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Forums des investisseurs heureux

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#76 20/09/2016 14h24 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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99% de ce que vous dites s’applique aussi à l’immobilier ancien acheté à crédit ainsi qu’aux SCPI achetées à crédit. Pour se "forcer" à investir dans la durée tout en bénéficiant de l’effet de levier, l’essentiel c’est d’acheter à crédit !

Quant au plaisir de voir ses impôts diminuer… oui, mais n’oubliez pas que cette réduction d’impôts et la "contribution de l’Etat" qui vous paie votre bien à hauteur de 54000 €, ce sont les mêmes euros envisagés de deux façons différentes. Ne comptez pas deux avantages différents alors que c’en est un seul.

Ce qui est étonnant c’est que vous nous dites que votre "Besson" est comparable en surface et en emplacement et qu’il vaut entre 140 et 170 k€. Vous savez donc que si vous achetiez un bien similaire d’occasion, ça vous coûterait 140-170 k€ + 8 % de frais de notaire, et pas 246 000 €. A 140 000 €, ça coûte exactement 95 000 € de moins à l’achat que votre Pinel. Un tel bien d’occasion, quelques meubles, et zou, voilà du LMNP pas cher (ou alors, pour environ la même somme, acheter 2 biens, chacun de la moitié de la surface du "Besson", si votre type de bien est trop grand pour se louer facilement en meublé).

Dans le cas du LMNP et de son avantage fiscal grâce à l’amortissement de l’achat et des travaux, je ne vous fais pas le calcul de combien d’impôts on économise, en cumulé sur 15 ans, parce que si on ajoute cette somme aux 95 000 € économisés sur l’achat, les 54 000 € de réduction fiscale du Pinel font faire vraiment ridicule à côté, et ça, ça risque de vous faire mal au coeur.

Sur l’ancien qui pose des soucis comme une voiture de plus de 8 ans : on aura tout lu… Ca n’a juste rien à voir. Vous comparez des choux et des carottes. D’ailleurs l’immobilier neuf n’est pas exempt de soucis : retards de livraison, malfaçons, procédures pour savoir qui est responsable et la décennale de qui doit payer… Et le locataire d’un logement neuf peut lui aussi s’avérer mauvais payeur, ou faire le bon vieux dégât des eaux… Il n’y a pas le neuf sans aucun souci d’un côté, et l’ancien tout plein de problèmes de l’autre, ça serait trop simple.

Enfin, vous étiez déjà convaincu en venant et êtes imperméables à tous les arguments. Je n’écris pas tellement pour vous mais pour le prochain lecteur qui arrivera sur ce forum en faisant un recherche sur le Pinel.

PS : vous avez vu que je vous explique en fin d’un message précédent comment économiser fortement sur l’assurance de votre prêt ?

Dernière modification par Bernard2K (20/09/2016 14h46)

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#77 20/09/2016 15h23 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Je suis allé revoir votre explication sur la délégation d’assurance. Merci. Cependant il est aussi connu (en tout cas c’est ce que je lis ailleurs) que dans la pratique même en faisant avant un an annuler son assurance de prêt groupe souscrite à sa banque et bien la banque n’est pas forcée d’accepter la délégation. Donc dans la pratique soit la banque accepte 100% en délégation dès le début (mais dans ce cas comme par hasard le taux du prêt augmente significativement par rapport à ce qui avait été prévu au départ), soit cela ne marche pas.

A priori le taux d’assurance de mon prêt devrait se situer vers 0.3% (pas de délégation).

Si je me place en situation de locataire sur un T3 je regrette mais une location meublée ne convient pas. C’est parfait pour un studio et déjà un peu moins pour un T2 mais cela prive d’une bonne partie du marché potentiel sur un T3 et induit une rotation des locataires plus importantes. A moins que des subtilités m’échappent comme prétendre loué meublé et en fait pouvoir vider les meubles et les stocker en entrepôt si besoin…

Pourquoi les prix de location sont-ils bas dans la région? Sans doute parce qu’en voiture en conduisant 20mn de plus par rapport aux 15 mn de départ et bien on tombe sur Mulhouse qui a des prix assez bas de location (une étude récente montrant que l’on peut y être gagnant sur son achat de logement principal en comparaison avec de la location en 1 ans)

SCPI oui pourquoi pas, mais c’est comme la discussion sur l’or. Je n’ai rien contre mais je préfère pour une telle somme du physique au papier…

EDIT
Pour les 125K Besson devenant 140-170K après 15 ans c’est simplement pour suggérer que 245K peuvent devenir au moins 245K dans 15 ans. Et pour en revenir à l’ancien, ceux à 140K ne me plaisent pas, il faudrait taper les 170K voire même les 200K et ce prix c’est hors notaire et quelque fois hors frais d’agence donc la différence de prix est moindre au final. Si j’avais trouvé quelque chose de vraiment intéressant au niveau prix et localisation je n’avais rien contre. Mais si cela doit prendre des mois pour trouver ou finir par ne pas trouver, cela ne vaut plus le coût surtout que Pinel il faut le signer avant la fin de l’année 2016 chez le notaire.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (20/09/2016 15h39)

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#78 20/09/2016 15h46 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Vous avez décidément des certitudes fortes sur beaucoup de choses.

