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#51 12/09/2016 09h59 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Vous avez déjà le calcul de l’imposition au réel puisque je l’ai fait pour vous, dans mon message précédent. On dirait que vous ne l’avez pas compris, alors je le détaille :

Locataire (loyer bruts HC) : 8160/ an soit 122400 € sur 15 ans

Charges déductibles, hors charges de l’emprunt (agence, GRL le cas échéant, PNO, part "bailleur" des charges de copro, TF, et 20 € forfaitaires) que j’ai assimilé à vos 20 % de charges générales (même si ça sera probablement plus) soit 8160*0.2 = 1632 € / an.

autres charges déductibles : dans l’imposition des revenus fonciers au réel, les intérêts et l’assurance de l’emprunt sont déductibles, mais pas le remboursement du principal. Pour le prêt sur 15 ans, avec les taux que vous avez indiqués, les intérêts et assurance sont à 38940 € au total sur 15 ans soit 2596 €/an en moyenne soit encore 31.8 % du loyer brut HC.

Total charges déductibles : 1632 + 2596 =4228 €/an, soit 52 % du loyer HC. Vous avez donc la moitié de votre loyer qui est bouffé par les charges ; vous êtes loin de faire du déficit foncier (heureusement d’ailleurs, sinon ça voudrait dire que ça ne vous rapporte rien du tout !).

Loyer net de charges, avant impôts :
8160 - 4228 =  3932 €/ an soit 58 980 € sur 15 ans.

Impôt : 30 % de TMI + 15,5 % de prélèvements sociaux (PS) moins un chouilla de récupération de PS l’année suivante, soit environ 44 % au global.

Loyer net après impôts : 3932 x 0,56 = 2201,92 €/ an soit 33 028 € sur 15 ans.

On rejoint ma conclusion :
coût réel pour le propriétaire après 15 ans : 246200 (investissement initial) - 33028 (loyers nets de charges et d’impôts) - 50400 (avantage fiscal) = 162 772 €.

Ce coût réel pour le propriétaire est 46 % plus élevé que ce vous aviez calculé. Près de la moitié en plus. Une telle différence est énorme.

(N.B : s’il y a 10 % de charges propriétaires en plus, le loyer net d’impôts sur 15 ans devient 26 046 € ; le coût pour le propriétaire devient donc 167 700 € et quelques).

Comment ces simulateurs (et donc vous aussi) peuvent-ils faire une erreur aussi énorme ? En oubliant la fiscalité sur les loyers, me semble-t-il. Les simulateurs qui prétendent vous donner des chiffres "nets" sont en fait "nets avant impôts". Ils incluent l’avantage fiscal mais ne tiennent pas compte de la fiscalité des revenus ! C’est particulièrement trompeur, non, de tenir compte de l’imposition seulement pour ce qu’elle rapporte et non pas pour ce qu’elle coûte ? Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2016 10h23)

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#52 12/09/2016 11h43 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Un grand merci Bernard2K. En toute simplicité je peux dire que non seulement vous m’avez appris à pêcher mais en plus vous m’avez fait don d’une canne à pêche, épuisette et filets de pêche.

Moralité, il faut faire les calculs soi-même…

J’ai repris les calculs sans regarder les votres, j’ai tout de même considérer que les intérêts d’emprunt sont cumulés sur les 9 premières années. J’ai tenu compte des frais de dossier, des frais de cautionnement du taux d’intérêts fixe sur 15 ans à 1.2% et des taux d’assurance sur 15 ans à 0.45%. J’ai pris les charges propriétaires à 2000 euros par an, j’ai compté la taxe foncière à 900 euros par an et donc mes impôts supplémentaires à payer sur 15 ans.

Résultat part propriétaire: 187000 euros sur un investissement de 281000 soit 66.5% (on est loin des 42% effectivement).

Rendement sur 15 ans: nul ou négatif pour peu qu’il y ait vacance prolongée de locataire.

Pour autant est ce que cela change quelque chose au final avec une vue patrimoniale. Non, si l’on compare avec un non Pinel dans une zone inéligible mais équivalente, dans mon cas on économise tout de même la réduction pinel soit 51660 euros dans mon cas et cela me forcera à moins investir en actions, à plus me diversifier donc à diminuer mes risques d’une façon générale.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (12/09/2016 11h45)

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#53 12/09/2016 11h51 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

Résultat part propriétaire: 187000 euros sur un investissement de 281000 soit 66.5% (on est loin des 42% effectivement).

Oui, mais non.

