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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/01/2015 19h14 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Bonjour

Je suis en train d’étudier la possibilité d’investir dans un appartement via le dispositif Pinel, et j’essaie de construire le tableau d’investissement/d’amortissement. Je suis complètement débutant, aussi veuillez m’excuser par avance pour les questions certainement basiques, mais qui me sont indispensables…

Je suis propriétaire de ma maison, il ne reste que 6 ans à payer.
J’ai trouvé quelques données moyennes qui me permettent de commencer mon tableau mais j’ai besoin de précisions:

Questions:
- la taxe foncière payée par le proprio (moi, soit la moitié si j’ai bien compris) est en grande partie déductible, correct ? Quel pourcentage pour ma simulation (50 % ? 80 % ?)
- les intérêts d’emprunts sont déductibles: est ce sur la totalité de la durée de l’emprunt ? Donc si j’ai 25K€ d’intérêt d’emprunt sur 15ans, je peux déduire 1.6 K€ par an sur 15 ans ?
Vu que je ne le déclare pas sur ma déclaration d’impot actuelle pour ma résidence principale, je suis étonné…ou je me plante depuis le départ… argh !
- Si le total de la prime Pinel + intérêt d’emprunt dépasse le montant de mes impôts actuels, est ce que l’état me verse de l’argent, (on peut rêver…) ou suis je simplement à 0€ d’impot annuel ?

Quel est le meilleur moyen pour moi d’apprendre toutes les ficelles possible et le pas me planter dans mon calcul ?

Merci d’avance !!

Mots-clés : immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel

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#2 03/01/2015 19h40 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Bonjour,

- 100% de la taxe foncière est déductible. Vous pouvez répercuter la taxe d’ordure sur le locataire.
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles. Dans un prêt amortissable ils ne sont pas perçus de manière linéaire
(regarder un tableau d’amortissement pour comprendre). Donc ce ne sera pas 1.5k€ chaque année
mais le montant réél (2.5 k€ la première année puis 2.3k€ etc par exemple pour ne quasiment rien
déduire la dernière année).
Pour l’achat d’une RP il n’y a pas le même raisonnement (dans un investissement on cherche à taxer
le vrai profit donc on déduit les charges dont les intérêts). Ce qui n’est pas le cas d’une RP, il n’y a
pas de déduction des intérêts.

Il y avait cependant un dispositif de crédit d’impôt où l’état prenait en charge une quote part de vos intérêts à sa charge.

Si vous avez acquis ou fait construire votre résidence principale entre le 6 mai 2007 et le 30 septembre 2011, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt versés pour son financement, sous certaines conditions.

Impôt sur le revenu - Intérêts d’emprunt de l’habitation principale

Face à vos questions, il est intéressant de se demande plus globalement si ce
type d’investissement est fait pour vous à l’instant T. D’une part en terme de connaissance, compétence et en temps (il faudra apprendre avant de se lancer) et d’un point de vue de votre situation patrimoniale.

Je vous encourage donc à lire la charte du site à vous présenter dans la section Nouveaux arrivants afin d’exposer votre situation pour juger de la pertinence de votre choix.


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#3 03/01/2015 19h47 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Merci pour votre réponse j’y vais de ce pas.

Je me suis trompé, en fait, ce sont les charges de copropriété qui sont payées à moitié par le locataire, mais moi je peux déduire ma partie n’est ce pas ?
bonne soirée !

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#4 03/01/2015 19h55 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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La taxe foncière est payée par le propriétaire en totalité, comme la taxe d’ordures ménagères, comme les charges de copropriétés. Le propriétaire peut cependant récupérer (= refacturer) une partie des charges de copropriété (la liste des charges récupérables est définie dans les textes légaux, en copropriété le syndic les identifie sur le décompte et il est donc facile d’en avoir le montant total), et la taxe d’ordures ménagère. A priori tout ce qui reste à charge du propriétaire est déductible (sauf les travaux d’amélioration ou d’agrandissement, qui sont des investissements, et qui impactent le prix de revient lors du calcul de la plus-value, le jour où on revend) des revenus fonciers.

