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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/12/2014 01h38 → Rendement locatif d'un T5 en colocation sur Rennes ? (colocation étudiante)

Banni
Réputation :   -2 

Bonjour les investisseurs heureux :-)

Je suis propriétaire d’un t5 proche Fac sur Rennes, que je loue en location simple ( pas à la chambre ) à 4 étudiantes. Je me permets de donner le loyer, 1200 euros, soit 300 euros par étudiante, toutes charges comprises.

Ma rentabilité est plutôt bonne, mais pour palier les risques de mois de vacance l’été, je souhaiterai augmenter mon loyer entre 330 et 350 euros par locataire, toujours toutes charges comprises, au départ de mes locataires actuelles, qui étaient la pour 2 ans, et qui partent cet été.

Bref, je suppose que vous connaissez pas bien les prix sur Rennes donc vous allez pas trop pouvoir m’aider a savoir si c’est envisageable, mais pour vous donner une idée, je serai clairement sur la fourchette haute ( location à la chambre allant de 280 à 360 euros en moyenne ) .

Je loue en non meublé, pour que les locataires s’installent à leur aise. Pensez vous que demander 350 euros par locataire reste correct, et surtout auriez vous des idées de rénovation pas trop coûteuse pour donner un peu de valeur à mon bien en location qui justifierai le nouveau loyer?

Merci pour tout éclairage :-)

Mots-clés : colocation étudiante

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#2 06/12/2014 15h52 → Rendement locatif d'un T5 en colocation sur Rennes ? (colocation étudiante)

Membre
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Bonjour,
Je me permets de vous répondre car je connais Rennes, j’y ai vécu et j’habite toujours en Ille et Vilaine.
Quand vous indiquez que le prix est charges comprises s’agit t’il des charges de copropriété ou de l’eau, chauffage… ? Cela me permettrait de mieux vous répondre.
Faites-vous un bail individuel par étudiant ? La demande locative est très forte à Rennes mais en mettant un prix supérieur au prix du marché vous risquer plus de turn-over, donc plus de vacances locatives…
Par ailleurs quand vous parlez du quartier de la fac, quel quartier précisément ? ( la fac de droit est en plein centre, Rennes II est à Villejean par vraiment le même quartier !) Quel est la superficie globale ? et de chaque chambre ? Immeuble ancien ou années 60 ?
Sinon pour améliorer le rendement je pense que les locataires apprécient des petits plus : une machine à laver, une cuisine équipée, un lave-vaisselle…. une salle de bain propre et en bon état sera particulièrement apprécié par des locataires un peu maniaques, ce qui est rassurant pour le bailleur ! Par ailleurs je pense que la location meublée avec des meubles agréables (pas ceux de mamie…) peuvent être prisés, la plupart des logements étant meublés disons "chichement"…
Cordialement,
Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#3 06/12/2014 16h37 → Rendement locatif d'un T5 en colocation sur Rennes ? (colocation étudiante)

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Bonjour,

Pour de la colocation, vous viser donc plutot étudiant ou jeunes actifs donc je rejoint Lili en ce qui concerne les petits plus: Genre une machine a laver, c’est une vraie misère que de transporter son linge à la laverie le soir en plein hiver, attendre sur place pour pas se faire piquer ses slips( vécue).

Et quand on est étudiant, on ne possède que rarement des meubles, et meme si on en possède, c’est rare que l’on prenne son lave linge ou autre pour enménager.

En tant qu’étudiant je privilégie les appartement qui sont déja meublé et si possible en Ikea (si je pète un meuble ou je l’abime, je peut facilement aller le remplacer).

Je peut payer un peu plus pour ca…

Ha oui petit plus, maintenez de bonnes relations si possible avec vos locataires, les étudiants sont très connectés et pourront trouver des remplacants, cela peut éviter des vacances locatives…

Dernière modification par yamamoto (06/12/2014 16h42)

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#4 06/12/2014 16h51 → Rendement locatif d'un T5 en colocation sur Rennes ? (colocation étudiante)

Banni
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Merci pour vos réponses, c’est exactement ce que je cherchais.

C’est un t5 de 91m situé proche Fac Villejean et restau U. La cuisine est équipée, par contre pour le fait de meublé je ne l’avais pas fait car les locataires qui avaient postulés sur mon annonce préféraient meubler eux même a leur goût donc j’hésite un peu sur ce point la.

La machine a laver pour le linge effectivement c’est une bonne idée.. Niveau relation j’en ai des bonnes, je suis jeune moi même donc ça aide. Le soucis pour les vacances, c’est que j’ai l’impression que l’été les étudiants ne s’installent que fin Aout, donc je risque d’avoir 2 mois de vacance qui qui arrive, c’est ce qui me gène.

Effectivement, si l’appartement était meublé j’aurai au moins la possibilité durant l’été de faire de la location saisonnière ou a la nuit durant Juillet mais bon.

SUr Villejean tous les immeubles sont anciens, on est pas trop mal lottie par rapport aux autres, les chambres font entre 11 et 12.5 m2 je pense, avec balcon. J’ai possibilité dans une chambre de mettre un lavabo éventuellement

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#5 06/12/2014 17h07 → Rendement locatif d'un T5 en colocation sur Rennes ? (colocation étudiante)

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Le meublé permettrait effectivement de la location saisonnière, genre air BnB

Dernière modification par yamamoto (06/12/2014 17h07)

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#6 06/12/2014 18h53 → Rendement locatif d'un T5 en colocation sur Rennes ? (colocation étudiante)

Membre
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Le meublé a surtout un avantage fiscal qui peut être plus intéressant que de chercher à augmenter les loyers.

Une de mes filles loge chez l’habitant à Rennes et l’autre est en colocation à 2 à Brest.
L’appartement de Brest est tout équipé et meublé(vaisselle,lave linge,beau grand canapé+ fauteuils,…)La déco est simple:murs peints de couleurs actuelles,un joli parquet flottant mocderne qui donne un air neuf.

L’inconvénient de la colocation est que les étudiants ont moins d’aides que s’ils louent un logement seul.Ma fille qui loge chezl’habitant a même  plus d’aides que sa soeur en coloc.Je ne sais pas si louer des chambres individuellement ou en colocation change quelque chose au niveau APL.

En revanche 4 ,c’est beaucoup pour une seule salle d’eau,je trouve.

L’avantage fiscal de la location meublée est peut-être plus intéressant que de vouloir remplir absolument en juillet aout.ça permet de faire visiter l’appartement sereinement et de bien choisir ses locataires durant l’été pour les 2 ou 3 années qui viennent.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#7 06/12/2014 19h05 → Rendement locatif d'un T5 en colocation sur Rennes ? (colocation étudiante)

Banni
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Le soucis pour la location meublée c’est que je ne vois pas trop l’intérêt que ça aurait pour moi, qui ne paie pas d’impôts..

Pour les aides je ne saurai dire, elles doivent toucher genre 250 euros pour 300 euros de loyer, mais bon ça a la rigueur c’est pas vraiment la question, car ceux qui cherchent ce type d’appartement en location en général c’est pour faire de la colocation entre amis, donc ils préfèrent ça que louer un appartement seul pour avoir un peu plus d’aide.

Je vais essayer de vérifier les loyers moyens pratiqués sur ce genre d’appartement, j’ai vu que pour des t6 avec 6 chambres ( le salon transformé en chambre) certains propriétaires arrivent a avoir jusqu’a 2000 euros de loyers.

L’une des possibilité que j’aurai pu avoir donc c’est de ne pas augmenter le loyers par personne, mais de transformer le petit séjour en chambre.. Même si ça se fait, ça m’embête un peu je me dis qu’une pièce de vie commune c’est sympa et 5 colocataires pour une salle de bain et des toilettes ca ferait peut être beaucoup pour le coup.

Dans le pire des cas je choisirai un juste milieu, je sais qu’a priori je peux au moins augmenter de 20 euros le loyer par personne, ce qui me ferait gagner 80 euros par mois, ça serait toujours ça.

A noter qu’avec l’inflation ça se justifierai.

J’avais quelques idées pour justifier un loyer un tout petit peu plus cher :

rajouter une Machine a lavée
Rajouter une cafetière
Rajouter le wi fi ( mais ça c’est risqué il me semble car ça serait a mon nom )

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#8 06/12/2014 19h51 → Rendement locatif d'un T5 en colocation sur Rennes ? (colocation étudiante)

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Avec un bail individuel (un par chambre) les aides aux logement sont forcément plus importantes qu’avec un bail commun à tous (vous pouvez simuler sur le site de la CAF).

@coachdevie si pour le moment vous ne payez pas d’impôt sur le revenu, avec les loyers à venir cela peut changer rapidement. Dans tous les cas, selon vos choix, vous paierez rapidement (ou pas) la CSG ! Vous devez faire une simulation avec la fiscalité incluse et les différentes options…

Pour augmenter le loyer avec un locataire en place, vous devez suivre des règles précises définies par la loi et le bail (généralement indexation).

Faites une recherche avec le moteur de recherche (en haut à droite) la colocation a souvent été abordée…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 07/12/2014 00h40 → Rendement locatif d'un T5 en colocation sur Rennes ? (colocation étudiante)

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transformer le séjour en chambre est une mauvaise idée.quand je suis allé visiter les appartements pour ma fille on a vite choisi entre les proprios qui voulaient faire du remplissage et ceux qui voulaient offrir de bonnes prestations.Une colocation c’est une vie en commun.La promiscuité risque de poser des problemes(eviction d’un colocataire) changements annuels alors que les jeunes pourraient rester 2 ou 3 ans…

Je trouve assez dangereux de vouloir à tout prix rentabiliser au maximum


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#10 07/12/2014 01h14 → Rendement locatif d'un T5 en colocation sur Rennes ? (colocation étudiante)

Banni
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Très bien. Merci a tous pour vos interventions encore une fois. Je pense que cet été je vais commencer par rajouter une machine à laver puis je vais augmenter a 330 au lieu de 300 ou des 350 que j’aurai souhaité, comme ça je reste dans une moyenne correcte.

L’appartement est ancien mais globalement en bon état, la salle de bain avait été " refaite " mais le rendu est pas forcément terrible.

J’avais oublié de répondre concernant les charges, c’est tout compris dans le loyer: Eau chaude, eau froide électricité, charges de copropriété, taxe d’ordures ménagères..

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#11 07/12/2014 20h07 → Rendement locatif d'un T5 en colocation sur Rennes ? (colocation étudiante)

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Bonjour,

je trouve que le loyer de 330€ que vous souhaitez demander n’est pas exorbitant. Cependant Villejean est un quartier populaire, les loyers doivent donc être corrélés à l’environnement. Les étudiants qui en ont les moyens préfèrent d’ailleurs vivre en centre ville, beaucoup plus animé, et à quelques minutes en métro de Villejean par exemple.

Par ailleurs, cela n’est que mon avis mais je trouve qu’une colocation au delà de 2 ou 3 locataires est plus fait justement pour bénéficier d’un loyer moindre car il faut partager la salle de bain, la cuisine… à 4 cela devient juste je trouve (Je trouverais aussi dommage de transformer le salon en chambre).
Bonne réflexion (concernant notamment la location meublé!)

Au plaisir,

Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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