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Forums des investisseurs heureux

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#26 21/01/2015 21h55 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

Membre
Réputation :   22 

Discret, vous avez fait votre mea culpa, nous ne vous en tiendrons pas rigueur.

Effectivement, l’endroit n’est pas approprié pour exposer des méthodes un peu limite, même si bien entendu, chacun agit comme il le souhaite, selon sa propre conscience .
Ne soyez pas étonné d’avoir pu choquer ici, car je pense que la plupart des membres accordent une très grande importance dans la parole donnée, et c’est probablement pour cela que la plupart ont réussi.

Pour correler un peu avec le sujet, je suis pour ma part extrêmement agressif sur la phase de négociation, mais jamais je ne remettrais en cause un prix fixé. Un contrat est un contrat, et pour moi, une simple poignée de main peut avoir autant de valeur. On reconnait un homme à sa parole.

Et pour finir de revenir au sujet, concernant la marge de négociation, bien sûr que le but est de faire parler au maximum le vendeur (en l’emmenant sur d’autres discussions que le bien propre, c’est là que vous en apprendrez le plus …) . Je ne suis pas mauvais dans ce domaine, et paradoxalement, je m’aperçois que j’accorde en réalité de moins en moins de crédit à leurs paroles . En réalité, le vendeur ne m’interesse plus . Les voisins , beaucoup plus , et les locataires, encore bien plus . Lorsque je fais une visite d’immeuble, donc en général que tout les locataires sont là, je retourne immédiatement les interroger une fois la visite terminée …

" Une promesse d’un homme libre est une dette à payer"


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#27 21/01/2015 21h58 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Chacun sa méthode, les vendeurs ne sont pas tous des brebis, de même que les agents immobiliers. Comme au poker, les fables sont toujours perdants.
Ce n’est pas ma méthode mais quand je vends ou acheter un bien, je dois étudier pour connaître sa valeur pour ne pas la brader. Si j’ai besoin d’agent, je dois accepter de baisser le prix meme à perte mais en fonction des limites de ce que je peux accepter.
C’est comme jouer en bourse, j’ai perdu de l’argent, je vais pas s’en prendre à ceux qui gagnent.
Chacun peut donner son avis, alors discret, continués à parler et ne vous énervez pas.

Cdlt

Dernière modification par MCT94 (21/01/2015 21h59)

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#28 21/01/2015 22h04 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Grand21 a raison, c’est plus intéressant de parler avec les voisins et les locataires pour connaître l’environnement. Le vendeur ou l’agent, je ne crois pas trop à ce qu’ils racontent.
Mettez vous à leur place, quand on vous demande : pourquoi vous vendez ? Je ne dis jamais que j’ai besoin de l’argent ou j’ai des problèmes et je dois vendre mon bien.

Par contre, pour connaître les défauts d’un bien, posez les questions au locataire ou aux voisins.

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#29 21/01/2015 22h11 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

Banni
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MCT94 a écrit :

Mettez vous à leur place, quand on vous demande : pourquoi vous vendez ? Je ne dis jamais que j’ai besoin de l’argent ou j’ai des problèmes et je dois vendre mon bien.

Les vendeurs n’avouent que rarement qu’ils ont besoin d’argent et qu’ils sont pressés de vendre. Ils laissent cependant des indices quand on pose les bonnes questions.

Par exemple, si le vendeur dit "j’ai acheté une deuxième maison et j’ai déjà déménagé". On peut supposer qu’il paye deux crédits en même temps et qu’il préférerait vendre rapidement.

Autre exemple, si le vendeur dit que le bien est à vendre depuis un an, il ne dit pas directement "je désespère de vendre" mais on se doute bien qu’il serait quand même content de vendre assez rapidement !

Une fois que l’on commence à cerner les motivations de la personne en face de nous, c’est là que la négociation commence.


Mon blog sur le thème de la liberté financière : Se Former sur Internet

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#30 22/02/2015 15h07 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Bonjour,

Tout le monde négocie.
Peut être qu’actuellement la période est elle propice à des propositions plus abaissées que d’habitude, les vendeurs ayant intégré une période baissière?

Pour un bien familial (maison d’habitation ancienne dans un gros village) nous avons reçu une proposition (et encore, orale seulement) à 210K pour un bien affiché à 270 (+ de 300 il y a un an).

Je suis de mon côté à l’achat pour un immeuble. (de rapport)

Quelles sont vos expériences, pas trop anciennes?

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#31 23/02/2015 16h09 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Il faut faire attention à l’évolution des tendances commerciales. Si tout le monde veut négocier, les prix vont automatiquement remonter (les AI savent très bien faire cela). Vous aurez l’impression d’avoir super bien négocié.

Je me réfère uniquement au prix du m² pour des biens comparables et la rentabilité locative. Prix net vendeur et prix d’achat car là aussi la commission de l’AI peut avoir son importance. Il faut aussi estimer les travaux pour se mettre à niveau d’un bien correct.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#32 23/02/2015 19h46 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Bonsoir à tous,

Je suis vraiment déçu de voir à quel point vous avez une "sale" opinion de la profession d’agent immobilier.  Je vais tentez d’y remédier.

L’agent immobilier ou l’AI pour les intimes, n’est pas un "escroc" mais un conseillé qui vous accompagne dans vos démarche d’achat ou de location.
- Vous avez souvent besoin d’eux pour obtenir des conseils avant d’acheter ou louer, des infos sur un quartier, et même pour calculer les augmentations de vos loyer. Et on fait cela régulièrement et gratuitement. Et oui c’est aussi ça notre métier, aider les gens.

On ne fait pas signer des compromis sous seing privé pour vous "tendre un piège". Mais je ne veux pas rentrer dans ce débat.

Lorsqu’un agent immobilier vous téléphone car il a vu votre maison sur le net, sachez qu’il ne cherche pas à vous volez, il fait simplement son travail. Un travail d’aide à la concrétisation de vos projets.

N’oubliez pas qu’une clientèle régulière qui cherche à acheter une seconde, une troisième, voir une quinzième fois avec nous, ça a un prix !

La publicité qu’on fait sur votre bien (je ne parle pas du bon coin), et le tri en amont qu’on exécute avant les visites pour évitez les 70% de gens non solvable qui veulent acheter votre maison. C’est des heures de boulot et ça se paye. Et oui nous aussi il faut qu’on mange !

Pour finir, au sujet de la commission astronomique qu’on gagne. Sachez qu’il ne reste presque rien. Encore une fois je ne veux pas rentrer dans les détails mais une vente à 100 000€ rapporte seulement 400€ à l’agent qui s’est arraché les cheveux pendant trois mois entre votre première visite, la contre visite, les négociations (dans 99% également sur sa com), la gestion de votre dossier, les notaires lents et tout un tas d’autres trucs.

Malheureusement c’est vrai, il y a aussi des agents peu scrupuleux qui en veulent seulement à votre argent, mais ils ne restent pas longtemps dans le métier et ils finissent par mettre la clé sous la porte.

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#33 23/02/2015 23h03 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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J’entends bien vos arguments Michel45, je fais le même job que vous.

Le pb c’est qu’il y a quand même un nombre impressionnant de guignols dans notre profession.
Notre mauvaise réputation est malheureusement bien méritée.

Je bataille chaque jour pour contrebalancer cette réputation mais il y a du boulot !

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#34 24/02/2015 11h07 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Michel45, tous les investisseurs que nous sommes rêvent de trouver un AI compétent pour les accompagner… la réalité du terrain est malheureusement souvent fort différente !

L’expérience m’indique plutôt des agents :
- qui ne rappellent pas alors qu’on se montre intéressé pour visiter (je dois faire aujourd’hui même une visite. Cela fait 2 fois que je relance l’agent immo pour avoir confirmation du rdv sans succès jusqu’alors… l’ AI m’avait promis de me rappeler jeudi dernier au plus tard !)
- qui ne savent pas utiliser leurs bases de données acheteurs (jamais de propositions ou complètement à côté de la recherche)

- des renseignements juridiques complètement erronés (par exemple depuis le début d’année 3 AI m’ont proposé un bien avec division alors que ce n’est plus possible dans la ville concernée avec la suppression des taxes parking).
Les sommets sont généralement atteints lorsque l’on parle de gestion de copro (je suis plusieurs fois syndic bénévole) les AI ne savent jamais vraiment comment cela fonctionne.

- des AI qui ne disposent que de peu d’info lors des visites (souvent ni TF, ni charges de corpo) et méconnaissent largement le marché sur lequel ils opèrent (souvent coquasse).

- des AI qui sont souvent de simples "porteurs de tarifs et de clés" et n’ont pas de rôle actif ni dans la négociation, ni dans l’apport d’un service.

Si vous avez des solutions pour trouver l’oiseau rare, je suis preneur smile
En attendant une bonne rencontre, je cherche plutôt à traiter directement avec les vendeurs.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#35 24/02/2015 11h17 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Tellement vrai tout vos exemples DDtee.
Pour avoir été longtemps de l’autre coté de la barrière (celui du client investisseur) 9 fois sur 10, l’AI ne savait pas répondre à ces questions aussi simples et incontournables pour un immeuble de rapport :

-Montant de la taxe foncière
-compteurs séparés ou pas
-loyers encaissés actuels

Dernière modification par Guillaume33 (24/02/2015 11h18)

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#36 24/02/2015 18h49 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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bonsoir.

Et oui ddte… Les questions de bases restent sans réponse ..
il y a même Une fois concernant une toiture, j ai moi même appelé l’artisant en question pour avoir réponse à mes questions car l’AI ne posait pas les bonnes questions. … pourtant simple…

Conscience professionnelle … de plus en plus rare dans notre monde ….. et c est bien domage pour ceux qui font le maximum et que cette image négative retombe sur eux…

Encore une… j ai fais une proposition pour un appartement un jour… j’attend encore pour avoir des nouvelles de l’AI … un bien plutôt bien placer … une proposition à 5% en dessous du prix demandé. .. je pense qu’il a été vendu mais la moindre des choses est de prévenir …

Bref….

Dernière modification par cricri77700 (24/02/2015 18h52)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#37 25/02/2015 10h16 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Il y a de quoi se démarquer pour les bons AI c’est sûr.

Vendredi, j’appelle pour un bien "local commercial+partie habitation" qui correspondait à mes critères de recherche. L’annonce était sur le site d’un AI.
Au bout de 2 répondeurs différents, on me rappelle et lorsque je parle de l’annonce… écoutez bien… l’agent ne se souvient plus de quel bien il s’agit. ( c’est pourtant une agence assez petite)

Ils me rappellent hier, mardi donc, et m’informent que définitivement, ils ne savent pas à quel bien cela correspondait et enlèvent l’annonce de leur site.  Bien sur, ils en profitent pour me demander mes critères de recherche. (une partie habitation et une partie pro, de l’ancien avec travaux, la localisation, le budget)

15 minutes après, ils me rappellent pour me proposer un local commercial récent dans une zone artisanale.
Je rappelle à l’ai que ce n’est pas exactement ce que je cherche. Et là, elle me dit, "c’est peut être divisible en partie en habitation, mais je ne le sais pas, peut être vous, qui êtes plus au courant que moi, le savez vous?" Surréaliste.

Alors, oui, j’ai pas envie de filer 10k pour leurs éminents services…

Au fait, existe t il un sujet " les perles des ai, les perles des locataires etc"?

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#38 25/02/2015 10h28 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Bonne idée Piscou24 pour le sujet "les perles".

Sans parler de perle, je n’ai pas trouvé un seul AI qui sache calculer correctement une rentabilité. Parfois, je n’arrive même pas à refaire leur calcul. Pourtant la renta brute hors frais de mutation, c’est pas sorcier et ça donne une bonne indication à l’investisseur.

Ceci étant, j’ai rencontré un très bon AI dans mes recherches de locaux professionnels (pour louer).
Comme dans tout métier, il y a des bons et des mauvais, cf le sujet sur les notaires.

Dernière modification par yomaze (25/02/2015 10h31)

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#39 19/09/2015 18h32 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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yomaze a écrit :

2/ je mets dans ma moulinette Excel pour voir à quel prix il faut que j’achète pour que le bien soit en cash flow positif après TF et IR.
3/ j’appelle toutes les annonces de T2 à Provins qui ne nécessitent pas de travaux et je fais des offres à 10% en dessous de mon prix plafond. Je ne m’embête même pas à visiter. Souvent, il faut un peu tchatcher avec l’agent avant, lui dire qu’on est occupé, etc. On m’a jamais refusé une offre par téléphone (toujours confirmée par email).
4/ Si l’offre est acceptée, je visite pour voir s’il n’y a pas de vice caché, de toutes façons, il faut attendre le compromis chez le notaire pour voir l’état de la copro.

Bonjour,

Cette stratégie me paraît très intéressante. Je souhaite investir dans mon pays d’origine (España) mais je ne suis pas sur place en permanence car vivant et travaillant près de Paris. J’aurais quelques question additionnelles.

yomaze a écrit :

1/ je cible une ville et un type d’appartement et je regarde quel est le prix de location du moins cher. Par exemple, quel est le prix de location du T2 le moins cher à Provins.

Vous vous basez uniquement l’emplacement et la superficie ? Ou vous discriminez aussi selon d’autres critères (RdC ou étage, avec ou sans ascenseur, etc.) ?
Vous retenez vraiment le moins cher ou vous éliminez les biens sous-cotés en raison d’un gros défaut évident (6ème sans ascenseur, ou en face d’une caserne pompiers, etc.) ou limite insalubres ?

yomaze a écrit :

2/ je mets dans ma moulinette Excel pour voir à quel prix il faut que j’achète pour que le bien soit en cash flow positif après TF et IR.

Vous considérez que vous empruntez 100% ? Avec un emprunt de quelle durée en moyenne ? Ou bien visez-vous un taux de rentabilité précis ?

Merci pour vos précisions.

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#40 19/09/2015 19h47 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Bonjour,
Ma condition première est de bien connaître le secteur dans lequel j’investis. Dans mon coin, ce sont surtout des immeubles anciens de 3 étages ou d’anciennes granges rénovées en maison. Je n’investis pas dans le moderne.
Du coup, le critère emplacement et taille est pas mal pour sortir un liste d’affaires potentielles et comme il n’y en a pas 50, on peut affiner pour sélectionner celles dont l’emplacement nous convient.

Le fait de négocier avant de visiter est un gros plus car on achete des biens sur lesquels on aurait eu un à priori. Cette stratégie fonctionne aussi car je suis dans une région où tout se loue, ce n’est peut être pas applicable ailleurs.

Je prends toujours un prêt à 110% sur 20 ans, actuellement 1,84%.

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#41 19/09/2015 23h56 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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yomaze a écrit :

Du coup, le critère emplacement et taille est pas mal pour sortir un liste d’affaires potentielles et comme il n’y en a pas 50, on peut affiner pour sélectionner celles dont l’emplacement nous convient.

Ok. Sur un quartier plus hétérogène d’autres critères peuvent être retenus (dans la zone qui m’intéresse la présence ou non d’un ascenseur est déterminante). J’ai testé votre méthode et effectivement, hormis 1 appartement décoté pour des raisons indiquées dans l’annonce (c’est un entresol très sombre) les suivants se retrouvent +/- au même niveau de loyer/m2.

yomaze a écrit :

Le fait de négocier avant de visiter est un gros plus car on achete des biens sur lesquels on aurait eu un à priori.

Par curiosité, pourriez-vous nous en dire plus sur cette prise de contact qui doit surprendre : un acheteur potentiel qui fait une offre sans visiter, qui plus est, j’imagine, une offre très inférieure au prix demandé, comment faites-vous pour être pris au sérieux ? A la place de l’AI ma première réaction est de penser que c’est un rigolo qui a du temps à perdre et je raccroche !

yomaze a écrit :

Je prends toujours un prêt à 110% sur 20 ans, actuellement 1,84%.

Ok. Merci pour ces précisions.

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#42 22/09/2015 11h15 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Gore a écrit :

je lance ce thread pour partager retours d’expérience et approches en ce qui concerne la négociation d’un achat immobilier :

- Sur vos achats (et tentatives d’achat) passés, à combien sous le prix offert avez-vous fait votre première offre ? Où s’est finalement fait le deal ?

Bonjour,

Un premier retour que j’ai eu (dans le cadre d’un investissement en Espagne) est qu’il est beaucoup plus facile de négocier si l’achat se fait en cash plutôt qu’à crédit.

Il y a aurait donc un choix à faire entre acheter au meilleur prix ou faire jouer l’effet de levier.

A priori je dirais qu’il vaut mieux payer un peu plus cher et financer par emprunt (en se disant que l’immobilier est le seul actif qui peut se financer de cette façon, donc autant garder le cash pour autre chose). Mais peut être y-a-t-il une marge au delà de laquelle il devient plus intéressant d’acheter cash ?

Qu’en pensez-vous ?

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#43 22/09/2015 11h48 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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grand21 a écrit :

En réalité, le vendeur ne m’interesse plus . Les voisins , beaucoup plus , et les locataires, encore bien plus . Lorsque je fais une visite d’immeuble, donc en général que tout les locataires sont là, je retourne immédiatement les interroger une fois la visite terminée …

Cette petite maxime est quelque chose que j’appliquerai si je suis amené à faire d’autres achats.
Si j’avais discuté avec les locataires en place, je pense que je n’aurai pas fait mon dernier investissement dans une zone dite "sensible".
Les locataires en place apprennent pas mal de choses sur l’environnement du bien…

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#44 22/09/2015 12h01 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Bonjour,

Bien d’accord avec Grand21, les locataires sont une vraie mine d’information lors d’un achat.
J’essaie systématiquement de me les mettre dans la poche lors des visites…et je repasse également sans le vendeur (ou pire sans l’Agent Immobilier qui dans 95% des cas ne sait pas appréhender une transaction sur des produits pour investisseurs. J’ai le droit de critiquer car je fais partis de cette profession de  guignols  ! smile )

Au plaisir

Dernière modification par Guillaume33 (22/09/2015 12h02)

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#45 23/09/2015 07h41 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Pour le petit clin d’oeil "aux guignols", je viens encore de tomber sur un spécimen hors pair !
Un sketch à lui tout seul ! Et le mieux, c’est qu’il est persuadé que le guignol, c’est moi ! ;-)

Effectivement Guillaume33 , y’a du boulot pour redorer le blason de la profession ! Il doit y avoir des bons quand même, j’ai juste jamais eu la chance d’en croisé un … ;-)

Pour en revenir au sujet, comme exposé plus haut, je suis un spécialiste des très grosses négo (à pas peur, et mon secteur s’y prête à merveille …), et cela m’as toujours très bien réussi jusqu’à maintenant, en obtenant systématiquement des rabais scandaleux …

Cependant dernièrement, j’ai râté une très bonne affaire en voulant être un peu trop gourmand, ou plutôt en procédant comme d’habitude …

Tout les voyants étaient au vert, je n’ai donc pas hésité : succession de vieux garcon qui n’avait plus aucun contact avec sa famille (soeur de 72 ans et maman de 92 ans qui n’ont pas besoin d’argent), bien délabré sans eau ni assainissement (petite maisonnette), affaire depuis 9 mois dans les mains du notaire, zéro pub, c’était la première fois qu’il remettait les pieds dans cette maison ! Lui même m’as répété 4 fois que cette maison ne valait rien ! Alors que son prix de base de 47000 euros était déja une bonne affaire (il m’as demandé ce que je pensais du prix, qu’il a fixé au pif pour pas s’emmerder avec ça, dixit lui même !!!)…
Donc visite, proposition à 27000 euros avec grosse argumentation derrière (branchement, raccordement, travaux,devis, pb pour 4 m2 de terrain avec le voisin, bien n’interessant personne car visuellement déplorable (mais toiture et fenetre récentes !!) …
Le notaire partait en vacances 3 semaines quelques jours après, mais m’as précisé qu’exceptionnellement il ferait suivre mes offres … Donc trois semaine de marge, et que moi sur le coup … Donc comme prévu offre refusée (je comptais la signer à 35 000 …), deuxième offre à 30000 euros 10 jours après refusée, mais il me fait comprendre qu’un petit effort pouvait faire basculer la vente. Je lui formule une dernière offre définitive à 33500 durant son dernier week end de vacances . Le mercredi n’ayant pas de nouvelles, je passe à son cabinet : désolé Monsieur, une personne m’as appellé sur mon portable lundi, j’étais dans le secteur et on s’est rejoint dans la foulée … Il à fait une offre à 37000 qui à été acceptée ! Dans le c°° lulu !

Donc une fois n’est pas coutume, ça n’as pas marché pour cette fois, mais il s’en ai fallu de peu …

Et je n’hésiterai pas une seconde à réitérer ce genre de procédure à l’avenir, car je gagne toujours de nombreux points de rendement dans cette phase cruciale de l’investissement locatif.

La première des renta se fait à l’achat, le reste n’est que détails et miettes …

Bonne négo !!!


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#46 23/09/2015 20h10 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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J’ai bien pris note de vos conseils et je vais essayer de les appliquer des demain lors d’une visite d’un bien en vente depuis un petit moment (6 à 8 mois et sans aucune baisse). Je vais voir la tete de l’Ai quand je vais proposer 15% de moins.

À demain smile

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#47 23/09/2015 22h59 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Bonjour,

Je n’ai pas beaucoup d’experience mais je pense que 2 arguments peuvent également avoir un poids aux yeux du vendeur/AI:
- Avoir un apport élevé ou même l’intégralité de la somme en cash (effet psychologique de cash rapide). Possible uniquement pour quelques investisseurs ayant les poches profondes
- Avoir un pré-accord écrit d’une banque pour la somme proposée.

@Cricri: Taux 20 ans à 1,84% c’est vraiment excellent. Pour info vous passez par une banque en direct ou par courtier?

Bruno R


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