GeorgeWeah1 a écrit :

Je suis allé revoir votre explication sur la délégation d’assurance. Merci. Cependant il est aussi connu (en tout cas c’est ce que je lis ailleurs) que dans la pratique même en faisant avant un an annuler son assurance de prêt groupe souscrite à sa banque et bien la banque n’est pas forcée d’accepter la délégation.

Si les garanties sont équivalentes, elle est forcée d’accepter sous peine d’amende.

Donc dans la pratique soit la banque accepte 100% en délégation dès le début (mais dans ce cas comme par hasard le taux du prêt augmente significativement par rapport à ce qui avait été prévu au départ), soit cela ne marche pas.

Je n’ai pas lu la même chose. D’après ce que j’ai lu comme retour d’expérience, notamment sur ce forum, le conseiller bancaire avec qui l’on négocie le prêt (et son chef juste au-dessus qui valide) tiennent beaucoup à vendre l’assurance maison. Donnez-leur cette satisfaction, ça vous permet de bénéficier du meilleur taux. Ensuite, vous faites valoir la substitution pendant la première année, et en pratique la banque ne peut pas s’y opposer si les garanties sont équivalentes.

Bonne lecture : La loi et la délégation d?assurance - Délégation d?assurance - Meilleurtaux.com

En pratique, peut-être que ça ne fera pas une économie énorme, vu que vous nous dites seulement maintenant que vous êtes à 0,3 % d’assurance. A 0,45 %, taux que vous aviez cité initialement, la démarche était plus intéressante.

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#79 20/09/2016 17h10 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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J’aime bien dire à mes demandes de Pinel en défiscalisation Pinel neuf = Tva 20% et économie d’impôts 21% en 9 ans, comme la Tva est un impôt pourquoi prendre un risque sur 9 ans pour 1% d’économie d’impôts au final?

Pour être complet, l’avantage fiscal est un peu supérieur avec les frais réduits sur le neuf d’environ 13000 € pour un achat à 245000 €.

Donc on a environ 15500 € d’avantages avec le Pinel vs l’ancien soit environ 6.3% mais avec 9 ans de conservation soit 0.70% d’économie réelle par an sur un Pinel.

Si vous trouvez de l’ancien avec 2% de rendement locatif brut en plus que votre Pinel, vous êtes perdant en achetant un Pinel.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#80 21/09/2016 12h02 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Il ne faut pas voir que l’aspect rentabilité. Quand j’achète un bien immobilier c’est comme si je l’achetais pour moi, je dois bien m’y sentir et il doit me plaire. Donc ne pas oublier que dans l’ancien si on est très difficile sur une localisation sur une période de construction (à partir de 2000) et sur un prix maximum et bien on peut ne pas trouver ou en tout cas on peut passer beaucoup de temps à chercher, à visiter et à hésiter et au final ne rien acheter…
Pour l’anecdote j’ai eu en dernière minute une possibilité de Pinel en ancien de 64m2 avec cuisine mais non encore déclaré (donc vierge) sur zone B1 avec locataire pour 220K en sus 8% de frais de notaire et bien je n’ai pas aimé l’orientation, la superficie totale et celle de la terrasse et j’ai décliné pour en rester à mon idée première.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (21/09/2016 12h03)

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#81 21/09/2016 12h21 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

Il ne faut pas voir que l’aspect rentabilité.

Puisque vous êtes investisseur en bourse, pratiquez vous de la même façon ? Comment y faites vous vos choix de sociétés ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#82 21/09/2016 13h28 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

Il ne faut pas voir que l’aspect rentabilité. Quand j’achète un bien immobilier c’est comme si je l’achetais pour moi, je dois bien m’y sentir et il doit me plaire.

C’est très étonnant. Vous avouez appliquer une erreur fondamentale de logique. Puisque vous n’achetez pas ce bien pour habiter, il n’y a aucun intérêt qu’il vous plaise.

On ne choisit pas un investissement parce qu’il nous plaît mais parce qu’il est rentable.

Puisque vous aimez les métaphores de voitures, voici une discussion entre le patron d’une entreprise de revente de voitures d’occasion, et son employé :
- alors, vous avez acheté ce lot de Mercedes d’occase ?
- non, j’aime pas Mercedes.
- mais elles étaient bradées, on allait faire du fois quatre sur le prix de revente !
- mais j’aime pas Mercedes. J’ai mis tout le budget que vous m’aviez alloué sur des BMW.
- mais vous savez bien que la concession BMW nous revend trop cher et qu’on marge rien dessus !
- l’y peux rien patron, quand j’achète des voitures d’occasion, il faut qu’elles me plaisent, et moi, j’aime BMW et j’aime pas Mercredes.
- vous êtes viré.

