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Forums des investisseurs heureux

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#26 30/12/2014 23h30 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

Membre
Réputation :   147 

Pour information, n’importe quel conseiller bancaire "sympa" vous fera gratuitement un refus de prêt, ça ne coûte rien à la banque et ça lui permet de "rendre service" à des clients.

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#27 30/12/2014 23h31 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

Membre
Réputation :   40 

Ce n’est que mon avis mais selon moi il n’ y a pas encore le feu au lac.
Inutile de sortir dès maintenant l’artillerie lourde !
Avez-vous essayer de contacter directement les acheteurs pour connaitre l’avancement de leur dossier bancaire? Peut être aurez vous une explication qui tient la route et qui expliquerai ce retard…
Peut être un premier refus de prêt mais vos acheteurs sont en train de se démener pour trouver une autre banque…
Privilégiez le dialogue…

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#28 30/12/2014 23h32 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

Membre
Réputation :   161 

"Concernant les délais j’avais signé une prorogation portant la date du 20 novembre au 31 décembre ils sont donc dans les clous."

une prorogation du compromis, c’est à dire un décalage de la date prévue de l’acte authentique,  ou un report de cette date + une condition suspensive supplémentaire ?

La loi scrivener impose la condition suspensive de prêt mais prévoit une durée de réalisation de cette clause. Et rien n’impose de modifier cette clause dans l’avenant au compromis initial. C’est là qu’il faut bien regarder la rédaction de votre avenant : s’il inclut une nouvelle condition suspensive pour le prêt, alors ils sont peut être dans les clous. Mais si la condition suspensive initialement acceptée n’est pas amendée par l’avenant, c’est elle qui doit s’appliquer, avec ses traditionnels 45j de validité. Et dans ce cas, elle n’est invocable, sur refus de prêt, que dans cette période de 45j (commencant après le délai de rétractation).

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#29 31/12/2014 00h42 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Réputation :   13 

J’ai supprimé le contenu de ce message, j’ai posté dans le mauvais fil par confusion.
La modération peut supprimer si elle le désire.
cdt,
Willy

Dernière modification par willy (31/12/2014 18h45)

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#30 31/12/2014 00h50 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Réputation :   13 

Bonsoir XA, merci pour votre réactivité.

En ce qui concerne la réalisation de la condition suspensive du prêt, il convient de proroger la date de la façon suivante:
-Réception de l’offre de prêt au plus tard le 31 décembre.
En ce qui concerne la signature de l’acte authentique de vente, il convient de proroger la date de la façon suivante:
-Au plus tard le 9 janvier 2015.

Donc il me semble qu’ils sont dans les clous.

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#31 31/12/2014 00h57 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Réputation :   161 

J’ai envie de dire F… ! mais il semble bien que oui, vous avez accordé une prolongation du délai pour la condition suspensive.

Est-ce de votre fait ou du fait du notaire ? A titre perso, que le notaire vous conseille de prolonger une clause favorable à l’acheteur à votre détriment est à la limite de la faute de sa part, puisqu’il défend plus l’acheteur que vous dans ce cas.

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#32 31/12/2014 01h07 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

Modérateur
Réputation :   1083 

Le dialogue peut être utile, certes….  Mais bien être conscient de vos droits, et faire le nécessaire pour les faire respecter (après tout, c’est votre bien qui est immobilisé pour le moment, le temps ne joue pas en votre faveur) afin de pouvoir choisir éventuellement de ne pas casser le compromis (si vous estimez que la vente se réalisera effectivement, c’est à dire lorsque vous aurez suffisamment d’éléments probant dans ce sens), me semble plus avisé que laisser trainer (et renoncer à certains de vos droits) en espérant que ça se passera bien, et sans prendre aucune garanti.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#33 31/12/2014 08h12 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Réputation :   43 

En l’espèce, l’essence de la prorogation ne pouvait être qu’être le délai pour l’obtention du prêt, la date prévue pour la réitération n’étant pas extinctive et ne nécessitant donc pas d’établir un avenant.

Sur la responsabilité du notaire, celui-ci est quand même avant tout chargé de retranscrire la volonté des parties. Et en l’occurrence, il était autant dans l’intérêt de l’acheteur que du vendeur de proroger, ceci afin de neutraliser les effets de la clause suspensive et donner une chance d’aboutir au processus de vente initié. Invoquer la faute du notaire me semble encore plus ardu que de vouloir démontrer la faute des ex-futurs acquéreurs.

Une question de droit intéressante, indirectement posée par Willy : un avenant de prorogation fait-il nécessairement naitre un nouveau droit de rétractation pour les acquéreurs?

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#34 31/12/2014 08h53 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Bonjour,

Selon le notaire que j’ai consulté durant le compromis pour avoir un avis extérieur, un avenant de prorogation fait naître un nouveau droit de rétractation, si celui-ci modifie d’autres clauses du contrat que les dates. En l’occurrence si dans mon avenant je faisais supprimer les clauses suspensives, le délai de rétractation réapparaissait.
Ceci reste à vérifier puisque les professionnels peuvent avoir des divergences, et il serait intéressant d’avoir des Jurisprudences.

Bon de mon côté je vais à la banque immédiatement pour vérifier l’authenticité du document.

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#35 31/12/2014 16h26 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Perso j’ai déjà été dans le cas d’un vendeur ne respectant pas ses engagements et refusant tout bonnement d’acheter alors qu’il n’avait aucune clause lui permettant de le faire ce qui m’a rendu furieux (il était d’une extrême mauvaise foi, menteur et étrangement complice avec son notaire…magouille ?).

Au final, vu la faiblesse du montant des indemnités inscrit dans le compromis de vente en cas de rétractation de sa part (1000 €) et le prix d’un avocat (1000 € à 3000 € pour plaider ce type d’affaire) j’ai préféré renoncer à le forcer à acheter.

Elle est belle l’injustice française : le plaignant (moi) fait marche arrière car le coût d’un avocat qu’il devrait obligatoirement choisir et donc payer, le fait que la totalité des frais d’avocat ne m’aurait probablement pas été payé  même si j’étais "sûr" de gagner, la durée d’une telle procédure (+- 1 an au minimum), le fait que je ne puisse pas vendre à un autre acheteur pendant cette procédure judiciaire et le fait que je sois également obligé par mon notaire de payer le constat du refus de se présenter de mon acheteur m’ont bien dégoûté pour le coup !

En théorie oui l’acheteur devra payer la pénalité…en pratique…il y a un monde !

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#36 31/12/2014 17h33 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Pour la suite des infos j’ai réussi à avoir le directeur de banque qui m’a bien confirmé qu’il avait signé le document.
Je fais les démarches pour leur demander (aux acheteurs) une copie des pièces relatives à ce dépôt.

Je pense que c’est perdu d’avance, mais le notaire suivant le dossier est proche de l’incompétence et j’ai réussi à le persuader que le refus n’étant pas conforme au compromis, il n’était pas acceptable et que le dépôt de garantie devait être bloqué. Il doit leur fait partir un recommandé lundi pour les convoquer à la signature.

Il est quand même hallucinant qu’il m’avoue ne pas connaître les démarches à suivre, et se fie à ce que je luis dis. En espérant que la nuit ne lui porte pas trop conseil.

Le notaire que je consulte en parallèle, m’a confirmer qu’avec ce refus je ne pouvais plus prétendre au tribunal.
Il est d’accord que le refus de prêt et probablement un refus de complaisance, mais c’est trop difficile à prouver.

En gros perdu pour perdu et EXTREMEMENT remonté, je vais tenter le bluff:

Si les choses se déroule comme prévu, le notaire doit faire partir un recommandé lundi, invalidant le refus de prêt et les convoquant au rendez vous de signature.L’idéal étant de dresser un constat de carence le jour de la signature.
Cela me laissera le temps de mettre la pression aux acheteurs, pour négocier une partie de ce dépôt de prêt. Evidemment si il ne cède pas, n’étant pas en position de force, je me résoudrai vite.

Voila c’est un peu borderline comme démarche, je ne pousserai pas trop loin de peur que cela se retourne contre moi, mais après tout ce temps perdu je compte bien récupérer quelque chose.

Bon réveillon aux lecteurs du forum.

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#37 31/12/2014 21h07 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Bonjour willy,

à mon avis, vous feriez mieux d’essayer de simplement obtenir un document formel signé des acheteurs potentiels indiquant que suite au refus de prêt, ils renoncent à acheter le bien, abandonnent leurs droits et vous libèrent de vos obligations. (essayez à tout le moins d’avoir un écrit du notaire disant que vous êtes dorénavant libre de remettre le bien en vente)

Il ne faut pas oublier que vous avez apparemment un prof de droit en face de vous. Il est vrai que les cordonniers sont les plus mal chaussés, mais toute votre affaire ne paraît pas très raisonnable juridiquement pour un prof de droit (n’habite plus à l’adresse indiquée, non respect des délais, mauvaise adresse, ..)

Que se passera-t-il si vous laissez tomber après avoir mis la pression, puis vous remettez en vente, vous signez un compromis, et là les premiers acheteurs se réveillent en disant "ah ben vous n’avez pas le droit de le vendre à quelqu’un d’autre puis que nous sommes toujours sous compromis". Vous aurez probablement 2 compromis signés pour le même bien, un prof de droit qui vous attaque parce que çà l’amuse de créer de la jurisprudence sur le sujet et un bien non vendu pendant 5 ans.

mon conseil: simplifiez la situation, reprenez votre droit de vendre et cherchez un autre acheteur.

Dernière modification par tikou (31/12/2014 21h17)

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#38 01/01/2015 20h20 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Bonjour,

rebondissement plutôt renversant:

Voici un extraits du mail que je viens de recevoir de la part des acquéreurs, les destinataires sont l’agent immobilier et moi.

J’ai remplacé par XXX les noms et l’enseigne de la banque.

"- Il avait été convenu que l’on reprendrait contact avec M. XXXXX, conseiller à la banque XXX dès que les éléments relatifs aux rachats de crédits étaient constitués et complets (ndlr rachat de crédit conso pour diminuer le taux d’endettement). Nous avons donc pris rendez-vous avec lui, via l’accueil de l’agence, le mardi 6 janvier à 9h30. NOUS N’AVONS RECU DE SA PART AUCUN DOCUMENT ATTESTANT D’UN REFUS DE PRET. NOUS N’AVONS EU AUCUN CONTACT AVEC LUI, NI DIRECT, NI INDIRECT DEPUIS NOTRE DERNIER RENDEZ-VOUS DU 19 DECEMBRE. COMMENT PEUT-ON REFUSER UN PRET ALORS QUE LE DOSSIER EST INCOMPLET ET NON TRANSMIS POUR ETUDE AUX SERVICES COMPETENTS ???? Un dépôt de garantie correspondant à une somme élevée a été versé ; nous tenons énormément à cette transaction et nous avons, malgré des retards et une négligence liée à nos problèmes immobiliers locatifs, fait tout notre possible pour trouver un financement adéquat (je tiens à votre disposition les documents et mails attestant de nos recherches) et nous sommes en train d’y parvenir. Maître XXXXX, lors de notre dernière entrevue, le samedi 20 décembre à 9h15, semblait en douter fortement, nous a demandé de fournir des preuves de notre sérieux, et considérait d’ores et déjà le dépôt de garantie perdu et attribué en dédommagement à M XXXX.  Elle a dû appliquer le délai tel que prévu à l’avenant et solliciter une réponse "forcée" de la part de notre conseiller.

Nous sommes à votre entière disposition … etc etc"

J’en conclu:

Non seulement le refus de prêt est un refus de complaisance , mais c’est le notaire qui l’a sollicité auprès de la banque.
je vous avoue que tout cela me dépasse.

Je’ me retrouve avec un notaire que je qualifierai de "pourri".

De plus après vérification, le notaire m’avait bien stipulé qu’il avait reçu le refus par mail directement de l’agence bancaire. ce qui tend à confirmer tout cela, il me semble que si la banque doit adresser un refus de prêt, elle l’adresse au demandeur qui en fait ensuite part au notaire.

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#39 01/01/2015 20h37 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Rdv le 6 janvier à la banque, avec date butoir pour la réception de l’offre de prêt au 31 décembre?

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#40 01/01/2015 21h17 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Bonjour, oui il y a une dizaine de jours, ils m’ont demander une nouvelle prolongation de 15 jours.
C’est un peu le problème de ce dossier ils sont toujours hors délai et c’est ce qui me fais perdre patience. puisqu’une prolongation a déja été signée du 8 novembre au 31 décembre.
Le 30 décembre, j’ai signifié au notaire que je refusais la prolongation et que je désirais maintenir la date du 9 janvier pour signature. Espérant mettre la pression aux acquéreurs afin d’avoir un dénouement à cette histoire.
Apparemment il n’en aurait pas fait part aux acheteurs, et ce serait contenté d’appeler la banque pour avoir un refus de prêt. Ce qui en passant est quand même scandaleux me semble-t-il.

Je comprends que de l’extérieur tout ça n’est pas très clair… je vous rassure de l’intérieur non plus…

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#41 02/01/2015 10h19 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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willy a écrit :

Je comprends que de l’extérieur tout ça n’est pas très clair… je vous rassure de l’intérieur non plus…

Rocambolesque votre histoire… je comprends pas bien, le notaire "négligent" serait le votre ou celui de l’acheteur ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#42 02/01/2015 11h52 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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@DDTee

willy a écrit :

Le notaire est commun aux deux parties (ERREUR).


+/- Buy&Hold depuis Juillet 2011. Répartition Cible: Actions  60% - Immo. (REIT) 30% - Obligations 10% - Monétaire 6 mois de salaire. Devises : 10% € - 35% £ - 55% $ (CAD/USD)

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#43 02/01/2015 11h57 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Bonjour c’est un notaire en commun, l’agence a déjà bossé plusieurs fois avec ce cabinet, mais avec ce notaire précisément c’est la première fois.

Quand les choses commençaient à "tourner au vinaigre", j’ai pris rendez vous avec un nouveau notaire pour défendre mes intérêts. Mais dans la même journée j’ai reçu un refus de prêt et il m’a alors conseiller de laisse tomber.

Avec ces nouveaux éléments, je vais revenir vers lui (Cabinet fermé jusqu’a mardi 06/01).

En parallèle, un rdv à été programmé par mail hier soir, pour le mercredi 07/01 en présence des acheteurs, l’agent immo et moi-même à l’agence.

Merci pour votre suivi,

Willy

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#44 02/01/2015 14h21 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Désolé, j’ai du lire trop vite et l’info m’avait échappé.

Vous l’avez maintenant compris, il ne faut JAMAIS éviter de prendre son propre notaire, JAMAIS non plus signer un compromis en agence immo.
Tous les notaires ne se valent pas, loin de là… il est essentiel d’avoir un notaire pour défendre SES propres intérêts (cela ne coûte pas un centime les frais étant répartis entre les notaires). Les agences sont juridiquement pas qualifiées et font régulièrement des bourdes.

Si l’argument est à manier avec précaution et parcimonie, la menace d’une information auprès de l’ordre national des notaires peut parfois avoir influence.

J’avoue ne pas trop comprendre le comportement des protagonistes dans votre affaire. J’espère que le dénouement sera heureux pour vous.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#45 27/03/2015 12h04 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Bonjour,

Juste pour tenir informés , les personnes m’étant venu en aide sur ce poste.
Mes acheteurs n’ont jamais eu leur crédit, il est apparu que l’un des deux était fiché banque de France.
La version officielle étant qu’il n’était pas au courant.
J’ai donc pu récupérer le dépôt de garantie, et j’ai entre temps retrouvé un acheteur… certes un peu moins cher, mais avec le dépôt de garantie je m’y retrouve.
Merci

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#46 27/03/2015 12h56 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Et le notaire "pourri" dans l’histoire ?
Parce que sa gestion du dossier fut pour le moins… particulière.
Pour parler franc, il aurait mérité un traitement façon "Les trois frères".

PS : et content que vous ayez finalement réussi à vendre.

Dernière modification par MartinGale (27/03/2015 12h56)

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#47 27/03/2015 19h03 → Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ? (clause pénale, compromis, dépôt de garantie, huissier)

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Réputation :   40 

willy a écrit :

il est apparu que l’un des deux était fiché banque de France.

Bonjour,
Il faut quand même être sacrément idiot pour signer un compromis  et demander un emprunt en étant fiché B de F !
C’était un trip : " Chérie, si on allait faire c…. des notaires ? " sad

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