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#1 03/01/2015 16h07 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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Bonjour à tous,
Dans le cadre de l acquisition d un appartement  payé cash par ma sarl puis-je réalisé un démembrement à moi personne physique en fixant moi meme le montant de la NP. Assez bas 10% par exemple pour un démembrement sur 20 ans. J ai bien vu qu il existait une note de l administration sur le sujet mais si les parties sont d accords?

Mots-clés : demebrement à moi meme

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#2 03/01/2015 16h21 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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Vous avez toutes vos chances de voir le fisc se rappeler a votre souvenir. Je vous déconseille.

Que vous dit votre notaire ?

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#3 03/01/2015 16h33 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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En complément comme c’est de l’usufruit temporaire le prix de la cession rentre dans le périmètre de l’IR du cédant.

Double effet kiss cool wink

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#4 03/01/2015 19h58 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

Modérateur
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Pour toute vente à soi-même (et même pour les autres ventes d’ailleurs), le fisc regardera la réalité du prix déclaré, et redressera au besoin.


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#5 03/01/2015 21h18 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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Je vais être un peu plus cash que mes prédécesseurs.

La Sarl est une entreprise. Ce qui au plan comptable et au plan fiscal change énormément de chose, en particulier annule le principe de l’excuse de bonne foi. La revente de la NP devra se faire dans des conditions économiquement justifiables, du point de vue de l’entreprise elle même, et pas de l’associé profitant de cette vente.

Vous pourriez avoir un souci au niveau fiscal, des deux côtés, mais potentiellement pire puisque le destinataire de ce prix de complaisance serait aussi l’associé de cette sarl …

Un tel montage doit se faire dans des conditions économiques valides pour l’entreprise. Pour vous donner une idée, les entreprises qui vendent de la NP sur des ensembles immobiliers vendent cette NP, pour un US de 15 à 20 ans, entre 50 et 70% de la valeur en PP.

A moins de conserver l’US sur 30 ans (le maximum possible pour une entreprise), il ne sera pas possible de vendre cette NP pour seulement 10% de la valeur en PP.

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#6 04/01/2015 09h27 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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En se calquant sur le barème de l administration fiscale à savoir 23% par tranche de 10 ans soit 69% d usufruit à partir de 21 ans je pense être droit dans les bottes.
Concernant la réintégration fiscale de l’usufruit. Au moment du remembrement de l actif il n y aura pas de fiscalité je ne comprends pas bien la notion évoquée de réintégration du montant de l usufruit pas le cédant.

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#7 04/01/2015 09h41 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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cf article 13 al 5 du cgi, si j’ai bien compris votre question

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#8 04/01/2015 10h25 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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Merci pour ce retour je vais prendre rendez vous avec un avocat spécialisé car visiblement rien n interdit l optimisation maximale qui serait : achat via une SCI à l IS dont l actionnaire est ma holding de plusieurs appartements parts de scpi etc. La SCI s endette au maximum. A l instant T la valeur des parts sociales ne valent donc rien car dette maxi. Et démembrement ensuite des parts sociales et non des actifs immo.

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#9 04/01/2015 10h46 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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je ne comprends pas l’intérêt du démembrement des parts sociales de la SCI … à part la transmission ce qui ne me semblait pas être l’objectif affiché par votre question initiale. Sauf si j’ai mal interprété (car vous n’avez pas explicité l’objectif)

SCPI avec une SCI à l’IS … l’intérêt semble limité vu qu’il n’y pas possibiltié d’amortir les parts de SCPI en PP.

Si l’objectif est la transmission, il vaut mieux faire une donation en numéraire ensuite faire l’acquisition des parts SCPI en US et PP séparément.

j’avoue ne pas voir très clair dans ce que vous souhaitez atteindre comme objectif.

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#10 04/01/2015 11h03 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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L’appartement mentionné au départ est-il déjà acquis ou pas par la SARL?

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#11 04/01/2015 11h30 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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Un démembrement entre une société pour l’US et un particulier pour la NP est possible si chaque partie paye sa quote part au moment de l’acquisition.
Si vous êtes soumis à l’ISF, il y a un risque qu’en étant majoritaire dans votre holding le fisc intègre ces biens dans votre assiette ISF au motif que vous contrôlez la PP du bien démembré.

Un démembrement de part de SCI dont l’actionnaire est une holding vers d’une part la holding pour l’US et un particulier pour la NP ne me paraît pas réalisable car cela signifie donation par la holding au particulier. Sauf à ce que la donation de NP soit considéré comme un dividende sous forme de part en NP de la SCI avec réintégration fiscale de ce montant dans votre IR.