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#83 21/09/2016 14h30 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Carpediem a écrit :

J’aime bien dire à mes demandes de Pinel en défiscalisation Pinel neuf = Tva 20% et économie d’impôts 21% en 9 ans, comme la Tva est un impôt pourquoi prendre un risque sur 9 ans pour 1% d’économie d’impôts
[…]

Si vous trouvez de l’ancien avec 2% de rendement locatif brut en plus que votre Pinel, vous êtes perdant en achetant un Pinel.
Carpediem

Si je vous rejoins sur la conclusion, et que je trouve votre démonstration percutante pour l’oreille d’un investisseur qui serait tenté de céder trop facilement aux sirènes du Pinel, est-elle pour autant pertinente ?

En effet, on ne paye certes pas de TVA sur un bien ancien (ou achèté d’occasion pour faire le parallèle avec un bien/objet meuble), mais qqn l’a acheté neuf un jour en payant la TVA et il tient compte de ce prix TTC payé initialement le jour où il détermine le prix auquel il est prêt à s’en séparer.

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#84 21/09/2016 14h35 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Merci Bernard d’avoir démontré encore une fois le manque flagrant de rentabilité de l’investissement Pinel, voire le risque de perte.

Quand un investisseur vous dit que la rentabilité n’est pas sa priorité, inutile de discuter. Il semble que vous n’ayez simplement pas la même religion. Ils sont des milliers comme ça en France.

Ces personnes parlent de tout achat immobilier, même pour une résidence secondaire, d’un investissement. Or il n’y a pas d’objectif d’enrichissement, juste une diversification du patrimoine.

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#85 21/09/2016 18h05 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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C’est juste Trahcoh. Diversification et éventuellement, cerise sur le gâteau, plus-value à la revente (mais ne pas compter dessus). Pourquoi ne devrait on pas parler d’investissement dans ce cas et d’investissement Pinel dans ce cas précis?
Une des définitions du petit larousse en ligne pour "investissement" est:
"Décision par laquelle un individu, une entreprise ou une collectivité affecte ses ressources propres ou des fonds empruntés à l’accroissement de son stock de biens productifs."
Sur un autre post Bernard2K entre autres a bien démontré que la location d’un bien immobilier est producteur de valeur donc de revenus. Donc ce que je fais (accroitre mon stock de biens productifs par des emprunts colle à la définition).
Il n’est pas nécessaire qu’un investissement locatif Pinel soit plus rentable qu’un investissment locatif dans l’ancien pour ne pas le qualifier d’investissement.

De plus on ne connait pas à l’avance les aléas de la vie, un divorce par exemple et la mère restant dans la résidence principale avec les enfants va impliquer une relocation. Pourquoi donc ne pas intégrer à ce moment là un des logements locatifs que l’on possède.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (21/09/2016 18h07)

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#86 21/09/2016 19h08 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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julien a écrit :

En effet, on ne paye certes pas de TVA sur un bien ancien (ou achèté d’occasion pour faire le parallèle avec un bien/objet meuble), mais qqn l’a acheté neuf un jour en payant la TVA et il tient compte de ce prix TTC payé initialement le jour où il détermine le prix auquel il est prêt à s’en séparer.

C’est bien le problème de la revente d’un bien neuf à un investisseur qui recherchera un rendement, vos loyers perçus sont connus donc seul l’ajustement du prix permet à l’acquéreur d’atteindre le rendement qu’il souhaite.

Le risque est que le bien ne se revende pas au prix souhaité par le vendeur sauf à trouver un acheteur sur coup de coeur et sans logique patrimoniale à long terme.

Pour inclure la TVA dans votre prix de vente, il faut que le rendement locatif du bien neuf soit dans la moyenne des rendements locatifs du secteur et/ou que les loyers progressent fortement pour combler le surcoût généralement constaté sur les biens avec avantage fiscal ou que les prix de l’immobilier progressent fortement diminuant le rendement moyen espéré par un nouvel acquéreur.

C’est le même problème que le marché secondaire des LMNP gérés type Ephad.

Carpediem


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#87 21/09/2016 19h40 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

C’est juste Trahcoh. Diversification et éventuellement, cerise sur le gâteau, plus-value à la revente (mais ne pas compter dessus). Pourquoi ne devrait on pas parler d’investissement dans ce cas et d’investissement Pinel dans ce cas précis?
Une des définitions du petit larousse en ligne pour "investissement" est:
"Décision par laquelle un individu, une entreprise ou une collectivité affecte ses ressources propres ou des fonds empruntés à l’accroissement de son stock de biens productifs."
Sur un autre post Bernard2K entre autres a bien démontré que la location d’un bien immobilier est producteur de valeur donc de revenus. Donc ce que je fais (accroitre mon stock de biens productifs par des emprunts colle à la définition).
Il n’est pas nécessaire qu’un investissement locatif Pinel soit plus rentable qu’un investissment locatif dans l’ancien pour ne pas le qualifier d’investissement.

