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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/12/2014 15h34 → Investir dans un immeuble de rapport en province... (immeuble, locatif, province)

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Bonjour,

Je me lance sur le forum pour partager avec vous un projet naissant et bénéficier de vos conseils avisés.

L’idée est d’investir dans un immeuble en province.

J’habite en région parisienne et j’ai déjà investi dans deux studios de 20 m2 à Paris achetés environ 50 k€ chacun en 2006, rénovées par mes soins et qui génèrent un très bon rendement. Je cherche depuis quelques semaines à investir de nouveau mais force est de constater que les rendements sont en berne sur Paris d’où l’idée d’aller voir en province. Mais c’est très dur pour le parisien que je suis de franchir le cap car la vacance locative est quelque chose d’inconnu pour moi…

OPTION 1 : Voilà le produit : une maison à Migennes dans l’Yonne, ville de 7000 âmes environ. L’emplacement me semble bon, centre ville commerce à quelques mètres. A côté de la gare (trains directs pour Paris en 1h30, même si les parisiens ne sont pas ma cible). La maison est divisée en 4 lots avec entrées indépendantes. Chaque lot possède une parcelle de terrain. Pas de problème de parking.
La maison est ancienne et me semble en bon état. Visite prévue demain.

1er lot : F3, 56 m2, louable à 500 euros d’après l’agence,
2ème lot : studio à rénover, louable à 220 euros,
3ème lot : F2, 41 m2, loué à 285 euros en loi 1948,
4ème lot: grand F2, louable à 400 euros,
Soit un total (hypothétique) de 1405 euros par mois, soit 16.860 euros l’année. La taxe foncière est de 1037 euros.

Le prix : 113.000 euros, soit un rendement de 14 % (malgré la loi 1948). Je ne prends pas en compte les frais de notaire, je n’ai pas encore visité le bien, le studio est à rénover. Je ne sais pas ce qu’entend l’agent immobilier par "rénovation". Réponse demain. Cela étant, les travaux ne me font pas peur… C’est juste le rendement qui risque faire la grimace, mais il y a de la marge. A voir.

J’avoue avoir plus peur du terme "louable", je lui préférerais le terme "loué". Maintenant je me dis qu’il faut aussi se loger en province et qu’il y aura des candidats à Migennes, surtout si ma rénovation est de bon goût et de qualité. Mais j’avoue que c’est un risque que je ne connais pas.

OPTION 2 : J’aurais plus tendance à considérer une ville plus grande, plus dynamique comme Sens (25.000 âmes) où l’on peut trouver des produits intéressants dans l’hyper-centre tels cet immeuble de 3 appartements :

1er lot : F2, 35 m2, loué à 295 euros,
2ème lot : F1, 46 m2, loué à 405 euros,
3ème lot : Studio, 18 m2, loué à 280 euros
Soit un total (réel) de 980 euros par mois, soit 11.760 euros l’année. La taxe foncière est de 1700 euros (Aïe !)

Le prix : 130.000 euros (négociables), soit un rendement de 7,7 % sans négociation…

Voilà deux cas de figure, le premier avec un super rendement mais un rendement virtuel, dans une ville dont on ne sait pas ce qu’elle sera dans 20 ans, le deuxième bien moins rentable mais sans trop de risque. Je ne me suis pas encore décidé si j’allais suivre la stratégie risquée ou tranquille et je veux bien profiter de vos remarques et conseils éclairés.

Merci par avance. Vincent.

Mots-clés : immeuble, locatif, province

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#2 06/12/2014 18h30 → Investir dans un immeuble de rapport en province... (immeuble, locatif, province)

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Bonjour Vincent,

Alors cette visite?

50K€ pour des 20m2 sur Paris? C’est effectivement un excellent placement! Si vous en avez d’autres comme cela prévenez moi ;-)

Si effectivement les biens sont déjà loués je prendrai l’option 2.
Car comme vous le dites, louable n’est pas loué. Et si vous mettez 3 mois de travaux plus 5-6 mois de carrence de loyers, votre rentabilité s’effondre, pire vous pourriez devoir couvrir la différence avec le crédit.
Alors qu’avec le deuxième dès le 1er jour cela s’autofinance et rapporte des dividendes.
En plus avec un peu d’apport l’opération pourrait dégager un peu de cash tous les mois.

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#3 06/12/2014 19h08 → Investir dans un immeuble de rapport en province... (immeuble, locatif, province)

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Bonsoir KDay,

Merci pour votre réponse et votre avis.

Les 20 m2 à 50 K€, c’était beaucoup de chance et de réactivité. Le premier c’est un 20 m2 carrez et 30 m2 au sol aux Buttes Chaumont, un vendeur et un agent immobilier ne connaissant pas le secteur et imaginant un quartier coupe gorge. J’ai été le premier à le visiter (l’agent immobilier avait encore le doigt sur la touche de validation de son annonce que je lui téléphonais…). Quant au second, j’ai acheté sans pouvoir visiter, sans même savoir dans quel bâtiment c’était… et je suis bien tombé !

Pour ce qui est de notre affaire, j’ai opté pour l’option 1 car, vous l’aurez compris, je suis très joueur. J’ai visité l’immeuble ce matin. Très bonne impression, très belle parcelle en coeur de ville, charpente, toiture et sol en très bon état, fenêtres récentes en double vitrage. Il me faudra revoir l’électricité, reprendre la plomberie en repensant cuisines et salles de bain. Un coup de peinture, ponçage des parquets, une partition du jardin et c’est reparti pour 20 ans. Il y a un très beau potentiel dans ce produit et surtout un rendement possible inimaginable de nos jours en région parisienne.

Voilà, affaire à suivre…

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#4 06/12/2014 19h46 → Investir dans un immeuble de rapport en province... (immeuble, locatif, province)

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En effet s’il est en bon état structurel… Mais quand même, Migennes dans l’Yonne, y’a un Leroy Merlin au moins pour les travaux? ;-)

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#5 06/12/2014 20h01 → Investir dans un immeuble de rapport en province... (immeuble, locatif, province)

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Un Monsieur Bricolage à quelques minutes wink

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