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#1 18/01/2015 15h27 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

Membre
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Bonjour à tous,

Ce weekend je parlais avec mon cousin propriétaire de l’appartement que je joue à Paris de fiscalité.

Il me dit fièrement qu’il peut effacer 50% des  loyers grâce au Micro BIC. Je me dis qu’il serait peut-être plus judicieux de passer au réel simplifié mais la totalité des mes bien étant loués nus, je ne suis pas sûr de la véracité de mes informations. Je m’en retourne vers les connaisseurs en LMNP du forum.

Les chiffres :

Appartement acheté dans le début des années 2000 à environ 160K€, 45m2 dans le bon côté du 13ème. Il y a vécu quelques années jusqu’à ce que le logement soit trop petit pour vivre avec ses 2 enfants.

Mise en location et passage en LMNP en 2008 (Micro BIC).

A ce moment là, d’apres mes recherches (à affiner), le prix au m2 dans le quartier était 6740€. Du coup le bien valait 303300€. Si on y retranche 15% on obtient 257 805€ amortissables, ce qui ferait 8593€ à amortir sur 30 ans (6 ans déjà utilisés depuis mise en location en 2008).
Le crédit sur le bien est déjà totalement remboursé. Il y a encore environ 1000€ que l’on pourrait déduire : taxe foncière, PNO, frais de syndic, ce qui ferait environ 9600€ à déduire.

Pour information le loyer est de 850 + 50€ de charges soit 900€ charges comprises. 10800 sont perçus par an.

Dans le cas du Micro BIC, il serait fiscalisé sur 5400€, dans le cas du réel simplifié, il serait seulement imposé sur 1200€.

Est-ce que mes calculs sont justes? Ai-je manqué des morceaux d’informations?

Merci à tous pour votre aide, ça donnera peut-être des idées à d’autres propriétaires.

Mots-clés : lmnp, micro bic, réel simplifié

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#2 18/01/2015 21h44 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Bonjour,

Le raisonnement est correct sauf sur un point (à confirmer avec les pointures de ce forum). Je pense qu’il ne faut pas prendre les prix de 2008 mais ceux actuels donc bien plus élevés.

Dans le beau 13ème, on est facilement à 8500 du m2 soit 382500 pour un 45 m2 et donc 10837 d’amortissement. Vu le loyer, 0€ de fiscalité.

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#3 19/01/2015 11h17 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Merci pour le retour.

Je croyais que la valeur du bien était arrêtée au moment du passage du bien en LMNP. Même en étant en Micro BIC, sachant qu’il y a un abattement de 50%, cela correspond à l’amortissement.

C’est si complexe, je comprends qu’il y ait tant de personnes qui ne s’y retrouvent pas et qui finalement payent beaucoup plus d’impôts que nécessaire..

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#4 19/01/2015 12h16 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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A mon avis, la valeur du bien à prendre en compte est celle au moment de l’inscription du bien comme immobilisation au bilan de l’activité.

Dans votre calcul, il faut aussi tenir compte du coût (et du temps à y passer, même si c’est un comptable pro qui fait la majorité du travail, car il y aura plus de paperasse) que générera la tenue d’une comptabilité.


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#5 07/02/2015 18h03 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Bonjour,

Réponse tardive suite a un déplacement à l’étranger imprévu.
Merci pour la réponse.

Si j’ai bien compris, dans un vocabulaire plus simple vous confirmez que la valeur du bien à prendre en compte est celle du bien lors du passage en LMNP? C’est bien cela, la "valeur du bien au moment de l’inscription du bien comme immobilisation au bilan de l’activité "?

En effet cela demandera un peu plus de travail, mais les efforts valent le travail supplémentaire..

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#6 07/02/2015 18h29 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

Modérateur
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Non, c’est la valeur à la date où vous l’inscrivez comme immobilisation en comptabilité, pas celle où commence la location meublée.


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#7 07/02/2015 18h42 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Ce qui veut dire jackpot pour quelqu’un qui commence à louer en LMNP à Paris il y a plusieurs années et qui passe seulement en réel….
Ca me paraît presque trop beau pour être vrai!

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#8 07/02/2015 20h10 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

Modérateur
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Faites le vous confirmer par votre expert-comptable wink


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#9 07/02/2015 23h20 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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FrancoisM a écrit :

Ce qui veut dire jackpot pour quelqu’un qui commence à louer en LMNP à Paris il y a plusieurs années et qui passe seulement en réel….
Ca me paraît presque trop beau pour être vrai!

