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#26 31/03/2016 17h09 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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La réponse à votre question est ici :

F. ― Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt prévue au présent article ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Donc, si vous intégrez le coût des travaux dans le prix de revient utilisé pour déterminer la réduction Pinel, vous ne pouvez pas déduire ce coût de vos revenus fonciers.

Cf. article 199 novovicies du CGI qui codifie le dispositif Pinel :
Code général des impôts - Article 199 novovicies | Legifrance

Je vous mets en garde au passage : l’application du Pinel à des travaux de réhabilitation d’un logement dépend de très nombreux critères (sur l’état initial du logement, sur la performance énergétique à atteindre, sur le délai maxi entre l’achat et l’achèvement des travaux…) qui vont être fort difficiles à respecter tous.

Dernière modification par Bernard2K (31/03/2016 17h19)

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#27 01/04/2016 11h23 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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ok merci pour cette réponse précise.

Cette solution semble assez complexe a mettre en place et les biens compatibles avec un tel montage sont limités.

De plus plus la rentabilité est intéressante et moins la déduction fiscale l’est.

Par exemple un bien qui revient a 50 000€ travaux compris et qui peut se louer 400€ par mois
(c’est en gros ce que je vise)
400*12 = 4800€ de revenus par an.
Par simplifier je fais un abattement type micro-foncier 30% donc 4800 - 30% = 3360
Tmi de 30% sur c’est 3360 = 1008€ d’impôts a payer en plus

Si on fait un pinel 9ans 18% de 50000 = 9000€ donc 1000€ par an.

Donc on ne réduit pas ses impôts on reste juste stable malgré des revenus en plus. Evidemment c’est pas mal mais on est loin de l’idée de "défiscaliser"

Mes calculs vont au plus simple évidement les premières années avec les intérêts on peut déduire plus de 30% mais ça permet de se faire une idée.

Je précise que je peux me tromper et mon exemples ne doit pas être prix pour argent comptant.

 
Au final je ne sais pas qu’elle est la meilleur solution.

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#28 01/04/2016 11h56 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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J’avais reçu une très CGP très charmante il y a 2 ans qui s’était spécialisée dans la réhabilitation de l’ancien en loi Pinel. En étudiant mon dossier elle m’a clairement dit: ne faite pas ce genre d’investissement avant d’acheter votre résidence principale, ne serait-ce que parce que j’ai une donation de mes parents et elle pense que les plafonds peuvent évoluer à la baisse d’ici quelques années… bon, je n’ai toujours pas acheté, mais j’ai été très impressionné par son honnêteté, elle aurait pu me dire ça pour me vendre une maison qu’elle avait en stock.

Je la recontacterais sans doute si je me lance dans une défiscalisation style Pinel, car pour moi il y a que des solutions alternatives pour ne pas se faire plumer par les promoteurs:
- rénovation d’un appartement ancien pour le passer en Pinel:
- construction d’une maison neuve
- s’associer avec des amis pour faire construire un petit immeuble neuf. Mais ça veut dire avoir des amis aux reins solides et avoir confiance totale.

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#29 01/04/2016 14h42 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Donc on ne réduit pas ses impôts on reste juste stable malgré des revenus en plus. Evidemment c’est pas mal mais on est loin de l’idée de "défiscaliser"

A partir du moment où une partie au moins des revenus générés par l’investissement sont défiscalisés, il me semble logique de parler de défiscalisation.

Augmenter ses revenus tout en abaissant ses impôts, c’est quand même rare !

Cela dit, Pinel n’est pas l’Eldorado, ça fait longtemps que les intervenants du forum le disent. Dans le cas que vous envisagez (réhabiliter soi-même un logement), c’est surtout l’ensemble des contraintes et critères qui pose problème. Dans le cas d’un achat tout ficelé, le problème est surtout que c’est vendu cher, avec souvent un cashflow négatif (pudiquement appelé "effort d’épargne").

Sinon, dans votre calcul vous avez oublié la contribution sociale à 15,5 %.

