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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/12/2014 19h49 → Appartement vendu loué pour investissement locatif : une bonne affaire ? (locatif)

Membre
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Bonjour,

Je souhaiterai avoir votre avis sur un bien que je cible de faire une proposition dans les jours qui suivent.

Le bien est situé dans une ville de 100.000 habitants dans le centre proche métro, à proximité d’un bar dansant ouvert en semaine 1h et week end 4h.
Le vendeur est prêt à baisser pour 63500 € + frais de notaire (6300 e estimé)
Le loyer actuel est de 499 + 60 e de charge(loyers à jours, pas d’impayés) le locataire travaille dans le port de la ville depuis 18ans(docker avec du caractère). Il est en place depuis 2006 pour une fin du bail juillet 2015.
C’est une vente à la découpe, soit 17 lots. Il ne reste plus que deux lots à vendre soit celui que je cible et un autre de 65m². Les charges du futur syndic estimé sont de 70e chauffage collectif gaz de ville compris.
L’appartement est bien exposé mais fenêtre simple vitrage.

Je pense faire une location meublé, ou continuer avec le locataire en location nue mais je m’inquiète de son profil environ 40 ans et son tempérament; et de la fiscalité de la location à nue.

Que me conseilleriez vous ?

Cdlt.

Mots-clés : locatif

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#2 10/12/2014 21h59 → Appartement vendu loué pour investissement locatif : une bonne affaire ? (locatif)

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Bonjour,
C’est certain que pour habiter à l’année près d’un bar de nuit, il faut avoir du caractère.
Je comprends votre réticence par rapport à ce locataire, s’il ne paye pas, vous aurez du mal à le mettre dehors, il doit avoir des biceps plus gros que les vôtres smile
De même que si vous lui notifiez son préavis de départ il risque de très mal le prendre sad
Pas besoin de s’affoler pour les fenêtres en simple vitrage, selon la taille cela coûte avec la pose entre 500 et 800 euros/pièce. Cela peut faire l’objet d’une négo.
Pour moi il y a urgence de les changer par rapport au bruit.
La rentabilité brute n’est pas extraordinaire, donc de toute façon il faut négocier.
Ce qui m’inquiète le plus, c’est cette chaudière collective au gaz. S’il faut la remplacer, vous risquez de "casquer" alors qu’un convecteur électrique à inertie à changer c’est une centaine d’€.
Pour la fiscalité, sur cet excellent forum, on vous conseillera le LMNP.

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#3 10/12/2014 22h33 → Appartement vendu loué pour investissement locatif : une bonne affaire ? (locatif)

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Merci pour votre retour,

Le locataire m’a dit qu’il en avait marre de retrouver sa voiture dégradé. Il aimerait retourner à la campagne. Après entre ce qu’il dit et ce qu’il ferrai…
Quant au fenêtre il y en a 5.
Et je n’ai pas pu voir la chaudière, surement dans les caves et pas les clefs lors de la visites.
Je ne sais même pas la taxe foncière, ce qui m’inquiète c’est le fait de ne pas connaitre les charges qui seront à venir.
L’agent me dit que le règlement de copro prévu sera annexé au compromis.

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#4 10/12/2014 22h34 → Appartement vendu loué pour investissement locatif : une bonne affaire ? (locatif)

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Réputation :   224 

Le chauffage collectif je fuirai en tant que proprio. Chauffage à fond et fenêtres ouvertes…


Left the Rat Race in 2013

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#5 10/12/2014 22h51 → Appartement vendu loué pour investissement locatif : une bonne affaire ? (locatif)

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Le chauffage annuel est estimé à 300 e annuel pour le lot.
La part dans la copro est de 82 / 1000 eme.

Vu la mauvaise isolation des fenêtres (simple vitrage) si j’avais un chauffage électrique seul, je pense que les factures seraient supérieur…

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#6 10/12/2014 22h57 → Appartement vendu loué pour investissement locatif : une bonne affaire ? (locatif)

Membre
Réputation :   40 

Le plus gros de la déperdition de chaleur se fait par le toit (30%)
C’est surtout ça qu’il faut vérifier dans l’immeuble.
C’est vrai qu’acheter un appartement sans recul précis sur les charges de copropriété ça craint un peu je trouve.
300 € de chaufffage/an, vous êtes sur la cote d’Azur?
Pas à Dunkerque j’espère sinon ça va être très juste smile

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#7 10/12/2014 23h01 → Appartement vendu loué pour investissement locatif : une bonne affaire ? (locatif)

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Bonsoir,
Il me semble que si le bien est en bail nu,vous êtes contraint de continuer sous le même régime si le locataire reste.Lorsque votre locataire donne congé,vous pourrez relouer en meublé.
Même si le terme du bail est en juillet 2015,vous ne pouvez donner congé que pour reprise pour vous (ou proches),ou pour vendre.
D’autre part,il est indiqué, dans la loi Alur, que si on achète un bien loué,on ne peut donner congé pour vendre qu’après le premier renouvellement du bail en cours,soit 3 ans de plus en location vide.
Je ne suis pas certaine que cette disposition récente s’applique aussi en cas de vente à la découpe,mais à vérifier avec votre notaire.
Une vente occupée peut être intéressante si les autres paramètres sont bons( rendement net,état de la copropriété,du bien..) mais avec le fait que vous partez avec un locataire que vous n’avez pas choisi personnellement.
Enfin,s’il y a des dégradations dans cette zone,cela peut affecter votre investissement (risque de départ des locataires,ou perte de valeur du bien dans l’avenir).
Cordialement.

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#8 11/12/2014 10h44 → Appartement vendu loué pour investissement locatif : une bonne affaire ? (locatif)

Membre
Réputation :   39 

Pourquoi vouloir"mettre dehors" un locataire solvable en place depuis 8 ans(bientôt 9)?
Quand à l’image du docker musclé,c’est assez rigolo.Je crois qu’il y’a belle lurette qu’un docker ne s’est pas servi de ses muscles pour décharger un bateau


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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