Disons que le terme de jackpot n’est pas forcément approprié pour un bailleur donnant en location un bien valant 350-400 ke pour 850 euros hc par mois.

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#10 08/02/2015 08h28 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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@FrancoisM

Vous acheter une ruine que vous rénovez , vous pouvez déduire les travaux.

Ensuite vous faites faire une estimation de valeur par deux agences et vous amortissez cette valeur à compter de la date de début de votre activité de location en meublé.

Ça fonctionne comme cela et on ne pas s’en plaindre.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 08/02/2015 09h57 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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pierrejacques11 a écrit :

FrancoisM a écrit :

Ce qui veut dire jackpot pour quelqu’un qui commence à louer en LMNP à Paris il y a plusieurs années et qui passe seulement en réel….
Ca me paraît presque trop beau pour être vrai!

Disons que le terme de jackpot n’est pas forcément approprié pour un bailleur donnant en location un bien valant 350-400 ke pour 850 euros hc par mois.

En effet, disons que par rapport à la valeur du bien, mon cousin ne me fait pas payer très cher, mais même avec un loyer assez faible il paye jusque là 2000€ d’impôts. Ce n’est pas négligeable, on peut faire pas mal de choses avec 2000€, sur plusieurs années.. Si il avait fait ça il y a 5 ans quand je suis arrivé, il aurait 10000€ de plus en banque.

@Philippe30

Merci pour la réponse. C’est le cas normal. Je vais faire appel à un expert-comptable pour confirmer que la valeur du bien à amortir est celle de la date de l’inscription du bien comme immobilisation au bilan de l’activité.

Je ferai un retour une fois l’information confirmée, même si j’ai entièrement confiance en GBL smile

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#12 08/02/2015 17h14 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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La réponse de votre expert-comptable m’intéresse au plus haut point étant donné que je suis dans la même situation que votre cousin : je suis au micro Bic et passer au réel sur mon pris d’achat n’aurait pas de sens mais sur le prix du marché aujourdh’hui oui.
Merci d’avance pour le partage

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#13 10/02/2015 21h43 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Bonjour,

Je crois en effet que c’est la valeur à la date du début d’activité.

Cela parait en effet trop beau mais tant mieux.

Méfiance quand même pour ceux qui payent l’ISF. Les 2 chiffres doivent être similaires.
Pas question de déclarer pour l’ISF une valeur minorée pour réduire son imposition ET déclarer une valeur majorée pour augmenter la somme à amortir.

Je connais des petits malins qui se sont fait prendre au piège !

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#14 11/02/2015 06h37 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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C’est pas une question de trop beau.

On prend en compte la valeur des actifs au démarrage d’une activité.

Le LMNP est une activité pour laquelle les biens sont inscrits à l’actif lorsque l’activité de location meublé débute pour un lot.

La sortie par la revente se fait sans soucis de calcul de déduction des amortissements au niveau des calculs de plus value par le notaire.

Le calcul se fait au niveau du compte de résultat de l’activité par l’écriture d’un produit et d’une charge exceptionnelle en opérations de capital faisant apparaitre le différentiel lié à l’amortissement.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#15 11/02/2015 07h49 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Les règles sont simples.
schematiquement si vous pouvez amortir plus de 50% de vos loyers hc, c’est intéressant. L’économie d’impôt doit représenter au moins 1000€ pour couvrir les frais de comptabilité.
Vous avez un amortissement potentiel, très proche de vos loyers.

Perso, j’étais toujours convaincu qu’un bien payé était plus intéressant au régime micro bic.

Or, votre cas m’a fait "douté".

L’optimisation ne doit pas fiscale.
Un bien qui vaut 380k€ et qui rapporte 10k€ avant PNO, charges proprio,  TF et impôts me semble peu rentable.

Je me demande si vous ne devriez considérer le pb autrement.

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#16 11/02/2015 11h32 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Certes on peut se dire que ce n’est pas une bonne affaire de louer 900€ CC un bien qui vaut 350K€.

Son bien est déjà remboursé, il payerait énormément d’impôts dus à la plus-value, il sait qu’en me le louant il n’aura pas de soucis majeurs, il veut le transmettre à ses enfants qui seront alors en âge d’y habiter dans 10 ans. Cela donne plein de raisons de vouloir le garder.