Dernière modification par Bernard2K (01/04/2016 14h47)

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#30 11/09/2016 13h56 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Je suis sur le point d’en faire un et cela devrait (si tout va bien) résulter dans le fait que je paierai sur les frais totaux environ 42%, 19% pour la reduction d’impôts et 38% pour le locataire. Taux de rendement  net (tout compris) 3.15% sur 15 ans et 3.5% sur 20 ans (hypothèse: indexation loyer et prix de revente 0%).
Je voudrais juste mentioner que l’on lit un peu partout ici y compris qu’il faut comparer avec les prix du neuf et vérifier qu’ils ne sont pas plus de 30% plus cher que l’ancien. Je trouve que ce n’est pas la bonne façon de comparer. Pour moi il faut comparer quand cela est possible (cad hors très grande agglomération) avec une zone proche,  équivalente en termes d’environnement et de facilité qui elle n’est pas éligible loi Pinel et dont le projet immobilier pour autant répond aux normes RT2012. Si les prix d’achat sont quasi les mêmes au m2 et si en ne comptant pas sur un loyer du locataire et en ne comptant pas sur la reduction d’impots on peut quand même se le permettre au niveau de l’investissement, et/ou des mensualités, alors ce n’est pas forcément une mauvaise affaire en soi et cela a le potentiel d’en devenir une bonne.
Quelqu’un n’est pas du même avis?

Dernière modification par GeorgeWeah1 (11/09/2016 14h38)

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#31 11/09/2016 14h37 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Bonjour George,

le problème n’est pas tant de comparer deux projets répondant aux normes RT2012, ou encore des bananes et des oranges, le problème est situé dans votre seconde phrase que je cite : "Rentabilité nette (tout compris) 3.2% sur 15 ans".

Etant sur un forum comprenant nombre d’investisseurs avertis donnant souvent des conseils avisés pour faire prospérer au mieux son argent, vous risquez de trouver peu de personne conseillant un Pinel, 3.2% de rentabilité nette ( d’ailleurs êtes-vous sûr de votre calcul ?) pour de l’immobilier physique c’est une mauvaise affaire et je ne vois pas où se trouve le potentiel d’en devenir une bonne.

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#32 11/09/2016 14h42 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Le potentiel d’en faire une bonne se situe si au bout de 15 ans ou de 20 ans l’indexation du prix à la revente est supérieure à 0% (exemple 10% ou 20%).
Je compare entre neuf RT2012 Pinel avec neuf RT2012 sans Pinel. Je ne compare pas avec de l’ancien. Est-ce plus clair? A biens équivalents dans un cas on gagne la réduction d’impôts. J’ai pour autant comparé avec l’équivalent des sommes investies chaque mois en assurance vie à 2% et le résultat reste favorable (45K sur 20 ans). Voir simulateur blogpatrimoine
Simulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (11/09/2016 14h59)

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#33 11/09/2016 15h06 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Vous achetez au prix du neuf et revendrez au prix de l’ancien, c’est cela qu’il faut comparer !

Quand à votre taux de rendement, pensez vous que les charges, impôts etc ne bougeront pas durant 15 ou 20 ans ?
3.15% dans l’immo, si je puis me permettre, c’est plus un boulet qu’un placement…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#34 11/09/2016 15h55 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Peut être mais l’ancien RT2002 en BBC de 2017 dans 15 ans sera au moins 15% plus cher que l’ancien de disons 2001 (toute chose étant égale par ailleurs…) et vu la BBC et les prix plafonnés si la zone est en expansion économique, c’est une assurance bien plus élevée de trouver bien plus facilement des locataires les 12 premières années ou de réduire le temps de latence entre locataires (à prix égal un locataire préferera un appart BBC plutôt que l’un qui ne l’est pas). Donc l’un dans l’autre je persiste à penser que la situation n’est pas aussi noire que celle décrite sur les forums. Et en cette période de taux négatifs (on connaitra les taux des AV en euros) à la fin de l’année. Sachant que le DJ40 était quasi au plus haut jeudi, indiquez moi donc svp des rendements supérieurs à 3% avec un risque réduit ? D’autant plus si l’on considère que je suis déjà à plus de 55% exposés aux actions.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (11/09/2016 15h57)

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#35 11/09/2016 16h20 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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3,15% c’est avec ou sans la carotte fiscale? Parce que si c’est avec c’est clairement pas un bon investissement.
Sinon c’est un rendement ’normal’ pour un bien neuf. Si l’emplacement est exceptionnel pourquoi pas, sinon vous avez déjà eu quelques avis…

Un rendement normal ça veut dire un fonds en euro, sans la souplesse de liquidité.