L’imposition des revenus fonciers au réel vous donne une liste de charges déductibles. C’est une liste tout à fait réaliste donc il est pertinent de calquer les calculs d’un projet immobilier sur les modalités de calcul des impôts.

Donc investissement = prix d’achat + frais de notaire : 246200 €
La différence entre 281000 et 246200 € correspond à des charges annuelles que vous rattachez à tort à l’investissement. Reprenez mon calcul ci-dessus et vous verrez la différence.

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#54 12/09/2016 13h31 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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J’avais raté cela :

GeorgeWeah1 a écrit :

Pour autant est ce que cela change quelque chose au final avec une vue patrimoniale. Non, si l’on compare avec un non Pinel dans une zone inéligible mais équivalente, dans mon cas on économise tout de même la réduction pinel soit 51660 euros dans mon cas

Bien sûr que si, ça change quelque chose au point de vue patrimonial : le Pinel est bien pire.

Le rendement net est très faible, après impôts.
Prenons votre prix d’investissement - avantage fiscal : 246 200 - 50 400 = prix d’investissement net de  195 800.
Le loyer net après impôt, en moyenne sur les 15 premières années, est 2202 €/an.
La rentabilité nette après impôts est donc 2202/195800 = 1,12 %.

Si l’on prend en compte la moins-value probable à la revente au bout de 15 ans (que j’ai explicité en page précédente), on tombe sur du 0,6 % nets annuels environ.

Il n’est vraiment pas dur de faire mieux sur de l’ancien type studio ou F1, à meubler pour le louer en meublé (déclaration en BIC au réel simplifié).
Grâce au mécanisme de l’amortissement de l’investissement et des travaux éventuels en LMNP au réel simplifié, l’imposition des loyers est basse voire nulle, donc il n’est pas difficile de faire beaucoup mieux en rendement net (je dirais facilement 4 % net, mais après ça dépend des zones).

Avec un objectif de rendement aussi bas, on peut même se permettre de passer par une agence spécialisée pour la recherche du bien et les travaux (par exemple celle d’E. Franck ou immobilier locatif.com).

Suivant les zones, il peut être aussi intéressant de viser des biens des années 2000 (ceux dont Stibbons disaient qu’ils étaient revendus avec forte décote à l’issue de la période d’avantage fiscal).

Dans l’immobilier collectif, il peut être intéressant de viser un bâtiment post RT 2000 (c’est-à-dire permis de construire déposé post-juin 2001) car il est déjà très bien isolé, et encore bien conservé. La thermique du bâtiment étant ma spécialité, je peux vous garantir que le BBC ne fait pas énormément de différence par rapport au post-RT2000, tout simplement parce que les déperditions d’un appartement en collectif sont limitées et aussi parce que, au fur et à mesure qu’on isole, le gain de chaque génération de norme d’isolation est de plus en plus faible. En caricaturant légèrement, le locataire qui prend des douches prolongées et laisse sa livebox allumée, ça va lui coûter plus cher que la différence de chauffage entre RT2000 et BBC.

cela me forcera à moins investir en actions, à plus me diversifier donc à diminuer mes risques d’une façon générale.

C’est vous qui voyez. Les problèmes du Pinel ont été cité et décortiqués, les alternatives ont été évoquées (et vous trouverez plein d’infos sur ces sujets sur le forum, si vous le souhaitez), maintenant vous faites comme vous voulez.

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2016 13h45)

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#55 12/09/2016 14h13 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Bernard2K a écrit :

Suivant les zones, il peut être aussi intéressant de viser des biens des années 2000 (ceux dont Stibbons disaient qu’ils étaient revendus avec forte décote à l’issue de la période d’avantage fiscal).

Je dois vous avouer que si projet immobilier il devrait y avoir, je viserais un peu plus haut que début des années 2000. Je ne sais pas ce qu’il s’est passé à ce moment là, mais quand je visite des appartements de 2004-2005 en vente maintenant, j’ai vraiment l’impression que le bien a vraiment mal vieillit. Ou alors le propriétaire ne l’a pas du tout maintenu et l’a laissé se dégradé en pensant que l’on n’entretient pas un appartement acheté neuf.

Bernard2K a écrit :

La thermique du bâtiment étant ma spécialité, je peux vous garantir que le BBC ne fait pas énormément de différence par rapport au post-RT2000, tout simplement parce que les déperditions d’un appartement en collectif sont limitées et aussi parce que, au fur et à mesure qu’on isole, le gain de chaque génération de norme d’isolation est de plus en plus faible. En caricaturant légèrement, le locataire qui prend des douches prolongées et laisse sa livebox allumée, ça va lui coûter plus cher que la différence de chauffage entre RT2000 et BBC.

