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Forums des investisseurs heureux

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#101 23/09/2016 13h18 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

Edit
Formulaire 244. … Ligne 250 "Intérêts d’emprunt (remplir également la rubrique 610)"
"260 Revenus fonciers taxables
261 Ligne 215 – ligne 240 – ligne 250"

Donc ok il ne sont pas taxable mais je les paient, je modifie donc mes calculs…

Exactement. Le fait qu’ils soient déductibles vous permet de payer moins d’impôts, mais ne les rend pas gratuits. Il vous aura fallu le temps.

Prix total en comptant intérêts et assurance: 278358

NON. je vous ai déjà expliqué plusieurs fois que les intérêts et assurance doivent être comptés en charges annuelles et non pas en investissement. Du point de vue de l’analyse d’un investissement immobilier, et du point de vue de l’analyse d’un investissement en général, c’est comme ça qu’on fait.

Appliquer la bonne méthode de calcul, ça permet, notamment, d’éviter des erreurs conceptuelles et donc des erreurs de calcul. Je vous l’ai écrit déjà en page 2 :

il n’y a pas une manière spéciale de calculer pour les Pinel. C’est un investissement immobilier comme un autre, et tout se calcule : prix d’achat, financement, loyer, charges, rentabilité.

Et pourtant, 3 pages plus loin, vous nous gonflez encore à nous assénez vos calculs erronés parce que vous n’avez PAS VOULU comprendre et appliquer la méthode correcte d’analyse d’un projet immobilier.

Toute personne intelligente et avec une vraie volonté d’apprendre a tout ce qu’il faut dans mon message en haut de page 3.

Comment est-ce que j’ai appris à faire un calcul de rentabilité d’un projet immobilier en revenus fonciers (location nue ?) ? J’ai pris le fil de discussion sur ce sujet, où il y avait le scan d’un article de "Le Revenu" avec un exemple de calcul détaillé. J’ai ouvert un tableur et j’ai dit : "voyons-voir si j’arrive à reproduire ce calcul et à en comprendre chaque élément." Et j’y suis arrivé parce que ce n’est pas compliqué pourvu qu’on s’en donne la peine.

Quand on a la chance d’avoir, cité en exemple, un calcul juste et détaillé, on bûche sur ce calcul jusqu’à ce qu’on en comprenne chaque ligne. Vous, 3 pages plus loin, vous faites encore des erreurs de débutant parce que vous n’avez pas voulu travailler et pas voulu apprendre. C’est une attitude vraiment déplorable.

Fin de transmission.

Dernière modification par Bernard2K (23/09/2016 13h31)

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#102 23/09/2016 15h27 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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NON. je vous ai déjà expliqué plusieurs fois que les intérêts et assurance doivent être comptés en charges annuelles et non pas en investissement. Du point de vue de l’analyse d’un investissement immobilier, et du point de vue de l’analyse d’un investissement en général, c’est comme ça qu’on fait.

C’est aussi ce qui m’a induit en erreur car charges pour moi c’est déductible. Au final c’est de toute façon plus conservateur de pratiquer comme cela, vu que j’obtiens 0.43% au lieu de 0.9%.  J’explore comment modifier mon tableur pour mieux intégrer ce phénomène. Edit. Non je n’y suis pas arrivé.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (23/09/2016 15h37)

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#103 23/09/2016 17h21 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

"Un Pinel rentable je n’en ai personnellement encore jamais vu"

Il faudra alors définir ce que l’on entend par rentable. Sur un prix d’achat de 251300 (notaires, frais enregistrement, cuisine, etc compris) si tout se passe bien (au niveau vacances des locataires) je vais en payer 146672 euros, le locataire sans les frais et sans mes impôts supplémentaires va en payer 52773 euros et l’état va en payer 51855 soit respectivement 58, 21 et 21%.
Donc au bout de 15 ans il suffit que je vende ce pinel à partir de environ 155000 euros net pour être rentable . Enfin n’oublions pas qu’avec cette période de taux négatifs sur une longue durée, une des façons de lutter contre cela est de s’endetter dans l’immobilier et/ou d’acheter de l’or physique. Donc je suis pile poil dans ma stratégie.
J’en profite pour balayer à ce premier stade la solution SCPI (car à ma connaissance les banques ne prêtent pas pour cela), les LMNP c’est aussi balayé quand on vise un T3, l’AV est balayée (j’ai vaguement lu que Sapin 2 risque d’entrainer des menaces dessus) et les marchés financier et bien c’est incertain et j’y suis déjà surexposé.