Si la holding vend la NP de la SCI, vous allez payer des frais de mutations.

Si je peux me permettre un conseil, ayez une vision globale de votre situation et une projection dans l’avenir. Vous cherchez à optimiser fiscalement vos revenus c’est très bien, mais ne créez pas une usine à gaz via des croisements inextricables de participations qui mettra en difficulté vos proches si un malheur devez vous arriver.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#12 04/01/2015 11h57 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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Ce que je cherche à faire est en fait assez simple et vos commentaires me font prendre conscience que tout ca est très mal exprimé.
La situation est la suivante j ai une holding qui perçoit des dividendes de plusieurs autres societes.
Je chercher à optimiser de la manière suivante 50 pourcents des sommes disponibles restent liquides.Les 50% autres servent à lever de la dette pour de nouvelles opérations d investissemebt principalement dans l immobilier. Sur la premiere partie c est assez simple mais sur les investissemebt immobiliers je me demande si le demembrement à moi meme personne physique ou à mes enfants pourrait me rapporter plus que de faire de la pleine propriete via la holding
Voilà c est dit plus simplement.

Donc soit j y vais plein pot via la holding mais le jour ou je vends les actifs je suis soumis à une plus value pro et si je veux me donner des dividendes je paye 15,5 de CSG + prélevélement libératoire alors qu avec le Demembrement je ne payerai rien sauf le cout de distribution des dividendes initiaux pour payer la NP.

Mon objectif est donc double. Trouver le meilleur compromis entre des investissement immobilier Avec des liquidités dispo dans holding a l IS et dette et transmettre ces biens à terme à mes enfants le tout dans la meilleur équation Economique.

Votre avis?

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#13 04/01/2015 12h53 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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Mon avis = consultez un avocat fiscaliste, révisez la notion d’abus de droit, ne croyez pas au père noël (du genre "avec le Demembrement je ne payerai rien sauf le cout de distribution des dividendes initiaux pour payer la NP" … qui ne vous fait en réalité rien économiser, si le prix de la NP est "correct"), et faites simple (ça facilite la vie, et évite de croire gagner quand on ne gagne rien) quand c’est possible (en payant les impôts dus), et enfin raisonnez avec des chiffres précis (avez-vous fait une simulation précise de vos "ruses", et évalué si vous y gagniez vraiment, et combien ?).


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#14 04/01/2015 15h25 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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GoodbyeLenine j ai tout modelisé mais ne sait pas encore comment mettre une pièce jointe dans le forum.

Scpi via sarl pour 100 ke d invest et bénéficiant du taux réduit:
Resultat net pour la Sarl: 51ke duree de l investissement 15 ans. Si distribution des 100 ke a terme le gain chute à 15ke

En demembrement 46usus sur sarl 54 NP à titre perso gain net 37ke

Achat en direct gain net 22ke.

Compte tenu des différentes lectures sur le demebrement je ne vais pas opter pour cette solution que je considère fiscalement à risque.

Compte tenu de la capacité d emprunt que je souhaite conserver à titre perso je ne vais pas opter pour l achat en direct mais garder de l endettement possible pour des achats pour les enfants. Enfin ils n ont que 3 et 1 ans. :-).

Je conserve donc l option d investissement via SARL et je ne ferai pas de distribution à terme pour garder la trésorerie en vue d un nouvel investissemebt.

Merci pour m avoir fait mûrir dans mes réflexions et à bientôt pour d autre sujets. Je trouve ce site très interessant et je le recommanderai.

Rentièremenr Votre.

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#15 04/01/2015 19h29 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

Modérateur
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Pour mettre une pièce jointe (ou l’image d’un tableau excel), il faut utiliser les boutons "Envoyer un fichier" ou "Envoyer une image" (suivi de "Insérer une image") quand vous écrivez votre message. Ces boutons sont juste au dessus du texte que vous écrirez.


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#16 04/01/2015 20h30 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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c’est envoyé.. En espérant que cela ait fonctionné

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#17 04/01/2015 23h39 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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"En se calquant sur le barème de l administration fiscale à savoir 23% par tranche de 10 ans soit 69% d usufruit à partir de 21 ans je pense être droit dans les bottes."