J’aimerais bien me renseigner plus sur ce point, avez vous des éléments pour appuyer ce que vous dites? J’ai effectivement l’impression que les batiments RT2000 sont bien isolés, par rapport aux batiments plus ancien non-rénové, mais selon vous on devrait voir une courbe de plus en plus plate sur les gains d’isolation, hors si on regarde ce genre de graphe comme celui_ci, on a l’impression que la pente est de plus en plus grande, et donc les gains de plus en plus grands:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5866_evolution-historique-reglementation-thermique.jpg

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#56 12/09/2016 14h58 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Votre graphique doit être en consommation totale d’énergie ; je parlais spécifiquement du chauffage.

Sur le chauffage, le site "travaux EDF" par exemple donne 300 kWh/m² avant la RT74, 225 kWh après, 170 avec la RT1982, 130 avec la RT 2000, 90 avec la RT 2005. En moyenne, on gagne environ 20 % de consommation en moins, à chaque RT.

Avec 50 kWh "énergie primaire" toutes consommations additionnées, c’est vrai que la RT 2012 est censé produire une rupture encore plus grande que les RT précédentes. Disons que j’avais tort. Officiellement, la RT 2012 est un grand pas en avant.

Néanmoins, je serais tenté de tempérer cela :
- dans le collectif, la principale déperdition par les parois, c’est la paroi donnant sur l’extérieur. Si on a du monde au-dessus, en-dessous et sur les côtés, on a peu de déperditions de toute façon dès que c’est correctement isolé (disons post-2000).
- ça dépend du climat quand même. Je serais moins optimiste si on parle spécifiquement du Nord-Est de la France ou de la moyenne montagne.
- la RT 2012, elle est performante sur le papier. Je connais bien un appartement "BBC" pour y passer un peu de temps : les ouvertures sont petites (pour économiser de la déperdition) ce qui limite fortement l’ensoleillement naturel ; mais le froid issu de ces ouvertures rayonne au travers de la dalle jusqu’à 2 mètres du seuil. Le traitement des ponts thermiques qui était censé être la grande nouveauté des dernières RT, n’est pas encore maîtrisé partout dirait-on. Or, c’était le principal point restant à traiter du point de vue chauffage : en effet, l’isolation des parois opaques était déjà bonne, les parois vitrées post-2000, ça allait. Restaient donc à traiter les ponts thermiques. Et toutes les autres consommations (ECS, ventilation, etc).
- je ne plaisantais pas avec les douches, la livebox etc. Historiquement, le chauffage était très prédominant dans la consommation d’énergie du logement. Au fur et à mesure qu’on faisait baisser cette consommation de chauffage, on se lavait davantage et on ajoutait plein d’usages électriques nouveaux. Même si la consommation en veille des appareils a baissé, leur multiplication pose problème. Ces "nouvelles" consommations ont la particularité de dépendre énormément du comportement de l’usager. Et les gens aiment leur confort : ordi, grande télé écran plat, "home cinema", livebox, box TV, 1 lessive par jour…
Exemple aussi sur l’éclairage : les logements BBC sont livrés avec des ampoules basse consommation. Officiellement, ça fait un gros progrès. Dans les faits, le bailleur et/ou le locataire d’un appartement RT 2000 a pu mettre des ampoules basse consommation ; inversement, le locataire d’un BBC peut remettre des ampoules consommatrices (parce qu’il n’aime pas la lumière des basse conso) et brancher son magnifique lampadaire halogène 500 watts.

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2016 15h38)

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#57 13/09/2016 20h49 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 : alors, vous avez signé ? Vous avez obtenu des précisions ? Un petit retour d’expérience serait le bienvenu.

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#58 17/09/2016 11h52 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Bernard2K a écrit :

J’avais raté cela :

GeorgeWeah1 a écrit :

Pour autant est ce que cela change quelque chose au final avec une vue patrimoniale. Non, si l’on compare avec un non Pinel dans une zone inéligible mais équivalente, dans mon cas on économise tout de même la réduction pinel soit 51660 euros dans mon cas

Bien sûr que si, ça change quelque chose au point de vue patrimonial : le Pinel est bien pire.

Le rendement net est très faible, après impôts.
Prenons votre prix d’investissement - avantage fiscal : 246 200 - 50 400 = prix d’investissement net de  195 800.
Le loyer net après impôt, en moyenne sur les 15 premières années, est 2202 €/an.
La rentabilité nette après impôts est donc 2202/195800 = 1,12 %.

Si l’on prend en compte la moins-value probable à la revente au bout de 15 ans (que j’ai explicité en page précédente), on tombe sur du 0,6 % nets annuels environ.

Il n’est vraiment pas dur de faire mieux sur de l’ancien type studio ou F1, à meubler pour le louer en meublé (déclaration en BIC au réel simplifié).
Grâce au mécanisme de l’amortissement de l’investissement et des travaux éventuels en LMNP au réel simplifié, l’imposition des loyers est basse voire nulle, donc il n’est pas difficile de faire beaucoup mieux en rendement net (je dirais facilement 4 % net, mais après ça dépend des zones).
….

J’ai signé ma réservation et j’ai quasiment un accord bancaire sur la table à 1% sur 15ans donc c’est parti.

Je rebondis néanmoins encore une fois sur cela.
Même si le cadeau fiscal est faible un cadeau est un cadeau et on ne doit pas forcément cracher dessus.
J’ai exclus les biens anciens. Je vous fais remarquer un autre problème lié à ma région frontalière: beaucoup de propriétaires ont fait des prêts en chf vers 2001 -2014 (période qui m’intéresse). Or le chf s’est apprécié considérablement depuis, résultat les biens anciens  sur cette période sont chers car si le prêt n’est pas remboursé à la date de la vente, avec la conversion actuelle pour le taux de change le prix de vente ne suffit pas à couvrir le CRD.
Autre chose pourquoi nécessairement porter comme acquis qu’il n’y aura aucune évolution du prix à la vente même dans l’ancien?
Je peux dire qu’en 2001 j’ai acheté un Besson neuf pour 125K, aujourd’hui il vaut environ 140K-170K.
Le Pinel neuf pour une zone équivalente et surface comparable me coûte 245K (soit prêt du double en 15 ans).
Donc je persiste et je signe (c’est d’ailleurs fait en pratique), j’ai comparé un appart RT2012 zone B1 avec d’autres RT2012 non éligible en zone comparable et de par le cadeau fiscal, le rendement est meilleur et la revente sera comparable. Résultat je pense y être gagnant et accroitre mon patrimoine immobilier avec un taux d’intérêt de 1% (hors assurance) et en faisant financer 21% de l’achat par les locataires et 21% par la réduction d’impôts.
Cela ne m’interesse pas de comparer avec du LMNP ou autre anciens à rénover ce n’est pas mon domaine d’intervention.

Pour autant merci de m’avoir fait part de vos doutes (c’est pour cela que je vous ai sollicité) et pour m’avoir indiqué mes erreurs de calculs de rendement qui s’établit effectivement à environ 1,1%/an (si tout se déroule comme prévu, ce qui est loin d’être acquis…)

Je nous souhaite à tous d’être encore en bonne santé et actif sur ce forum pour en évaluer le rendement réel le jour de la revente.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (17/09/2016 12h11)

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#59 17/09/2016 12h00 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Je vous rejoins, l’avantage du Pinel est le côté ’clés en main’ comparé au LMNP qui demande un savoir-faire certain et de la disponibilité (c’est chronophage).

Par contre vous devez comparer votre Pinel avec une simple SCPI ou un tracker monde par exemple, en payant vos impôts.

J’espère que vous ferez ce retour d’expérience dans 6 ou 7 ans. Votre investissement ne sera peut-être pas mauvais (il y a trop de variables pour le dire) mais l’EXPERIENCE actuelle et existante (même si le futur est inconnu et peut ne pas se reproduire) dit que vous ne faites pas un bon investissement.

C’est donc un investissement de conviction.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#60 17/09/2016 12h07 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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C’est fantastique, si vous êtes content !
Il semble que vous êtes venus ici avec des chiffres optimistes, erronés et avez demandé des avis, vous les avez eus. Vous restez persuadé de vous y retrouver sur le long terme, il est inutile que l’on essaie de vous convaincre point par point et que le cadeau fiscal est un leurre masquant bien d’autres inconvénients.
Allez-y mais je pense que ceux qui hésitent encore feraient mieux de s’en tenir aux O combien multiples mises en gardes.


Parrain de mon adorable filleule

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#61 17/09/2016 12h15 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Ce serait mauvais signe si je faisais un bilan dans 9 ans. Je compte pousser les avantages de Pinel à 12 ans, le prêt est sur 15 ans ce n’est donc pas avant que je compte revenir, voire même 22 ans ou plus…

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#62 17/09/2016 12h46 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

Je peux dire qu’en 2001 j’ai acheté un Besson neuf pour 125K, aujourd’hui il vaut environ 140K-170K.