Même si c’est hors carotte fiscale, le jeu (argent bloqué 12 ans minimum) en vaut-il la chandelle?
BBC ou pas en général sur un investissement immo on regarde plus le rendement que la qualité de construction, ce n’est pas une résidence principale et vos locataires, quoi que vous en pensiez ils s’en fichent dans la majorité du BBC; ils veulent aussi le meilleur rapport prix / surface / localisation.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#36 11/09/2016 16h49 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Dites vous bien que le RT2012 sera dans 20 ans avec le RT2032. Êtes vous sûr que vous ferez obligatoirement une bonne affaire, sachant que la France n’est toujours pas retombée dans les prix "normaux" du marché immobilier, inflation prix en comptevoir cet article par exemple.

Quand je vois aujourd’hui les bien vendu en 2000 qui arrivent sur le marché avec une décote par rapport au prix de vente, malgré la hausse fabuleuse des annee 2000, je me dis, et meme je suis convaincu, que les programme neuf sont surpayé grassement. Et acheter en neuf BBC dans un immeuble neuf pour habité n’est pas du tout rentable, sauf si aides

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#37 11/09/2016 17h51 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

indiquez moi donc svp des rendements supérieurs à 3% avec un risque réduit ?

Regardez tout simplement l’ancien, bien moins cher à l’achat pour des loyers quasi équivalents (si le bien est en bon état). De plus souvent bien mieux placé que les constructions récentes avec des charges souvent inférieures (notamment le foncier).

Vous trouverez sur le forum des dizaines d’exemples (voire bien plus) à un rendement minimum x3 à celui qui vous est proposé.

En tant que bailleur, je puis vous assurer que pour le moment (cela changera peut-être) bien peu de candidats locataires sont intéressés par les mesures énergétiques. L’immense majorité d’entre ne les regardent pas et semblent ignorer comment les lire…

Dernière modification par DDtee (11/09/2016 17h52)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#38 11/09/2016 18h15 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Je ne suis pas d’accord sur ce point, les performances énergétique et sonores sont importantes aujourd’hui pour les locataires. Une passoire ne trouvera pas preneur (hors paris ou sine hyper tendu) alors que l’appartement proprement refait et isolé le sera.

Là où je vous rejoins cest sur l’ancien rénové en BBC cest probablement le seul moyen d’être rentable. Il n’y a pas la garantie décennale sauf énorme travaux, si je ne me trompe pas

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#39 11/09/2016 19h11 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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@Georgeweah. Dans votre hypothèse, vous estimez que le bien vendu neuf gardera la même valeur dans dix ans. Ce n’est pas réaliste, car les prix ont déjà doublé dans les années 2000 : il faut s’attendre à une baisse ou à un maintien des prix de l’immobilier, et donc une nette décote entre la valeur d’un appartement neuf et ce même appartement dix ans après (15% ou 20%). Dans mon secteur, les vendeurs de Pinel (ou Scellier…) font une moins-value. Par paresse, je cite un extrait d’un de mes anciens messages sur le Pinel.

