Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 10/12/2014 16h57 → Investissement locatif dans un studio à Nantes... (location - studio - investissement - nantes -)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Tout d’abord, je tiens à remercier l’ensemble des contributeurs de ce forum. Grâce à vous ce site est une mine d’informations pour les néophytes comme moi. C’est la première fois que je communique dans un forum alors je vous remercie de votre indulgence quant à d’éventuels manquements. N’hésitez pas à me rappeler à l’ordre !

Je vous présente mon projet. Je désire faire de l’investissement locatif après quelques mois de recherches sur la ville de Nantes (ville très dynamique). Je précise que je vis dans l’agglomération nantaise. Je souhaite acquérir un studio au centre ville de Nantes (hypercentre) d’une surface de 18 m² dans une rue très animée (nombreux commerces, bars, etc…) au prix d’agence de 27500 euros.

Voici un extrait de l’annonce :

"charges annuelles = 348 e honoraires acquéreurs= 9,6% TTC (2400 e TTC) prix fai: 27 400 euros dont 9.60 % honoraires TTC à la charge de l’acquéreur. Copropriété de 10 lots (designationexpert). Charges annuelles: 348 e."

Un locataire est en place avec un loyer de 330 euros. Autre informations importantes c’est le ravalement de façade prévu pour avril 2015 : "Réfection totale de la copropriété prévu en avril 2015 = 49 000 euros a la charge de l’acquéreur copropriétaire de 10 lots."

J’ai 20 000 euros que je ne veux surtout pas utiliser pour l’acquisition de ce studio. J’ai l’intention de solliciter une banque pour effectuer un prêt sur 25 ans. En allant sur un site de simulation de prêt, voici ce qu’il en ressort :

Pour votre emprunt de 28 000 € sur 25 ans :

    Le montant de vos mensualités s’élève à 140,74 € dont 8,40 € d’assurance.
    Taux utilisé : 2,97% + assurance : 0,36%.
    Le coût total de votre crédit sera de 14.222,80 € dont 2.520,00 € d’assurance.

Sur les 27500 euros (prix du studio affiché par l’agence), il y a 2400euros TTC de frais d’agence. J’ai réussi à identifier le lieu exact du studio (merci googlemap) et je compte me rendre directement à l’adresse du studio pour tenter de rencontrer le locataire et si possible récupérer les coordonnées de la propriétaire. Je vais tenter de négocier en direct et ainsi économiser au moins les frais d’agence et négocier le prix si possible.

Autres informations, j’ai contacté l’agence sans me présenter et on m’a expliqué que la propriétaire de l’appartement désirait vendre car il est en cours d’achat d’autres biens (marge de négociation intéressante possible ?)


Voici mes questions :


1- Ce choix vous semble-t-il pertinent en prenant en compte le ravalement de façade dans le prix total d’achat ?
D’après ce que je comprends, ma quote-part pour le ravalement serait de 49 000/10 = 4900 euros ?

2- Puis-je tenter de contacter directement le propriétaire si l’agence n’a pas l’exclusivité de la vente ? 

3- Est-ce que la rentabilité brute correspond bien à (330*12)/(27500+4900)*100=(3960/32400)*100=12.2% ?

4-Est-ce qu’il est plus pertinent de passer par un prêt sur une durée de 25 ans avec des mensualités à 140 euros pour avoir un gain positif de (330-140)= 190 euros/mois.

5-quid de l’optimisation fiscale pour les studios ?

6-Est-ce que qu’il existe des subtilités pour ce genre de transaction auxquelles il faut faire particulièrement attention ?

En réalité, ce studio me permettrait de mettre un pied à l’étrier de l’investissement immobilier car il s’agirait ensuite de passer à l’achat d’un second bien un peu plus grand (T2 voire T3).

Je suis désolé mais j’ai beaucoup de questions qui se bousculent dans ma tête, je ne pense peut-être pas à tout. Je vous remercie par avance pour vos réponses.

Bien à vous.

Dernière modification par Tsunami (10/12/2014 17h48)

Mots-clés : location - studio - investissement - nantes -

Hors ligne

 

#2 10/12/2014 18h27 → Investissement locatif dans un studio à Nantes... (location - studio - investissement - nantes -)

Membre
Réputation :   220 

Bonjour,

1- je comprend la même chose que vous mais cela soulève une difficulté : les autres copropriétaires ont-ils les moyens, l’intention de tous payer ? Vous imaginez la suite si ce n’est pas le cas…

2- Pourquoi pas… parfois les agents immobiliers savent être plus persuasifs que vous (faut tomber sur un bon, cela ne court pas les rues wink)

3- Oui, c’est ça !
Calculez la rentabilité nette, c’est plus significatif avec travaux, charges, foncier, assurance, vacance… puis fiscalité.
12,2% brut sans avoir discuté le prix dans une grande agglo, cela me semble plus que suspect. N’y a t-il pas de loup ?

4- A vous de voir selon vos objectifs futur, aux taux actuels 18/20ans me paraissent un bon compromis entre déductibilité et coût.

5- Selon votre situation fiscale…
Sans doute au réel avec emprunt sur la part la plus grosse possible (100 ou 110%) probablement en LMNP soit meublé.

6- Surtout estimer les travaux à venir tant sur l’immeuble que dans l’appartement.
Demandez un contre rendu de copropriété pour connaitre l’état d’esprit, les litiges en court…
Validez par vous même le prix du loyer, constatez le montant des charges dans les comptes annuels.
Constatez la demande effective dans ce quartier précisément.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#3 10/12/2014 18h54 → Investissement locatif dans un studio à Nantes... (location - studio - investissement - nantes -)

Membre
Réputation :   

Bonjour tsunami,

Habitant aussi sur nantes et recherchant un studio également, j ai appelé l agence pour avoir plus de précision sur l’appartement.

Et au risque de vous décevoir les 49 000 euros sont à la charge seul de l’acquéreur et non divisible à l’ensemble de la copropriété.

Dernière modification par Billl (10/12/2014 19h02)

Hors ligne

 

#4 10/12/2014 19h56 → Investissement locatif dans un studio à Nantes... (location - studio - investissement - nantes -)

Membre
Réputation :   

@DDtee

Bonsoir et merci pour vos réponses complètes. Concernant le loup, je pense que Bill vient de nous éclairer. En fait, le montant de 49 000 euros est à la charge de l’acquéreur ! Ce qui change évidemment tout.

@Bill

Bonsoir et merci pour cette intervention pertinente. Je reviens à l’instant du centre ville de Nantes et j’ai pu discuter avec une jeune locataire de l’immeuble qui m’a fait entrer dans celui-ci. Effectivement, je comprends mieux l’histoire des 49 000 euros car l’intérieur est complètement vétuste limite insalubre.

Du coup, je vais poursuivre mes recherches.

Bill, vous recherchez également des petites surfaces dans l’agglomération de Nantes ou juste Nantes ?

Dernière modification par Tsunami (10/12/2014 20h02)

Hors ligne

 

#5 15/01/2015 19h33 → Investissement locatif dans un studio à Nantes... (location - studio - investissement - nantes -)

Membre
Réputation :   

Bonjour tsunami,

Desoler je viens seulement de voir votre message.
Oui je recherche sur Nantes centre un appartement pour du locatif.
Malheureusement les deux grosses opportunitées que j’ai reussi à trouver en 8 mois, je n ai pas été assez réactif.
Pour exemple sur la dernière je fait la visite a 14h00, l agent immobilier me précise bien qu’il a 3 visites derrière moi et qu’il risque d’avoir des propositions.
Je me laisse 2 heures de réflexions par peur d’agir trop précipitamment  et quand je rappel pour faire une offre il etait deja vendu.

Je me dis que  j’aurais du faire une proposition dès le début moi aussi quite à me rétracter ensuite.
Mais je ne pense pas que c est aussi simple pour se rétracter, si qu’elle qu’un peu m’éclairer la dessus je suis ouvert ?

Et vous ? Comment se passe vos recherche tsunami ?

Cordialement

Hors ligne

 

#6 15/01/2015 20h00 → Investissement locatif dans un studio à Nantes... (location - studio - investissement - nantes -)

Membre
Réputation :   220 

Il faut quelques jours (parfois un peu plus, surtout ces derniers temps ou les documents à réunir sont plus nombreux, loi ALUR) pour que l’agence ou le notaire puisse vous faire signer un compromis ou une promesse de vente. Il vous est ensuite adressé par lettre R/AR, vous avez alors 7 jours de délais  pour vous rétracter…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#7 15/01/2015 20h31 → Investissement locatif dans un studio à Nantes... (location - studio - investissement - nantes -)

Membre
Réputation :   

Merci de votre réponse.

