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Forums des investisseurs heureux

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#1 28/12/2014 20h36 → Obtenir de la trésorerie avec de l'immobilier existant sans vendre ? (trésorerie immobilier existant)

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Bonjour,

Quel est le meilleur montage pour faire financer sur x années un bien immobilier que l’on possède déjà et de ce fait obtenir en trésorerie le capital financé obtenu? Je précise que le bien est détenu en nom propre 100% usufruit et 100% nue propriété et qu’il n’y a aucun endettement.
Il m’est par exemple déjà arrivé d’acheter cash des appartements et de les faire financer par une banque quelques mois plus tard… Mais il y avait un acte d’achat… Dans le cas précis on est 3 ans après l’acquisition…
Je voudrais éviter de passer par un acte de vente qui coûte et qui engendrerait de la plus value à payer…

Merci par avance pour vos contributions smile

Mots-clés : trésorerie immobilier existant

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#2 29/12/2014 19h07 → Obtenir de la trésorerie avec de l'immobilier existant sans vendre ? (trésorerie immobilier existant)

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Bonjour,

Vous pouvez faire refinancer le bien en refaisant un emprunt hypothécaire assis sur le bien.
Certaines banques le propose.
J’ai entendu parler de 50% de la valeur du bien mais je n’ai jamais eu l’occasion de faire.


Dans la tempête : cash is king

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#3 29/12/2014 19h18 → Obtenir de la trésorerie avec de l'immobilier existant sans vendre ? (trésorerie immobilier existant)

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ojal a écrit :

Bonjour,

Quel est le meilleur montage pour faire financer sur x années un bien immobilier que l’on possède déjà et de ce fait obtenir en trésorerie le capital financé obtenu? Je précise que le bien est détenu en nom propre 100% usufruit et 100% nue propriété et qu’il n’y a aucun endettement.
Il m’est par exemple déjà arrivé d’acheter cash des appartements et de les faire financer par une banque quelques mois plus tard… Mais il y avait un acte d’achat… Dans le cas précis on est 3 ans après l’acquisition…
Je voudrais éviter de passer par un acte de vente qui coûte et qui engendrerait de la plus value à payer…

Merci par avance pour vos contributions smile

Quelles est la finalité exacte du montage?

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#4 29/12/2014 20h37 → Obtenir de la trésorerie avec de l'immobilier existant sans vendre ? (trésorerie immobilier existant)

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Le but est clairement indiqué : générer de la trésorerie. Je ne sais pas encore s’il peut y avoir un intérêt fiscal… C’est à analyser…

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#5 29/12/2014 21h02 → Obtenir de la trésorerie avec de l'immobilier existant sans vendre ? (trésorerie immobilier existant)

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C’est vague, me semble-t-il, "générer de la trésorerie". La trésorerie, pour un particulier lambda, ce n’est généralement pas le montant d’un appartement, c’est plutôt une somme accessible via un prêt conso de quelques milliers d’euros, par exemple.

Fiscalement, vous parlez de la déductibilité des intérêts?

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#6 29/12/2014 21h13 → Obtenir de la trésorerie avec de l'immobilier existant sans vendre ? (trésorerie immobilier existant)

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pierrejacques11 a écrit :

C’est vague, me semble-t-il, "générer de la trésorerie". La trésorerie, pour un particulier lambda, ce n’est généralement pas le montant d’un appartement, c’est plutôt une somme accessible via un prêt conso de quelques milliers d’euros, par exemple.

Fiscalement, vous parlez de la déductibilité des intérêts?

Il n’y a rien de vague smile
Vous avez dans votre patrimoine un bien immobilier sans endettement qui vous rapporte par exemple 50K€ de loyers par an. Ce bien a par exemple une valeur de 500K€. L’opération consiste à récupérer 500K€ en trésorerie et de rembourser un emprunt de 500K€ de capital sur 20 ans par exemple…
Vous aurez moins de trésirerie positive chaque mois, mais votre trésorerie aura bondi de 500K€ smile

Fiscalement, il y a peut être un moyen de gommer la fiscalité des revenus encaissés par exemple avec une SCI à l’IS qui déduit les remboursements d’emprunt (K + intérêts) et qui applique un amortissement sur le bien…  On rebondi alors sur d’autres posts sur le démembrement et sur les apports aux SCI…

La somme dégagée en trésorerie vous permettant alors de faire bien d’autres projets smile

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#7 29/12/2014 21h52 → Obtenir de la trésorerie avec de l'immobilier existant sans vendre ? (trésorerie immobilier existant)

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Oui il y a un gros intérêt fiscal : la déductibilité des intérêts d’emprunts des revenus fonciers.

Sinon votre question m’intéresse énormément, je suis dans la même situation que vous sur un de mes biens locatifs que j’ai du payer cash dans l’urgence il y a 18 mois suite à des refus de prêts.
Si quelqu’un a une solution…

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#8 30/12/2014 06h22 → Obtenir de la trésorerie avec de l'immobilier existant sans vendre ? (trésorerie immobilier existant)

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une solution est de refinancer son bien par une vente à une SCI dont vous serez propriétaire d’une partie des parts.

Vous avez un problème si votre bien est déjà démembré (c’est le cas si j’ai bien compris voir point i. & ii.)

i. En effet, en cas de vente d’un bien démembré, le prix de vente est partagé entre le NP et l’UF sauf si vous continuez le démembrement dans l’achat d’un nouveau bien ou un contrat de capi démembré.

Sinon, vous pouvez revendre à une SCI votre bien immobilier (avec les frais de mutation du notaire au passage et de plus value éventuelle + possible risque de préemption par la mairie dans certaine zone).

ii. Si vous déduisez le nouvel emprunt et que vous n’intégrez pas vos enfants en tant qu’associé plein propriétaire de la SCI pour partie, vous êtes dans un abus de droit (je recrée un emprunt pour déduire les intérêts dans un but exclusivement fiscal).

Par ailleurs, il faut savoir que les financements a postériori de l’acquisition du bien présentent un risque fiscal en cas de déduction et surtout en cas de contrôle de la DGFIP.

En effet, dans ce cas là, les intérêts ne sont pas déductibles car l’emprunt n’a pas été nécessaire pour acquérir le bien tant bien même le décaissement de votre emprunt a eu lieu 1 jour après la signature chez le notaire.

Après ma philosophie sur ceux qui veulent déduire:

Premier article du CGI : Pas vu Pas pris!

Dernier article du CGI : Pris Perdu !

Bonne journée,

Dernière modification par ChrisNC (30/12/2014 06h26)

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#9 30/12/2014 08h32 → Obtenir de la trésorerie avec de l'immobilier existant sans vendre ? (trésorerie immobilier existant)

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ojal a écrit :

pierrejacques11 a écrit :

C’est vague, me semble-t-il, "générer de la trésorerie". La trésorerie, pour un particulier lambda, ce n’est généralement pas le montant d’un appartement, c’est plutôt une somme accessible via un prêt conso de quelques milliers d’euros, par exemple.

Fiscalement, vous parlez de la déductibilité des intérêts?

Il n’y a rien de vague smile
Vous avez dans votre patrimoine un bien immobilier sans endettement qui vous rapporte par exemple 50K€ de loyers par an. Ce bien a par exemple une valeur de 500K€. L’opération consiste à récupérer 500K€ en trésorerie et de rembourser un emprunt de 500K€ de capital sur 20 ans par exemple…
Vous aurez moins de trésirerie positive chaque mois, mais votre trésorerie aura bondi de 500K€ smile

Fiscalement, il y a peut être un moyen de gommer la fiscalité des revenus encaissés par exemple avec une SCI à l’IS qui déduit les remboursements d’emprunt (K + intérêts) et qui applique un amortissement sur le bien…  On rebondi alors sur d’autres posts sur le démembrement et sur les apports aux SCI…

La somme dégagée en trésorerie vous permettant alors de faire bien d’autres projets smile

Je comprends que vous souffrez fiscalement, d’une part, et que vous préféreriez avoir vos 500 ke dans la poche, d’autre part.

Mais je ne comprend toujours pas ce qu’on fait avec 500 ke de trésorerie, qui est plutôt un fonds de caisse, et c’est dans cette direction que qu’essayais de vous emmener afin de vous aider efficacement.

Soit vous souhaitez effectuer de nouveaux investissements immobiliers, dans ce cas vous hypothèquerez le(s) nouveau(x) bien(s) sur lesquels les emprunts seront adossés, sans qu’il y ait besoin d’avoir 500 ke en cash, soit vous souhaitez acheter des bricoles et pour cela des prêts conso suffiront, soit vous avez envie d’investir dans des projets rentables qui ne peuvent être financés par des emprunts (ou bien l’acquisition d’une RP), et là votre souhait peut mieux se comprendre.

D’autre part, vous pouvez créer une SCI à l’IS ou deux SCI, une à l’IR une à l’IS, et céder votre bien, en PP ou démembré, mais vous abandonnez ainsi votre idée de départ qui est de ne pas payer de droits de mutation ni d’IPV.

Fiscalement, comme dit précédemment, dans le cadre de la fiscalité des revenus fonciers, les intérêts générés ne seront pas déductibles, sauf si le bien change de main.

La seule ouverture que je vois, à approfondir via un comptable chevronné, serait de passer en meublé, d’affecter l’immeuble au bilan et de le refinancer, puisque la fiscalité des BIC est plus permissive sur les déductions et que je ne perçois pas d’obstacle à la déductibilité d’un prêt effectué a posteriori dans ce régime.

Dernière modification par pierrejacques11 (30/12/2014 08h33)

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