi n’a rien à voir, il s’agit ici de déclarer votre début d’activité de location de meublée.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#32 23/03/2016 08h51 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

Membre
Réputation :   

Merci pour cette réponse, j’ avais bien lu quelque part que si l’ on optait pour le régime réel, c’ était pour 3 ans, mais je ne savais pas que le régime par défaut micro-bic avait aussi cette contrainte.

Dans ce cas je vais essayer de me mettre en régime réel des le départ, en espérant que les délais soient encore ok, sachant que c’ est ma première année d’activité.

Hors ligne

 

#33 23/03/2016 15h19 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

Membre
Réputation :   160 

@DDtee

en BIC, il me semble que l’option micro est de 2 ans, avec tacite reconduction. 3 ans, c’est la durée minimum en régime réel pour un régime foncier.

Hors ligne

 

#34 23/03/2016 17h59 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

Membre
Réputation :   221 

Bravo pour votre vigilance @xa, après vérification, c’est bien 2 ans et non 3.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech