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#1 19/12/2014 20h50 → Absence de prise terre, problème électrique et investissement locatif... (défaut électrique, liaison équipotentielle, prise terre)

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Bonjour,

Mon projet d’acquisition évoqué dans un précédent sujet avance lentement.

Visite fin juillet, offre d’achat acceptée dans la foulée puis 3 mois à attendre que les propriétaires fassent établir les diagnostics et 2 mois à attendre le projet de compromis de vente.

Il s’agit de ma première acquisition, un studio de 25 m² dans un immeuble de 1970, dans une petite ville du nord pas de calais, vendu occupé.

L’enthousiasme que j’avais à la réception du projet est un peu retombé à la lecture du diagnostic électrique.

Les anomalies sont en effet nombreuses:

- la connexion à la liaison équipotentielle principale de certaines canalisations métalliques de gaz, d’eau, de chauffage central et de conditionnement n’est pas visible;
- des circuits ne comportent pas de conducteur de protection relié à la terre;
- des conducteurs ou des appareillages présentent des traces d’échauffement: il s’agit du tableau électrique;
- il n’existe pas de liaison équipotentielle supplémentaire reliant les éléments conducteurs et les masses des matériels électriques (salle de bain);
- l’installation électrique ne répond pas aux prescriptions particulières appliquées à ce local (adéquation entre l’emplacement où est installé le matériel électrique et les caractéristiques de ce dernier - respect des règles de protection contre les chocs électriques liées aux zones) (salle de bain)

La synthèse de l’état de l’installation intérieur d’électricité mentionne des anomalies pour lesquelles il est vivement recommandé d’agir:
- la prise de terre et l’installation de mise à la terre;
- la protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs sur chaque circuit;
- la liaison équipotentielle dans les locaux contenant une douche;
- les règles liées au zones dans les locaux contenant une douche.

Tout ça ne m’apparaît pas très rassurant, et, si j’achète, il est évident que je veux sécuriser le studio pour m’assurer que le locataire puisse y vivre en toute sécurité.

Reste donc à savoir si malgré ce problème électrique, l’investissement demeure rentable.

Je vais bien sur prendre l’attache d’artisans pour avoir des devis, mais mes premières tentatives me laissent à penser qu’en cette période de fin d’année ça s’annonce compliqué.

Malgré tout, il faudrait que je puisse me positionner rapidement à savoir, soit j’abandonne, soit je tente une négociation du prix à la baisse pour compenser le coût des travaux, soit j’achète au prix convenu avant d’avoir connaissance de l’état électrique du studio.

Je dois l’avouer, je n’ai aucune connaissance en électricité.

Si quelqu’un de plus expérimenté ou ayant rencontré un problème similaire pouvait m’indiquer le coût approximatif d’une mise en sécurité dans un studio ou me donnez quelques conseils, je suis preneuse de toute information me permettant d’avoir les idées un peu plus claires.

Je vous remercie d’avoir pris le temps de me lire.

Mots-clés : défaut électrique, liaison équipotentielle, prise terre

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#2 19/12/2014 20h57 → Absence de prise terre, problème électrique et investissement locatif... (défaut électrique, liaison équipotentielle, prise terre)

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D’après la description, j’ai bien peur que TOUTE l’électricité soit à revoir pour que l’appartement soit aux normes actuelles. Donc compter entre 3-5k€.

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#3 19/12/2014 21h21 → Absence de prise terre, problème électrique et investissement locatif... (défaut électrique, liaison équipotentielle, prise terre)

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Bonne nouvelle, à priori il y aurait le différentiel 30 MA…ce qui est déjà pas mal !
Refaire toute l’installation (tableau compris) sur un studio de 25 M2 devrait vous coûter dans les 2,5 k en "baguette" et un peu plus en encastré.
Cela peut faire l’objet d’une négociation…
A votre place je partirais sur une installation neuve. Si vous achetez, vous êtes responsable de toutes les anomalies indiquées sur le rapport puisque le notaire va vous faire parapher chaque page du diagnostique.
En tous cas, ils sont pas vraiment "énervés" les vendeurs : 3 mois pour faire des diags !!!

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#4 19/12/2014 21h31 → Absence de prise terre, problème électrique et investissement locatif... (défaut électrique, liaison équipotentielle, prise terre)

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Les vendeurs sont en instance de divorce et ne se parlent que par l’intermédiaire du Notaire, donc les délais s’en ressentent.

D’après vos premiers retours, le coût des travaux serait au moins égal à 10 voire 20% du prix de vente, c’est loin d’être négligeable.

Je vais poursuivre mes recherches et essayer de faire réaliser des devis pour tenter une négociation.

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#5 20/12/2014 01h24 → Absence de prise terre, problème électrique et investissement locatif... (défaut électrique, liaison équipotentielle, prise terre)

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Pour une renovation complete, je confirme qu’il faut compter 100 euros/ m2

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#6 20/12/2014 10h55 → Absence de prise terre, problème électrique et investissement locatif... (défaut électrique, liaison équipotentielle, prise terre)

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Il est fort probable que l’équipement corresponde à la norme de l’époque (nf-c 15-100 version 1969). Si c’est le cas les sections des fils ne sont plus suffisantes à un usage contemporain et ajouter un ou deux appareillage moderne sur l’installation ne changera pas grand chose au risque.
Le coût (total ou partiel) d’une nouvelle installation me semble également devoir être intégré à la négociation.
Les diagnostics parfois c’est bien, vous êtes informé et aurez (peut-être) une installation neuve payée par le vendeur wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 20/12/2014 16h19 → Absence de prise terre, problème électrique et investissement locatif... (défaut électrique, liaison équipotentielle, prise terre)

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Tout est facilement modifiable….sauf l’absence de terre dans les prises. Il tirer un conducteur de terre partout, en clair, refaire totalement l’électricité. Pour un studio de location, faites tout en apparent. Si c’est fait proprement (mastic entre mur et goulottes/moulures ou entre deux goulottes/moulures), vous n’y verrez que du feu.

Pour le prix, 2500 euros ne me semble pas incorrect effectivement.

Dernière modification par BorderLine (20/12/2014 16h20)

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#8 21/12/2014 16h46 → Absence de prise terre, problème électrique et investissement locatif... (défaut électrique, liaison équipotentielle, prise terre)

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Bonjour,

Ayez en tête qu’une rénovation électrique non encastrée, donc sous baguette va donner un résultat parfait vis à vis de la norme mais totalement horrible esthétiquement parlant…
Il est plus élégant de refaire l’électricité dans le cadre de travaux plus importants…

La question qui se pose est la suivante : Est-il OBLIGATOIRE de refaire toute l’électricité? Il est clair qu’avec les évolutions régulières des normes un appartement ancien est très rapidement en dehors des normes… Aussi à partir de quel moment une remise aux normes est-elle OBLIGATOIRE???

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#9 21/12/2014 18h00 → Absence de prise terre, problème électrique et investissement locatif... (défaut électrique, liaison équipotentielle, prise terre)

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Vous avez entièrement raison quand vous dites qu’on est aux normes à un moment donné, mais lorsqu’il y a évolution des normes, on ne l’est plus…
Je dirais que le minimum au niveau sécurité est un disjoncteur différentiel 30mA, mais pour qu’il soit efficace il faut une liaison à la terre.
DIAXENS - Évaluer les risques des accidents d’origine électrique, les effets du courant, électrisation, électrocution

http://physiquefos.free.fr/physique/electricite/3eme/tension_secteur/relie_terre.gif

http://physiquefos.free.fr/physique/electricite/3eme/tension_secteur/avec_disj.gif

Dernière modification par Bluegrass (21/12/2014 18h21)

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#10 21/12/2014 19h16 → Absence de prise terre, problème électrique et investissement locatif... (défaut électrique, liaison équipotentielle, prise terre)

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Une remise aux normes (consuel) est obligatoire en cas de débranchement du BACO (par exemple pour changer le compteur de place). Il n’y a aucune autre raison de se mettre aux normes puisque ce qui compte c’est le respect des normes (et donc du consuel) à la construction du logement, pas par la suite. Je parle bien d’obligation…pas de conseils aprés un diagnostic (diagnostic par ailleurs obligatoirement à délivrer au locataire).

Et non une installation en apparent, propre, n’est pas du tout horrible esthétiquement. C’est de la légende urbaine ou à tout le moins des a-priori qui vous font juste dépenser 2 fois plus en frais de rénovation.

A noter qu’il faut respecter pour la location loi 89, les caractéristiques d’un logement décent, notamment pris en son article 2 et 3

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. | Legifrance

Dernière modification par BorderLine (21/12/2014 19h23)

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#11 29/12/2014 09h07 → Absence de prise terre, problème électrique et investissement locatif... (défaut électrique, liaison équipotentielle, prise terre)

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Je vous remercie pour vos différents retours.

J’ai fait faire plusieurs devis qui confirment tout à fait ce qui a été dit.

Tous les documents à annexer au compromis de vente ne sont pas encore disponibles, j’ai encore un peu de temps pour prendre une décision quant à l’acquisition.

Je reviendrai vers vous pour vous faire part de mon choix.

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