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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/12/2014 16h12 → Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ? (apport immobilier sci)

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Bonjour,

Je possède un bien immobilier que je souhaite transférer dans une SCI. Quelles sont les possibilités de transférer ce bien dans une SCI et quels sont les coûts associés?
Je souhaite transférer ce bien dans une SCI car les revenus fonciers issus de ce bien sont actuellement imposés à l’IR et je souhaiterais optimiser la fiscalité avec un montage SCI IR avec démembrement de parts.

Merci par avance pour vos contributions smile

Mots-clés : apport immobilier sci

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#2 23/12/2014 16h24 → Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ? (apport immobilier sci)

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Bonjour,

vous pouvez mettre en oeuvre la technique de "vente à soi-même".
En clair, vous vendez le bien à votre société qui le rachète via un crédit. Vérifiez-bien que la rentabilité du bien sera supérieure au coût du crédit que la sci va souscrire, sinon cela n’a aucun intérêt.
Vous récupérez des liquidités que vous pouvez utiliser pour une autre opération d’investissement.

Attention, le fisc pourrait arguer qu’il s’agit d’un abus de droit. Il faut que l’opération ait avant tout un intérêt civil (par exemple, transmission/donation du bien à vos descendants…)

Enfin, il y a les coûts de constitution et de gestion de la sci (assemblée générale, compta…)

Dernière modification par zebulon77 (23/12/2014 16h30)

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#3 23/12/2014 16h30 → Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ? (apport immobilier sci)

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Dans le cas d’une vente à soi même, à quel prix doit être réalisée la vente et si ce prix engendre de la plus value, j’imagine que cette plus value doit être payée…? Ce ne serait donc pas très intéressant…
Dans notre cas, chaque euro revendu serait taxé à la plus value…

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#4 23/12/2014 16h34 → Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ? (apport immobilier sci)

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Tout dépend de la date à laquelle vous avez acheté votre bien locatif. J’imagine que le prix de vente doit être peu ou prou en lien avec une valeur de marché raisonnable. Je pense que si le bien est sous-évalué à la vente à la sci, il peut y avoir des problèmes aussi avec le fisc…

Dernière modification par zebulon77 (23/12/2014 16h34)

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#5 23/12/2014 16h35 → Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ? (apport immobilier sci)

Modérateur
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Il est possible d’amener des actifs immobilier à une SCI, mais il y a des contraintes et un coût (voir par ex. ici).

La "vente" sera rarement un bon choix.


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#6 23/12/2014 18h16 → Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ? (apport immobilier sci)

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Il y a un point que je n’ai pas levé pour le moment mais qui semble essentiel au final… C’es comment et entre qui se répartie la nue propriété et l’usufruit…
Le montage ’idéal’ pour un bien nouvellement acheté semble être de posséder le nue propriété avec une SCI à l’IR et l’usufruit avec une SCI à l’IS…
Mais pour de l’immobilier déjà détenu en nom propre, quelles sont les solutions???

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#7 23/12/2014 19h00 → Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ? (apport immobilier sci)

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Bonjour,

Primo, la vente à soi même est une opération que le fisc n’aime pas trop. Pour la mettre en place, il faut une justification telle que mettre le bien en commun (conjoint non marié, enfants, amis), qui permet de justifier le transfert du bien sans raison purement fiscale.

Secundo, qu’il y ait vente ou apport, dans les deux cas, la valeur retenue sera voisine de la valeur marché, ET LA PLUS VALUE SERA TAXEE, fut-elle virtuelle dans le cas d’un apport à la SCI.

Tercio, sur le montage à 2 structures, pour éviter la requalification fiscale, il faut à nouveau que le montage n’ait pas uniquement une portée fiscale. Or si vous dites seulement SCI IS+US et SCI IR+NP, ca sent le montage exclusivement fiscal. A étudier un peu mieux.

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#8 24/12/2014 18h25 → Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ? (apport immobilier sci)

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Bonjour.
Lors de l’apport d’un bien immobilier à une SCI familiale, les frais de notaire son-ils redevables ?
Merci.

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#9 28/12/2014 19h41 → Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ? (apport immobilier sci)

Membre
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Les frais relatifs à la rédaction de l’acte et à l’accomplissement des diverses formalités par le notaire, oui.
Les droits d’enregistrement (qui représentent plus de 5% de la valeur du bien), non.

Tout cela si la SCI est à l’IR et que l’apport est à titre pur et simple.

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#10 22/06/2016 20h04 → Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ? (apport immobilier sci)

Membre
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Bonjour,

Je souhaite apporter un immeuble dont je suis propriétaire en nom propre dans une SCI dédiée.

La valorisation de l’immeuble est de 500k€ dont 400k€ d’encours de prêt.

Si je décide d’apporter cet immeuble dans une SCI dont j’aurai l’essentiel des parts,
1/ Est ce que je dois payer à nouveau des frais de notaire (entre 7 et 8%) ?
2/ Est-ce que je dois clore le prêt pour créer une nouvelle ligne de prêt (racheter l’encours de prêt) ?

Merci par avance pour vos réponses

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#11 23/06/2016 03h03 → Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ? (apport immobilier sci)

Modérateur
Réputation :   1084 

Je vous suggère de lire www.google.fr/search?q=site:www.devenir … meuble+sci

Je vous suggère à l’avenir de faire une recherche sur le site (voire ailleurs) avant de poser une question déjà traitée.


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