Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 04/01/2015 20h24 → Investissement immobilier : régime réel ou simplifié ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonsoir

J’essaye d’avancer sur mon projet d’immeuble mais je suis bloqué sur le régime des impôts à choisir et à calculer pour avoir la rentabilité après impôts mais je pense que c’est le régime réel

Savez-vous quelle est la formule pour le calcul de l’impôt au réel?

Voici les infos concernant les 4 biens a comparer

1)
Prix : 590 000 FAI
Taxe fonciere: 2901 €
Surface totale: 383 m2
Surface cadastre: 343 m2

Un Immeuble( 233m² d’appartements + 160 m²
de boulangerie) sur caves renfermant :

- Au rez-de-chaussée : une entrée, un local
commercial à usage de boulangerie/patisserie,
composé d’un magasin avec façade sur rue,
un salon de thé, une pièce, wc, une salle
d’eau, une autre pièce sur cour, un fournil, un
laboratoire, dépendances, wc.
loyer 8028 €/an + taxe foncière 2107 €

- Au 1er étage à droite (64m²) : un appartement
de trois pièces, cuisine, une salle d’eau, wc.
Eau, électricité, chauffage individuel gaz.

- Au 1er étage gauche (21m²), un studio
composé : d’une pièce, d’une cuisine, d’une
salle d’eau, wc.
Eau, électricité, chauffage individuel
électrique.

-Au 2e étage à droite (64m²), un appartement
de trois pièces, cuisine, une salle d’eau, wc.
Eau, électricité, chauffage individuel gaz.

- Au 2e étage à gauche(21m²), un studio
composé :
d’une pièce, d’une cuisine, d’une salle d’eau,
wc.
Eau, électricité, chauffage individuel
électrique.

- Au 3e étage : trois appartements de TYPE
STUDIO meublés (63m²).
LOYER POUR L’ENSEMBLE DES
APPARTEMENTS : 32 229 €/An
SOIT POUR L’ENSEMBLE DE L’IMMEUBLE : 32229 € + 8028 €= 40 257 €

2)
Prix : 443 000 FAI
Taxe fonciere: 2438 €
Surface totale: 210 m2
Surface cadastree: 81 m2

rdc: commerce: 463.68+14 ( +1020€ de taxe foncière)
1er: type 2: 420€+15€
2ème: type 2:406€+20€
3ème: type 2: 380€+15€
4ème: type 2:380€ + 15€ de charges

3)
Prix : 518 000 FAI
Taxe fonciere: 3500
Surface totale: 269 m2
Surface cadastree: 69 m2

Un Immeuble renfermant :

- Au rez-de-chaussée : une entrée, un local
commercial avec wc.
loyer 9000 €/an + taxe foncière 300 €

- Au 1er étage en face (40m²) : un appartement
de type 2
Eau, électricité, chauffage individuel élec.
loyer 410 € + 40€

- Au 1er étage gauche (23m²), un type 1 bis.
Eau, électricité, chauffage individuel
électrique.
loyer 365+30€

-Au 2e étage en face (41m²), un appartement
de type 2.
Eau, électricité, chauffage individuel élec.
loyer 410+40€

- Au 2e étage à gauche(27m²), un type 1 bis.
Eau, électricité, chauffage individuel
électrique.
loyer365+30€

-Au 3e étage en face (41m²), un appartement
de type 2.
Eau, électricité, chauffage individuel élec.
loyer 410+40€

- Au 3e étage à gauche(27m²), un type 1 bis
meublé.
Eau, électricité, chauffage individuel
électrique.
loyer365+30€

-Au 4e étage un type 2 (27m²) 50 au sol.
Eau, électricité, chauffage individuel élec.
loyer 390+40€
LOYER POUR L’ENSEMBLE DE L’IMMEUBLE :41580 € /AN.

4)
Prix: 410000 FAI
Taxe fonciere: 3944
Surface habitable : 283m²
Surface du terrain : 331m²

Rez-de-chaussée :
- 1 appartement T2 n° 11, 45,10 m2, loyer 465 € + 15 € ;
- 1 appartement T3 n° 12, 65,40 m2, loyer 610 € + 15 € ;

1° étage :
- 1 appartement T2 n° 21, 40,20 m2, loyer 480 € + 15 € ;
- 1 appartement T2 n° 22, 46,60 m2, loyer 450 € + 25 € ;

2° étage :
- 1 appartement T2 n° 31, 38,70 m2, loyer 400 € + 25 € ;
- 1 appartement T2 n° 32, 46,90 m2, loyer 468 € + 20 € ;

2 garages loués 52 €.

Phil

Mots-clés : investissement locatif

Hors ligne

 

#2 04/01/2015 21h06 → Investissement immobilier : régime réel ou simplifié ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   195 

wes49 a écrit :

Bonsoir

J’essaye d’avancer sur mon projet d’immeuble mais je suis bloqué sur le régime des impôts à choisir et à calculer pour avoir la rentabilité après impôts mais je pense que c’est le régime réel

Savez-vous quelle est la formule pour le calcul de l’impôt au réel?

Bonsoir Phil,

Je ne comprends pas ce que vous souhaitez obtenir comme réponse.

une formule --- y a pas de formule

Votre projet c’est quoi ?
acheter 1 immeuble ou acheter les 4 immeubles ?
Achetez vous en non propre ou par le biais d’une société ?

La fiscalité va dépendre
1º Du niveau de vos revenus annuels auquels s’ajouterons les revenus immobiliers.
2º Achetez vous comptant ou a l’aide de préts ? ça peut également avoir un impact sur la fiscalité.