Le dispositif Pinel n’est réellement intéressant que pour un nombre assez limité d’opérations et de situations de l’investisseur. Vous trouverez plus d’information la-dessus en faisant une recherche sur le site (avec l’outil en haut à droite de cette page, et le mot clé "Pinel" ou "Duflot"), qu’ils soient débutants ou pas.


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#5 03/01/2015 20h01 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Le meilleur moyen d’apprendre est sans doute de passer quelques heures à lire les sujets immo de ce forum. Vous y découvrirez par vous même que ce type de dispositif est presque toujours inintéressant (prix du bien, valeur de revente, charges d’exploitation…). Une bonne fiscalité ne suffit pas à faire un bon placement.
Bonne lecture !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 04/01/2015 10h21 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Merci , faut donc que je creuse parce que sur le papier, ça semble intéressant (coût quasi nul à échéance, donc quelque soit le prix de revente c’est tout bénéf).

Si Pinel n’est pas intéressant, quelle solution ai je pour investir plutôt que payer les 4.5K€ d’impôts annuels ?

merci
bon dimanche

Dernière modification par proteus44 (04/01/2015 10h48)

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#7 04/01/2015 11h00 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Comme dit précédemment, la lecture des sujets déjà traités vous apportera réponse selon votre situation personnelle.
Si des questions précises vous viennent alors, n’hésitez pas.


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#8 04/01/2015 11h03 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Je suis un peu dogmatique … j’ai même démontré sur un autre fil que Pinel est moins interessant que l’ineffable Dxxx.

Maintenant si vous trouvez un programme Pinel interessant, il serait interessant de le présenter. Plusieurs seront prêts à y investir.

Alors comme savoir si c’est interessant.

1- prenez l’ensemble des flux financiers (dépenses - recettes) annuels pour faire simple … semestriel si vous voulez être plus précis.

Dans votre démarche, le prix de revente sera une grande inconnue. Pour ce faire, prenez simplement le prix actuel de l’ancien sur le marché (rue et ville).

2- Utilisez la fonction TRI d’excel. Comparer le résultat avec une AV sur fond €.

Autre moyens de savoir si votre Pinel est interessant, c’est de comparer le prix de l’achat au m² de votre acquisition avec le prix au m² dans l’ancien dans le même coin. Essayer de comprendre les raisons de cet écart de prix.

Les produits défiscalisant ne sont interessant que pour les intermédiaires. Souvent  on l’apprend à ses dépends.

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#9 04/01/2015 11h07 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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proteus44 a écrit :

parce que sur le papier, ça semble intéressant (coût quasi nul à échéance, donc quelque soit le prix de revente c’est tout bénéf).

Sur le papier, il n’est pas précisé le risque de vacances locative avec le risque d’annulation de l’avantage fiscal, les travaux de copropriété qui seront à faire dans les 10 ans et bien souvent les loyers des simulations sont bien plus élevés que ceux pratiqués sur le secteur du bien.

Coût quasi nul? étonnant vu la rentabilité moyenne à 3%-4% des opérations Pinel.

Quant à l’économie d’impôt, elle est de 1% ( 21% d’économie pour 20 % de TVA sur du neuf) sauf si vous ne considérez pas la TVA comme un impôt mais tout de même la TVA va dans la même caisse que votre IR.

Je pense que le plus urgent pour vous est de vous former car vous ne semblez maîtriser aucune donnée essentielle pour prendre une décision et vous avez toute l’année 2015 pour investir en défiscalisation ou pas.
N’oubliez pas que tout investissement en défiscalisation nécessite un apport et que cet apport va être bloqué pour une période plus ou moins longue.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#10 04/01/2015 11h35 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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carpediem a écrit :

Quant à l’économie d’impôt, elle est de 1% ( 21% d’économie pour 20 % de TVA sur du neuf) sauf si vous ne considérez pas la TVA comme un impôt mais tout de même la TVA va dans la même caisse que votre IR.

Juste pour nuancer, sans remettre en question votre analyse que je partage :

- Le coût de revient pour le constructeur est minoré par le fait que les achats nécessaires à la construction ouvrent droit à déduction de la TVA. Donc la TVA facturée à l’acheteur est en théorie assise sur un prix qui ne supporte pas, in fine, la TVA sur les achats.
- Le taux de taxation aux droits d’enregistrement est réduit (environ 3 %, au lieu de 8).