Il ne cherche justement pas à tout optimiser comme nous le faisons ici, d’où mon envie de lui faire gagner un peu plus. C’est dommage de payer des impôts alors qu’il pourrait s’en passer.

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#17 13/02/2015 15h43 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Pour clore la discussion, je viens d’avoir le retour d’un expert-comptable qui a bien confirmé ce qu’affirmait GBL : la valeur sur laquelle on se base pour l’amortissement est la valeur actuelle du bien.

Tout bénéfice donc pour vous xav92 et mon cousin, ainsi que pour toute personne qui louerait son bien à Paris en nu depuis un moment et qui trouve que les impôts sur les revenus fonciers sont un poil trop élevés.

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#18 13/02/2015 17h03 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Il y a peut-être quand même un point à prendre en compte : si le bien a déjà été loué pendant N années, en micro BIC, donc avec une évaluation forfaitaire des charges (y compris l’amortissement), y a-t-il lieu de considérer que l’immeuble est déjà en partie amorti lors du passage au réel ?

(Je n’ai pas de réponde la-dessus, n’ayant jamais été concerné)


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#19 13/02/2015 17h12 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Très bonne question. En présumant que la base pour l’amortissement est la valeur actuelle du bien je serais tenté de dire que l’amortissement part de 0.

Je vais demander à l’expert-comptable et je compléterai le sujet si j’obtiens l’information.

Un début de réponse semble se trouver dans ce sujet : Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ?

Boubouka a écrit :

Bofip 4813 (Amortissements : Titre 1/ chapitre 3/ section 3 / sous section 1 (alinea 470))

Bofip 4813 a écrit :

La base servant au calcul des amortissements doit être fixée à la valeur vénale des éléments, à la date d’ouverture du premier exercice dont les résultats sont assujettis à l’impôt (CE, 6 décembre 1961, req. n° 50424, RO, p. 483).

Quant à la période normale d’amortissement, elle s’entend de la durée probable d’utilisation à compter de la date précitée (même référence).

Conséquences de votre passage du micro bic au reel simplifié sont a mon avis :
1. Valeur vénale : celle du premier exercice déclaré en micro bic.
2. Les amortissements des années de déclaration en micro bic sont consommés.

Imaginons pour faire simple que vous avez acheté un bien d’une valeur de 200k€, il y a 10 ans. Amortissable sur 20 ans. 10 ans de micro bic ensuite passage en réel simplifié.
Si la valeur venale de votre bien est aujourd’hui de 300k€, vous devez prendre 200k€ comme valeur de référence pour l’amortissement.
Pour les années a venir vous pouvez amortir 10k€ par an pour encore seulement 10 ans.

Encore, pour illustrer, si par exemple, il y a eu déclaration en micro bic pendant 100 ans. Le jour du basculement en reel simplifié, le bien ne peut plus être amorti.

Les frais de notaire peuvent être pris en amortissement.

Enfin, le basculement du micro bic vers réel simplifié doit respecter des dates. Au 1er février au plus tard pour l’année en cours.

Cependant, il y est indiqué que la valeur à prendre en compte lors du passage au réel simplifié est celle du début d’activité en LMNP ce qui va en contradiction avec ce que vous avez dit précédemment et qui m’a été confirmé par l’expert comptable.

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#20 10/12/2015 10h13 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Bonjour,

Les loyers de mon appartement meublé sont de 13 000 euros/an.

En 2016 : deux dépenses importantes (10 000 euros de ravalement et 6000 euros rénovation appartement.)

Comment savoir si j’ai intérêt a passer au régime réel ?

Quelles sont les obligations ( "CGA", engagement sur 3 ans ..)

L’ abattement restera-t -il en 2016 à 50% ?

De plus je peux louer en meublé un deuxième appartement ?

La somme des deux loyers des  deux appartements sera inférieure à 23 000 euros.

Ai je intérêt financièrement à le faire ?

Merci pour vos réponses !

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#21 10/12/2015 12h27 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Bonjour,

Sauf erreur de ma part vous n’avez pas fait de présentation. Ce serait pourtant utile pour vous aider, notamment pour savoir quels sont vos projets et vos autres biens locatifs.