Ce que j’entends par rentable c’est un investissement qui rapporte de l’argent :

- pas dans 15 ans ou dans 20 ans "si tout se passe bien" mais maintenant, on a aucune certitude sur comment sera le marché dans 15 ou 20 ans, et ça pourrait se passer bien, ou mal, ou même très mal, et là vous n’avez aucune marge sur cet investissement au cas où ça se passerait mal.
- profiter des taux bas pour s’endetter et acquérir de l’immobilier : je suis d’accord avec vous c’est le moment. Maintenant 1% de rendement net annualisé sur 15 ans c’est tout simplement Ridicule avec un grand R, pour de l’immobilier en direct en tout cas.
- c’est dommage de balayer SCPI, LMNP etc… juste parce que vous recherchez un bien dans lequel vous vous verriez habiter, ce n’est pas une démarche d’investisseur et ça ne vas pas sécuriser davantage votre argent dans votre optique de diversification.
- vous avez beaucoup de préjugés très profondément ancrés sur l’ancien et c’est bien dommage, signer des biens à 7 - 8 - 9 voire + de 10 % de rendement NET annualisé ça permet de gagner de l’argent tout de suite et de ne pas couper le lien avec sa banque quand on y retourne 6 mois, 1 an ou je ne sais quand après pour un autre projet parce qu’on expose des cashflow dégueulasses…

Maintenant je crois qu’on a juste des points de vue différents concernant l’investissement locatif, je n’arrive pas à comprendre le votre, et vous le mien ( et pas mal d’autre apparemment). Mais ce fil reste intéressant de part le détail des calculs, ça pourra être utile aux nouveaux se posant des questions sur le Pinel !

Dernière modification par georges454 (23/09/2016 17h39)

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#104 23/09/2016 19h38 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Pourquoi je ne crois pas Georgeweah ?
1/ Il n’agit pas en petit investisseur immobilier. Tous ceux que je connais, je dis bien tous, détaillent leur expérience passée. Georgeweah affirme posséder un logement Besson en location : aucune description du bien, de l’emplacement, des locataires déjà passés, des problèmes éventuels, si c’est loué en direct ou en agence. Rien. Juste un chiffre, comme un vendeur de Pinel.
2/ L’absence d’égo. Toutes les phrases de sa présentation, ou presque, commencent par "je". Or j’ai mis en doute sa bonne foi en le décrivant comme un pro de l’immo. Peu avant, j’ai utilisé l’argument "on ne fait pas boire un âne qui n’a pas soif". La plupart des participants aurait répliqué durement. Lui non, en réponse, il loue ma "sagesse" lorsque j’évoque un biais psychologique. En fait, il cherche un allié sur le blog.   
3/L’absence de réponse à la différence des prix entre ancien et neuf, qui entraîne automatiquement une perte de capital importante. Tout investisseur aurait répondu, bien ou mal, à ce risque. Au contraire, il continue à faire exprès de ne pas comprendre les explications de Bernard2K, s’enferre dans des détails, et  ne répond pas à une objection simple et lourde. Cette tactique montre le vendeur, qui détourne l’objection lourde pour revenir dans son argumentaire.
4/L’intérêt du dialogue : il signe son affaire (dit-il…), et continue cette palabre inutile, pleine de calculs de détails et à la fin illisible. Or je suis investisseur, donc si moi je ne suis plus, pour un client débutant c’est impossible… Donc je crois à une stratégie voulue d’occupation de l’espace. Histoire de dire dans une négociation de vente : "Mais si, même sur ce blog, il y a des partisans du Pinel !".
5/ Pour le bien acheté : pas de description, seulement une zone près de Bâle, bref, le flou.