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#11 04/01/2015 17h27 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Les investissements Pinel présentent souvent bien.

Avec des hypothèses "réalistes", on arrive facilement à un TRI > 10% sur une revente après 9 ans, hypothèses réalistes sauf bien souvent une : les commerciaux ou brochures envisagent parfois une plus-value ou dans certains cas déjà plus raisonnable une revente au prix d’achat. Dans le contexte actuel, cette hypothèse très peu probable fausse complètement la donne. Ne surtout pas oublier d’estimer le prix actuel du bien sur le marché de l’ancien, votre achat sera en général sur-côté de 20 à 30% par rapport au marché ancien qu’il sera très très compliqué de rattraper en 9-10 ans dans un marché baissier.

Dernière modification par Shaaden (04/01/2015 21h34)

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#12 04/01/2015 19h06 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Bonjour Proteus44,
Très bonne  idée de vouloir investir dans du locatif.
Nous avons cependant plus de témoignages de personnes qui sont fait berner par des vendeurs de défiscalisation que d’issue positive  !
Changer de nom pour maintenant s’appeler Pinel ne change pas grand chose.
Vous gagnerez de l’argent avec ce dispositif si vous montez vous même l’opération. Donc sans passer par un promoteur où leurs commerciaux avides de grosses commissions. Par contre c’est hyper complexe et risqué pour un débutant.

Pour vous constituez un patrimoine et "effacer" une partie de vos impôts, la technique du déficit foncier me semble plus approprié que le Pinel. Par contre il va falloir bien se documenter pour en comprendre les mécanismes.
2 semaines jour et nuit à lire l’ensemble des posts "immobilier physique" de ce forum devrait suffire smile
La majorité des intervenants sont plutôt de bons conseils…
Ensuite vous pouvez aussi allez faire un tour sur mon blog, vous y trouverez quelques pistes.
Au plaisir

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#13 06/01/2015 18h02 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Bonjour à tous,

Personnellement, je trouve aussi que les investissements locatifs via une loi de défiscalisation sont risqués pour les particuliers qui ne se préparent pas suffisamment. La loi Pinel est très restrictive en termes de condition de location (plafonds de loyer, de ressources, etc.). Elle nécessite aussi d’acheter un bien de qualité (pour éviter les vacances locatives) et idéalement situé (pour la revente). Pour information, il existe des classements immobiliers pour choisir la bonne ville. Mais le mieux est de se renseigner sur place et de visiter plusieurs localités afin de voir le projet du quartier à long terme (on peut maintenant investir sur 12 ans avec le Pinel).

Il faut également noter que la loi Pinel reste en grande partie la même que la loi Duflot (très contestée par les professionnels ainsi que par la plupart des investisseurs). Après, certains investisseurs ont néanmoins réalisé de belles opérations grâce à cette loi. Mais cela me laisse sceptique…

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#14 28/03/2015 00h04 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Bonjour à tous,
je me permet d’intervenir sur ce dossier, même si le dernier message date du mois de janvier. Parmi les personnes ayant répondu, combien ont réaliser un investissement immobilier en bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel?
Sinon il y a pas mal de choses intéressantes, mais beaucoup d’approximations.
Par exemple, la notion de crédit d’impôt et de réduction d’impôt, ce n’est pas la même chose. Le fisc ne vous rembourse pas d’argent lors d’une réduction d’impôt, il viens minorer votre imposition nette.
De plus ce dispositif n’est pas adapté à tout le monde. Cela dépend de plusieurs facteurs, par exemple, êtes vous propriétaire de votre RP? Avez vous géré convenablement votre endettement?
Payez-vous suffisamment d’impôt pour pouvoir trouver votre intérêt dans cet avantage fiscal. Mon premier conseil en terme d’investissement est de ne pas vous lancez tant que vous n’avez pas compris dans quoi vous investissez. Il y a rarement de mauvais investissements mais plutôt de mauvais investisseurs.
Comme il a été dit, la taxe foncière ainsi que les charges (y compris intérêts+assurance) sont totalement déductibles de votre calcul d’imposition et peuvent vous permettre de générer un déficit foncier.