Pas vraiment. Le fisc considère la valeur fiscale d’une tranche de 10 années comme valant 23%. Ca ne signifie pas que la première année vaut 23% … ni que la 21eme année vaut à elle seule 23%.

Pour passer 69% sur 21 ans, il faudra justifier que la valeur économique de la NP vendu par votre Sarl n’est que de 31% (alors que l’acheteur sera pleinement propriétaire du bien au bout de 21 ans, ce qui fait un rendement confortable, sans même tenir compte de la revalorisation du bien).

Si la sarl achète un US sur 21 ans, idem, il faut justifier économiquement que la valeur sur 21 ans est de 70% de la PP. Ce qui se justifie si le rendement de cet US excède cet investissement (il faut que la sarl retire bien plus que ces 70% + actualisation monétaire pour que ce soit valide comme raisonnement).

Pour tenter dêtre clair : la justification est que le rendement pour l’entreprise du montage doit être suffisant pour que l’équation économique se justifie. Donc elle doit retirer plus via le montage que sans le montage, sinon vous risquez un souci.

Cessez de réfléchir sur un barème forfaitaire : vous parlez d’une entreprise, donc réfléchissez bénéfice comptable.

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#18 07/02/2015 10h10 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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Si vous envisagez l’acquisition par votre SARL de l’usufruit et par la personne physique de la nue-propriété, vous allez vous heurter au refus du notaire du vendeur, qui va être fortement pénalisé sur la fiscalité.

Dans cette configuration, votre vendeur va devoir déclarer en revenus fonciers, la valeur de l’usufruit portée à l’acte. Voir sur ce point l’article 13-5 du code général des impôts.

"5.1°. Pour l’application du 3 et par dérogation aux dispositions du présent code relatives à l’imposition des plus-values, le produit résultant de la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de cet usufruit temporaire est imposable au nom du cédant, personne physique ou société ou groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé.

Lorsque l’usufruit temporaire cédé porte sur des biens ou droits procurant ou susceptibles de procurer des revenus relevant de différentes catégories, le produit résultant de la cession de cet usufruit temporaire, ou le cas échéant sa valeur vénale, est imposable dans chacune de ces catégories à proportion du rapport entre, d’une part, la valeur vénale des biens ou droits dont les revenus se rattachent à la même catégorie et, d’autre part, la valeur vénale totale des biens ou droits sur lesquels porte l’usufruit temporaire cédé.

2°. Pour l’application du 1° et à défaut de pouvoir déterminer, au jour de la cession, une catégorie de revenus, le produit résultant de la cession de l’usufruit temporaire, ou le cas échéant sa valeur vénale, est imposé :

a) Dans la catégorie des revenus fonciers, sans qu’il puisse être fait application du II de l’article 15, lorsque l’usufruit temporaire cédé est relatif à un bien immobilier ou à des parts de sociétés, groupements ou organismes, quelle qu’en soit la forme, non soumis à l’impôt sur les sociétés et à prépondérance immobilière au sens des articles 150 UB ou 244 bis A ;

b) Dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, lorsque l’usufruit temporaire cédé est relatif à des valeurs mobilières, droits sociaux, titres ou droits s’y rapportant, ou à des titres représentatifs des mêmes valeurs, droits ou titres, mentionnés à l’article 150-0 A ;

c) Dans la catégorie des bénéfices non commerciaux, dans les autres cas."

Enfin, avant de vous poser la question de l’évaluation des différents droits démembrés, il faudrait que vous nous explicitiez les objectifs que vous poursuivez.

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#19 12/06/2016 21h28 → Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique... (demebrement à moi meme)

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stephane a écrit :

Enfin, avant de vous poser la question de l’évaluation des différents droits démembrés, il faudrait que vous nous explicitiez les objectifs que vous poursuivez.

Dans le cas de SCPI, les objectifs peuvent être :

pour la société : une rémunération intéressante de sa trésorerie immobilisable sur quelques années (immobilisation relative, le capital immobilisé est libéré relativement rapidement chaque année par versement des dividendes)

pour la personne physique : constitution d’un patrimoine, décote sur le prix de la pleine propriété, fiscalité, rendement intéressant à terme.

L’intérêt de faire l’opération couplée, plutôt qu’en 2 étapes (la personne physique allant chercher sur le marché de la NP, la société de l’US) me semble résider dans la liberté totale du choix des SCPI, la rapidité de la mise en place, un montant déterminé librement, et une clé de démembrement raisonnable.

Dernière modification par Ocedar (12/06/2016 21h42)

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