Exemple de démonstration d’une des réponses de GeorgeWeah:

Autre chose pourquoi nécessairement porter comme acquis qu’il n’y aura aucune évolution du prix à la vente même dans l’ancien?
Je peux dire qu’en 2001 j’ai acheté un Besson neuf pour 125K, aujourd’hui il vaut environ 140K-170K.
Le Pinel neuf pour une zone équivalente et surface comparable me coûte 245K (soit prêt du double en 15 ans).
Donc je persiste et je signe (c’est d’ailleurs fait en pratique), j’ai comparé un appart RT2012 zone B1 avec d’autres RT2012 non éligible en zone comparable et de par le cadeau fiscal, le rendement est meilleur et la revente sera comparable. Résultat je pense y être gagnant et accroitre mon patrimoine immobilier avec un taux d’intérêt de 1% (hors assurance) et en faisant financer 21% de l’achat par les locataires et 21% par la réduction d’impôts.

-Il  "oublie" de signaler que les prix ont doublé dans les années 2000, donc qu’il faut viser le maintien ou la baisse des prix.
-Aucune explication sur le Besson acheté (avec quel apport, emprunt à quel taux, renégociation du taux récente, rentabilité etc.). Evoque le RT 2012 comme un argument de vente, alors qu’aucun investisseur du blog n’utilise l’argument. Donne un taux de 1% hors assurance peu crédible, à moins d’être un client très privilégié.
-Se complaît de détails très techniques pour quelqu’un qui n’a fait qu’un achat immobilier en 15 ans ! Et qui n’est pas fichu de donner le loyer hors-charge de son bien !

Il suffit de comparer votre contribution aux autres pour être fixé…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (23/09/2016 19h41)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#105 24/09/2016 10h46 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Avant de lire les propos de Rastignac, j’ai juste vu une ligne et je trouve cela extraordinaire d’avoir autant d’imagination. N’y a t-il pas tout simplement de ma part des vues "contrarian" (je le suis aussi comme investisseur) et je vais à l’opposé des vues généralistes. Quand un promoteur me parle de rendement pour Pinel de 7% (ils ont tous commencé par me dire cela), je leur réponds que d’après mes calculs c’est (quand mes calculs étaient faux: 3%, quand ils étaient un peu moins faux: 1% et maintenant si j’avais à leur en reparler je dirais 0.44% de rendement net). De la même façon sur ce forum ou tout le monde dit Pinel cela ne vaut pas le coup: je dis un cadeau fiscal si minime soit-il est un cadeau fiscal et si au niveau de la location cela ne m’oblige pas à plus de contraintes (ce qui est le cas sur ma région) et si un logement similaire situé ailleurs me couterait plus cher (car je n’aurais pas de réduction fiscale) je dis simplement: ne jettons pas le bébé avec l’eau du bain et dans certaines situations cela peut être rentable.

Pour en revenir aux propos de Bernard2K, au final cela ne change rien, j’ai refais mes calculs sur tableur et j’en reste à 0,44% de rendement brut après impots par an.

Je suis parti de la formule suivante de calcul de revenus ou déficit fonciers:
Revenus fonciers :
Revenus locatifs perçus en N-1 (année civile) : loyers + dépôts de garantie conservés + toutes recettes liées aux biens locatifs.

MOINS
Charges déductibles HORS INTERETS D’EMPRUNT :
Charges supportées au cours de l’année : assurances, impôts, travaux, autres frais.
MOINS
Intérêts d’emprunt :
Montant des intérêts payés en N-1.
EGAL
Revenus fonciers imposable.

Sur ce revenus fonciers imposable j’ai appliqué comme Bernard2K l’a préconisé un facteur de 0.56 (tenant compte de mon TMI de 30% et d’une partie de la CSG)

J’ai ensuite tenue compte année par année des intérêts et assurance et donc le résultat final ne change pas.

Peut être que Bernard2K n’avais pas remarqué que cette fois en calculant un prix de revente théorique je ne suis pas parti de 278K(avec interêts et assurance) mais de 248K (coût hors assurance et intérêts)

Edit Faut-il répondre à Rastignac?
Déjà il devrait avoir l’honneteté de dire que je cherche à calculer mon rendement net après impôts de façon correcte et sans faire d’erreurs. J’étais arrivé en utilisant certains similuteurs à 3% puis j’ai reconnu mes erreurs et au final j’arrive même en dessous de ce qu’a calculé Bernard2K (0,44% vs 0,90%) et j’ai toujours dis si tout ce passe bien. C’est donc un rendement maximal avec les hypothèses énoncées.

L’absence de réponse neuf ancien. Il me semble avoir répondu. Mais allons y encore. J’ai été intéressé par l’ancien sur un 75m2 avec une très grande terrasse à 243K situé dans une localité très précise. Cela n’a pu se faire (vu le prix et les loyers genre 850 euros cela n’aurait pas été plus rentable). J’ai envisagé des T3 vers 170K et il n’y en pas beaucoup de valable. 170K plus frais de notaire 13K plus 3K frais d’hypothèque de dossier etc font 186K. Les loyers seront identiques mais j’aurai probablement un temps de vacances entre locataire plus important (disons 15 mois de plus sur 15 ans). Je n’aurai aucune réduction d’impots. Donc ma part propriétaire approximative est de 186K+20K(intérêt et assurance)-50K=156K. Avec Pinel ma part propriétaire calculée de la même manière est à 168K. Différence donc 12K. Les gars excusez moi mais pour 12K que je compte refaire à la revente, et bien je ne m’ennuie pas et je préfère la sécurité. Donc pour moi l’ancien en T3 tel que je le conçois (immeuble après 2001, bien situé, qui me plait et qui ne nécessite qu’un rafraichissement) n’est pas plus rentable.

4/L’intérêt du dialogue
Cela a été important et je vous en remercie. J’ai pu ajuster mon taux de rendement net, voir vos points de vue, mais pour autant en tant qu’investisseur il ne faut pas se laisser influencer, donc quand je viens la décision est prise à 95%. Si maintenant il y a des points très importants qui m’avaient échappé, dans ce cas ok j’aurais pu renoncer. Mais un rendement de 3% (ce que je croyais) qui passe à 0,44% ne suffit pas à me faire renoncer, car je fais toujours 52K d’économie par rapport à un logement neuf similaire non éligible.

5/ Pour le bien acheté : pas de description, seulement une zone près de Bâle, bref, le flou.

Cela c’est de la mauvaise foi, désolé de le dire brut de decoffrage. J’ai indiqué pres de Bâle, zone B1 et à 15mn de voiture de Bâle, faites des recherches et vous trouverez que seuls Saint Louis et Huningue  correspondent à ces caractéristiques.

Quant à donner plus d’informations sur mon Besson neuf de 2002 quel intérêt? Il y avait à ce moment des taux d’intérêts de l’ordre de 5%, cela fait une grande différence aussi et tant qu’il n’est pas vendu je ne saurai pas si j’y suis gagnant ou non.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (24/09/2016 11h57)

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#106 24/09/2016 12h03 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Ayant dépassé le délai pour modifier, je complète ainsi
Donc pour moi l’ancien en T3 tel que je le conçois (immeuble après 2001, bien situé, qui me plait et qui ne nécessite qu’un rafraichissement) est dans la meilleure des hypothèses un chouia plus rentable mais plus probablement équivalent (n’oublions pas que les gros frais sur un bien de 2001 arriveront avant ceux d’un bien de 2017 d’où une décote plus importante à la revente dans 15 ans et surtout en tenant compte de RT2012 BBC par rapport à RT2000)

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#107 24/09/2016 12h31 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Rastignac a écrit :

Donc je crois à une stratégie voulue d’occupation de l’espace. Histoire de dire dans une négociation de vente : "Mais si, même sur ce blog, il y a des partisans du Pinel !

Il me semble qu’il serait temps que la modération intervienne, étant donné que la stratégie d’occupation de l’espace se confirme et re-confirme chaque jour.
Je la soupçonne depuis le début des échanges avec Bernard.
On est dans l’enfumage, Rastignac provoque à juste titre en posant des questions qui restent sans réponse…

Dernière modification par kc44 (24/09/2016 12h35)


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#108 24/09/2016 13h19 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a une patience presque aussi grande que celle de Bernard2k.
Je ne sais pas si GeorgeWeah1 est un vendeur de Pinel qui veut améliorer l’image ’Pinel friendly’ de ce site mais peu importe je dirai.

Un investissement immobilier qui rapporte SUR LE PAPIER moins que l’inflation pendant 15 ans est forcément une perte d’argent et cela tout le monde peut s’en rendre compte.
Il existe des alternatives dans le même secteur, avec de l’ancien ou des SCPI qui même sans carotte fiscale seraient financièrement plus intéressantes.

GeorgeWeah1, pour des raisons personnelles veut cet appartement, mais pour nous investisseurs, ce n’est certainement pas un investissement et encore moins rentable, 2 mots que GeorgeWeah1 devrait bannir de son vocabulaire sur ce sujet.

Je pense que GeorgeWeah1 a peur de l’avenir, il imagine divorcer, il imagine qu’un bien RT2012 aura une surcote sur le marché, il s’imagine finir ses jours dans cet appart, qu’il n’y a nulle part dans le monde un endroit plus sympa avec une meilleure vue que cet appart de Huningue… c’est une triste vision de la vie.


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#109 24/09/2016 16h43 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Rectification: finalement en regardant plus attentivement mon tableur. j’avais fait une erreur sur la part tresor public.
Chiffrage du jour si tout se passe bien

Prix total en comptant intérêts et assurance sur 15 ans: 278358
Rendement net de charges et d’impôts de l’investissement initial par an, en moyenne sur 15 ans: 0.44% (hypothèse pas d’indexation des loyers, 15% de depreciation et 8% de frais de notaire et 4% de frais d’agence à ma charge).
Effort mensuel sur 15 ans: 933 euros
Part propriétaire: 167903 (soit 60%)
Tresor public 52080 (soit 19%)
Locataire moins frais moins impôts supplémentaires calculés année par année en tenant compte du coût actualisé des intérêts et de l’assurance du prêt: 58375 (soit 21%)
Gain total 18276 après 15 ans (hypothese: (248000*0.85*0.92*0.96) - 167903

@Jeff56 J’attendais la remarque sur l’inflation. S’il y a inflation le prix de vente à 15 ans sera directement indexé sur l’inflation. Cela n’entre pas en compte. Par contre effectivement si à partir de dans 5 ans d’ici les taux d’intérêts libor chf 3mois passent à disons de -0,7% à 0,7%, approximativement les taux d’intérêts pour les emprunts passeront de 1 à 2%. A ce moment là remboursant 1% je serai gagnant car l’inflation risque d’être supérieure à mon taux d’intérêt à la banque…Tout cela pour dire qu’il n’y a pas que le rendement sur le papier, il y a beaucoup de paramètres inconnus qui peuvent jouer dans un sens ou dans l’autre et je répète mon but premier est la diversification, l’accroissement de mon patrimoine immobilier, me protéger des taux d’intérêts négatifs par l’endettement, diminuer mes impôts, me forcer à faire plus d’économies tout en les détournant d’une utilisation potentielle dans les marchés financiers pour lesquels je suis déjà surexposé.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (24/09/2016 16h54)

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#110 24/09/2016 18h00 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Vos arguments sont intéressants et je deviens aussi de plus en plus persuadé que vous êtes vraiment un vendeur de Pinel!

Vous oubliez le coût d’opportunité. Votre belle tirade sur l’inflation est valable pour n’importe quel investissement avec levier. Donc mieux vaut le faire sur un investissement qui rapporte que sur un investissement qui vous coûte.
Vous présentez le scénario rose qui sera beaucoup plus rose avec un investissement rentable alors que dans le scénario défavorable vous perdrez encore plus d’argent.
Et pour la dixième fois, vous ne revendrez pas votre appartement avec plus-value ou faible décote en ayant acheté du neuf (même RT2012!), donc l’indexation du prix sur l’inflation…

A nouveau vos arguments de diversification patrimoniale auraient pu se réaliser sur un investissement rentable. Votre aveuglement et refus de voir la vérité en face alors que vous ne semblez pas être un imbécile et votre acharnement à revenir sans cesse à la charge ne peuvent avoir que la conclusion que vous êtes en effet un vendeur de Pinel.

En ce qui me concerne j’arrête ce débat qui tourne en boucle, vous allez revenir tous les jours la gueule enfarinée avec une modification de votre évaluation pour nous replacer un ou deux arguments de bonimenteur.


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#111 26/09/2016 09h40 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Puisque Rastignac me l’a demandé, j’apporte plus de précision sur le Besson neuf que j’avais fait en 2002. J’ai calculé selon la même méthode ce que je n’avais jamais fait avant. Cependant pour m’éviter de passer trop de temps dans les calculs pour les intérêts et assurance j’ai pris la moyenne annuelle aussi bien pour le taux initial et l’assurance que pour la réduction d’impôt (le taux initial était de 5.15%, j’ai pris par la suite  un pur libor 3 mois en ce moment à 0%).
Besson 2002 Prix tout compris avec intérêts et assurance (12500+47000): 172000
Part proprietaire 25780 (soit 15%)
Part tresor public 71875 (soit 42%)
Part locataire - frais - impots supplémentaires 74350 (soit 43%)
Rendement net 5.59% en moyenne par an net d’impôts en considerant une vente à 170000 hors frais agence et notaire et sans compter les impots sur la plus-value d’environ 7500 euros.

Cela avance à quoi? Je suis quasi sûr que d’autres en 2002 sur un forum similaire m’auraient aussi dissuadé de faire ce projet…

Revenons sur le Pinel, jusqu’ici j’ai pris des hypothèses basses à la revente. Maintenant ce que je vise et ce que je prévois pour avoir suivi l’évolution des prix depuis plus de 15 ans dans la région c’est que je pense revendre à 210000 net frais d’agence et frais de notaire dans 15 ans. Donc cette fois ci un rendement calculé de la même façon de 1% et un bénéfice avant impôts de 43K.

Oui c’est ridicule par rapport au Besson neuf de 2002 ou par rapport à du LMNP, mais je ne souhaite pas faire de LMNP. Quant aux SCPI, c’est aussi différent c’est du papier et nous verrons bien les rendements de projets effectués maintenant dans 15 ans. Donc l’un dans l’autre pour du physique en T3 (qu’éventuellement je ne revendrais d’ailleurs même pas), sans travaux à réaliser  et bien je n’ai pas trouvé beaucoup mieux.

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#112 27/09/2016 14h02 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Je ne laisserai pas le dernier mot à ce troll vendeur de Pinel.
Voici la réputation d’un des autres pseudos qu’il a utilisé par le passé:
https://2.bp.blogspot.com/-53iMfpoX7MM/V-peb6aIXeI/AAAAAAAACFk/1Zi6GrU2jk4akivJvEClTGEwoqmGjXSRgCLcB/s1600/Pinel.JPG
Je suis désolé Bernard2K de vous apprendre ainsi que vous avez perdu autant de temps à démontrer les multiples erreurs de calcul et incohérences de ce membre plus que douteux.
Ceci dit vos démonstrations serviront à d’éventuels investisseurs de bonne foi, manipulés qu’ils sont par des vendeurs de rêve.

C’est malheureux de constater les méthodes que doivent utiliser certains pour vanter les mérites d’un placement… Ca ne doit pas être si intéressant.


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#113 13/10/2016 21h21 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Lu dans Les Echos ce jour. Les communes sous tension ou à éviter pour ceux qui veulent encore faire du Pinel: Loi Pinel - article des Échos

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#114 14/10/2016 08h05 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Source intéressante, merci. Basée sur les travaux du site Le laboratoire immobilier.

Il faut saluer l’analyse du site Le laboratoire immobilier, basée sur 70 critères dont notamment le taux de vacance, l’évolution géographique, le ratio nombre de nouveaux ménages/nombre de nouveaux logements, etc. C’est une recherche que devrait faire tout candidat à l’achat immobilier, mais que les candidats au Pinel ne font pas, comme l’ont montré les nombreux cas sur ce site où le candidat Pinel n’a fait aucune recherche sur la ville qu’il envisage. Donc, ce site fournit des analyses qui sont d’intérêt collectif !

j’ajoute que tout investisseur immobilier, même hors Pinel, devrait s’intéresser à cette analyse ! En effet, investir dans l’immo dans une ville qui a des indicateurs en berne et où de plus le dispositif Pinel va contribuer à générer un excès d’offre, c’est s’exposer à la vacance, à la baisse des loyers et à la perte de valeur du bien.

J’ai du mal à comprendre l’intérêt financier que trouve ce site "Laboratoire de l’immobilier". Ils vivent de quoi ? Je m’attendais à ce qu’il mette en contact des acheteurs potentiels avec les programmes Pinel dans les villes sélectionnées comme attrayantes, donc que ça soit malgré tout un site de commercialisation de Pinel, mais en parcourant un peu le site, non.

Dans "qui sommes-nous ?" on lit "Le Laboratoire de l’Immobilier est un service d’études de Theseis, plateforme dédiée aux professionnels de la gestion de patrimoine". Donc ça doit être Theseis qui finance.

Je relève quand même l’absence des mentions légales sur ce site. S’ils n’ont rien à cacher, qu’ils n’avancent pas masqués ! Rappel des mentions légales : https://www.service-public.fr/professio … its/F31228

Dernière modification par Bernard2K (14/10/2016 08h11)

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#115 14/10/2016 09h20 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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La source est intéressante en effet…

Mais il faut tout de même faire attention. La majorité des chiffres qui servent de base à cette étude proviennent de l’INSEE. Et ces chiffres peuvent dater !

Je prends l’exemple de la ville de Longwy, qui y figure parmis les villes à éviter.

Il se trouve que nous y possèdons 10 lots d’habitation (depuis 2011-2012). Je peux vous garantir que le marché locatif y est très dynamique Nous n’avons jamais de vacances, nos logements sont systématiquement reloués dans la semaine qui suit la parution de l’annonce (avec au minimum 5 à 10 appels ou mails par jour dans les 2 / 3 jours qui suivent une parution sur leboncoin.

Cette étude est certainement une bonne base de réflexion, mais rien ne va remplacer l’expérience du terrain.
Juste un exemple : l’étude parle d’une surabondance de programmes neufs avec des chiffres qui datent de 2010 (date trouvée sur leur site). Cherchez l’erreur !
Je sais d’expérience (et il n’y a qu’à consulter les sites d’annonces pour le vérifier) qu’il n’y en a plus aucun en cours sur Longwy et les communes avoisinantes.

Si je suis d’accord avec le fait qu’il ne faille pas y investir en Pinel, c’est pour d’autres raisons, liées aux dispositifs défiscalisants en général.

Bernard2K a écrit :

Dans "qui sommes-nous ?" on lit "Le Laboratoire de l’Immobilier est un service d’études de Theseis, plateforme dédiée aux professionnels de la gestion de patrimoine". Donc ça doit être Theseis qui finance.

Pour compléter la réflexion de Bernard2K, je "cite le site" de Theseis :

http://www.theseis.fr/immobilier.html a écrit :

Connectez-vous à la plateforme produits THESEIS et accédez à une sélection rigoureuse de logements dont nous avons l’exclusivité de commercialisation sur les grandes agglomérations françaises.

Ils annoncent que leur sélection rigoureuse est basée sur le travail des experts du Laboratoire de l’Immobilier. Mais loin de moi l’idée de dire que certains des travaux de ce laboratoire pourraient servir les intérêts de Theseis…

Dernière modification par Siocnarf (14/10/2016 09h33)


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#116 14/10/2016 09h34 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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C’est à mon humble avis parce que je doute que l’analyse tienne compte notamment des facteurs externes locaux, pour exemple sur Longwy, la proximité immédiate avec la frontière Luxembourgeoise.

Il faut toujours rester critique entre les analyses et la réalité, néanmoins l’article est plutôt bien foutu.

Setanta

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#117 14/10/2016 09h35 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Autant citer la source d’origine de l’article des échos :
Les villes à surveiller/à éviter d’après Le laboratoire de l’immo :
DISPOSITIF PINEL : VIGILANCE SUR LES MARCHES LOCATIFS SOUS BASSE TENSION | Le Laboratoire de l’Immobilier

Et réciproquement le top 50 des villes où investir toujours d’après les mêmes :
Le TOP50 des villes où investir | Le Laboratoire de l’Immobilier

Votre remarque est très juste : ça ne remplace pas la connaissance de terrain. Mais souvent, le candidat au Pinel n’a ni la connaissance des statistiques de la ville, ni la connaissance du terrain. Là, il aura au moins la première partie.