Petit calcul "Pinel".
Le vendeur vous affirme 1% de hausse par an, ce qui pour une valeur de 100 vous donne un capital de 109,36 au bout de 9 ans. C’est un beau chiffre 1%, ça fait sérieux, modéré… et c’est de  l’arnaque à la revente, au bout de 9 ans.
Pourquoi ?
Parce qu’un bien neuf, au bout de neuf ans de l’est plus, et a perdu 15 à 20 % de sa valeur, voire bien plus dans des coins bien "pinélisés". Dans cette chute de 15%, j’inclus le changement des droits d’enregistrement, environ de 3% pour le neuf et 9% pour l’ancien. Si vous vendez votre bien 1 mois après l’avoir acheté neuf, vous êtes déjà perdant de 6% : l’acheteur de logement neuf va payer 100+3 de frais, et vous vendez le votre dans le même immeuble, avec la même surface 100+9 de frais, ça ne marche pas… Vous êtes obligé de baisser votre prix de 100 à 94 pour qu’avec les frais vous puissiez atteindre 103. Et dans mon calcul je n’intègre pas l’incertitude de l’achat "d’occasion" au lieu du "neuf"directement au constructeur. De plus, au début un bien neuf ne coûte rien ou presque à l’entretien, alors qu’après 9 ou 12 ans, il faut envisager des frais.  Donc au bout de 9 ans, la valeur de votre capital passe de 100 à 85, à prix constant.
Oui, mais le bien est loué  tout bien vendu loué perd au moins 10 % de son prix, voire plus. Sur la décote des biens vendus occupés, voir un vieil article du "Particulier" : Acheter un logement occupé, piège ou bon plan ? - Achat-Vente - Le Particulier .
Or l’appartement est loué à bas prix, rançon de l’avantage fiscal. Et dans un trois ou quatre pièces, les locataires tournent moins que dans un studio, surtout quand le loyer est bas. Donc le rabais passe de 10 % à 15%. Le prix du bien passe de 85 - 15%, soit 72, 25.

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#40 11/09/2016 19h14 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Une chose est sûre j’ai plaisir à vous lire et à examiner vos arguments. Je signe mardi matin 13 septembre normalement…
Ce que disent les promoteurs et qui semble vérifiable c’est que les normes BBC 2005 puis RT2012 entrainent des augmentations de coûts 10 à 15%
Insee - Bulletin statistique - Indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation (ICC)
Prix construction maison : 5 facteurs dont vous devez tenir compte

Le prix des terrains augmentent aussi surtout en zone très demandée. Donc un prix de 30% supérieur en RT2012 zone éligible Pinel B1 par rapport à l’ancien ne m’apparait pas déraisonnable mais reflète les coûts actuels (voir mon précédent argument sur le même prix au m2 dans une zone B1 et une zone non éligible distante de moins de 5 km). Donc pour moi cet argument ne tient pas.

L’argument du prix très élevé en France est historique et j’aurais envie de dire est un fait. La crise de 2008 n’a pas ébranlé l’immobilier en France et je ne pense pas que nous soyons sur une bulle. Cela ne m’inquiète donc pas.

Pour l’ancien je peux admettre que le rendement pour un investisseur soit bien meilleur que sur du neuf. Mais il faut s’y connaitre, il faut pouvoir trouver les entrepeneurs qui vont faire la rénovation qui vont tenir le cahier des charges. Je ne m’y connais pas et je suis dans une zone (frontalière Allemagne et Suisse) ou les entrepreneurs sont surchargés et ne travaillent pas très bien (les meilleurs travaillant en Allemagne et en Suisse).

Comme le disent les promoteurs le neuf bénéficie de la garantie biennale et decennale de 10 ans. Je n’ai aucune garantie sur l’ancien.

Le rendement net de 3.15% est en comptant les réductions d’impôts

Dernière modification par GeorgeWeah1 (11/09/2016 19h19)

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#41 11/09/2016 19h24 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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J’ai relu attentivement votre post, 3,15% de rendement avantage fiscal INCLUS est un taux de rendement ridicule. Vous êtes certain de perdre de l’argent à l’arrivée (dès que vous aurez de la vacance ou que vous devrez baisser le loyer).

Vous semblez convaincu mais vous ne pourrez pas dire qu’on ne vous avait pas prévenu. J’espère que vous reviendrez dans quelques années pour nous faire un retour.

Au mieux vous ferez une opération blanche (mais avec toutes les emmerdes intermédiaires), au pire vous aurez perdu de l’argent, mais vous n’avez aucun espoir de gagner de l’argent sur cet investissement.


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#42 11/09/2016 20h24 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Effectivement lors des simulations pinel le "rendement" tournait autour de 9%.
Je souhaite également que vous reveniez sur cette file dans quelques années pour donner le vrai rendement que vous avez obtenu, je trouve que ce vrai expérience avec de vrai chiffre sont très dur à trouver. Et bon nombre de gens autour de moi qui commencent à sortir des scellier et autre de Robien ne sont pas tres satisfait. On manque de témoignage factuel.

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#43 11/09/2016 21h27 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

Je suis sur le point d’en faire un et cela devrait (si tout va bien) résulter dans le fait que je paierai sur les frais totaux environ 42%, 19% pour la reduction d’impôts et 38% pour le locataire.

Je ne comprends pas cette phrase. Elle pourrait commencer à avoir un sens si vous indiquiez une durée de possession sur lequel laquelle le calcul est effectué.

Taux de rendement  net (tout compris) 3.15% sur 15 ans et 3.5% sur 20 ans (hypothèse: indexation loyer et prix de revente 0%).

Bizarre. Prix de revente 0 %, ça fait pas zéro euro, ça ?

Globalement, ce que vous nous dites là est étrange, incomplet et selon un mode de calcul non standard pour un investissement.

Ce qui se conçoit bien s’énonce clairement. Et il n’y a pas une manière spéciale de calculer pour les Pinel. C’est un investissement immobilier comme un autre, et tout se calcule : prix d’achat, financement, loyer, charges, rentabilité.

Si vous voulez notre avis, donnez-nous des informations complètes, par exemple en utilisant le modèle de demande d’avis Modèle de demande d’avis d’un achat locatif et les foreumeurs vont le donneront bien volontiers.

Dernière modification par Bernard2K (11/09/2016 21h38)

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#44 11/09/2016 21h55 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Merci bien pour la proposition Bernard2K et merci d’avance pour les commentaires.
Sur base donnée simulateur blogpatrimoine:
T3 68m2 avec garage et terrasse en zone B1 (loyer maximum 10,28/m2)
J’ai utilisé en complément une feuille de calcul excel modifiée avec données pour le prêt de Jxtam et les résultats sont similaires.
Valeur de l’immeuble acquis     240 000
         Frais d’acquisition / frais de notaire 6 200
          Dont TVA           47 040 €
          Dont apport personnel     7 000
          Dont financement à crédit     239 200 €
                       
     Nature du crédit     iN FINE         
     DUREE en année du crédit      15 ANS         
          Taux du crédit immobilier     1,22%
                        
     Taux de l’assurance de prêt      0,45%
                                  
     Taux du crédit immobilier + assurance de prêt     1,67%
    
     Mensualité du crédit immobilier     1 503,19 €
                  
   
Taux de placement trésorerie 2,00%
Loyer estimé pour cet investissement    8 160,00      3,40%

                        
     LOI PINEL OUI             
     Taux de la réduction d’impôt     21%         
     Montant de la réduction d’impôt     51 702,00 €
    
      Taux de revalorisation du bien 0%
         
     Taux de revalorisation annuel loyers  0%
            
Taux de charges 20,00%
    
Revenu fiscal de référence de l’investisseur XXXXX
    
     Nombre de parts fiscales / Quotient familial     3,00
    
     TMI (Tranche marginale d’imposition)     30,00%
                            
     Effort d’épargne moyen sur 20 ans 637,09 €
        
Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans. 

233 000,00 € 
    
Rendement locatif du bien au terme de 20 ans 3,50%
Comparaison avec le placement de l’effort d’épargne sur un contrat d’assurance vie (année 19)
-180 791,29 euros
Valorisation Patrimoniale (Compte tenu du rbsmt du crédit) 233 000,00 €

Dernière modification par GeorgeWeah1 (11/09/2016 22h06)

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#45 11/09/2016 22h40 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

base donnée simulateur blogpatrimoine:

Etonnant. Vous signez mardi matin pour un truc à 246 000 €, mais vous utilisez un simulateur trouvé sur internet ? Le vendeur ne vous a pas remis un descriptif avec tous les chiffres ? Vous ne les avez pas vérifiés un par un ?

Valeur de l’immeuble acquis     240 000
         Frais d’acquisition / frais de notaire 6 200

Total : 246 200 €
Soit 246200 / 68 = 3620 €/m².

Remarque 1) C’est très cher. Comparez au prix moyen de l’ancien pour un bien comparable sur la même zone (voir meilleursagents, le bon coin…). Vous verrez (probablement) que le "neuf BBC" vous est vendu très cher.

Remarque 2) C’est la première fois que je vois un Pinel sans frais de dossier divers et variés (sur la partie immo mais aussi sur le prêt). Soit ils sont déjà inclus dans les 240 000 €, soit attendez-vous à avoir quelques suppléments.

Nature du crédit     iN FINE

Ca, ce n’est pas courant ! Vous êtes sûr d’obtenir un prêt in fine pour cet investissement ?

Mensualité du crédit immobilier     1 503,19 €

Diable, 1503 € à rembourser par mois ! Ce n’est donc pas un prêt in fine !

Prêt amortissable ou in fine ? C’est à clarifier.

Taux de placement trésorerie 2,00%

Qu’est-ce que ça veut dire ?

Loyer estimé pour cet investissement    8 160,00      3,40%

8 160 / 246 200 = 3,31 % de rendement brut.
8160 / 240 000 = 3.4 %
Ainsi, le simulateur calcule la rentabilité sur le prix hors frais de notaire ! Ca n’a aucune logique, à moins que les frais de notaire vous soient offerts.

Taux de revalorisation du bien 0%

Autrement dit, il ne perd pas du tout de valeur alors qu’il vieillit. Ca, c’est une hypothèse implicite hyper optimiste.

Taux de charges 20,00%

Ca ressemble à un chiffre à l’emporte-pièce. On ne vous a pas communiqué le détail de vos futures charges, scindées entre la partie récupérable et la partie bailleur ?

Vous allez gérer en direct ? Parce que le Pinel est souvent packagé avec une gestion par agence + une GRL vendues pour environ 14 % des loyers… Dans ce cas, vous serez bien au-delà de 20 % de charges au total.

Effort d’épargne moyen sur 20 ans 637,09 €

Vous ne donnez aucune explication de ce calcul. Il est nécessaire de voir le calcul qui conduit à ce total. Surtout quand on a vu plus haut une grosse erreur sur le type de prêt, et un "Taux de placement trésorerie" dont on ne sait pas d’où il sort ni quel est son effet.

Dernière remarque, mais de taille : je ne vois aucune mention de la fiscalité appliquée aux loyers.

Vous aurez certes 51 000 € de réduction d’impôt, mais vous allez payer 45,5 % d’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux sur vos loyers nets imposables. Ca n’apparaît nulle part. Il est INDISPENSABLE de savoir comment vos revenus fonciers vont être imposés (micro-foncier ou réel ?) et combien ça va vous coûter.

Dernière modification par Bernard2K (11/09/2016 23h02)

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#46 11/09/2016 22h49 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Etes-vous sûr que les loyers pratiqués sont au maximum du plafond Pinel? C’était une approximation très fréquente dans les programmes de Robien. On fait croire qu’on peut louer au maxi du plafond alors que dans bien des cas c’était inférieur.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#47 11/09/2016 23h48 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Un grand merci pour avoir pris le temps d’étudier

Pour les loyers c’est de cet ordre là effectivement. J’ai un Besson et je loue dans cette région de prix sur une zone similaire.

Pour la simulation. Non je n’ai pas demandé au vendeur (je n’aurai de toute façon pas confiance, mais ok tentons je vais demander). Je verrai bien avec la banque (ce sera plus précis).
Sur ma feuille de calcul excel je n’ai pas pris "in fine" effectivement. J’obtiens avec 1,5% de taux d’intérêts (incluant l’assurance) 1620 de mensualités sur 15 ans.
20% /an est en effet approximatif agences plus charges du propriétaire (je passerai par une agence, celle qui gère déjà l’autre bien)
J’ai inclus dans le prix le garage, 1000 euros de frais d’enregistrement divers et 5000 de cuisine ou autre frais. Donc le prix au m2 est moindre que celui que vous avez calculé, mais cela reste cher, on est d’accord.
Sur l’autre simulateur j’obiens donc
Effort ou gain moyen mensuel sur 15 ans: 1171
Effort ou gain moyen mensuel sur 20 ans: 878
Sur 15 ans:
Effort proprietaire: 111720
Tresor public: 50400
Locataire - frais (les 20%): 101380
Taux de rendement net sur 15 ans: 3,12%

De toute façon rien ne sert d’être trop précis car il peut y avoir vacances de locataires, charges plus importantes, etc. J’ai juste besoin d’un ordre de grandeur et 3% sur du neuf dans la région cela me parait bon. Enfin l’objectif est aussi constitution de patrimoine (vu les taxes sur les PV je ne prévois pas de vendre avant 22 ans).

Dernière modification par GeorgeWeah1 (11/09/2016 23h50)

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#48 12/09/2016 05h41 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Vous pouvez utiliser un site comme Investissement locatif : Calcul du rendement net pour avoir une simulation de votre investissement sur le long terme, prenant en compte vacance locative, revente au bout de x années etc….ça peut vous aider à y voir plus clair en chiffrant précisément pas mal de données. Mais effectivement on tourne autour de 3% net par an.

Je rejoins Bernard sur le fait que vous signez prochainement pour un projet pour lequel vous semblez peu préparé. A 240 000 € l’investissement je ne pense pas qu’il soit mauvais pour vous de vous former un petit peu plus sur l’immobilier et de prendre du temps pour considérer la question ( sans vouloir faire le donneur de leçon). Vous semblez très attaché au fait d’acheter du neuf, dans l’optique de constituer un patrimoine immobilier (ce qui est une bonne chose en soit) : maintenant il faut rappeler qu’au moment de la revente à l’issu de la défiscalisation votre bien sera un bien ancien parmi tant d’autres, que son prix à ce moment là sera probablement très inférieur à son prix d’achat, et qu’avec un cashflow négatif (rebaptisé astucieusement effort d’épargne par des vendeurs de rêves) à presque 700 € / mois la constitution de votre patrimoine immobilier risque de tourner court car les banques cesseront vite de vous suivre sur d’autres projets sachant que vos projets précédents vous font perdre de l’argent chaque mois.

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#49 12/09/2016 08h04 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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GeorgeWeah1 a écrit :

20% /an est en effet approximatif agences plus charges du propriétaire (je passerai par une agence, celle qui gère déjà l’autre bien)

Cela me semble irréaliste d’avoir 20 % de charges au total, dont l’agence. A moins que vous n’ayiez trouvé une agence très bon marché et une copro très économe…

Sur l’autre simulateur j’obiens donc
Effort ou gain moyen mensuel sur 15 ans: 1171
Effort ou gain moyen mensuel sur 20 ans: 878
Sur 15 ans:
Effort proprietaire: 111720
Tresor public: 50400
Locataire - frais (les 20%): 101380
Taux de rendement net sur 15 ans: 3,12%

Ce calcul suppose un coût total d’acquisition de 263 500 €.
Pourtant, avec vos chiffres je trouve 240 000 + 6200 € de frais + 22 750 € d’intérêts + 16200 € d’assurance soit 285150 €.
Cela dit, dans la mesure où les intérêts et l’assurance sont déductibles en charges au réel, je trouve plus pertinent de compter 246 200 € de coût d’investissement initial ; et de tenir compte des intérêts et assurance au niveau du calcul de charges.

A 101380, vous surestimez les loyers : 8160x15x0,8 = 97920 €

Mais surtout, vous confirmez le problème : vous négligez totalement la fiscalité des loyers.

A ma connaissance, les loyers sont fiscalisés normalement. Donc, dans votre cas, imposés à 30 % de TMI et 15,5 % de PS. La réduction fiscale vient vous enlever des impôts mais vos loyers viennent d’abord vous rajouter.

L’ordre de grandeur du calcul ci-dessus devient donc :
Locataire - charges déductibles (disons vos 20 % de charges générales, plus intérêts et assurance qui sont à 38940 au total): 8160*15x0.8 - 38940 = 58980 € nets, avant impôt
impôt environ 44 % de cette somme, reste 56 % : 33028,8 € nets après impôts (au réel).
trésor public 50400
coût réel pour le propriétaire : 246200-33028-50400 = 162 772 €.
46 % de plus que ce vous aviez calculé.

Prix réaliste de revente au bout de 15 ans : 15 % de décote - 8 % de frais de notaire - 4 % de frais d’agence : 246200 *0.85*0.92*0.96 = 184827 €

Gain total de l’opération sur 15 ans : 184827 € - 162 772 € = 22 055 €.

Rapporté à l’investissement initial, ça fait quel rendement moyen ?


Remarque sur cette présentation "effort propriétaire/trésor public/locataire". Ce n’est pas une présentation standard de la rentabilité d’un investissement. C’est une présentation inventée pour mieux vendre des programmes de défiscalisation.

Imaginez un jeune entrepreneur qui lance son entreprise, en bénéficiant d’un système incitatif d’aide fiscale.

Il explique son projet à son meilleur ami :
"Sur 15 ans, l’effort du chef d’entreprise est de 111 720 €
l’effort du trésor public est de 50 400 €
l’effort des clients est de 101380 €."

Son meilleur ami réagit (il le vouvoie…) :
Quoi, au bout de 15 ans il vous reste un effort du chef d’entreprise de près de la moitié ? Au bout de 15 ans, votre entreprise n’est donc toujours pas rentable malgré les aides fiscales ? Eh, mon ami, le principe de l’entreprise, c’est que l’effort des clients s’appelle le chiffre d’affaires et qu’il est censé couvrir entièrement les charges et dégager du bénéfice ! Ce que vous appelez "effort du chef d’entreprise", je l’appelle du déficit ! Quel est le conseiller foireux qui vous a concocté un business plan aussi catastrophique en le déguisant sous les vocables "effort du chef d’entreprise" et "effort des clients" ?

Vous me direz : mais un investissement immobilier n’est pas une entreprise. Certes, mais c’est un investissement immobilier comme un autre, donc il devrait s’analyser avec les mêmes termes, les mêmes indicateurs que les autres. Il est anormal qu’on utilise un mode d’analyse spécifique inventé pour mieux faire avaler la pilule.

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2016 09h14)

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#50 12/09/2016 09h36 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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2 points très intéressants Bernard2K. Merci.
Ok les frais comptons 30% (10% pour l’agence et 20% pour les charges du propriétaire).

Edit Concernant la fiscalité des loyers sur les 15 ans de prêt. Rien ne m’êmpêche de rester/passer au régime réel (je ne sais pas très bien ou j’en suis exactement appliquant Besson neuf dans ses 2 dernières années de validité, mais je pense être déjà au régime réel). Donc Pinel n’implique pas que le deficit ou bénéfice foncier n’existe pas et n’est plus appliqué ou alors j’ai raté effectivement quelque chose d’important. Donc ma compréhension et l’utilisation de ce fichier excel et autres simulateurs essayés m’apparait tenir compte de ce que vous soulevez mais dans une mesure moindre que vos calculs.
A vue de nez avec un prêt classique je suis en déficit foncier les 3 premières années et en léger bénéfices ensuite. Mais tout l’intérêt du montage financier que me proposera la banque sera justement de me faire payer tous les intérêts sur les 9 premières ou 12 premières années voire même envisager un prêt in fine.

Source: Préparer la déclaration fiscale Pinel - Loi Pinel
Je cite: "Le bilan foncier (déclaration 2044 ou 2044-SPE)
Le bilan foncier de l’opération (loyers perçus moins les frais, charges, et taxes) permet de dévoiler un bilan total positif (bénéfice foncier) ou négatif (déficit foncier). Cela viendra s’ajouter ou se soustraire à votre revenu global imposable."

Je me renseigne sur ce point plus avant de toute façon.

Edit. Quant à l’analogie avec l’entreprise oui peut être. Mais dans un objectif d’investissement locatif et de constitution de patrimoine, je trouve au contraire que ce qui a encore plus de valeur qu’un rendement net, c’est la part que je paie sur le prix total avec intérêts et assurance et quand j’arrive à 40% et bien ce n’est pas trop mal et pour moi c’est même plus parlant que 3 ou 2.5% de rendement net, n’ayant pas l’intention de vendre avant 22 ans voire pas de vente du tout.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (12/09/2016 10h03)

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