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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/01/2015 23h15 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Bonjour à tous,

En espérant qu’il n’existe pas déjà, je lance ce thread pour partager retours d’expérience et approches en ce qui concerne la négociation d’un achat immobilier :

- Sur vos achats (et tentatives d’achat) passés, à combien sous le prix offert avez-vous fait votre première offre ? Où s’est finalement fait le deal ?
- D’un point de vue + théorique, comment choisissez-vous les biens pour lesquels vous daignez manifester un premier intérêt, puis aller visiter ? Et comment gérez-vous cette partie "négo", selon les cas (prix initial a priori élevé ou au contraire faible, travaux ou non, etc.) ?
- Etes-vous souvent confrontés à des agences immo qui "inversent" la relation en vous demandant diverses références avant de daigner répondre à vos questions ? Et comment gérez-vous cet aspect ?

A défaut d’avoir beaucoup de choses à vous raconter sur le sujet, je suis très intéressé de lire vos réponses et j’ose espérer qu’elles seront utiles à nombre d’entre nous !

Mots-clés : immeuble de rapport, rendement

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#2 12/01/2015 13h38 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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La connaissance de son marché local est indispensable pour savoir si un bien est sur-évalué ou pas.
donc il n’y a pas de règle spéciale.
Après, il peut y avoir des techniques de négociation mais là, je ne suis pas compétent donc d’autres auront certainement de meilleures réponses que moi.

Aucune expérience vécue d’un AI qui me demande des références. Tout au plus : "Vous êtes investisseur ?"


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#3 12/01/2015 14h28 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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L’agent immobilier qui demande à l’acheteur potentiel de démontrer sa capacité d’achat me semble être un argument d’agence auprès des vendeurs, que je n’ai pour ma part jamais vérifié (pas faute d’en avoir rencontré de nombreux et de toutes nature)
C’est pas un hasard si près de 30% des offres d’achat acceptées ne vont pas à terme à cause des crédits non acceptés wink

Comme le dis avec justesse @lemouz la connaissance du marché local est LE point essentiel.

Mon opinion est qu’il ne faut pas hésiter à faire des offres très basses, cela marchera rarement certes, mais une fois de temps en temps cela suffit. Je pratique personnellement souvent le -30% sur prix déjà raisonnable (voir ma présentation) l’achat est le seul véritable moment pour faire une bonne affaire !

Il est clair qu’un vendeur qui viens de mettre son bien en vente, à un prix correcte, sur un marché avec une forte demande et qui à économisé sous à sous pour l’acquérir n’a que peu de chance de vous suivre…
Par contre si le marché est un peu moins dynamique, le bien assez dégradé (sans que cela soit pénalisant pour l’investissement), en vente depuis trop longtemps (mal présenté sur le marché, vendu trop cher…) et si le dit bien n’a pas coûté grand chose au vendeur (héritage, donation, payé plusieurs fois par les locations, acheté peu cher il y a longtemps) vous ne prenez aucun risque à essayer, généralement cela permet de repartir sur la base d’un nouveau prix formulé à la baisse par le vendeur.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 12/01/2015 20h43 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Pour illustrer les relations agence immobilière / acheteur-vendeur une petite anecdote:

Un proche met un bien en vente sur leboncoin, 80% d’appels d’agence immo pour avoir un mandat.
Le bien traîne mais il n’y avait pas d’impératif donc le proche préférait attendre et obtenir un meilleur prix.

Une agence amène un acheteur, qui fait une proposition à 50% du prix affiché.
Après le refus, le marchand de tapis dit qu’il y a un autre bien dans l’immeuble et donc que ça lui est égal.
Il revient la queue entre les jambes en proposant 80%. Niet.
Ça aboutit difficilement à 90%, l’AI qui avait des com au dessus du marché refusait catégoriquement de faire un geste.

Le proche pas confiant face au duo acheteur/ai demande à signer un compris chez un notaire.
Malgré une très lourde insistance de l’AI pour faire ça sous seins privé.
Le notaire familiale est pas dispo. En arrivant chez le notaire proposé par l’AI.
Le compromis déjà préparé était sans clause d’indemnité. Le notaire demande à l’acheteur de verser la provision et l’acheteur n’a ni CB, ni chéquier, ni espèce sur lui. Le notaire tombe de très haut. Ça promet pour que l’acheteur obtienne son financement à 110%.