Je vous recommande de contacter un expert-comptable, physique ou en ligne. Vous pourrez ainsi obtenir gratuitement :
- une première estimation pour déterminer si le régime réel est intéressant pour vous. Tous ceux que j’ai contactés pour mon projet ont commencé l’échange par collecter quelques informations pour vérifier si c’était bien le cas.
- un devis, ce qui vous permettra d’évaluer le coût sur 3 ans par rapport au régime micro-BIC
- la réponse à vos questions, notamment sur le CGA. Sachez que l’adhésion n’est pas obligatoire et qu’elle a perdu de son intérêt depuis que les frais de comptabilité ne font plus l’objet (sous conditions) d’un crédit d’impôt équivalent.

Vous pouvez louer l’autre appartement en nu ou en meublé. Cependant le choix entre régime réel ou micro-BIC s’appliquera à l’ensemble de vos biens loués meublés.

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#22 12/12/2015 15h44 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Bonjour,

Merci pour votre réponse !

L’option fiscale n’est elle pas de 2 ans maintenant ?

Dans la mesure ou la création de la liasse fiscale (calcul des amortissements compris) peut se faire soi même.

Dans la mesure ou la télétransmission de la liasse fiscale au centre des impôts peut également se faire soit même, quel est l’intérêt d’avoir recours à un expert comptable ?

cdlt,
SL

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#23 05/01/2016 21h58 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Bonjour,

Je sais que la question a été posée plusieurs fois, mais j’aimerai une réponse spécifique à mon cas.

J’ai bien compris que lorsqu’on débute une activité LMNP disons à compter de janvier 2016, le passage au réel simplifié peut être choisi jusqu’à la date du dépôt de la première déclaration 2031 (soit mai 2017 pour la déclaration des revenus de 2016).

Par contre, si on loue déjà en lmnp en micro bic, il faut le faire avant le 1er février (2016 dans mon exemple, pour intégrer les futurs loyers perçus durant cette même année).

J’en viens à ma question, que faire dans mon cas :

- 1 bien loué depuis plusieurs année en meublé et micro bic
- 1 futur bien que je vais acquérir fin janvier, que je compte mettre en meublé, et déclarer directement en réel simplifié.

Le fait de déclarer cette nouvelle acquisition au réel, m’oblige automatiquement à passer le 1er bien également au réel. Là pas de problème de compréhension.

Mais pour la déclaration de mes futurs revenus 2016 (des 2 biens), dois je passer au réel en tenant compte du 1er bien (et dans ce cas, il ne me reste que 3 semaines), ou je peux attendre l’achat du second pour passer le tout en réel, et ainsi me laisser plus d’un an pour le changement ?

Merci d’avance aux spécialistes.

Dernière modification par forplatina (05/01/2016 22h01)

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#24 06/01/2016 13h49 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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Alors je vais répondre pour ceux que ça intéresserait.

J’ai appelé un expert comptable en ligne (recommandé sur ce forum), qui m’a expliqué la situation.

Au final, j’ai juste qu’en mai 2016 pour le faire. Disons que je suis inconnu à ce jour au niveau des impôts vu que je n’ai pas de siret (même si je déclare bien mes loyers pour autant). Je vais donc faire les choses comme si c’était la 1ère fois.

La personne a pris son temps, et a même pu calculer qu’il était plus intéressant pour moi de déclarer au réel mais revenus de 2015 du 1er studio (alors même qu’il n’a pas de crédit).

Je vais donc en profiter pour passer en réel immédiatement.

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#25 06/01/2016 14h27 → LMNP : passage de Micro BIC vers le réel simplifié - étude de cas (lmnp, micro bic, réel simplifié)

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forplatina a écrit :

J’ai appelé un expert comptable en ligne (recommandé sur ce forum), qui m’a expliqué la situation.
…/… La personne a pris son temps, et a même pu calculer qu’il était plus intéressant pour moi de déclarer au réel mais revenus de 2015 du 1er studio (alors même qu’il n’a pas de crédit).

Demander à un expert comptable si il est plus intéressant de passer au réel c’est un peu comme demander à son garagiste si il faut mieux changer des pièces ou pas… faites le calcul vous même pour en être vraiment certain à défaut en vous aidant d’un simulateur comme ici Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier smile

J’imagine qu’il vous a bien indiqué que les déclarations de début d’activité auprès du greffe du tribunal de commerce sont à effectuer dans les 15 jours suivant l’exploitation (arrivée du locataire ou achat si celui-ci est en place).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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