Dernière modification par Miguel (04/01/2015 21h07)


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

Hors ligne

 

#3 04/01/2015 21h41 → Investissement immobilier : régime réel ou simplifié ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonsoir

Les revenus locatifs se rajoute sur ton revenu du "travail" et donc sont imposés selon l’IRPP

- Jusqu’à 9690 euros : 0%
- de 9691 euros à 26764 euros : 14%
- de 26765 euros à 71754 euros : 30,00%
- de 71755 euros à 151956 euros : 40,00%
- au-delà de 151957 euros : 45,00%

Hors ligne

 

#4 04/01/2015 21h46 → Investissement immobilier : régime réel ou simplifié ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Je veux acheter un des 4 et je cherche à calculer le rendement net net apres impots pour connaitre ce qui me reste à la fin mais je ne sais quel régime me placer pour ce calcul. Je veux acheter à credit sachant que ma residence principale je l’ai acheté cash et une autre residence achetée cash également mise en location me permet vivre, en gros je suis rentier. Je compte acheter à mon nom nom propre mais est il avantageux comparer à la sci?

Hors ligne

 

#5 04/01/2015 21h49 → Investissement immobilier : régime réel ou simplifié ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Merci Austin ca me donne une bonne idée pour finaliser tout cela

Hors ligne

 

#6 04/01/2015 22h12 → Investissement immobilier : régime réel ou simplifié ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   14 

Bonjour

Petit complément d’information : les revenus fonciers sont taxés effectivement selon l’IRPP du propriétaire,  oui…. auquel il faut ajouter 15, 5% au titre des cotisations sociales.

Le sujet a été plusieurs fois expliqué,  ainsi que les différentes possibilités d’imposition en fonction du statut du propriétaire, du type de location, etc.
Pour trouver les posts à ce sujet, vous pouvez utiliser la barre de recherche en haut à gauche.

Bonne lecture !


La vie, c’est comme une bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre. (Albert Einstein)

Hors ligne

 

#7 04/01/2015 23h29 → Investissement immobilier : régime réel ou simplifié ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Essayes de te former un peu plus wes49 (lire les expérience des autres, des bouquins etc)

Sans ça tu risque de partir au casse pipe
Commences par un petit appart pour débuter comme ça tu connaîtras mieux les rouages

@+

Hors ligne

 

#8 05/01/2015 09h18 → Investissement immobilier : régime réel ou simplifié ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   104 

wes49 a écrit :

Je compte acheter à mon nom nom propre mais est il avantageux comparer à la sci?

La SCI, si elle est soumise à l’impôt sur le revenu, est dite transparente et n’apportera rien au niveau fiscal.
La SCI soumise à l’impôt sur les socitétés, peut être intéressante dans certains cas. Elle devient une entité fiscale propre, bénéficiant du taux d’imposition sur les sociétés (15% en dessous 38120 € de bénéfice imposable, 33,33% au-dessus). Il y a des avantage : permet de déduire les amortissements et plus de charges ; et des inconvénients : paiement d’une taxe additionnelle (la CRL équivalent à  2,5% des loyers bruts perçus, le régime d’imposition des plus-values)

Du point de vue strictement fiscal, il serait judicieux de comparer un achat en nom propre par rapport à un achat via une SCI soumise à l’IS.

Sinon il existe de nombreux simulateurs pour calculer ce genre de choses, notamment Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

Il suffit de connaître votre TMI et votre nombre de parts fiscales.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

#9 05/01/2015 09h31 → Investissement immobilier : régime réel ou simplifié ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Merci pour le conseil Austin. Je ne cesserai de me former sur la fiscalité car c’est un domaine assez particulier mais je me sens prêt pour ce projet sachant que je passe du temps la dessus et je lis aussi pas mal d’expérience sur le forum. J’ai juste fait une erreur après je ne sais pas si c’est vraiment une erreur, c’est l’achat de ma résidence principale et l’autre qui est en location cash. Je ne suis pas un fan d’appartement surtout que je ne veux pas a faire avec le syndic et les charges de copropriétés  mais obtenir un bien que pour moi. Du moment que l’immeuble est bien placé, les compteurs sont séparés et la rentabilité net net est raisonnable en ajoutant aussi l’état du bien aussi ce sera parfait à mon avis. Je prend mon temps tout de même pour bien murir mon projet et échanger sur le forum.

Hors ligne

 

#10 06/01/2015 10h52 → Investissement immobilier : régime réel ou simplifié ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Merci Siocnarf pour les infos

Hors ligne

 

#11 06/01/2015 21h37 → Investissement immobilier : régime réel ou simplifié ? (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonsoir

Je viens de recevoir des informations concerant ce bien à vendre ci dessous de la part d’un particulier et j’aurai besoin de vos avis.

un local Commercial + 2 appartements de Type 2 + 1 type 3.
cave.

immeuble construit environ en 1900.

Prix: 290000
Surface: 185 m2

le commerce est un café

loyer du commerce + type 2 du rdc = 646 €/mois : locataire commercial bail commercial

loyer du type 3 au 1er étage : étudiants = 650 € /mois- bail d’habitation loi 1989

loyer du type 2; salarié : 525 €/mois- bail d’habitation loi 1989

chaque appartement dispose de son compteur électrique , et les parties commune aussi.

compteur général d’eau et sous compteur pour chaque appartement

compteur gaz pour le type 2 du rez de chaussée

taxe foncière de : 2260 €

assurance immeuble : 440 €

conso d’eau annuelle environ : 550 €

minuterie : 75 €/an

Phil

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech