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#1 07/01/2015 15h14 → Fiscalité d'une succession immobilière : comment réduire l'imposition ? (fiscalité, imposition, plus-value, succession)

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Bonjour

J’ai besoin de conseils concernant la fiscalité, lié à la possession de plusieurs biens immobilier.

Je suis propriétaire d’une villa, qui est ma résidence principale.

ma maman est décédée l’année dernière, et m’a laissé une petite maison de village divisée en deux appartements, et un appartement dans une résidence en copropriété.

Ces deux biens avaient été sous évalués, il y a quelques années lorsque mon père, avant son décès, m’avait fait la donation de ses biens, de son vivant.

Mon notaire m’a précisé que si je décidais de vendre un de ces appartements, je serais soumis à une taxe sur la plus-value, et que j’allais perdre énormément d’argent.

j’ai deux enfants, et je souhaitais leur faire la donation de la maison de village, et que chacun ait un appartement, et ainsi les mettre à l’abris.

Or les droits de succession sont astronomiques, et la taxe sur la plus-value immobilière très importante également.

La seule solution serait que je vende l’appartement que je possède dans une résidence en copropriété, afin de pouvoir payer les droits de succession. Mais le fait de vendre cet appartement qui n’est pas ma résidence principale, m’imposerait le paiement d’une taxe sur la plus value immobilière.

Dans l’idéal, je pensais pouvoir faire la donation de la maison de village divisée en deux appartements, à chacun de mes enfants, afin que chacun ait un toit sur la tête, et que l’appartement restant, soit une source de revenu en complément de ma retraite.

Mais tous les frais liés à ces donations et plus-value immobilière m’obligerait à me séparer d’un de mes biens, pour pouvoir partager à mes enfants et payer les droits de succession et plus-value immobilière, car je ne dispose pas de l’argent nécessaire pour le paiement de tous ces frais.

Ma question serait de savoir, s’il ne serait pas possible de trouver un moyen afin d’éviter des frais astronomiques, et protéger au mieux mon patrimoine familial.

Je vous remercie

Mots-clés : fiscalité, imposition, plus-value, succession

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#2 07/01/2015 15h36 → Fiscalité d'une succession immobilière : comment réduire l'imposition ? (fiscalité, imposition, plus-value, succession)

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Vous avez une exonération de 100 000€ par enfant en matière de donation, c’est déjà important, quelle est la valeur de vos biens?

Avez-vous pensé au démembrement? ils auraient ainsi un bien en nue propriété, compte tenu de votre âge (que je ne connais pas) cela peut réduire grandement la valeur de la donation.

Attention à la sous-évaluation, j’imagine que vous êtes imposé à l’ISF ? Le FISC peut venir vous réclamer la différence d’ISF/frais de donation que votre père n’a pas payé jusqu’à plusieurs années après.

Si c’est une donation, vous pouvez réevaluer les biens à un juste milieu, pour ne pas attirer l’attention du FISC et rester "justifiable" si on vous pose des questions.

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#3 07/01/2015 16h12 → Fiscalité d'une succession immobilière : comment réduire l'imposition ? (fiscalité, imposition, plus-value, succession)

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Merci pour votre retour.

je vais bientôt avoir 60 ans.

Concernant mon patrimoine, ma résidence principale est estimée à 600 000 eur.
la maison de ville divisé en deux appartements, à une valeur globale de 500 000 eur
Et le dernier appartement est évalué à 400000 eur

jusqu’à présent je n’ai jamais payé l’ISF.

d’après mon notaire je devrais vendre mon appartement ( 400 000 eur), pour pouvoir payer les droits de succession de mes enfants, et mettre à leur noms chacun des 2 appartements.

Concernant la sous évaluation, mon père avait déclaré une valeur immobilière réelle mais qui ne correspond plus à la valeur du marché dans le Var aujourd’hui; c’est pourquoi le prix de vente aujourd’hui, imposerait d’être soumis à la taxe sur les plus-value.

--

Concernant ce bien que je souhaite laisser à mes enfants. Il s’agit d’une veille maison de village en plein centre ville. La maison est dans l’état aujourd’hui, inhabitable, mais possède une réelle valeur de par son emplacement. Elle nécessiterait de gros frais de réhabilitation pour la rendre habitable par mes enfants, et obtenir un partage équitable.

J’avais pour ambition, de faire la donation de cette maison, à un promoteur, qui pourrait la faire démolir, pour y faire construire un immeuble à la place, d’environ 6 appartements, dont 2 appartements me revenant, et pouvoir laisser à mes enfants deux biens neufs avec un meilleur potentiel.

Mais dans ce cas là, quelle serait la meilleure chose à faire, d’un point de vue fiscal ou notarié.
La création d’une SCI peut elle être utile ?

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#4 07/01/2015 16h39 → Fiscalité d'une succession immobilière : comment réduire l'imposition ? (fiscalité, imposition, plus-value, succession)

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L’avis du notaire est un peu surprenant. La donation de la nue-propriété serait peu taxée: compte tenu de votre âge, l’usufruit est de 50% (CGI 669), donc la nue propriété 250 000 €, soit une donation de 125 000 € par enfant, soit des droits de 3 300 € environ par enfant (CGI 779 et 777). Vendre un bien de 400 000 € pour financer 6 600 €?
Vous pouvez ensuite vendre et reporter le démembrement sur les appartements. Rien n’interdit alors aux enfants d’y résider gratuitement.
La donation sera utilement conditionnée à leur accord sur la vente et le remploi.
Le plus complexe, c’est la négociation avec le promoteur.
La SCI serait plutôt nuisible au vu de ce projet, car elle lierait ensuite les enfants et créerait des difficultés si l’un loue et l’autre réside.

Dernière modification par bet (07/01/2015 16h43)

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#5 07/01/2015 17h38 → Fiscalité d'une succession immobilière : comment réduire l'imposition ? (fiscalité, imposition, plus-value, succession)

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si vous n’y êtes pas attaché aux biens, vendez un max et pour transmettre :

- faites aujourd’hui une donation de 100k€ à chacun de vos 2 enfants
- ouvrez des contrats AV (des multiples de 2) à votre nom où pour chaque contrats vous désignez un de vos enfants dans la clause bénéficiaire.

avec cela, vous êtes déjà à 200k€ sortis de votre patrimoine ce qui vous rend inéligible à l’ISF + 300k€ transmis sans taxation sur lesquel vous gardez la main.

Quoi que vous fassier, vous aurez à payez la taxation sur la plus value immobilière.

"ma maman est décédée l’année dernière, et m’a laissé une petite maison de village divisée en deux appartements, et un appartement dans une résidence en copropriété."

En principe, en cas de vente, ces biens là ne devraient pas générer une plus value énorme.

"J’avais pour ambition, de faire la donation de cette maison, à un promoteur, qui pourrait la faire démolir, pour y faire construire un immeuble à la place, d’environ 6 appartements, dont 2 appartements me revenant, et pouvoir laisser à mes enfants deux biens neufs avec un meilleur potentiel."

Pour ce scénario, l’idéal serait que chaque enfant ait un appartement pour se simplifier la vie. Quand au montage, probablement céder la NP de la maison à vos enfants et ensuite faire le deal avec le promoteur avec à la sortie, vous avez vous même l US des deux appartements et chaque enfant a la NP d’un des deux appartements. A comparer si la cession de la NP des appartements à l’arrivée n’est pas plus avantageuse notamment en frais de mutation. Cela doit  être étudié avec un excel.