Donc si je comprends bien je ne m’engage ( presque )  à rien en faisans  une offre d’achat le jour même de la visite.

Il y a pas de doute l expérience du terrain me manque cruellement.
Car la dernier opportunité trouvé je l’ai encore en travers de la gorge quand j’y repense !!
Il faut être vraiment super réactif.

Hors ligne

 

#8 16/01/2015 00h18 → Investissement locatif dans un studio à Nantes... (location - studio - investissement - nantes -)

Membre
Réputation :   40 

Bonjour,
Le mieux quand même c’est si vous faites une offre d’achat, vous allez au bout de la transaction si elle est acceptée. Se rétracter ne doit pas être la règle mais vraiment une exception très rare.
Donc pour ça il faut avoir bien réfléchis à son projet, connaitre parfaitement son marché, savoir identifier une bonne affaire et donc étudier le maximum de chose avant la visite…
Faire perdre du temps à tous le monde (Notaire, agent immo, le vendeur, vous même) n’apporte pas grand chose.

Hors ligne

 

#9 18/01/2015 11h36 → Investissement locatif dans un studio à Nantes... (location - studio - investissement - nantes -)

Membre
Réputation :   220 

Billl a écrit :

Donc si je comprends bien je ne m’engage ( presque )  à rien en faisans  une offre d’achat le jour même de la visite.

Vous risquez malgré tout de n’être rapidement plus crédible auprès de votre notaire, agence… si vous signez des compromis et les faites annuler smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#10 20/01/2015 14h03 → Investissement locatif dans un studio à Nantes... (location - studio - investissement - nantes -)

Membre
Réputation :   

Bonjour à vous tous,

Bonjour Bill,

Bill je comprends tout à fait votre situation. Il est effectivement difficile de rester lucide lorsqu’il faut prendre une décision sans être assailli de questions du type : est-ce vraiment une bonne affaire ? Ne suis-je pas en train de me tromper, etc…. Enfin c’est ce que je ressens… Je pense que le travail en amont et l’expérience font la différence.

Pour vous encourager, je dirai qu’il vaut mieux rater une bonne affaire que d’en faire une mauvaise.

D’ailleurs, il me semble que le studio dont nous avions parlé (qui est à l’origine de cette discussion) est toujours à la vente et qu’il n’a pas trouvé preneur.

Concernant mes recherches, je n’avançais pas trop ou plutôt je tournais au ralenti à cause des fêtes de fin d’année. Je viens de reprendre du service et je prospecte de nouveau. Toutefois, l’offre est tellement hétérogène dans Nantes que parfois je m’y perds. Je me disperse un peu trop… Il faudrait que je me concentre sur une zone spécifique.

Par ailleurs, les observateurs sont unanimes (ce qui est rare !) sur une baisse des prix sur l’année 2015: les acheteurs vont être de plus en plus en position de force. Les taux sont très faibles. Le contexte semble favorable à l’achat cependant la situation économique actuelle me tracasse un peu. Nous sommes peut-être au début d’une spirale déflationniste. Cette situation économique et son évolution dans un futur plus ou moins proche m’incite à redoubler de prudence avant d’effectuer un achat.

Par conséquent, il faut que je vise l’AUTO-FINANCEMENT (si cela se trouve encore !) en investissant dans une petite surface à moins de 70 000 euros que je pourrai louer en meublé.

Hors ligne

 

#11 20/01/2015 20h47 → Investissement locatif dans un studio à Nantes... (location - studio - investissement - nantes -)

Membre
Réputation :   40 

Bonjour Tsunami,
L’autofinancement dans une ville comme Nantes me semble difficile à trouver sauf à partir sur un emprunt de 25 ans (ce que je déconseille, il suffit de regarder un tableau d’amortissement d’un prêt sur 25 ans pour s’en convaincre) . Par contre en vous éloignant un peu dans des bourgs dynamiques  du 44 vous trouverez bien plus rentable et pourrez autofinancer sur 15 ans.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech