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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 28/12/2014 01h13 → Investissement dans la vigne et les champs agricoles...

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Bonjour à tous,

Mes livres préférés ont déjà été tous cité dans ce post mais j’ai eu beau le parcourir je n’ai pas trouvé de livre sur un thème qui m’intéresse.

Je suis en effet à la recherche d’un livre sur l’agriculture/viticulture qui aborde les éléments suivants :

- Finance : Rendement des différentes types de culture, modalités d’Achat, de Vente et de Location, Fiscalité.
- Droit : Ce qu’il faut savoir sur les principaux textes de lois dans ce domaine.
- Monde : Ce qui se fait dans le monde, les différents types de cultures de l’extrêmement intensive à l’ancestrale et les évolutions des dernières années.

Si quelqu’un connaît un livre qui permet d’apprendre des choses sur ces sujets je suis preneur (J’ai un patrimoine familiale principalement constitué de champs et vignes (champagne) et je n’y connais que trop peu de chose)


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#2 03/01/2015 19h41 → Investissement dans la vigne et les champs agricoles...

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A ma connaissance ce genre de livres n’existe pas, si vous souhaitez l’écrire, c’est une opportunité, mais pas sur qu’il y aie beaucoup d’acheteurs potentiels. De plus les règles concernant la gestion d’une entreprise viticole dépend beaucoup de la région.
( pas le même type d’activités dans un vignoble de l’hérault, ou dans un grand cru Bordelais, bourguignon ou champenois).

J’ai donc relu votre présentation… vous n’aviez pas mentionné votre patrimoine familial. c’est un peu bizarre. Vous souhaitez exercer un métier d’ingénieur fonctionnaire, mais aussi vous occuper de l’exploitation familiale. Est-ce le même domaine, ou vous souhaitez mettre votre patrimoine en fermage ? J’ai un ami qui a le même "parcours", mais en réalité, c’est son père retraité qui gère l’exploitation en direct. Il est donc exploitant mais que sur le papier.

Comment comptez vous faire ?

PS : SI vous souhaitez être rentier à 45 ans, vendez vos parts sociales… il y a sans doute mieux à faire

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#3 04/01/2015 21h24 → Investissement dans la vigne et les champs agricoles...

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Merci pour votre réponse.

Je n’ai pas mentionné mon patrimoine familiale car je veux m’affirmer sans me reposer dessus. Je suis très fier de ce que m’a fait ma famille pour me transmettre ce patrimoine et quelque part je ne m’en sentirai digne qu’une fois ma "fortune" faite.

Effectivement, je m’oriente vers une carrière d’ingénieur d’état mais j’aimerais à terme exploiter l’entreprise viticole (en champagne) familiale. Il y’a sans doute mieux à faire, c’est certain. Je pourrais être très facilement rentier en revendant mes parts sociales, lorsque j’en hériterai le plus tard possible évidemment, en les mettant sur une AV mais ce n’est pas ce qui m’intéresse. La façon dont je vois les choses est la suivante : Je me crée un capital suffisant pour être rentier indépendamment des vignes et une fois ce stade atteint je reprends l’entreprise.

Il est bon à savoir qu’il y’a un créneau disponible pour écrire un livre smile.

Dernière modification par Jakarta (04/01/2015 21h29)


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#4 04/01/2015 23h29 → Investissement dans la vigne et les champs agricoles...

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Bonjour,

Je vous conseille si vous ou vos parents sont propriétaires de vous faire correctement assister
sur ce sujet. En effet l’ISF peut faire excessivement mal, en effet le FISC considérera qu’
ingénieur est votre activité principale, et donc vous serez assujettis à l’ISF sur vos vignes
( et en champagne ca fait vite mal…. )

Bien à vous

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#5 05/01/2015 11h13 → Investissement dans la vigne et les champs agricoles...

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Bonjour,

Merci du conseil. Je vais chercher à prendre rendez-vous avec un expert dans ce domaine. J’ai eu effectivement vent que l’ISF pouvait faire très mal, au point que certains héritiers se séparait du domaine familial car il leur coûtait pas mal d’argent.


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#6 05/01/2015 15h05 → Investissement dans la vigne et les champs agricoles...

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Petit exemple…
Si vous héritez de terres viticole en champagne. Prix moyen à l’hectare 1077K€
(http://www.le-prix-des-terres.fr, référence fiscale )

a) Vous les exploitez, mais vous n’êtes plus ingénieur..
b) Vous les louer temporairement, le temps de faire votre indépendance financière
c) Vous les louez en Bail à long terme ( 18 ans mini ), pour rèduire l’impact ISF, mais vous ne recupérerer JAMAIS
    vos terres en exploitation propres. Vous ne pourrez en justifier le besoin devant un tribunal
    alors l’exploitant aura toute les chances, selon un bail rural de transmettre le bail a une personne en ayant besoin.

Dans le cas a) et c) pas de soucis d’ISF.

Dans le cas b) qui semble vous intéresser pour exploiter après, n’oubliez pas que vous etes ingénieur salariè donc votre activité principale
- Valeur Taxable : 1,077M€ / h ==> ISF annuel, allez a 1% 10770 €
- Location : 1500 Kg/h ( bail rural classique ), soit environ 8250€ ( 5,5 € /kg de raisin )
- Ne pas oublié d’ajouter la CSG sur ces revenus fonciers et de les intégrer à vos revenus d’ingénieur.

Et plus la surface s’agrandit et plus vous avez un gros problème…
( ISF plus gros et impôts plus gros )

Vous comprendrez vite que les héritiers n’exploitant pas se séparent de leurs terres
et que ce n’est pas un jeune qui se lance qui peut acheter cette terre ( prix de la terres = environ 20 ans de CA )

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#7 05/01/2015 15h21 → Investissement dans la vigne et les champs agricoles...

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Merci pour ces précisions coyote.

Effectivement, dans mon cas, c’est pas réjouissant .. Les vignes sont situées dans un endroit réputé et dernièrement les vignes ont été vendu à plus de 1,5M l’hectare. Ma mère en possède un peu plus de deux. Si on prend un ISF à 1%, ça fait pratiquement 30k euros annuels d’ISF pour un revenu d’environ 18000 euros.

Je vais me renseigner auprès d’un spécialiste pour mieux comprendre ce qu’il est possible de faire.


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#8 05/01/2015 15h23 → Investissement dans la vigne et les champs agricoles...

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Dans le cas b), mieux vaut encore faire une donation de (ou même vendre) l’usufruit temporaire (=> pas d’ISF) pour qqs années, si c’est faisable sans hypothéquer la possibilité de récupérer les vignes quand on voudra passer à a) ou c).

Sinon, prendre 1% d’ISF suppose qu’on a déjà un patrimoine conséquent avant d’y inclure ces vignes, et un revenu par ailleurs suffisant pour ne pas être concerné par le plafonnement de l’ISF. Ce sera souvent moins de 1% avec juste 1 ha.


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#9 05/01/2015 15h52 → Investissement dans la vigne et les champs agricoles...

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>c) Vous les louez en Bail à long terme ( 18 ans mini ), pour rèduire l’impact ISF, mais vous ne recupérerer JAMAIS vos terres en exploitation propres.

Bail à long terme : c’est à dire un fermage ?

De ce que j’ai compris sur d’autres forums, il faut etre viticulteur pour pouvoir revendiquer le droit de recuperer le fermage.

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#10 05/01/2015 18h25 → Investissement dans la vigne et les champs agricoles...

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GoodbyLenine a écrit :

Dans le cas b), mieux vaut encore faire une donation de (ou même vendre) l’usufruit temporaire (=> pas d’ISF) pour qqs années, si c’est faisable sans hypothéquer la possibilité de récupérer les vignes quand on voudra passer à a) ou c).

Sinon, prendre 1% d’ISF suppose qu’on a déjà un patrimoine conséquent avant d’y inclure ces vignes, et un revenu par ailleurs suffisant pour ne pas être concerné par le plafonnement de l’ISF. Ce sera souvent moins de 1% avec juste 1 ha.

Concernant la donation temporaire d’usufruit dans ce domaine, je ne connais pas

Je faisais le rapprochement au fait qu’il souhait être indépendant financièrement ce qui suppose un petit capital…
et d’un autre coté, si il y a eu des ventes récentes a 1,5M€/h, le fisc peut réévaluer le montant.

Ok j’ai fait un calcul à la grosse louche, mais cela n’enlève en rien que dans ce cas précis, l’ISF
introduit une vrai problèmatique. Mais étant originaire de la région, je peux vous dire que peut d’héritier non exploitant peuvent garder les terres
( qui sont souvent louer à des membres de la famille ) et que la vente de ces terres introduit de vrais problèmes, car souvent l’exploitant en place ne peut racheter sa part…

Les quatari et les chinois commence à arriver aussi dans cette région.

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#11 05/01/2015 18h29 → Investissement dans la vigne et les champs agricoles...

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francoisolivier a écrit :

>c) Vous les louez en Bail à long terme ( 18 ans mini ), pour rèduire l’impact ISF, mais vous ne recupérerer JAMAIS vos terres en exploitation propres.

Bail à long terme : c’est à dire un fermage ?

De ce que j’ai compris sur d’autres forums, il faut etre viticulteur pour pouvoir revendiquer le droit de recuperer le fermage.

Oui je parle de fermage, et c’est effectivement le cas.
C’est clair que si il n’est qu’ "ingenieur" ou ne dispose pas de diplôme de viticulture, il ne récupérera JAMAIS son bien pour une exploitation propre. Mais si le locataire l’envoie au tribunal, et qu’il a des revenus d’ingénieur, et que le locataire ne peut vivre sans cette location, il ne le récupérera pas non plus. Il y a énormément de jurisprudence de ce cas.
( très souvent entre héritiers )

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#12 05/01/2015 19h23 → Investissement dans la vigne et les champs agricoles...

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Bonjour ,
Tout en étant Ingénieur et salarié ou indépendant ,
Vous pouvez exploiter la propriété familiale en faisant faire tous les travaux à l’entreprise .
Vous cotiserez à la MSA même si elle ne vous servira jamais de prestations (cotisant solidaire) .
Voyez avec un expert comptable ou agricole , juridique et fiscal , notaire …
Cdt .

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#13 05/01/2015 23h46 → Investissement dans la vigne et les champs agricoles...

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Bonsoir Langoisse,

Ce que vous décrivez est tout à fait possible, mais cela n’exonére en rien l’ISF au sens fiscal.
Vous êtes exonéré à partir du moment ou la viticulture c’est l’activité principale.
Je vous souhaite bien du courage pour démontrer au fisc que c’est votre activité principale
lorsque que vous avez un CDI à plein temps.

Bien entendu, si la personne est en free-lance et peut démontrer qu’ il passe la plupart de son temps
sur la gestion de l’entreprise viticole, c’est possible

C’est une astuce qui commence à être bien connue du fisc champenois; et qui est facile à démontrer.

Bien à vous.

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