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#6 07/01/2015 19h58 → Fiscalité d'une succession immobilière : comment réduire l'imposition ? (fiscalité, imposition, plus-value, succession)

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bet a écrit :

L’avis du notaire est un peu surprenant. La donation de la nue-propriété serait peu taxée: compte tenu de votre âge, l’usufruit est de 50% (CGI 669), donc la nue propriété 250 000 €, soit une donation de 125 000 € par enfant, soit des droits de 3 300 € environ par enfant (CGI 779 et 777). Vendre un bien de 400 000 € pour financer 6 600 €?
Vous pouvez ensuite vendre et reporter le démembrement sur les appartements. Rien n’interdit alors aux enfants d’y résider gratuitement.
La donation sera utilement conditionnée à leur accord sur la vente et le remploi.
Le plus complexe, c’est la négociation avec le promoteur.
La SCI serait plutôt nuisible au vu de ce projet, car elle lierait ensuite les enfants et créerait des difficultés si l’un loue et l’autre réside.

Et j’ajouterais que si vous donnez ces biens à vos enfant, en pleine propriété ou en nue-propriété, vous n’aurez rien à payer au titre de la plus-value (différence entre leur valeur actuelle, lors de la donation, et celle lorsque vous avez acquis ce bien, lorsque votre père vous l’a donné).

Il faut par contre sans doute éviter que vous ne vendiez ces biens, car alors vous auriez à payer des impôts sur les plus-values.

J’ai l’impression que le notaire qui vous a donné des "conseils", soit n’avait pas toutes les informations (mais vous semblez les avoir données en quelques messages sur un forum) ou pas toutes vos questions, soit n’a pas été bien compris par vous (ou alors que vous avez mal interprété ses réponses, en mélangeant droits de succession, impôts sur plus-values en cas de vente, et droits en cas de donation), soit n’était pas bien compétent.

De manière générale, pour préparer votre succession (qui n’est sans doute pas pour demain, vu votre age, mais qu’il vaut mieux préparer longtemps à l’avance si on souhaite en optimiser la fiscalité), il vous faut envisager de donner la nue-propriété de vos biens immobiliers, en profitant au maximum de l’exonération sur les 100 000 premiers euros donnés (ou transmis par succession) à chaque enfant (et par chaque parent), tous les 15 ans. Il faut aussi convertir une partie du patrimoine immobilier en placement financier au sein d’un (ou de plusieurs) contrat d’assurance-vie, permettant (à chacun) de transmettre (à son décès) à chaque bénéficiaire jusqu’à 152 000€ déposés sur le contrat d’AV avant d’avoir atteint l’age de 70 ans.

PS: Questions subsidiaires = êtes-vous marié/ée ? La mère/Le père de vos enfant est-elle aussi propriétaire d’une partie de ce que vous décrivez comme vos biens ? (ça dépend de votre contrat de mariage). Si la réponse est oui, vos exonérations pour transmettre votre patrimoine sont encore bien plus élevées….


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#7 09/01/2015 10h28 → Fiscalité d'une succession immobilière : comment réduire l'imposition ? (fiscalité, imposition, plus-value, succession)

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Egalement, au delà de l’aspect fiscale de la donation et de la plus value.

Je voulais savoir s’il était possible d’accéder à un financement, dans le cadre de la réhabilitation de ce bien.
Dans l’idée, la réhabilitation consisterait à transformer la bâtisse en 4 appartements refais à neuf, 2 appartements, pour mes enfants, et 2 appartements à revendre, qui financeraient l’ensemble du projet de réhabilitation.

Serait il possible de prévoir un financement avec une banque, qui accepte de financer le projet, en sachant que la vente de la moitié du projet servira à rembourser les frais de réhabilitation.

En se basant, sur les plans d’architecte, et la localisation du bien, il est possible de déterminer une valeur estimative du bien, et ainsi prévoir le montant possible de vente des appartements.

Je ne sais pas si cette idée est valable, j’essaie de trouver des solutions, pour essayer d’éviter de devoir revendre un autre bien, pour financer des travaux, ou régler les frais liés à la donation.

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