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#1 29/12/2014 14h13 → Investissement locatif : diagnostic gaz et électricité inquiétant... (anomalies, diagnostic, gas, électricité)

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Bonjour,

J’achète un bien pour la première fois (appart de 79m2) et le notaire vient de m’envoyer les diagnostics en vue du RDV pour la signature du compromis qui aura lieu le 8 janvier.

Je suis totalement ignorante de tout ce qui peut concerner les travaux et donc à la lecture de 2 diagnostics , je frôle l’attaque car si je ne comprends rien, les termes employés sont très alarmants (j’ai un enfant et j’ai l’impression d’acheter un appartement très dangereux) bien que je ne sache  pas à quelle réalité ça correspond .

Pour l’électricité :

dans la rubrique synthèse de l’état de l’installation électrique, constatations diverses:
"risque de choc électrique au contact de masses anormalement mises sous tension sans coupure automatique de l’alimentation du circuit ou matériel concerné.
Risque de choc électrique anormalement mises sous tension sans séparation automatique de l’alimentation du circuit ou matériel concerné. »

Puis dans « anomalies identifiés :

B2.3.1b le dispositif de protection différentielle ne comporte aucune indication sur son courant différentiel résiduel assigné (sensibilité )

B3.3.6a Des circuits ne comportent pas de conducteur de protection relié à la terre + dans colonne « libellé des mesures compensatoires correctement mises en œuvre « : « lorsque les conducteurs de protection reliés à la prise de terre ne sont pas distribués ou partiellement(B3.3.6A, la mesure compensatoire suivante est correctement mise en oeuvre : protection du circuit concerné, ou de l’ensemble de l’installation électrique par au moins un dispositif différentiel à haute sensibilité > ou égal 30mA »

Pour le gaz

Anomalies identifiées

C.7-8b robinet de commande d’appareil
A2
L’extrémité du robinet de commande ou de la tuyauterie en attente n’est pas obturée (robinet en attente)
Remarque (cuisine) : l’extrémité du robinet en attente, muni d’un embout annelé non démontable et non obturable, n’est pas obturée ; remplacer le robinet de commande par un robinet obturable.
Risque constatés : dégagement de gaz et donc risque d’explosion ( !!!!!)

SVP:

-Est-ce que ça vous parle ?
-Est-ce grave? selon vous motifs à revoir ma position sur l’achat ?

-Est-ce que ça représente des coûts importants de mise aux normes (je ne sais pas si c’est le terme) ?
-Quelle doit -être à ce stade de l’achat (avant signature du compromis mais déjà montant de l’immobilisation versé au notaire) ma réaction par rapport à la prise de connaissance de ces données ? Est-ce à moi ou au vendeur qu’il incombe de faire les travaux? suis encore dans la négociation alors que nous étions tombés d’accord sur un prix et que le RDV est pris ?

Mes questions peuvent vous sembler stupides mais je suis une femme seule, non bricoleuse (ça se devine) , ce n’est pas du tout ma partie, et je panique !!!
Merci pour votre aide

Chantal

Mots-clés : anomalies, diagnostic, gas, électricité

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#2 29/12/2014 14h37 → Investissement locatif : diagnostic gaz et électricité inquiétant... (anomalies, diagnostic, gas, électricité)

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Risque d’explosion ?

Dernière modification par miguelmantes (29/12/2014 14h38)

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#3 29/12/2014 14h44 → Investissement locatif : diagnostic gaz et électricité inquiétant... (anomalies, diagnostic, gas, électricité)

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Bonjour,

L’ensemble de ces diagnostics sont informatifs et n’engagent ni vous, ni le vendeur, à faire de travaux. Cependant si vous louez ces mêmes diagnostics seront à fournir au futur locataire, votre responsabilité pourrait être engagée en cas de soucis.

Pour l’électricité il semblerait que ce soit le constat d’une installation assez ancienne, antérieure à la norme actuelle (nf c 15-100 datant de 2001). Rien ne présage d’un risque particulier, juste un réseau datant et répondant moyennement aux besoins de l’époque.
A titre indicatif refaire l’ensemble de l’électricité (ce qui ne semble pas nécessaire, à vous lire) coûte environ 100€/m2. Le tableau électrique 1000/1500€.

Pour le gaz le problème semble plus sérieux : il y a risque d’explosion. Des travaux devront être entrepris impérativement, cependant il s’agit a priori de deux robinets/vannes à changer et cela ne devrait pas être financièrement bien lourd…

Des travaux imprévus révélés par les diagnostics peuvent donner lieu à une nouvelle négociation sur le prix du bien (pour le gaz ?)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 29/12/2014 15h55 → Investissement locatif : diagnostic gaz et électricité inquiétant... (anomalies, diagnostic, gas, électricité)

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Pour le gaz, il n’y a pas de fuite d’après le diagnostic, mais il n’y a pas de bouchon c’est tout.
effectivement sans bouchon et sans appareil raccordé, si vous ouvrez le robinet le gaz sort… c’est ça le risque constaté
Si vous comptez raccorder une gazinière nul besoin de changer le robinet.
Si vous ne souhaitez pas raccorder d’appareil sur ce robinet, il est préférable de l’obstruer avec par ex un tuyaux muni d’un bouchon à son extrémité, ou mieux de changer le robinet (pour avoir un pas de vis et donc pouvoir viser un bouchon).
Le changement de robinet ne devrait pas coûter bien cher

Pour l’éléc, vous avez un différentiel (même si son courant n’est pas indiqué, ou plus lisible, on peut supposé 30 ou 50mA) et c’est mieux que dans beaucoup d’habitation qui n’en ont pas.
La terre qui n’est pas présente sur tout les circuit c’est aussi très fréquent, si il s’agit des circuits d’éclairage c’est vraiment pas grave, si il s’agit de certains circuit de prises c’est pas grave si le différentiel est ok.
Dans le cas de prises ne disposant pas de terre, éviter d’y brancher si possible des appareils nécessitant une terre (machine à laver par ex) et préférez des appareils sans terre (la fiche plate)

Bref, à priori rien de bien méchant, si vous avez eu tous les diagnostiques et qu’il n’y a que çà.
Si vous avez un "ami éléctricien" demander lui de faire le point avec vous.

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#5 29/12/2014 16h13 → Investissement locatif : diagnostic gaz et électricité inquiétant... (anomalies, diagnostic, gas, électricité)

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Bonjour Chantal,

A priori rien de bien méchant, widget a bien expliqué je trouve les termes techniques un peu obscurs (donc un peu anxiogènes) que vous avez trouvé dans le dossier de diagnostics.

Une "remise aux normes" pourrait coûter plusieurs milliers d’euros, sachant que les normes évoluent sans cesse il y a de grandes chances pour que l’appartement ne soit à nouveau plus aux normes lors de sa revente dans quelques années…
Sinon, un disjoncteur différentiel neuf dans le tableau électrique + un nouveau robinet à gaz, ça vous coûtera quelques dizaines d’euros si vous le faites vous même (ou plutôt si vous avez un ami bricoleur apparemment) ou quelques centaines d’euros si vous le faites faire par un professionnel.

A ce stade de l’achat, rien n’a été signé justement, vous êtes encore en mesure de renégocier le prix voire de tout annuler sans aucun frais pour vous (le notaire vous restituera l’intégralité du dépôt de garantie si rien n’est signé). Dans le principe vous êtes tombés d’accord sur le prix mais vous n’aviez pas toutes les informations donc vous êtes légitime pour rediscuter. Dans la pratique vous aviez bien vu que l’appartement était déjà relativement ancien donc à part si le vendeur vous a clairement dit "tout est aux dernières normes, il n’y a AUCUN travaux à prévoir" il serait je pense malvenu de tout remettre en cause pour si peu. Mais ce n’est que mon opinion wink


"Le succès c'est d'aller d'échec en échec avec enthousiasme" Winston Churchill

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#6 29/12/2014 22h20 → Investissement locatif : diagnostic gaz et électricité inquiétant... (anomalies, diagnostic, gas, électricité)

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Merci pour vos retours quelque peu rassurants  ma crainte est de devoir faire une remise au normes de plusieurs milliers d’euros, ce que je n’avais pas prévu dans mon  budget !

Voici le retour du propriétaire actuel suite à mes interrogations par mail.

"En ce qui concerne l’anomalie du gaz,c’est un diagnostic qui n’a jamais été fait auparavant et que nous sommes donc les premiers à faire.Il s’agit du robinet de gaz de la cuisine qui n’est plus au norme et qu’il faut changer.Mais la personne qui a fait le diagnostic n’a pas précisé dans son rapport que le compteur de gaz est scéllé sur le palier depuis plus d’une dizaine d’année et qu’il n’y a donc pas de risques d’explosion…(Je vous envoie une photo des compteurs et arrivée de gaz avec mon adresse gmail car plus rapide.)Les anciens proprietaires et nous mêmes n’avons jamais utilisé cette arrivée de gaz.

Au niveau de l’éléctricité il y la terre sur certaines prises mais pas toutes.C’est la même installation que lorsque nous sommes arrivés et nous n’avons pas fait de travaux,et qu’il y a maintenant de nouvelles normes."

Pour le gaz ça a l’air simple et je ne l’utilise pas non plus.

Pour l’électricité en revanche, je ne connais même pas la différence entre prises où il y a la terre et les autres (oui, je suis nulle!!). Si on traduit, ça veut dire travaux nécessaires  pour sécuriser au niveau électrique?  de gros travaux ou pas ?

MERCI

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#7 29/12/2014 22h46 → Investissement locatif : diagnostic gaz et électricité inquiétant... (anomalies, diagnostic, gas, électricité)

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Si l’arrivée de gaz est scellée ET déconnectée, le robinet de gaz de la cuisine ne nécessite aucune intervention.
Si il n’est pas déconnecté un bouchon doit être mis en sortie

Pour l’élec:
Les prises avec 2 trous et une broche qui ressort sont en théorie équipé de la terre (mais il arrive que la terre ne soit pas branché puisque le fil n’est pas présent "dans le mur")
Les prises avec 2 trous et pas de broche qui ressort sont des prises sans terre (mais il arrive que la terre soit disponible "dans le mur")
Voilà pourquoi je vous conseillais de faire venir un "ami électricien" pour faire le point, sachant qu’avec ou sans terre le risque est sensiblement le même si vous avez un dd 30mA (ou 50 mais la norme actuel est à 30) mais sans dd c’est TRES dangereux.

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#8 29/12/2014 22h58 → Investissement locatif : diagnostic gaz et électricité inquiétant... (anomalies, diagnostic, gas, électricité)

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Merci beaucoup widget pour cette explication, je visualise effectivement les 2 types de  prises

Le souci est que je n’ai aucun ami électricien, ni ayant un minimum de connaissance ,  et comme je ne suis pas dans les lieux, difficile de faire déplacer un professionnel avant d’avoir signer le compromis la semaine prochaine et conclu l’achat , il me faut donc arriver à cerner avant ce que cela entraine comme travaux et coût en sus.
Si pas de dd (en relisant, je déduis que c’est dispositif différentiel) comment peut-on le constater ? je suis désolée mais la notion de dd est pour moi très abstraite (et même inconnue jusqu’à ce jour à dire vrai) et j’ai du mal  à visualiser concrètement ce que ça engendrerait comme travaux et comme coût !

Y a t-il des questions que je pourrais poser au proprio actuel pour m’éclairer sur l’installation ?

MERCI

chantal

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#9 29/12/2014 23h07 → Investissement locatif : diagnostic gaz et électricité inquiétant... (anomalies, diagnostic, gas, électricité)

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dd= disjoncteur diff
j’avais pas fait attention et donc par inadvertance j’ai abrégé.
D’après les infos fournis vous n’avez pas de travaux importants, voir aucuns et ce tout en ayant un niveau de protection/sécurité quasi équivalent aux dernières normes.N’étant pas sur place je ne peux l’affirmer de manière catégorique.

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#10 29/12/2014 23h21 → Investissement locatif : diagnostic gaz et électricité inquiétant... (anomalies, diagnostic, gas, électricité)

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Rares sont les appartements anciens dont l’électricité est au norme.

Le plus important étant les différentiels (sécurité des personnes) et le gros électroménager - même si ceci n’est pas exhaustif.

Si vous refaites la cuisine profitez en pour refaire toute l’électricité.

Éviter le bricolage (réparation d’une prise ou deux). ça vous coûtera moins cher de refaire l’électricité de A a Z. Vu que vous n’y connaissez rien. Prenez un artisan et vérifierez ses polices d’assurance. Car a refaire une bricole ou deux vois n’avez aucun moyen de savoir si c’est bien fait et l’artisan peut toujours vous raconter des histoires en cas de pb.

Autrement vous prenez des risques qu’on ne peut qualifier.

Essayer de négocier 3000€ serait pas mal pour une réfection qui vous coûtera entre 5 et 7k€.

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