On va revenir à la base:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5866_friggit-janvier-2016-paris-province.png
(attention se sont les courbes de friggit, où le prix est rapporté au revenu moyen, parce que le prix ne veut rien dire si l’on ne considère pas le revenu).

Entre 2000 et 2010 les prix de l’immobilier ont presque doublé en moyenne en France. J’ai des amis qui ont acheté en centre ville de Toulouse l’appartement a fait presque x3. Des chanceux.
Dans le même temps les salaires ont évolué de 10%, l’inflation 18%.

Pensez-vous réellement que les prix vont continuer d’augmenter?
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5866_f2v1-copie-1.jpg

ou revenir vers le fameux "tunnel" de friggit
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5866_f2v5.jpg

Comme l’a fait, par exemple, les USA:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5866_friggit2.png

Donc, partir sur une hypothèse que les prix ayant augmenté entre 2000 et 2010 ils devraient bien continuer de le faire est une erreur.  On a beau répéter constament "Les performances passées…", à la première occasion, ce biais revient.

J’espère juste que vous avez fait vos calculs sans un hypothèse de hausse des prix, ou à court terme comme c’est le cas maintenant. A long terme, dites vous bien une chose: les gens ne pourront pas payer le prix demandé. Ils ne le peuvent déjà plus. On a la "chance" en ce moment d’avoir des taux très bas, trop bas diront certains, ce qui a resolvabiliser des ménages qui ne pouvaient pas emprunter avant, et ceux-ci se lancent dans leur acquisition de résidence principale. A la prochaine montée du prix du baril (et il va remonter, mathématiquement), les déplacements et chauffage devenant plus cher (d’où effectivement un avantage pour les logements très bien isolé), les prix de l’immobilier devront se corriger, parce que… les gens ne peuvent pas payer plus!
Pareil en cas de remontée des taux directeurs.

Autre chose également à prendre en compte, c’est que les banques devront s’intéresser de plus en plus aux CDD et autre indépendant, car ne prêter qu’aux CDI ne suffira pas non plus. D’où des taux qui seront sans doute supérieur et une pression déflationistes sur les prix de l’immobilier.

On est au maximum du prix global possible, emprunt + prix, pour les primo-accedant, c’est ce qui compte. Les autres ayant déjà un bien qui est "collé" à l’évolution du prix immobilier. Attention, je parle d’un maximum local, rien n’empeche d’aller chercher encore un peu plus loin sur 4-5 ans, mais une augmentation de 22% du prix sur 20 ans (1% par an) en inflation faible, voir nulle? Y croyez vous vraiment?

Dernière modification par Stibbons (17/09/2016 12h53)

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#63 17/09/2016 13h25 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Et surtout un bien acheté en 2001 devrait valoir le double aujourd’hui, vous semblez dire qu’il en vaut 40% de moins.
Ca serait trop facile de conclure que ce type d’immobilier défiscalisé perd 40% par rapport à l’évolution du reste du parc immobilier, pourtant le raccourci est tentant !
Donc si l’immobilier stagne, compter 30% de dévalorisation, ça se tient.


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#64 17/09/2016 14h48 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

Ce serait mauvais signe si je faisais un bilan dans 9 ans. Je compte pousser les avantages de Pinel à 12 ans, le prêt est sur 15 ans ce n’est donc pas avant que je compte revenir, voire même 22 ans ou plus…

Vous devriez raisonner sur plusieurs générations parce que l’immobilier se transmet par héritage.
Comme cela vous serez sûr de ne jamais évaluer votre investissement.

Si cela vous permet de bien dormir et d’être heureux, c’est parfait, cela enrichit le secteur du BTP et l’intermédiaire qui vous a vendu le package.
Vous, on ne sait pas et on ne le saura jamais…

Un investissement de conviction je vous dis, voire une croyance déraisonnable: "l’immobilier, et encore mieux l’immobilier solide (BBC) il n’y a pas mieux".
C’est une croyance très ancrée dans l’esprit des français.

Je ne sais pas si les prix de l’immobilier baisseront un jour, mais s’ils baissent, les français croiront que le ciel leur est tombé sur la tête.


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#65 17/09/2016 15h30 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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La conclusion était écrite d’avance, GeorgeWeah1 vient ici pour demander 1 avis 2 semaines avant de signer alors que l’opération est entièrement bouclée. Pour le faire renoncer, il ne suffisait pas de dire que l’opération n’était pas très rentable, il aurait fallu qu’il ait une solution alternative sous la main …
C’est assez humain.

