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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/11/2014 12h07 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Bonsoir a tous,

Je copie mon message de ma page de présentation pour avoir un affichage plus important.

Je vais voir cette semaine pour la 3eme fois un immeuble dit de "rapport" avec un copain architecte pour avoir une bonne idée de la solidité de la bâtisse.
Ce bien, a 100m de chez moi, me tente bien et propose un 7,1% de rentabilité (net). Cash-flow neutre pendant 7 ans.

1 commerce au RdC et deux très beaux meublés au 1er et au 2eme (90m2 au total). Tout est loué avec une rotation à prévoir en fin d’année étudiante.

        Prix d’achat (frais d’agence compris)             200 000.00 €  (Objectif de prix que je me fixe)
        Loyer annuel (hors charge)                           18 000.00 €
        Frais de notaire et garantie                           18 451.00 €
        Valeur mobilier             12 000.00 €

        Montant apport personnel             500.00 €
        Montant à financer             217 951.00 €
        Durée crédit (années)            20
          taux crédit            2.70%
        Frais agence             10 000.00 €
        Taux assurance crédit    assurance        0.400%

Charges   
        Montant assurance PNO (annuel)                400.00 €
    Montant taxe foncière (annuel)                   1 000.00 €
    charges non récupérables (annuel)                200.00 €
    Frais gestion locative            en direct
    régime d’imposition            Réel
    CFE             1 000.00 €
    Tranche d’imposition                    30.0%
    Taux prélèvements sociaux            15.5%

Je peux vous faire passer le détail des calculs des amortissements (3% de 85% de la valeur du bien, meubles et frais d’acquisition sur 5 ans).

J’aurais voulu avoir un regard critique de nos spécialistes maison.
Sachez que je ne recherche pas la rentabilité maximale, car je ne peux pas faire de travaux pour l’instant (pas le temps de faire ou de faire faire) et qu’il sera temps dans 3-5 ans de me lancer dans un bien du même style avec travaux pour prolonger la neutralité de mon cash flow sur plus de 10 ans.

Mon objectif est de construire un capital pour dans 20 ans, pas que cela rapporte maintenant (en dehors de la création de capital).
Je vais aussi prévoir de mettre de côté en "dédié" pour me rassurer (1 an de loyer pour commencer et un placement mensuel pour affronter les aléas et les coûts à venir année 10 à 20…).

Désolé si je suis brouillon mais je suis un peu a fond sur le sujet depuis 2 mois.

Félix -

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Mots-clés : amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp

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#2 26/11/2014 12h42 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Je pense que vous êtes optimiste sur le cash flow neutre.
Ca c’est le jeu des tableurs ou on intère pas l’imprévu

Dans les loyers, vous avez intégré le turn over.

Après je vous conseille de vous intéressez

- Au bail commercial et à la solidité du locataire

- état de la toiture
- du ravalement (année de réalisation)
- mode  de chauffage et état
- huisserie
- Plomberie / électricité
- état général des biens et des communs, essayer de voir si c’est du rafistoler / bricoler

Bref, éviter les gros frais dans les 1iere année.

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#3 26/11/2014 14h17 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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L’immobilier n’est pas ma spécialité mais une phrase m’a fait réagir

Désolé si je suis brouillon mais je suis un peu a fond sur le sujet depuis 2 mois. - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=121069#p121069

]Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net…[/url]
Après 2 mois "à fond" sur le dossier justement vous ne devriez pas vous sentir brouillon. Il ne faudrait pas que le "à fond" veuille dire que vous mettez de l’affectif dans le dossier et qu’au fond de vous vous savez déjà que vous voulez le faire.

Qu’en pense votre ami architecte ? est-il intéressé à l’affaire et son avis est-il totalement indépendant ?

En combien de temps pensez vous pouvoir relouer le commerce si le bail se termine et quelle est la proportion de ce commerce dans les loyers reçus ?

