Investir dans un immeuble de rapport en province…

Bonjour,

Je me lance sur le forum pour partager avec vous un projet naissant et bénéficier de vos conseils avisés.

L’idée est d’investir dans un immeuble en province.

J’habite en région parisienne et j’ai déjà investi dans deux studios de 20 m2 à Paris achetés environ 50 k€ chacun en 2006, rénovées par mes soins et qui génèrent un très bon rendement. Je cherche depuis quelques semaines à investir de nouveau mais force est de constater que les rendements sont en berne sur Paris d’où l’idée d’aller voir en province. Mais c’est très dur pour le parisien que je suis de franchir le cap car la vacance locative est quelque chose d’inconnu pour moi…

OPTION 1 : Voilà le produit : une maison à Migennes dans l’Yonne, ville de 7000 âmes environ. L’emplacement me semble bon, centre ville commerce à quelques mètres. A côté de la gare (trains directs pour Paris en 1h30, même si les parisiens ne sont pas ma cible). La maison est divisée en 4 lots avec entrées indépendantes. Chaque lot possède une parcelle de terrain. Pas de problème de parking.
La maison est ancienne et me semble en bon état. Visite prévue demain.

1er lot : F3, 56 m2, louable à 500 euros d’après l’agence,
2ème lot : studio à rénover, louable à 220 euros,
3ème lot : F2, 41 m2, loué à 285 euros en loi 1948,
4ème lot: grand F2, louable à 400 euros,
Soit un total (hypothétique) de 1405 euros par mois, soit 16.860 euros l’année. La taxe foncière est de 1037 euros.

Le prix : 113.000 euros, soit un rendement de 14 % (malgré la loi 1948). Je ne prends pas en compte les frais de notaire, je n’ai pas encore visité le bien, le studio est à rénover. Je ne sais pas ce qu’entend l’agent immobilier par "rénovation". Réponse demain. Cela étant, les travaux ne me font pas peur… C’est juste le rendement qui risque faire la grimace, mais il y a de la marge. A voir.

J’avoue avoir plus peur du terme "louable", je lui préférerais le terme "loué". Maintenant je me dis qu’il faut aussi se loger en province et qu’il y aura des candidats à Migennes, surtout si ma rénovation est de bon goût et de qualité. Mais j’avoue que c’est un risque que je ne connais pas.

OPTION 2 : J’aurais plus tendance à considérer une ville plus grande, plus dynamique comme Sens (25.000 âmes) où l’on peut trouver des produits intéressants dans l’hyper-centre tels cet immeuble de 3 appartements :

1er lot : F2, 35 m2, loué à 295 euros,
2ème lot : F1, 46 m2, loué à 405 euros,
3ème lot : Studio, 18 m2, loué à 280 euros
Soit un total (réel) de 980 euros par mois, soit 11.760 euros l’année. La taxe foncière est de 1700 euros (Aïe !)

Le prix : 130.000 euros (négociables), soit un rendement de 7,7 % sans négociation…

Voilà deux cas de figure, le premier avec un super rendement mais un rendement virtuel, dans une ville dont on ne sait pas ce qu’elle sera dans 20 ans, le deuxième bien moins rentable mais sans trop de risque. Je ne me suis pas encore décidé si j’allais suivre la stratégie risquée ou tranquille et je veux bien profiter de vos remarques et conseils éclairés.

Merci par avance. Vincent.

Mots-clés : immeuble, locatif, province