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#15 28/03/2015 11h05 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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osta a écrit :

Parmi les personnes ayant répondu, combien ont réaliser un investissement immobilier en bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel?

Fort heureusement, sans doute très peu

osta a écrit :

Il y a rarement de mauvais investissements mais plutôt de mauvais investisseurs.

Jolie formule de commercial, qui ne cachera que les investissements Pinel vendus par des "conseillers en patrimoine" peuvent être qualifiés ainsi ! (Merci de votre honnête transparence et d’avoir indiqué votre profession en présentation).


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#16 28/03/2015 22h56 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Bonjour,
Bon, pour répondre à Osta, c’est assez simple les "mauvais investisseurs" qui ont investit en produit défiscalisant via un promoteur ou un CGP ( De Robien, Scellier, Dufflot…), je les récupère 9 ans après à la petite cuillère. La phrase qui revient souvent quand je leur propose un immeuble de rapport en deficit foncier : "Ah si seulement je vous avais connu avant" smile
Bonne chance…

Ps : Je vois aussi dans votre présentation que vous parlez de "crowfounding", ça semble être le nouveau truc à la mode chez les promoteurs pour aller chercher des fonds propres. Moi je dis attention aux désillusions…

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#17 29/03/2015 12h26 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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En effet dans ma présentation j’ai indiqué en toute transparence ma profession qui parfois à mauvaise presse, comme dans chaque métier il y a les bons et les mauvais, les sérieux et les pas sérieux. Et comme dans chaque entreprise, il y des bosseurs, et des glandeurs…
Bref,
En ce qui concerne l’immobilier locatif, les mauvais investisseurs, selon moi, ne sont pas attentif aux bons indicateurs dans leur prise de décision. Il faut se focaliser sur plusieurs points qui sont essentiels, le premier étant sans aucun doute l’emplacement. Puis, la qualité de construction, et enfin la demande locative réelle (il faut poser la question aux  agents immobiliers locaux). Peu importe qu’on investisse dans du neuf, de l’ancien, des immeubles de rapport, des parkings, posez-vous toujours ces questions en premier, prenez votre temps, regardez des cartes, consultez le site de l’INSEE pour avoir un avis sur la démographie, etc.

Guillaume33, vous récupérez des personnes à la petites cuillère qui ensuite sont capable de trouver un financement sur un immeuble de rapport en déficit foncier? Leurs finances n’étaient donc pas en si mauvais état que vous le prétendez. Il est normal que vous cherchiez à valoriser votre façon de faire, mais sachez qu’il existe une multitude de façons de parvenir à ses objectifs financiers, beaucoup de gens on par exemple fait fortune en bourse, même si tout le monde, sur tous les forums, répète constamment que c’est très risqué. Heureusement il n’existe pas qu’une seule bonne réponse, quelque chose qui a marché pour vous pourrait ne pas marcher pour quelqu’un d’autre, et vice-versa. Nous n’avons pas tous les mêmes points forts, peu d’entre nous, et moi le premier, seraient capable de gérer un portefeuille boursier comme le  faite Philippe.
Cela étant, j’ai lu votre présentation et je vous tire mon chapeau, j’ai remarqué que nous avions quelques points communs , notamment notre milieu social d’origine, ce qui j’imagine vous a fortement motivé à toujours aller de l’avant. Vous êtes désormais indépendant financièrement et c’est tout à fait honorable.

Par contre en ce qui concerne le crowfunding, je pense que vous avez du confondre avec autre chose, il n’y a pas de rapport avec des promoteurs. Le crowfunding permet de prêter de l’argent à des particuliers (Prêt d’union), de prêter de l’argent à des entreprises (Unilend), ou de rentrer au capital de petites entreprises innovantes. Pour ma part je suis présent sur les deux plateformes que j’ai cité.

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#18 29/03/2015 14h44 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Je sais bien ce qu’est le Crowfunding. Vous ne l’avez peut être pas encore remarqué mais des promoteurs commencent à se lancer avec ce système pour se faire financer. Bah oui normal les banques sont plus exigeantes quand à la solidité financière des promoteurs pour accorder des prêts. Donc nos amis les promoteurs commencent à lancer des produits miracles pour attirer des capitaux en crowfunding. La promesse est alléchante : "Participer à notre aventure et l’on vous sert du 12% garantie". Vous verrez en tant que CGP on va bientôt vous proposer de commercialiser ces produits….

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#19 02/04/2015 08h05 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Je vais me renseigner je vous avoue que je n’ai pas encore vu ce type d’offres. Sur quelle plateforme  sont ils ? Dans les conditions générales comment garantissent ils du 12% annuel?
Concernant les produits cela dépend des  conseillers, en général les bons choisissent eux même leurs produits, on ne m’impose  rien, je ne travaille pas pour une  banque ; ) …

En tout cas merci de me tenir informé sur le site dont vous parler. Je vais me renseigner également de mon côté .

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#20 02/04/2015 14h51 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Ce que propose ces plate-formes, ce n’est pas du tout du "Pinel" (cf le titre de cette discussion), mais un investissement en fonds propres dans le promoteur (dans la partie la plus risquée des fonds propres, même).

On en a déjà parlé sur le forum (chercher un peu, avec le mot clé "crowfunding", vous devriez trouver…) et les avis sont partagés, entre ceux qui prétendent qu’il n’y a guère de risque (vues toutes les conditions, comme la commercialisation d’une partie de l’immobilier … qui reste à construire) en n’hésitant pas à écrire "12%" à coté de "garanti", et ceux (comme moi) qui considèrent que le risque est très significatif (quand celui qui garantit vous demande d’apporter des fonds propres pour son activité, il y en a toujours : qu’est ce qui peut garantir, sinon les fonds propres de celui qui s’engage ?).

En tout cas, aucune défiscalisation "Pinel" à attendre avec ces investissements.


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#21 28/07/2015 07h30 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Bonjour,

Mon conjoint et moi avons reçu hier soir un CGP pour y voir plus clair sur les meilleures options pour investir, préparer notre avenir et payer moins d’impôt. La situation: je gagne 2300€ par mois environ (12 mois), mon conjoint 3800€ (13 mois) et à nous 2 nous avons 15 000€ d’épargne. Nous sommes propriétaires de notre appartement en région parisienne (acheté 252 000€ il y a 2 ans, le prêt vient d’être renégocié à 2,02€ sur 15 ans: on pouvait avoir du 1,85% mais à 2,02%, il est transférable). Nous avons un petit garçon de 5 ans et allons avoir (si tout va bien) un 2ème enfant à la fin de l’année. Nous payons actuellement 7000€ d’impôts. Notre souhait est d’ici 3 ans maximum d’avoir une maison (région parisienne à priori) que ce soit à l’achat mais vraisemblablement plus en location.

Le décor étant posé, nous avons donc vu ce CGP hier soir, qui nous conseille d’investir 150 000€ en Loi Pinel (en région). Il pense que le bien se louerait environ 400€ et que nous aurions des remboursements mensuels de 850€ (prêt immo à 3%). Avec les avantages fiscaux (location sur 9 ans), cela nous coûterait au final 250€ d’effort par mois.
Nous étions partis sur un investissement en SCPI mais hier, le monsieur nous a fait grandement réfléchir en nous expliquant que nous ne bénéficierions pas d’avantages fiscaux avec les SCPI (un effet de levier en moins) et que du coup, ce serait mois intéressant.

Nous sommes effectivement très intéressés par le fait de payer moins d’impôts et de nous constituer un capital mais nous avons l’objectif "Maison" dans le viseur….

Qu’en pensez-vous ? Est-ce que ce conseil de Loi Pinel vous paraît le plus approprié au vu de notre situation et de notre objectif ? Serait-ce plus intéressant que les SCPI (en étant aussi "risqué" ?)

Merci (à nouveau) pour votre aide !!

Elina

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#22 28/07/2015 08h25 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Comme vous le lirez beaucoup sur ce forum sur d’autres files dédiées aux dispositifs fiscaux immobiliers (cherchez Pinel, Borloo, Robien dans la recherche en haut à droite), ce n’est généralement pas une bonne affaire car vous surpayez le bien à l’origine en particulier sur les dispositifs sur de l’immobilier neuf vendu par les promoteurs comme le Pinel.