A l’inverse des villes à éviter, il cite (dans l’article des Echos) des villes intéressantes. Pour celles que je connais un peu (autour de Toulouse), il cite : Colomiers, Cugnaux, Saint- Orens-de-Gameville, Tournefeuille (31). La remarque qui m’est venue en lisant cela est : les gens le savent déjà, parce que l’immobilier est déjà cher sur ces villes ! Après, sans doute que ces villes resteront attractives et que les prix de l’immobilier y feront mieux qu’ailleurs, mais enfin, c’est du connu, ce n’est pas comme s’il citait des pépites inconnues et sous-estimées !

Donc, en fait, avec ses critères d’analyse "classiques", il a tendance à diriger les gens vers des villes déjà connues, déjà chères. C’est peut-être adapté pour le naïf investisseur en Pinel pour éviter de faire une bêtise, mais ça présente quand même quelques inconvénients :
- ce n’est pas dans sa liste "top 10" qu’on va trouver des pépites qui dégageront d’excellents rendements. On sera seulement (relativement) certain d’investir dans une valeur sure.
- ça dirige vers ces villes du "top 10" ou du "top 50", au détriment de l’investissement près de chez soi. Et ça, c’est un gros problème !

Si je reprendre votre exemple, pour l’habitant de Longwy, vaut-il mieux qu’il investisse dans un Pinel à Bordeaux parce que c’est la ville n°1 citée par ce site, et surtout pas sur Longwy qui est "à éviter" ?

Ou bien vaut-il mieux qu’il investisse dans l’ancien à Longwy sur un projet soigneusement mené (excellent rapport qualité/prix à l’achat, quelques travaux menés à coûts maîtrisés, mise en location meublée au réel pour avoir une fiscalité quasi-nulle…). La réponse est évidente aux habitués de ce  site. Avec le Pinel à Bordeaux, il va sortir entre 1 et 2 % de rendement net, et il aura des ennuis liés à la gestion à distance (coût de l’agence, obligé de déléguer absolument tout…). Avec l’ancien à Longwy en meublé, il peut sortir 5 à 10 % nets…

Au total : si les réflexions et analyses du laboratoire de l’immobilier sont intéressantes, attention quand même à la "fausse bonne idée" qui serait "yaka investir en Pinel dans les villes du top 10 citées par le laboratoire de l’immobilier". Ca mène à des investissement pas mauvais, mais pas bons non plus !

Dernière modification par Bernard2K (14/10/2016 10h06)

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#118 14/10/2016 10h06 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Oui l’article est bien foutu je vous l’accorde Setanta. Leurs différentes études me paraîssent être objectives, ont le mérite d’exister et je trouve que les critères retenus / arguments fournis sont bons.

Mais je reste dubitatif car ça reste du papier et ça reste basé sur des chiffres pas à jour.

J’y relève aussi un exemple d’incohérence : Metz est à la foi placée dans les agglomérations à surveiller (premier lien fourni par Bernard) et dans le top 50 des villes où investir (2ème lien de Bernard)…


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#119 14/10/2016 10h16 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Siocnarf a écrit :

Cette étude est certainement une bonne base de réflexion, mais rien ne va remplacer l’expérience du terrain.

C’est exactement cela ! Les études font part de moyennes… Sur le terrain les choses peuvent être souvent très différentes, d’un quartier à un autre par exemple.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#120 14/10/2016 10h32 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Merci pour cette étude plutôt intéressante, mais que penser de Poitiers et Angers à la fois dans les villes "sous surveillance" et dans le top 50 des villes où investir ? Ou alors il faut ne pas y investir en Pinel mais ça nous le savions déjà big_smile

Tout à fait d’accord avec vous, rien de vaut une bonne connaissance de la ville, des quartiers, université…etc

Bonne journée à tous !

Dernière modification par Lili (14/10/2016 10h33)


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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