Il y a d’autres points plaidant contre le Pinel qui n’ont pas été abordés et qui méritent également d’être considérés :
- On ne sait pas si le logement est vendu en VEFA ou s’il est disponible de suite.
Dans le premier cas, on doit débloquer les fonds et payer l’emprunt avant d’avoir le moindre revenu locatif, ça plombe la rentabilité d’autant.
- Les seuils de loyer sont très inférieurs au prix du marché. Que se passe-t-il si on veut sortir du dispositif au bout de 9 ans ? Peut-on alors louer le logement au prix du marché ? Avec la loi ALUR, ça me semble compliqué. Du coup, quelles sont les contraintes si on veut le vendre ? Je n’ai pas creusé ce sujet.
- Même si je ne crois pas à une remise en cause de l’avantage fiscal durant les 9 premières années, qu’est-ce qui nous dit que dans 9 ans, l’Etat sera toujours d’accord pour prolonger cet avantage par tranche de 3 ans ? Par exemple dans un contexte où une remontée des taux plomberait les finances publiques …  L’opération est-elle toujours viable dans ce cas ?

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#66 17/09/2016 16h08 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Jpg a écrit :

- On ne sait pas si le logement est vendu en VEFA ou s’il est disponible de suite.
Dans le premier cas, on doit débloquer les fonds et payer l’emprunt avant d’avoir le moindre revenu locatif, ça plombe la rentabilité d’autant.

On m’a proposé un financement qui délayait le remboursement de l’emprunt jusqu’à la date de remise des clés théoriques (quid en cas de retard?). Le probleme en VEFA, c’est qu’on achète sur plan, et on ne voit pas vraiment ce que ça donne que le jour de la remise des clés….

Jpg a écrit :

- Les seuils de loyer sont très inférieurs au prix du marché. Que se passe-t-il si on veut sortir du dispositif au bout de 9 ans ? Peut-on alors louer le logement au prix du marché ? Avec la loi ALUR, ça me semble compliqué. Du coup, quelles sont les contraintes si on veut le vendre ? Je n’ai pas creusé ce sujet.

Oui sauf changement de régime (passer au meublé par exemple), on ne peut pas "rattraper" le prix normal en dehors de l’IRL. Et comme en tant que propriétaire vous êtes passé dans le camps des "méchants", vous pouvez toujours attendre pour que l’état vous laisser augmenter le loyer comme bon vous semble.

Jpg a écrit :

- Même si je ne crois pas à une remise en cause de l’avantage fiscal durant les 9 premières années, qu’est-ce qui nous dit que dans 9 ans, l’Etat sera toujours d’accord pour prolonger cet avantage par tranche de 3 ans ?

Vous pouvez immédiatement souscrire à l’avantage sur 12 ans. Et il est vrai également que l’état n’a pas touché les dispositifs précédents (Scellier, Borlot,…) on peut estimer qu’ils ne toucheront pas à cet "flexibilité", mais effectivement, c’est un pari sur l’avenir.

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#67 17/09/2016 16h25 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Stibbons a écrit :

On m’a proposé un financement qui délayait le remboursement de l’emprunt jusqu’à la date de remise des clés théoriques (quid en cas de retard?). Le probleme en VEFA, c’est qu’on achète sur plan, et on ne voit pas vraiment ce que ça donne que le jour de la remise des clés….

Certes, ça se fait souvent, mais ça se paie. Ça doit au moins coûter les intérêts sur la période, même si ça n’apparaît pas clairement.

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#68 17/09/2016 17h10 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Je réponds sur 2 points:
Pour être sûr de bénéficier du Pinel il faut signer l’acte notarié avant fin décembre 2016. La prolongation promise par Hollande pour 2017 n’engage que lui….
Donc signature novembre ou décembre 2016 avec déblocage de 60% des fonds immédiatement (livraison 3Q 2017, l’immeuble est hors sol et reste le toit à mettre etc.). Donc même en comptant 2 mois de délais il y aura la possibilité de mettre un annonce prouvant que la recherche de locataire a bien lieu en 2017 et donc déductibilité déja sur revenus 2017 (de même que début de remboursement de prêt).
En ce qui concerne les loyers plafonds Besson ou Pinel (quasi le même) ils sont dans ma région du même ordre que les loyers non subventionnés donc du même ordre que le prix du marché.
Non ma simulation ne prend pas en compte de plus value à la revente  juste la perte prévue telle que décrite par Bernard2K pour de l’ancien.
Pinel c’est 12 ans maxi (engagement de 6 ou 9 ans avec 3 ans en plus possible). Il n’y a aucune raison pour que cela soit remis en cause.

C’est vrai que je suis venu voir les réfractaires ici avec un argument massue que vous ne pouvez remettre en cause, je le regrette bien: je vous le remets une 3ème fois? Je veux acheter du neuf norme RT2002 pour faire du locatif dans une région très précise qui est porteuse (proche de Bâle), je constate que le prix au m2 est similaire entre deux immeubles vefa dans ma zone prédéterminée. Sauf que dans un cas l’un est éligible Pinel B1 alors que l’autre distant de 2km ne l’est pas du tout. Je fais quoi? Et bien désolé je prends le Pinel B1. Même un rendement négatif n’aurait rien changé dans ce cas de figure.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (17/09/2016 17h13)

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#69 17/09/2016 18h54 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Jpg a écrit :

La conclusion était écrite d’avance, GeorgeWeah1 vient ici pour demander 1 avis 2 semaines avant de signer alors que l’opération est entièrement bouclée. Pour le faire renoncer, il ne suffisait pas de dire que l’opération n’était pas très rentable, il aurait fallu qu’il ait une solution alternative sous la main

La première alternative évidente, c’est la SCPI ou autre société foncière. Citée à de nombreuses reprises.

J’avais cité une autre alternative possible : le LMNP au réel, en déléguant à une agence compétente qui peut tout faire (recherche du logement, travaux, voire meubler le logement, puis le mettre en location et le gérer). La compta et la préparation de la déclaration fiscale étant ensuite confiée à un expert-comptable. Si les agences connues et spécialisées comme celle d’E. Franck et immobilier locatif .com ne travaillent que sur les grandes villes, on doit pouvoir faire le même exercice à condition d’avoir une agence locale de confiance.
La plupart des foreumeurs ne le font pas, car ils gèrent eux-mêmes pour éviter les frais ; mais il doit être possible de le confier à une agence et de sortir du 3 à 5 % nets, ce qui est nettement plus que le Pinel en question.

Après GeorgeWeah1 nous a répété sur tous les tons qu’il voulait absolument du neuf ; libre à lui. Mais ne nous dites pas que des alternatives n’ont pas été fournies, alors que nous sommes plusieurs à nous être épuisés à expliciter ces alternatives et à montrer qu’elles offrent un meilleur rendement.

kc44 a écrit :

Et surtout un bien acheté en 2001 devrait valoir le double aujourd’hui, vous semblez dire qu’il en vaut 40% de moins.

Remarque d’autant plus pertinente que GeorgeWeah1 nous apprend que sa localisation, frontalière de la Suisse, est très recherchée. Faire moins bien que le marché général, dans une zone très recherchée : il y a sûrement une explication à cela…

Dernier point pour vous GeorgeWeah1 : vous êtes très content du 1% hors assurance. Je vous fais remarque que, déjà avec les chiffres que vous aviez cité préalablement (1,4% + 0,45% d’assurance), le coût de l’assurance sur la durée totale du crédit est très élevé, presque autant que les intérêts.

Sachant que les banques aiment bien vendre leur assurance maison trop chère, la solution est de la prendre, puis de chercher une assurance alternative moins chère (avec les mêmes garanties), puis de faire valider par la banque le fait que cette assurance externe remplace la première. On peut le faire jusqu’à 12 mois après avoir contracté le crédit, mais autant ne pas traîner et faire cela dès les premiers mois. En supposant qu’on part de 0,45 % et qu’on peut réduire ce taux de moitié, l’économie potentielle est de l’ordre de 8000 €, donc à ne pas négliger !

Dernière modification par Bernard2K (17/09/2016 19h02)

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#70 17/09/2016 19h01 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Près de Bâle? J’espère que ce n’est ni Mulhouse, ni Montbéliard, ni Colmar qui sont sur la liste noire des villes éligibles au Pinel à éviter selon le Laboratoire de l’Immobilier repris par la revue Mieux Vivre Votre Argent.

Mais même si c’était le cas, ces journalistes disent blanc un jour et noir le lendemain. Et puis à 3600€ le m2 c’est forcément une bonne affaire, sinon vous ne l’auriez pas payé aussi chère. RT2012 en plus!

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/6453_5683853.jpg


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#71 17/09/2016 19h24 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

C’est vrai que je suis venu voir les réfractaires ici avec un argument massue que vous ne pouvez remettre en cause, je le regrette bien: je vous le remets une 3ème fois? Je veux acheter du neuf norme RT2002 pour faire du locatif…

Est-ce un argument massue ou un a priori ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#72 17/09/2016 19h52 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Il existe un vieux proverbe arabe, souvent utilisé en salle des professeurs :
"On peut empêcher un âne de boire, mais on ne fait pas boire un âne qui n’a pas soif…"
En économie, il sert d’axiome dans certains livres ou articles pour qualifier des incitations fiscales qui n’emportent pas l’adhésion de l’investisseur…
Pour GeorgeWheah, je crois qu’il a analysé honnêtement et avec soin les différents arguments, et que lui seul décide de son choix, arrêté en fait depuis longtemps. Mais il aura été prévenu, même de la part d’un supporter de l’OM…))).
Je crois qu’en fait, il n’y a pas que des éléments rationnels dans le choix des investissements : certains aiment le neuf, d’autres l’ancien, d’autres enfin haïssent l’immobilier et ne jurent que par la bourse. Derrière l’argumentation rationnelle se cache un passé, un tempérament, des peurs, et on rationalise souvent un choix du coeur. Et je me place dans le lot, bien sûr…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (17/09/2016 19h53)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#73 18/09/2016 10h07 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Excellent Rastignac, de sages paroles, très loin de l’exageration habituelle des supporters de l’OM….
Concernant l’âne j’ai effectivement vu récemment pour illustrer le propos (faire boire un âne qui n’a pas soif) un dessin ou les propriètaires précipitaient l’âne dans la rivière pour arriver à leur fins.
J’avais vu l’étude ou Mulhouse était en rouge mais il ne s’agit pas de cela, c’est à 5-10km de Bâle et cela bénéficie du dynamisme de la région et du passage de ceux qui arrivent dans la région et travaillent en Suisse ou Allemagne ou inversement ou ceux qui qui veulent bénéficier de loyers bien inférieurs par rapport à ceux de Bâle. Sur 15 ans de Besson je n’ai eu qu’une vacance de 6 mois (entre octobre et mars) et encore c’est à cause de l’agence qui s’était scindée en deux et la partie qui s’occupait de mon bien n’était plus sur place mais à 30km et avait fait un mauvais travail de positionnement ou de disponibilités et de plus était en conflit avec l’autre partie.
C’est bien pour cela que j’avais une exigence très spécifique sur quelques localités situées à moins de 15mn en voiture de Bâle.
En résumé c’est la localisation qui a dictée mes choix, suivie du neuf, puis du RT2012, puis et uniquement cerise sur le gâteau: Pinel. Investissement locatif long terme donc en bénéficiant des taux d’intérêts bas actuels.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (18/09/2016 10h09)

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#74 18/09/2016 10h15 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Juste un mot pour tempérer un peu le propos.
je connais bien la région pour y avoir vécu plusieurs années et pour y avoir des biens locatifs.
Même à moins de 15’ de la frontière Suisse les valorisations ont baissé ces dernières années.
Je dirais environ 10% en 4 ans.

Et surtout depuis 1 an et les (très) nombreuses maisons vendues (ou en vente) à cause du problème de la sécu pour les frontaliers.

Cependant je suis d’accord avec vous sur le potentiel de cette région.

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#75 20/09/2016 14h03 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Pour tout vous dire il y a aussi un aspect psychologique. L’âne que je suis ne veut pas boire à autre chose. J’ai perdu cette année les gains accumulés sur 3 ans en bourse et l’heure de la punition est venue… La Ford mustang GTR shelby avec motorisation hybride (à venir peut être)  …Vous pouvez oublier…Vous allez me prendre un emprunt sur 15 ans qui va vous obliger à rembourser et va vous permettre de ne pas vous disperser (le correcteur ne connait que le vouvoiement…). Hors de questions que vous investissiez de nouvelles économies à venir dans les marchés financier si c’est pour les perdre…
Par rapport à l’AV qui dit que les rendements à venir ne seront pas aussi de 1% dans les années à venir?
De plus un emprunt crée des obligations et des échéances trimestrielles et donc force à économiser (l’AV on peut facilement couper le robiner). N’oublions pas non plus que s’approchant de la cinquantaine c’est maintenant ou jamais aussi pour reprendre un prêt et bénéficier du processus d’acheter un bien avec peu d’argent déposé au départ (notaire et electroménager de la cuisine).
Enfin payant beaucoup trop d’impôts l’aspect psychologique d’en payer moins joue à n’en pas douter. Pour finir comme déjà abordé, l’ancien pour moi c’est comme acheter une voiture d’occasion de plus de 8 ans à un particulier: des inquiétudes, des soucis, aucune garantie et la peur de s’être fait avoir..

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