Durant le compromis aucune nouvelle, l’acheteur fait le mort face au demande du notaire et du vendeur. 2 jours avant la clause suspensive d’obtention de prêt, l’acheteur fournit l’accord de prêt,
le notaire a glissé qu’il avait essuyé 2 refus…

Pendant ce temps là le proche cherche un bien, et en contactant par téléphone des agences pour organiser des visites pour des biens vu sur internet, 2 AI l’ont pris de haut et refuser de caler un horaire sans connaitre sa situation financière.
Bon en haussant un peu le ton puis donnant quelques infos il n’y a pas eut de problème.

Donc oui il y a des agences qui filtrent pas mal avant de présenter des bien, et d’autres qui filtrent pas du tout !


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#5 12/01/2015 21h09 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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On ne verse plus rien lors de la signature du compromis de nos jours. On verse après. Moi aussi j’y vais la fleur au fusil chez le notaire maintenant, pas de chéquier, rien!


Left the Rat Race in 2013

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#6 18/01/2015 18h37 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Il n’y a pas de réponse à la question posée initialement…
Il m’est arrivé d’acheter en dessous de 50% du prix affiché, comme il m’est aussi arrivé d’être TRES content d’acheter au prix affiché - dans ce cas l’objectif est de pouvoir être certain d’être le premier à signer… Dans ce cas, je rédige l’offre sur papier volant et une fois contresignée par le vendeur, si pas de condition suspensive, l’offre vaut vente…

Concernant les agents immobiliers, ils devraient valider la capacité d’achat des acquéreurs, mais ils ne le font JAMAIS… Raison pour laquelle beaucoup de compromis ne vont pas au bout.

Comme le dit DDtee, c’est lors de l’achat qu’il est possible de faire une bonne affaire… C’est donc une phase à ne surtout pas louper…

Paradoxalement, pour être coté vendeur en ce moment sur un bien que je n’arrive pas à vendre malgré une grosse rentabilité, je vois que les acquéreurs ne font finalement pas de propositions cassées… C’est étonnant…

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#7 18/01/2015 22h06 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Bonjour Ojal,
C’est quoi une "grosse rentabilité" pour vous?
Je serais curieux de savoir pourquoi vous n’avez pas d’offre. Donnez nous un peu de précisions sur ce bien à vendre SVP.

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#8 18/01/2015 22h15 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Bonjour Guillaume 33, les détails sont sur cette file: Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n’attire pas les foules ?


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#9 18/01/2015 22h31 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Bonjour,
En ce qui me concerne la negociation depend de la rentabité du bien, avec tous les paramtres qu’il fait prendre en compte : l’environnement (prix de vente et de location du coin), les charges (syndic, impot)….. Le vendeur ou l’agence doivent savoir jusqu’où une baisse est acceptable et vous de meme si vous etudiez un peu le tarif du coin.
Si vous proposer un -30% sur un appart à paris, vous etes sur qu’on vous enverrait balader. Par contre si vous proposez -30% pour une maison secondaire dans un petit village de France à un couple en cours de divorce, vous pouvez avoir de la chance que ça passe.
En tout cas, c’est mon avis qu’il n’y a pas de marge de nego fixe
Cdlt

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#10 18/01/2015 22h32 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Merci Jeff33, je me rappelais plus que c’était ça…
400 M2 de locaux pro à Saint Etienne, c’est un peu trop gros, ça peut faire peur…surtout pour seulement du 10% brut…ce n’est que mon avis.
Le seul truc de bien à mes yeux, c’est que le risque est répartit sur 9 locataires à priori.

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#11 18/01/2015 23h19 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Bonjour…

Pas de marge de négociation pour ma part.. juste bien connaître son secteur afin de déterminer un prix.
Pour la négociation, je fais parler les gens.. pourquoi vend il ? Divorce? Décès ? Car une personne pressée bradera plus facilement un bien qu’un autre.
Ensuite, depuis combien de temps le logement est en vente …
Une offre à t il déjà été réalisé?
Beaucoup de question à poser à mon sens associé À UNE BONNE CONNAISSANCE DU LIEUX ON ON VEUT ACHETER.

Je visite pas moins de 5 logements par semaines minimum dans la région Midi pyrennee à la recherche de bonne affaire depuis mai 2014.
j ai trouvé une bonne affaire déjà partager sur ce forum et je suis en passe de finaliser 2 projets avec 15% de rentabilité brut grâce à la négociation . Que je partagerai dans un autre sujet si cela ce confirme.

Une autre piste qui peu marcher… laisser pourrir un bien avec une mise à prix élever … visiter et faire une proposition ensuite.. Les propriétaires craque souvent dans ces moments .


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#12 20/01/2015 14h20 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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cricri77700 a écrit :

Une autre piste qui peu marcher… laisser pourrir un bien avec une mise à prix élever … visiter et faire une proposition ensuite.. Les propriétaires craque souvent dans ces moments .

Votre stratégie parait intéressante. Si j’ai bien compris :

1- Vous faites la visite sans formuler de prix (dites vous que c’est trop cher ?)
2- Le temps travaille pour vous
3- Vous revenez faire une offre quand l’acheteur n’a plus beaucoup d’espoir (6 mois, + ?)

Est-ce cela ?
Je croise les doigts pour vos projets wink


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#13 20/01/2015 15h44 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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DDTE, c’est ce que j’ai fait pour un appartement il y a qqes mois et je vais signer l’acte authentique le mois prochain.

L’appartement est arrivé sur le marché en juillet 2014 (430ke). Je l’ai visité aussitôt, il m’a plu mais il était au-dessus de mon budget (je l’ai visité  en me disant que j’arriverais peut-être a faire baisser le prix).

J’ai fait une offre qui a été refusée aussitôt. L’agence m’q dit que le vendeur avait refusé qqes jours plus tôt une offre a 400ke et mon offre était bien en dessous. Je n’ai pas eu de regrets particuliers car je ne pouvais pas surenchérir de toutes façons et je me doutais bien que le vendeur n’allait pas commencer a baisser son prix qqes jours seulement après avoir mis son bien sur le marché.

J’ai tout de même jeté un coup d’œil sur le site de l’agence régulièrement et finalement en octobre comme l’appartement était toujours a vendre j’ai fait une offre a 380ke en me disant , comme cricri77700, que si l’appartement n’avait toujours pas été vendu le vendeur était peut-être plus enclin a accepter une offre basse (le temps joue a la faveur des acheteurs en général). L’agence n’a pas semblé surprise de mon offre (je m’attendais a ce qu’elle me dise que c’était toujours trop bas vu qu’une offre a 400ke avait été refusée en aout). Qqes  heures plus tard, l’agence m’appelle me disant que si j’acceptais de monter a 390ke on pourrait faire affaire. C’est ce que j’ai fait. Je l’ai donc eu a 390ke, prix que j’aurais jamais eu en août.

Dernière modification par anthonyb3 (21/01/2015 10h09)

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#14 20/01/2015 15h56 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Le temps est clairement en faveur des acheteurs patients.

Une personne achète un appartement en 2006 à 110 000€ dans le centre de Colmar (FAI). Elle le remet en vente en juillet 2013 à 120 000€ (FAI). Il est finalement parti à 85 000€ (80 000€ pour le vendeur) en novembre 2014. L’appartement avait été entièrement repeint et meublé pour la vente.

Il faut être patient et attendre que les vendeurs finissent par se dire qu’il est préférable de vendre bas plutôt que de continuer à avoir un bien sur les bras.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#15 20/01/2015 17h17 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Ddtee.

Je fais une proposition à chacune de mes visites car si je visite, c est que je connais son emplacement, son prix environs ….

Certain bien son intéressant mais chère … je ne visite pas … je laisse pourrir … je vois que l annonce baisse 2 mois après. . Mais tjr trop chère. … j attend un peu… nouvelle baisse… Le bien est en vente depuis 4 mois… il commence à être cramer… la je visite et je fais une offre …
De plus je recherche que des biens avec travaux… c l ai aidé grandement …

Je viens d apprendre aujourd hui que mon offre est passé pour 2 t3 de 74 m2 à 73500 euros FAI les 2 appartements … dont un des deux est déjà loué 500 e HC .
grosse rentabilité. . Je ferai un post dans la semaine sur ce projet….

Prix annoncé il y a 1 ans et demis 95000 euros l appartement puis 85000 puis 72500 et enfin 55000 … la j ai attaqué avec une offre à 65000 euros … et je suis monté à 73500 pour conclure … Le bien était cramé vu le prix et la durée …  pourtant proche centre ville 1km d une préfecture et année 1982 … que des travaux de rafraîchissement …
bref… c est ma vision … suivre des biens intéressants bien placés et chère … et en parallèle visite aussi des bien au bon prix et y allé au bluf. ….

Dernière modification par cricri77700 (20/01/2015 17h19)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#16 20/01/2015 18h39 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Bonjour,

A mon sens, ce qui est important, ce n’est pas à combien on a négocié sous le prix affiché mais à combien on a négocié sous le prix du marché !
On peut faire descendre de 30% un bien qui cote 40% de plus que le marché, on a l’impression de faire une bonne affaire et on achète au marché.
Pour moi, le plus important n’est pas la remise sur prix affiché mais la rentabilité.

J’utilise la stratégie suivante :
1/ je cible une ville et un type d’appartement et je regarde quel est le prix de location du moins cher. Par exemple, quel est le prix de location du T2 le moins cher à Provins.
2/ je mets dans ma moulinette Excel pour voir à quel prix il faut que j’achète pour que le bien soit en cash flow positif après TF et IR.
3/ j’appelle toutes les annonces de T2 à Provins qui ne nécessitent pas de travaux et je fais des offres à 10% en dessous de mon prix plafond. Je ne m’embête même pas à visiter. Souvent, il faut un peu tchatcher avec l’agent avant, lui dire qu’on est occupé, etc. On m’a jamais refusé une offre par téléphone (toujours confirmée par email).
4/ Si l’offre est acceptée, je visite pour voir s’il n’y a pas de vice caché, de toutes façons, il faut attendre le compromis chez le notaire pour voir l’état de la copro.

Je viens juste de signer 1 T2 à 70K FAI qui se loue 580€, à 1minutes d’une station RER en ile-de-france. Renta brute 10%. Pourtant, tout le monde dit qu’en région parisienne, c’est impossible de trouver un bien autofinancé…

EDIT : pour répondre à la question initiale, le bien était affiché 99k et environ au marché, soit 30% de rabais sur le prix affiché.

Dernière modification par yomaze (20/01/2015 18h44)

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#17 20/01/2015 18h40 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Les biens intéressants partent vite , les autres restent plusieurs mois ( > 12 mois ).

Certains biens ressortent régulièrement  , puis disparaissent et reviennent ensuite.

Si un bien ne se vend pas , au delà de l’aspect financier , c’est aussi probablement un problème lié au bien lui même ( localisation , configuration , état général)

On peut toujours surveiller les biens en vente mais quand on est dans un dynamique d’achat , attendre pour une baisse potentielle peut conduire à regarder passer les trains.

Des périodes sont plus ou moins propices aux ventes , il est connu qu’à partir d’octobre jusqu’à mars les venets sont moins nombreuses , dans ce cas il est intéressant de surveiller les mises en vente de l’automne et d’attaquer une proposition en janvier.

Bien entendu chacun sa méthode   

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#18 20/01/2015 20h56 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Chacun sa méthode en effet.
Ce qui est sur, c’est que clairement les acheteurs ont repris la main. Surtout dans les zones éloignées des grosses métropoles.
Les soldes sont ouvertes ! smile
La période est vraiment bonne pour faire des affaires, encore plus avec ces taux ridiculement bas !

Dernière modification par Guillaume33 (20/01/2015 20h57)

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#19 20/01/2015 21h15 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Exactement …
mon projet va se faire sur 2.05 hors assurance sur 20 ans ( à confirmer début des démarches ) alors que mon pel me rapporte 2.11 net et mon assurance vie 3.20 net de frais hors prélèvement sociaux…


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#20 21/01/2015 00h43 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Je suis vraiment d’accord avec les techniques exposées par Cricri77700 (laisser parler le vendeur pour bien cerner ses motifs, surveiller des biens intéressants au cours du temps et rebondir sur ceux qui ont été trop longtemps exposés et deviennent surexposés).