De plus on ne connait pas à l’avance les aléas de la vie, un divorce par exemple et la mère restant dans la résidence principale avec les enfants va impliquer une relocation. Pourquoi donc ne pas intégrer à ce moment là un des logements locatifs que l’on possède.

Sauf que si vous recherchez "productif" dans ce même Larousse, vous tombez sur : "Qui rapporte de l’argent, qui est rentable." Un Pinel rentable je n’en ai personnellement encore jamais vu, en tout cas dans votre cas en y allant de 700 € par mois de votre poche on n’est pas vraiment dans le productif. Je considère votre achat Pinel plutôt comme un placement que comme un investissement, limite comme un coup de coeur ( il est de toute manière complètement déraisonnable de penser un investissement immobilier comme si " on achetait pour soi"). Dans l’ancien à 245 000 € vous trouvez facilement quelque chose rapportant 2 000 / 2 500 € mensuels sur lesquels vous avez la possibilité de ne pas payer d’impôts pendant une bonne dizaine d’année, ça c’est un investissement productif car il rapporte de l’argent chaque mois. L’essentiel c’est que vous vous y retrouviez par rapport à vous objectifs / stratégie patrimoniale dans cet achat en Pinel, j’espère que vous viendrez nous faire un retour dans quelques années.

Dernière modification par georges454 (21/09/2016 19h42)

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#88 22/09/2016 09h47 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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"Un Pinel rentable je n’en ai personnellement encore jamais vu"

Il faudra alors définir ce que l’on entend par rentable. Sur un prix d’achat de 251300 (notaires, frais enregistrement, cuisine, etc compris) si tout se passe bien (au niveau vacances des locataires) je vais en payer 146672 euros, le locataire sans les frais et sans mes impôts supplémentaires va en payer 52773 euros et l’état va en payer 51855 soit respectivement 58, 21 et 21%.
Donc au bout de 15 ans il suffit que je vende ce pinel à partir de environ 155000 euros net pour être rentable . Enfin n’oublions pas qu’avec cette période de taux négatifs sur une longue durée, une des façons de lutter contre cela est de s’endetter dans l’immobilier et/ou d’acheter de l’or physique. Donc je suis pile poil dans ma stratégie.
J’en profite pour balayer à ce premier stade la solution SCPI (car à ma connaissance les banques ne prêtent pas pour cela), les LMNP c’est aussi balayé quand on vise un T3, l’AV est balayée (j’ai vaguement lu que Sapin 2 risque d’entrainer des menaces dessus) et les marchés financier et bien c’est incertain et j’y suis déjà surexposé.

Quant à l’analogie avec l’employé d’un garage et les Mercedes et BMW c’est pas vraiment adapté. Dans ce cas précis, c’est moi le propriétaire du garage qui préfère acheter un lot de mercedes neuves achetées avec une décote (remboursement de l’état Pinel) plutôt qu’un lot de BMW d’occasion moins chères qui à premières vue permettent de faire plus de profit. Oui mais c’est sans compter la garantie d’un côté à l’incertitude de l’autre (quel vice caché ou réparation non prévue,  etc).

Dernière modification par GeorgeWeah1 (22/09/2016 10h00)

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#89 22/09/2016 10h11 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

[
J’en profite pour balayer à ce premier stade la solution SCPI (car à ma connaissance les banques ne prêtent pas pour cela),

Raté. Aucune excuse, une recherche de "Prêt SCPI" sur votre moteur de recherche préféré est plus rapide à faire qu’écrire cette phrase.

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#90 22/09/2016 10h16 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Acheter neuf peut comporter des déboires également…

J’en ai pour preuve une terrible expérience dans le Sellier qu’à fait une connaissance il y a quelques années avec entre autre :

- finitions mal faite par rapport à ce qui était prévu (appel d’un huissier pour faire jouer les garanties)
- retard terrible dans le chantier qui a faillit conduire à une suppression de l’avantage fiscal (car hors délai)
- démarrage des mensualités du prêt et pas encore de locataire dans l’appartement pour payer le loyer

Cela a valu des nuits blanches pour cette personne…

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#91 22/09/2016 10h22 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Cette discussion sur l’investissement est en tain de tourner au débat sur la religion.
On ne fera pas changer un adepte du Pinel envers et contre tous pas plus que lui nous convaincra que finalement c’est défendable.
Que chacun reste avec ses croyances mais cessez donc le prosélytisme!


Parrain de mon adorable filleule

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#92 22/09/2016 10h54 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

Sur un prix d’achat de 251300 (notaires, frais enregistrement, cuisine, etc compris)

Il me semble vous avoir dit de vous attendre à des frais supplémentaires. Vous voilà avec 5100 € de plus qu’annoncé.

GeorgeWeah1 a écrit :

Si tout se passe bien (au niveau vacances des locataires) je vais en payer 146672 euros, le locataire sans les frais et sans mes impôts supplémentaires va en payer 52773 euros et l’état va en payer 51855 soit respectivement 58, 21 et 21%.

Pourtant, même sans prendre en compte les 5100 € d’investissement supplémentaire, je trouvais :
"246200 (investissement initial) - 33028 (loyers nets de charges et d’impôts) - 50400 (avantage fiscal) = 162 772 €."

Avec les 5100 € de plus en investissement, ça devrait donner à peu près :
251300 (investissement initial) - 33028 (loyers nets de charges et d’impôts) - 50400 (avantage fiscal) = 167 872 €.

Et encore, dans ce calcul, j’ai repris votre hypothèse hyper-optimiste de seulement 20 % de charges (hors intérêts). Inversement, le calcul est pessimiste car le prêt de 1,4 +0,45 % sera finalement 1 + 0,3 %. L’un dans l’autre, je pense que la réalité sera moins avantageuse que ce calcul, c’est à dire que le coût final résultant au bout de 15 ans, loyers déduits et aide fiscale déduite, sera supérieur à 168 000 €.

Cela va vous coûter au moins 20 000 € de plus que les 146672 euros que vous avez calculés. Pourquoi une telle erreur de 20 000 € ?

En fait votre erreur de raisonnement est très basique ; c’est quand vous écrivez "le locataire sans les frais et sans mes impôts supplémentaires va en payer 52773 euros". Non, son loyer brut ne paie pas le logement, puisque la part de ces loyers correspondant à des frais et impôts n’est pas disponible : elle va vers ces charges et vers l’Etat. Donc cet argent qui ressort de votre poche ne contribue pas à payer le logement. Ce qui contribue vraiment à payer le logement, c’est le loyer net de frais et d’impôts, soit 33028 € (environ).

Je ne peux pas croire que vous confondiez vraiment brut et net, que vous ne compreniez qu’une charge n’est pas un revenu. Vous savez que ce n’est pas la même chose. Pourtant, vous vous aveuglez vous-même, en faisant volontairement une erreur de raisonnement pour prétendre que ça va vous coûter 20 000 € de moins que ce que ça va réellement vous coûter.

Comme dit kc44, à ce stade, cela relève d’une croyance, comme une religion. Vous croyez à votre Pinel, vous croyez à votre projet, quitte à utiliser des chiffres faux alors même qu’on vous a explicité les calculs. Ce sont des prières, du catéchisme, pas une approche rigoureuse d’investisseur. Ce qui n’a, à mon humble avis, pas sa place sur le forum.

Dernière modification par Bernard2K (22/09/2016 11h08)

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#93 22/09/2016 11h02 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Je pense que chacun a dit ce qu’il avait à dire, à détailler ses calculs et que les lecteurs peuvent faire leur propre jugement, mais je trouve cette discution passionante, les calculs sont détaillé et décortiqué, les arguments donnés. Quant à savoir si tel ou tel propos relève de la religion, je n’en sait rien, et je pense que ça ne sert à rien de souligner ce point plus longuement, le débat risque de devienir stérile et se concentrer sur des attaques personnelle. Les lecteurs se feront leur propre idée, mais merci pour ces études de cas.

J’ai hate, avec curiosité, de voir le retour sur expérience. J’ose espérer que vous aurez l’amabilité de nous donner des nouvelles d’ici quelques années, et si possible un suivi de cet investissement sur le long terme

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#94 22/09/2016 11h11 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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@carpediem

Ok on explique la même chose différemment. Pour ma part, c’est bien neuf qui devient ancien, comparaison avec le prix de l’ancien de 10 ou 20 ans dans le quartier, revente qui se fera sur la base du rendement de l’ancien etc., mais sans référence à la TVA.

Dernière modification par julien (22/09/2016 11h12)

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#95 22/09/2016 14h21 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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La difference vient sans doute que l’on veut à tout prix me faire calculer sur 9 ans ou 12 ans alors que je calcule en fonction de la durée de mon prêt qui est de 15 ans.

Pourtant cette fois j’étais à peu près sûr de mes calculs et j’avais prévu large. J’utilise un tableur modifié et Jxtam pour le prêt.
Bien 234K (avec un parking et un garage) + 3K hypothèque et frais dossier + 6.4K notaire + 3K cuisine sans electromenager = 245K.
Emprunt amortissable 245K (1% sur 15 ans et assurance 0.32%). Donc total intérêt 18478 et total assurance: 11880.
De ma poche (électoménager cuisine 1K, de frais divers d’enregistrement 1K, frais d’agence ou imprevu 1K). Il est prévu cependant en fonction de la réponse finale de la banque que je puisse prendre en charge l’entièreté des frais de notaire et ceux de la cuisine.

Frais agence et quote-part propriétaire 23% du loyer (ce que j’ai observé sur du Besson). Loyer sur 65m2 sans compter la terrasse disons 669/mois. Loyers annuel brut 8018. Frais et  impots (0.56*0.77*loyer annuel). Donc 3457/an. Sur 15 ans : 51855
Tresor public Pinel (2% les 9 premières années et 1% les 3 suivantes) : 4960 pendant 9 ans puis 2480 sur 3 ans. Total  sur 12 ans ou 15ans c’est pareil : 52080.
Part propriétaire: la différence entre prix total achat 248K- tresor public 52K– loyer net après impots  51.8K. Soit 144065

Edit. Donc toutes choses étant égales par ailleurs (ceteris paribus sic stantibus). Un T3 de même superficie neuf RT2012 à 3 km de mon futur bien mais non éligible Pinel, me coûterait en plus la ristourne Pinel soit 52K et ne me rapporterait pas plus en loyer puisque le plafond correspond au prix du marché CQFD.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (22/09/2016 14h37)

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#96 22/09/2016 14h36 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

Un T3 de même superficie neuf RT2012 à 3 km de mon futur bien mais non éligible Pinel, me coûterait en plus la ristourne Pinel soit 52K et ne me rapporterait pas plus en loyer puisque le plafond correspond au prix du marché.

Le loyer correspond au plafond du marché? Vous avez de la chance, souvent il est environ 20% sous le marché.

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#97 22/09/2016 19h52 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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@Georgesweah
Amateur de Pinel tenace ou professionnel masqué ?
J’ai pensé, et écrit, que vous aviez un "biais psychologique" qui vous attirait irrésistiblement vers le neuf, et en particulier le Pinel, au lieu de l’ancien. Et j’ajoutais que tous les investisseurs ont des préférences de ce type, les uns pour la bourse, d’autres pour l’immobilier.
En relisant le fil, j’ai peur de m’être trompé. Votre discours mélange à la fois des arguments rationnels, des calculs, régulièrement démontés par les intervenants, et d’autres plus douteux. Mais surtout vous montrez une étude très approfondie (et même trop !), et pourtant fausse du Pinel. Vous connaissez plein de choses sur l’immobilier, et à mon avis trop de choses pour être un simple amateur en quête de conseils. Je subodore, sans preuve, bien sûr, que vous travaillez dans l’immobilier, que vous vendez du Pinel, et que vous en avez assez de voir des clients vous filer entre les doigts après avoir lu ce site.
Bref, votre acharnement à se faire "l’avocat du diable", à continuer de perdre du temps face à des contradicteurs très solides, relève de la conscience professionnelle du vendeur bien plus que de la curiosité de l’amateur, une fois l’affaire faite. Trop de gens sont de passage sur ce site, et une fois l’information reçue, ils disparaissent. Vous, vous tenez ferme votre fil, malgré des calculs très défavorables, peut-être pour pouvoir en montrer des extraits aux amateurs de défiscalisation.
Bien sûr, j’espère avoir tort, et souhaite que vous soyez un amateur de Pinel sincère particulièrement tenace. Mais mon petit doigt, qui me trompe rarement, m’indique que vous êtes un pro : il y a trop de décalage entre la rigueur de certains de vos paragraphes, et l’insigne faiblesse d’autres…
N’y voyez pas d’attaques personnelles, je ne vous connais pas, et certaines de vos remarques montrent d’ailleurs de l’intelligence. Cependant, je constate trop d’écart de niveau dans votre argumentation, logique et quasi-professionnelle par moment, franchement "pigeon" quelques lignes plus loin : vous y perdez en crédibilité…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (22/09/2016 20h44)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#98 23/09/2016 03h51 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Désolé pour tous ceux que cela lasse (dans ce cas, ne lisez pas ce qui suit), mais je pense qu’il serait regrettable de laisser des calculs faux sur ce forum. Donc c’est reparti pour un (dernier ?) tour.

GeorgeWeah1 a écrit :

La difference vient sans doute que l’on veut à tout prix me faire calculer sur 9 ans ou 12 ans alors que je calcule en fonction de la durée de mon prêt qui est de 15 ans.

Soit vous êtes de mauvaise foi, soit vous ne m’avez pas lu dans mes messages précédents.

J’ai toujours, dans mes calculs exposés dans ce fil, "épousé" votre approche de calculs sur 15 ans. Et j’ai toujours été très clair que c’était ce que je faisais. Donc, non, la différence ne vient pas de là.

Bien 234K (avec un parking et un garage) + 3K hypothèque et frais dossier + 6.4K notaire + 3K cuisine sans electromenager = 245K.

La somme de ce que vous avez écrit fait 246,4 k€.
Vous faites 1,4 k€ d’écart sur une simple addition.

De ma poche (électoménager cuisine 1K, de frais divers d’enregistrement 1K, frais d’agence ou imprevu 1K).

On rajoute donc 3 k€ à votre calcul de 245 k€ pour le total précédent : total total à 248 k€.

C’est bien vous qui écriviez ce matin-même :

prix d’achat de 251300

Le prix total varie donc, sous votre propre plume, de 3300 € dans la même journée. Ce n’est pas très sérieux.

Frais agence et quote-part propriétaire 23% du loyer (ce que j’ai observé sur du Besson).

Les charges de copro sont très variables d’un immeuble à l’autre. Je continue à penser que ce chiffre de 23 % est un peu bas pour la somme des charges déductibles hors frais d’emprunt. Je remarque au passage qu’elles ne se réduisent pas à ce que vous citez : frais d’agence et part propriétaire des charges de copro. Mais soit, prenons 23 % de charges, hors frais d’emprunt.

Loyer sur 65m2 sans compter la terrasse disons 669/mois. Loyers annuel brut 8018.

Vous étiez à 8160 € auparavant, mais on n’est pas à 140 € près.

Frais et  impots (0.56*0.77*loyer annuel). Donc 3457/an. Sur 15 ans : 51855

Pourquoi 0,56 ? Parce que 44 % d’imposition. Effectivement, 30 % de TMI + 15,5 % de PS moins un chouilla de récupération de prélèvements sociaux l’année suivante, ça fait du 44% d’imposition des loyers, à l’imprécision près du chiffre après la virgule. Ce qui me fait plaisir, c’est que ce mode de calcul semble indiquer que vous m’aviez lu jusque là.

Pourquoi 0,77 ? Parce que 23 % de charges à déduire du revenu foncier brut.

Hélas, c’est là qu’est l’os.

Les charges déductibles incluent aussi les frais d’emprunt c’est à dire intérêts + assurance. Vous écriviez :

Donc total intérêt 18478 et total assurance: 11880.

Faites la somme des deux. Ca fait un coût total d’emprunt de 30 358 €. Et ça coûte vraiment cela : Il y a 30 000 à donner à la banque en échange du fait qu’elle vous prête de l’argent.
Soit 2024 € sur une année moyenne. Soit 25,2% du revenu brut.

La somme des charges déductibles se monte donc à :
23 % du revenu brut, pour les charges hors frais d’emprunt
25,2 % de frais d’emprunt
soit 48,2 % du revenu brut.
Le revenu net de charges est donc de 51,8 % du revenu brut.

Vous avez juste oublié de tenir compte du coût de l’emprunt ! 30 000 €, une broutille !

Pourtant j’avais bien explicité le calcul. Donc à un moment, vous avez cessé de prendre en compte mes calculs (pourtant exposés avec beaucoup de pédagogie et de patience) pour préférer vos illusions. C’est bien la peine de m’écrire "vous m’avez appris à pêcher" alors que nous n’avez pas retenu ce que j’écrivais, et pire, pas cherché à retenir.

Frais et  impots (0.56*0.77*loyer annuel). Donc 3457/an. Sur 15 ans : 51855

A corriger donc en :
Loyers nets de frais et  impots (0.56*0.518*loyer annuel). Donc 2325,89 € /an. Sur 15 ans : 34 888 €.

Cela confirme que, alors même que je vous avais détaillé le mode de calcul dans des messages précédents, vous continuez à faire une erreur conceptuelle importante en ne tenant pas compte du coût du crédit, ce qui vous fait surestimer le revenu net de pas loin de 20 000 €. CQFD.

Autres petits calculs en passant :
0.56*0.518=0,29. Le revenu net de charges et d’impôts n’est donc que de 29 % du revenu brut. 71 % partent en charges et impôts.

2325,89/environ 250 000 € = 0,9 % de rendement net de charges et d’impôts de l’investissement initial, en moyenne sur 15 ans.

Cashflow, en année moyenne sur 15 ans :
loyer net de charges et d’impôts : 2325,89 € /an
+ réduction fiscale de 52080 € au total soit, moyenné sur 15 ans : 3472 €/an.
- remboursement du principal de l’emprunt : 16333 €/an. (le loyer net ayant déjà déduit les charges, dont les intérêts, ainsi que les impôts, il ne reste à déduire que le remboursement du capital).
Cashflow moyen annuel de -10536 €/an soit -878 € par mois.

Pas de mystère d’ailleurs : 10,5 k€ x 15 = 158 k€. Auquel on rajoute les 5 k€ environ d’investissement non empruntés, 158 + 5 = 163 k€. On retrouve exactement le même résultat que le fameux calcul du "coût total pour le propriétaire au bout de 15 ans" : 163 k€ (c’est à dire 163 k€, quand le calcul est juste ; 20 ou 30 k€ de moins quand on s’illusionne volontairement). Avoir payé 163 k€ au bout de 15 ans, ou avoir payé 5 k€ initialement et 10536 € de cahsflow négatif par an, ça revient exactement au même.

Un cashflow négatif à près de 900 €/mois pour un simple T3 de 65 m² me semble quand même un record qui mérite d’être noté ! Cela confirme qu’il s’agit d’un des pires investissements immobiliers qu’on puisse faire ! De nombreux foreumeurs arrivent à sortir des cashflow positifs, net net (charges, remboursements et impôts déduits) : quelle différence énorme !!!

Sans même tenir compte de vacance locative ni de travaux à réaliser, ce qui peut encore faire baisser ce rendement. Sans tenir compte d’une décote à la revente qui va très probablement faire baisser le rendement global sur la durée de possession, pour le faire passer en territoire négatif (une décote de l’ordre de 30 % par rapport au prix du neuf d’alors est très probable, donc il faudrait une vraie forte augmentation des prix du marché pour que cela compense cette décote).

Au total, sur l’analyse de votre projet, on aurait économisé beaucoup de temps si :
- vous aviez exposé l’ensemble des données dès le début
- vous aviez tenu compte des remarques exprimées et des correctifs apportés à vos calculs.

L’ambiguïté fondamentale, c’est que vous ne veniez pas exposer votre cas avec l’envie sincère d’apprendre, mais que vous veniez pour expliquer que le Pinel peut être un bon choix. Vous étiez dans la démonstration et le prosélytisme, et vous y êtes toujours. Sauf que faire du prosélytisme quand on fait des erreurs aussi importantes dans ses calculs et dans son approche conceptuelle, ça ne convainc personne. Vous perdez votre temps et vous nous faites perdre le notre.

Dernière modification par Bernard2K (23/09/2016 19h02)

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#99 23/09/2016 09h39 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Je partage pleinement l’opinion de @rastignac, à la fois aussi pigeon et aussi renseigné, aussi sourd aux calculs proposés par @Bernard2K, @GeorgeWeah1 est un troll qu’il convient de ne plus nourrir smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#100 23/09/2016 12h23 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Non je ne suis pas un pro de l’immobilier. C’est me faire beaucoup d’honneur. Simplement effectivement je suis venu ici pour avoir des conseils, pour vérifier mes calculs de rentabilité (qui étaient faux) et pour peut être réussir à insuffler l’idée qu’un cadeau fiscal il ne faut peut être pas cracher dessus. J’ai donc pris cet exemple bien réel de 52K de différence de coût sur 3km de distance selon l’éligibilité ou non.

Bernard2K là c’est effectivement un point important que vous soulevez:

Faites la somme des deux. Ca fait un coût total d’emprunt de 30 358 €. Et ça coûte vraiment cela : Il y a 30 000 à donner à la banque en échange du fait qu’elle vous prête de l’argent.
Soit 2024 € sur une année moyenne. Soit 25,2% du revenu brut.

Si vous avez raison sur ce point je n’ai pas compris certaines choses. Au niveau impôts Pinel tout comme Besson entrent dans la catégorie des frais réels. Donc les intérêts et les assurances sont déductibles (ou tout au moins entre dans le calcul du deficit foncier) et figurent sur le formulaire 2044. J’entre pour Besson neuf mes données en 2044 puis sur le 2042 en ligne 4BA. Il en sera de même pour Pinel. D’où l’exclusion pour le calcul de la part propriétaire dans mon calcul.

Edit
Formulaire 244. … Ligne 250 "Intérêts d’emprunt (remplir également la rubrique 610)"
"260 Revenus fonciers taxables
261 Ligne 215 – ligne 240 – ligne 250"

Donc ok il ne sont pas taxables mais je les paie, je modifie donc mes calculs…

2325,89/environ 250 000 € = 0,9 % de rendement net de charges et d’impôts de l’investissement initial, en moyenne sur 15 ans.

Edit.
Je ne discute pas cela j’arrive par mes "nouveaux" calculs à quelque chose de même inférieur en étant conservateur: 0.43%
Prix total en comptant intérêts et assurance: 278358
rendement net de charges et d’impôts de l’investissement initial, en moyenne sur 15 ans: 0.43% (hypothèse pas d’indexation des loyers).
Effort mensuel sur 15 ans: 934 euros
Part propriétaire: 168048 (soit 60%)
Tresor public 58455 (soit 21%)
Locataire moins frais moins impôts supplémentaires: 51855 (soit 19%)
Gain total 18131 (hypothese: (248000*0.85*0.92*0.96) - 168048

Donc oui à 0.43% si tout se passe bien, la rentabilité est très faible. Comparons donc avec AV à 1.8% (taux prévu cette année j’ai entendu dire). Effort de 934 euros par mois sur 15 ans. Capital: 191685
source: Calculateur d’épargne

Or dans l’hypothése précedemment retenu, j’ai théoretiquement un capital de 186178.
Donc perte de 5500 euros dans ce cas de figure. OK j’en prends acte mais il n’en reste pas moins que je recherche de la diversification et que 52K sont économisés sur l’achat d’un bien équivalent non éligible.

Pour la partie des chiffres qui varient: excusez moi mais j’ai fait d’abord mes calculs sur projection de taux d’intérêts, puis au final j’ai changé de choix d’appartement pour un plus lumineux mais légèrement plus petit, puis j’ai ajouté un parking, puis je suis allé voir 2 banques et à ce jour j’ai des projections plus précises mais encore incomplètes sur le montant du prêt: avec frais de notaire ou non? sur la cuisine financé sans electroménager ou non? Et même sur les taux du prêt je souhaite faire moitié en chf et moitié en euros. Cela sera-t-il accepté? Et ne parlons pas du taux d’assurance du prêt qui va dépendre du questionnaire, de la visite médicale etc.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (23/09/2016 13h17)

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