C’est pourquoi on dit que la défiscalisation ne doit être que la cerise sur le gâteau et non pas la motivation principale d’achat. Cela est d’ailleurs valable pour tous les systèmes de défiscalisation.

Donc mieux vaut passer à côté de la défiscalisation et faire un bon investissement que faire un mauvais investissement défiscalisé.

Ceci est le sentiment de l’immense majorité sur ce forum particulièrement opposé aux carottes fiscales.

Personnellement je confirme que ces conseils sont de bon sens; j’ai investi sur des FCPI et FPI pendant 9 ans à partir de 2002 et n’ai pour l’instant pas gagné d’argent même avec la défiscalisation alors que la bourse est euphorique depuis plusieurs années.

J’ai aussi investi dans l’immobilier défiscalisé en de Robien et si je ne perds pas encore d’argent (je n’ai pas encore revendu le bien) le rendement est correct sans plus.

La défiscalisation peut être intéressante mais il faut ABSOLUMENT vous assurer que vous ne payez pas le bien trop cher. Oubliez tous les calculs du CGI et ne regardez que la valeur de l’appartement et la facilité à le louer au prix du marché et non pas au prix plafond du système de défiscalisation retenu par le CGI mais jamais atteint en réalité (j’ai du baisser mon loyer de 15% pour le louer, et il est resté 1 an sans locataire car trop cher).


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#23 28/07/2015 11h02 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Permettez moi d’être direct et d’exprimer une opinion personnelle en une équation synthétique : Pinel = attrape pigeon

On vous fait miroiter une baisse d’imposition (bien réelle) en contrepartie on vous vend trop cher le m2, pas forcément au bon endroit, en vantant des loyers peu en phase avec le marché et des plus-values à la revente (la moins-value est quasi assurée puisque l’ancien vaut moins cher que du neuf et qu’une tendance haussière n’est pas vraiment d’actualité) avec en prime un foncier important (neuf) et des charges de copro énormes sous estimées.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#24 28/07/2015 11h13 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Bonjour Elina,

Les conseillers ont tendance à limiter l’approche à un gain financier immédiat : "faire du Pinel" c’est à dire de la défiscalisation.
Hors il s’agit d’un investissement immobilier et la prise en compte ne doit pas se limiter à un complément d’épargne mensuel mais bien à un projet complet incluant la revente.

Aujourd’hui la quasi totalité des mises en chantier éligibles sont dans des zones de deuxième choix et les ventes se font au prix fort => surcôte quasi systématique.

Si on ajoute à cela que des quartiers entiers seront en vente en même temps lors de la fin du cycle, le vendeur ne sera pas en position de force.

Pas toujours facile de comparer avec le prix de l’ancien dans le même quartier mais c’est très parlant.

Il est donc important de faire une simulation dans une optique investissement locatif et le comparer le gain à d’autres formes de placements.

Le dispositif Pinel comme les autres avant lui n’ont rien de mauvais, c’est bien les montages des promoteurs et leurs prix de vente qui sont souvent inintéressant.

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#25 31/03/2016 16h11 → Investir dans un appartement via la loi Pinel ? (immobilier, loi pinel, pinel immobilier défiscalisation, pinel)

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Salut,
j’ai fait un recherche sans succès donc je pose la question.

Est il possible d’acheter un logement a réhabilité en "pinel" et donc profiter des avantages
ET
déduire le montant des travaux engagés dans cette rénovation des revenus foncier afin de créer du déficit ?

Exemple :
Un appartement vendu 50 000€
Il y a 50 0000€ pour le remettre en état et aux normes "pinel".

Peut on profiter du pinel sur les 100 000€ investit et donc déduire les X% (en fonction du nombre d’années).
ET
déduire les 50 000€ de ses revenus locatifs (et 10500€ de ses revenus la première année).

J’ai lu des infos contradictoires sur le net.

Merci.

Ps: il est possible que certains travaux soient déductibles et d’autre non…

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