Pour surveiller la durée d’exposition, je vous conseille une application qui est vraiment bien et qui recense les biens morts (durée de mise en vente supérieure à un an) : http://www.castorus.com/ Cette application extrait les annonces de tous les moteurs et retrace la date des photos même quand l’annonce a été dépubliée puis republiée. Donc, c’est vraiment un outil efficace.

P.S : j’ai modifié le milieu et la fin du message car deux techniques décrites choquaient certains membres.

Dernière modification par Discret (22/01/2015 16h56)


Essentiellement investi en immo. Adjudications et divisions.

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#21 21/01/2015 07h10 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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@Discret

Je ne cautionne pas votre méthode de renégociation après compromis.
Probablement efficace mais qu’un acheteur vienne pas me faire ce coup car il serait bien reçu.
On s’accorde sur un prix , on signe un compromis , c’est une question de parole et d’engagement.

L’envoi de pseudos acheteurs pour démolir le bien auprès de l’AI est très limite.

Chacun ses valeurs et il faut savoir respecter l’intérêt de chacun.

Vous êtes intéressé ou pas , le prix vous convient ou pas , on signe ou pas.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (21/01/2015 07h12)


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#22 21/01/2015 08h22 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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Philippe30, je comprends que ça puisse paraitre dur. Mais dans le cadre de cette technique, ce qui serait dégueulasse, ce serait de ne pas mener l’achat à terme en toute connaissance de cause. Ce qui n’était pas le but : cette négo supplémentaire n’était qu’un bonus, car je voulais mener l’achat à terme. En gros, c’était pour se rapprocher de la limite du vendeur et être sûr qu’il n’a pas une réserve de négociation supplémentaire.


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#23 21/01/2015 18h46 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

Banni
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Bonjour,

Je souhaitais apporter ma pierre à l’édifice. J’avais préparé quand je cherchais à acheter ma résidence principale, une série de questions qui permettent de cerner la "type" de vendeur :

- Quand avez-vous acheté ce bien ?
- A combien avez-vous acheté ce bien ? (En général, je prétexte de vouloir savoir si le bien s’est valorisé)
- Depuis combien de temps est-il en vente/inoccupé ?
- Pourquoi le vendez-vous ?

Avec ces quelques questions placées au cours de la visite, j’essaie de déterminer si le vendeur a une marge de négociation. Car si le vendeur a acheté le bien 100 000€ il y a deux ans et qu’il le vend aujourd’hui 80 000€, je suis quasiment sûr qu’il a encore un emprunt à rembourser donc que la marge de négociation est inexistante.

J’essaie toujours de comprendre pourquoi le vendeur vend car c’est souvent avec des vendeurs pressés (et non des vendeurs qui ne connaissent pas le prix du marché) que l’on peut faire des bonnes affaires.

Exemple : Les succession, les déménagements, les problèmes financiers, etc… 

Beaucoup de gens (moi au début) n’osent pas poser des questions "indélicates" par peur de froisser le vendeur mais en général les vendeurs répondent assez ouvertement.


Mon blog sur le thème de la liberté financière : Se Former sur Internet

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#24 21/01/2015 19h29 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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@discret
Je ne comprends pas bien comment on peut se vanter de telles méthodes, j’ai forcément du rater un truc !?!


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#25 21/01/2015 20h09 → Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ? (immeuble de rapport, rendement)

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@ddtee, je vois que ce que j’ai dit choque et c’était vraiment pas l’objectif. Je l’ai fait une fois à l’occasion d’une vente, car la situation s’y prêtait. Deux appartements squattés et le propriétaire ne savait pas comment s’en débarasser, donc il était content aussi. Il paraissait satisfait du deal à la fin : je ne lui ai pas porté tort.
Je ne partagerai plus ce genre de méthodes limites sans être illégale car je ne vois que ça n’est pas le lieu.
Ensuite, si le ton vous parait vantard ou prétentieux, c’était vraiment pas le but recherché. Je cherchais juste à partager.
Enfin, je crois que la négociation permet quelques ruses sans être malhonnête ou méchant. Le proprio en face est millionaire, possède plusieurs apparts, a acheté il y a dix ans, donc je ne le plains pas. Il est grand et sait comment ça marche.
Pour toutes les personnes choquées, je retire ce que j’ai dit et le garderai pour moi la prochaine fois. J’en resterai là pour ma part. Bonne soirée.


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