Dernière modification par tikou (26/11/2014 14h21)

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#4 26/11/2014 17h16 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Merci de votre retour.

Pour la vérification de la structure, oui mon ami est totalement indépendant et il a tout sauf la langue dans sa poche. Il est ultra pointilleux et ne "me fera pas de cadeaux sur ses commentaires et avis".

Pour le bail commercial, la personne est en place depuis 12 ans et a un bail qui se termine en 2021. Le loyer représente 25% du total de l’immeuble et il y a un risque non nul sur ce genre de commerce. J’ai eu une longue discussion avec cette personne, professionnelle et saine je dirais. C’est un commerce qui ne souffre pas vraiment des aléas et il a sa clientèle bien établie, mais on ne sait jamais. Comment savoir le potentiel de location pour un commerce comme celui la ? Cette rue a beaucoup de commerce mais on peut voir des espaces vides…donc risque réel de ne pas trouver, effectivement. Dois-je demander aux commerces voisins combien ils payent de loyer pour savoir ou le loyer actuel se situe ?

Désole pour la formulation "brouillon" mais c’est surtout qu’il manque plein de choses dans mon descriptif pour se faire une idée complète du bien. J’aurais mieux fait d’employer le terme "incomplet".

Pour les biens meubles, ils ont été refait l’an dernier et il y a deux ans. Cela fait typiquement parti des biens meubles de belle qualité : équipement au top, pièces lumineuses et pratiques, chambre au calme avec vue sur de la verdure. Le quartier est dans l’hyper centre, a 100m a vol d’oiseau de la FAC et a proximité de tous les commerces. C’est mon quartier.

Mes deux interrogations sont que le propriétaire en veut trop cher et que je ne suis pas sur qu’il acceptera mon prix (je voudrais proposer plus bas que le prix annonce plus haut qui est ma limite) et que le bail commercial représente un risque.
Pour l’analyse définitive de la structure, j’ai une confiance absolue dans mon ami. C’est son boulot de tous les jours et il en est déjà a 3 maisons Perso refaites de fond en comble tout seul…

PS : je vois venir, et c’est légitime, le conseil pour commencer petit avec un seul bien pour me faire la main. Je suis complètement OK avec ça sauf que je souhaite me faire la main sur un bien dans ma ville, sans faire de travaux.Le marche des studios est saturé, les biens a la vente son très chers (autour des 2800€ du m2) pour un loyer ne dépassant pas 350€. Pour une dépense/risque supérieur je gagne réellement en rendement et en visibilité de mon point de vue. La différence n’est pas négligeable mais ne m’effraie pas plus que ça.

A suivre ce vendredi, si je me sens de faire l’offre.

Dernière modification par Asmfan13 (26/11/2014 17h36)

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#5 27/11/2014 06h32 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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@Asmfan13
Avez vous inclus l’impact sur votre fiscalité de ces revenus locatifs , j’ai vu que vous aviez un TMI
de 30 %.
Vous avez envie de flirter avec le taux supérieur ? 

Vos mensualités de remboursement seraient de combien ?
Combien auriez vous de cash flow en fin d’année ?
En calculant rapidement vous serez à 0 cash flow , le moindre retard , incident , vacance locative sera à déduire de vos revenus personnels.

Acheter un studio est facile , pour un immeuble il faut mieux se renseigner avant auprès d’une banque pour éviter de perdre du temps.
Avez-vous contacté une banque pour savoir si vous avez un financement ?

Vous voulez investir dans votre ville , c’est une bonne idée sur le principe mais si votre ville n’est pas adapté à l’investissement immobilier , il est prudent de chercher aux alentours.

Un commerce c’est bien mais il faut que l’immeuble soit super bien placé sinon vos locataires auront constamment des odeurs de restauration rapide et c’est rédhibitoire pour louer.

Le commerce au RDC , avez vous regarder sur société.com sa santé financière ?

Il faudra m’expliquer votre apport de 500 € , est-ce suffisant pour rassurer une banque ?

Un petit bien peut être un T1 ou T2 à rénover qui vous apportera une connaissance du bâtiment par la rénovation que vous aurez fait réaliser.

C’est vous le décideur , même si votre ami vous donne son avis, le vendeur reviendra à la charge avec des arguments sauf problème important j’ai la sensation que vous êtes très partant pour acheter.

Il est toujours préférable de se former pour avoir un avis personnel objectif basé sur l’expérience et la connaissance.

Il faut mieux se tromper sur un petit bien que sur un immeuble.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#6 27/11/2014 09h57 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Bien entendu, si vous vous sentez de faire du "social engeneering" auprès des commerces voisins, demandez leur ce qu’ils payent, si ils sont contents de l’emplacement, … en prenant bien sûr en compte que les commerçants ne sont jamais contents et voudraient toujours faire plus de CA ;-)

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#7 27/11/2014 10h59 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Philippe,

merci pour votre retour et vos questions. je suis effectivement très motivé/enthousiaste et un peu de raison ne me fera pas de mal.

Philippe30 a écrit :

@Asmfan13
Avez vous inclus l’impact sur votre fiscalité de ces revenus locatifs , j’ai vu que vous aviez un TMI
de 30 %.
Vous avez envie de flirter avec le taux supérieur ?

J’ai fait effectivement la modélisation avec les deux tranches susceptibles de s’appliquer : 30 et 41%. On est bien d’accord que le revenu foncier imposable que je dois rajouter a ma déclaration sera le revenu net des charges et autres amortissements ? (désolé de la question naïve)

Philippe30 a écrit :

@Vos mensualités de remboursement seraient de combien ?
Combien auriez vous de cash flow en fin d’année ?
En calculant rapidement vous serez à 0 cash flow , le moindre retard , incident , vacance locative sera à déduire de vos revenus personnels.

Ma mensualité avec la proposition actuelle de la BP est de 1250€ (je regarde pour d’autres banques et autres courtiers mais je voulais un premier feu vert ou accord de financement pour me rassurer.
En terme de cash flow, j’oscille entre + et - 300€ (annuel) les dix premières années, et -1200 si je prends une vacance de 1 mois. Jusqu’à -1500€ annuel de cash flow, je reste serein.
En terme de cash flow, je finis avec un solde négatif cumulé sur 20 ans entre 20 et 35k€.

Philippe30 a écrit :

Un commerce c’est bien mais il faut que l’immeuble soit super bien placé sinon vos locataires auront constamment des odeurs de restauration rapide et c’est rédhibitoire pour louer.

Le commerce au RDC , avez vous regarder sur société.com sa santé financière ?

Ce n’est pas un restaurant et si je devais changer de locataire, je ne m’orienterais pas vers ca pour les raisons de nuisance. Je vous suis totalement là-dessus. Je vais voir pour la raison sociale de ce commerce et sur société.com. Merci.

Philippe30 a écrit :

Il faudra m’expliquer votre apport de 500 € , est-ce suffisant pour rassurer une banque ?

C’est l’exigence (unique) de la BP, en plus des 500€ de frais de dossier.

Je suis complètement d’accord avec vos autres points, et je pense pouvoir trouver un bien intéressant plus petit mais avec travaux et là, c’est non. Une vie professionnelle très chargée, des enfants en bas age et une vie de couple à protéger. Je viens juste de finir des travaux dans ma résidence personnelle et j’avoue que je finis un peu sur les genoux au détriment de ma vie perso. Je ne me sens pas de le faire pour un investissement, aussi petit soit-il, et c’est en ça que ce bien me plaît.

De la même facon, ma ville n’est pas la meilleure ville pour un investissement immobilier car il y a beaucoup d’attractivité et d’acteurs individuels dans la location. Mais aller dans une autre ville, même proche me fait peur d’un point de vue de ma méconnaissance du marché et de l’investissement nécessaire (encore une fois, implication difficile de mon temps accentuée par la distance).

Je vous tiens au courant.

Félix

Dernière modification par Asmfan13 (27/11/2014 11h11)

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#8 27/11/2014 11h09 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Entre la raison et la passion , il faut être très prudent en immobilier…

Revenu à déclarer = Revenu locatif - intérêts d’emprunt - charges ( assurance , foncier ) - travaux - amortissements ( location meublé)

Ces revenus s’ajoutent à vos revenus personnels au titre de revenu du capital sur lesquels vous devrez  payer 15,5 % de CSG.
L’année  suivante vous aurez une déduction de revenu de 5,1 % du montant  de la CSG versé l’année précédente.
Il semblerait que cette largesse du fisc soit en passe de disparaître Affaire à suivre …

Votre cash flow de 300 € annuel est dérisoire pour un immeuble , c’est bien ce qu’il me semblait  pour avoir fait quelques simulations avant de vous répondre ce matin.
A minima , cela devrait être le montant mensuel.

Pour le commercer , on ne choisit pas toujours l’activité du commerce lorsque l’on est en difficulté  pour louer.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 27/11/2014 11h27 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Je vais regarder en enlevant la déduction de revenu de 5,1 % du montant  de la CSG.

Philippe, je comprends votre point sur le fait que j’investirais (cash flow négatif) et que cet immeuble ne me rapporte pas les premières années. Comme dans mon boulot actuel, je fais les modélisations en regardant ce que l’on appelle les cas de "crash test", et je m’en sert pour regarder le risque ultime et normal. Je vais baser ma trésorerie là-dessus et non pas sur le cas idéal.

Mon intérêt dans cet investissement n’est pas d’avoir un gain aujourd’hui mais de me construire un capital de complément pour plus tard. Il y avait un autre immeuble dans le quartier qui était une vraie opportunité. Il est parti au bout de 1 semaine. Le même montant d’investissement mais avec 1000euros de travaux au m2 pour le rendre viable pour une surface triple (240m2). Mes premières modélisations une fois le bien fini me donnaient un cash flow positif de l’ordre de 200 à 400 euros mensuel.

Sauf que je n’aurais pas pu y passer le temps et l’énergie nécessaire. Ce n’est pas aujourd’hui pour moi…a voir demain.
J’en suis assez frustré mais c’est la vie, et je préfère investir quand même (sur ce bien ou au autre) que de placer mon argent sur un fond en euros, ou sur les programmes de defisc qui sont très loin du rendement que je pourrais avoir en direct, même avec mes limitations que j’ai cité plus haut.

Félix

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#10 27/11/2014 13h47 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Ça fait peur votre "crash test" moi je présente le "cash certain".

Donc vous envisagez sereinement de gérer un immeuble locatif avec au mieux un cash faible de 300 € annuel.
Ça laisse aucune marge de manœuvre….

Allez quelques petits exemples récents de mon activité :

Rénovation et création d’un grenier aménagé : Travaux de Juillet à fin Septembre et  un mois et demi pour trouver un locataire.

Amélioration d’appartement : Travaux de Octobre à mi novembre , en recherche locataire depuis 2 semaines , candidats sérieux avec possibilité de location sous une semaine.

Un studio libre depuis début Novembre , quelques aménagements réalisés , en recherche de locataire

Un autre studio libéré hier , annonce passé aujourd’hui.

Depuis Juillet j’ai entre 1 et 3 logements non loués , autant pour les studios ça ne me pose pas de problème à 300 € pièce mais pour les plus grand entre 500 € et 600 €  pièce , c’est ennuyeux.

Ce n’est pas parce que j’aurais la plus belle annonce et le bien le mieux que je trouverais un locataire au moment ou je passe l’annonce.

Voila pour synthétiser , la recherche d’un locataire prend du temps et su vous n’avez pas de cash flow , vous êtes cuit pour les 20 prochaines années car aucune banque ne vous suivra sur un autre projet.

La constitution d’un patrimoine immobilier est l’objectif de tous mais le faire en situation tendue n’est pas raisonnable.

Encore une fois , être limite sur un studio ou un T1 ne pose pas de problème par contre avec un mensualité de 1250 € à rembourser et un cash flow de 300 / 12 soit 25 € ne me rend pas serein du tout.

Vos projections de -1.200 à -1.500 € annuels sont basés sur quels critères ?

Sur mon dernier studio qui vient de se libéré ( 13 M2 ) , je suis à peu près certain qu’il ne se louera pas avant Janvier.

Votre aversion pour les travaux  pour des raisons de travaux récents et de famille sont compréhensibles mais prenez aussi en compte qu’il vous faudra peut être choisir entre nourrir le petit dernier ou rembourser la banque ….

Pouvez vous dans vos modélisations intégrer le départ d’un locataire du premier appartement prévu à mi décembre par exemple avec la nécessité de faire des travaux donc pas de devis avant mi janvier en raison de la fin d’année.

Départ du deuxième locataire suite à une mutation ou autre joyeuseté début janvier

Vous voila donc avec deux logements non loués , un avec des travaux à faire qui se finiront dans le meilleur des cas mi février car les artisans sont longs , très longs….
Actuellement j’attend un devis depuis plus de 2 semaines.

Le deuxième logement pourrait être reloué fin janvier ou début février

Sur un exemple simple et plausible , combien allez vous devoir sortir pour payer les mensualités ?
2 Mois sur le premier appartement
1 mois sur le deuxième appartement

Reprenons l’exemple de l’autre immeuble avec travaux qui lui procurait une surface triple donc potentiellement un revenu triple ….

Même avec des artisans longs sur de petits chantiers , sur un plus gros chantier on peux espère une présence plus régulière.
Sur un immeuble avec travaux que vous allez faire réaliser , en faisant abstraction du coût des travaux , vous avez la possibilité de faire le gros oeuvre ( gravât , poussière , bruit ) puis ensuite de
réaliser les appartements au fur et à mesure.

Si j’ai bien compris les chiffres , cet immeuble avec travaux avait le même prix donc au troisième appartement vous couvrez vos mensualités pour un prêt du même montant ensuite les autres sont du bonus.

Il faudrait pouvoir connaitre le prix des travaux pour mieux se projeter en cash certain.

Voila , l’idée est qu’un investissement plus complexe au début mais avec de vrais perspectives serait préférable à un investissement en rase motte sur 20 ans.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 27/11/2014 17h30 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Bonjour,

Je profite de cette phrase pour faire un petit aparté

Philippe30 a écrit :

Votre cash flow de 300 € annuel est dérisoire pour un immeuble , c’est bien ce qu’il me semblait  pour avoir fait quelques simulations avant de vous répondre ce matin.
A minima , cela devrait être le montant mensuel.

Philippe

Vous semblez indiquer qu’un cash flow d’un mois de loyer total est un minimum pour un immeuble.

Qu’en est il pour l’achat d’un T2 par exemple ? Toujours un mois de loyer ?

D’après vous ce cash flow devrait être calculé hors apport personnel ou apport personnel compris ? Sur combien d’années 18/20 ans ?

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#12 27/11/2014 17h53 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Philippe,

Je suis d’accord avec ce que vous écrivez, ne vous méprenez pas. Seulement nos objectifs ou nos attentes sont différentes.
Je fais un calcul maximaliste, minimaliste et certain et je base le montant de ma trésorerie nécessaire (Mis de côté) sur le calcul minimaliste (crash test) pour être capable d’affronter les aléas.

Dans ce cas précis, si tout se passe normalement, je ne paye rien pendant 9-10 ans avec un cash positif de 300€ par an. Si ça se passe mal, je tape dans ma trésorerie mis de côté exprès. Mon risque est là, pas sur un éventuel problème a me nourrir. je ne suis pas joueur, mais pas du tout:)
J’ai la chance de pouvoir me couvrir grâce a mon boulot donc j’en profite.

Pour le côté Banque, elle était prête a me prêter 500k€ sur un Malraux avec des taux de rentabilité au combien plus bas. Donc je serais bien surpris de les voir me refuser un autre investissement dans quelques années. On en a déjà parler et je ne vois pas de blocage.

Pour rentrer dans l’épure de ce que vous présentez, et de ce que vous arrivez à réaliser, il me faudrait le même bien à 170 000€ voire un peu moins, et donc viser une rentabilité à 10%. Cet objectif ne me parait pas réalisable dans ma ville sans travaux. et une nouvelle fois, je n’ai pas de problème a ce que cet achat me coûte en cash. je préfère même être conservateur pour ne pas avoir de surprise.

Après vous me faites beaucoup réfléchir et c’est très intéressant d’être confronté et poussé dans ses retranchements.

Félix

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#13 27/11/2014 18h04 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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bonjour mawa, je vais tenter de répondre à la place de philippe.

1 mois est le minimum pour tout investissement locatif.
Personnellement, pour un studio ou un T2, je retire systématiquement 2 mois :
- vacance locative ?
- Retard ou non paiement du loyer?
Il faut tout anticiper pour ne pas avoir de mauvaise surprise.

Concernant le cash flow, je ne comprend pas votre question car le cash flow est la somme qui vous reste après déduction de la taxe foncière, crédit ect du montant des loyers reçus sur 1 ans / 12… ( vu sur plusieurs sujets sur le forum )

Par exemple si vous avez un loyer de 300 euros
emprunt bancaire à 250 euros / mois
Taxe foncière 400e / ans
charge d’une copro à votre charge de 200 euros / ans
( éventuellement d’autre charge en fonction du projet )

cela fera 3600 euros de loyer - 400 de TF - 3000 de crédit-200 qui fera un cash flow neutre à 0

Mais sur cet exemple, si vous avez de la vacance locative ou un problème de paiement , vous devriez puisez sur vos ressource personnelles… c’est pour cela que c’est important de calculer tous cela.
De plus, dans cette exemple, je n’ai pas parler des impôts ( qui dépend du choix de la fiscalité et de la TMI de chacun et de plein d’autres paramètres)

Si vous mettez de l’apport personnel, vous augmentez votre cash flow puisque vous avez moins d’emprunt donc plus de loyer qui rentre, mais vous vous privez d’une épargne qui peut rapporter à coté, vous empruntez moins ( donc vous avez moins d’interet d’emprunt donc vous payez plus d’impot… )

Enfin, généralement, 20 ans est idéal pour un projet d’investissement locatif.

Dernière modification par cricri77700 (27/11/2014 18h18)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#14 27/11/2014 19h03 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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@cricri77700

"je vais tenter de répondre à la place de philippe."

Et moi je ne peux plus répondre ?

Je ne compte pas les vacances locatives sauf peut être sur les studios.
Pour les reste pas de pitié , il faut louer tout le temps pour rembourser la banque.

@Mawa
"Vous semblez indiquer qu’un cash flow d’un mois de loyer total est un minimum pour un immeuble."

Il n’y a pas de limite pour le cash flow plus il est important et mieux je me porte.
Il faut toujours se garder la possibilité  de refaire sereinement un appartement , de prendre le temps de louer.
On peux partir sur la base d’un appartement en cash flow,il faudrait mieux raisonner à 30 % minimum de cash flow sur un immeuble.

@ asmfn13
"Après vous me faites beaucoup réfléchir et c’est très intéressant d’être confronté et poussé dans ses retranchements. "

C’est le but ….
Je vous ai envoyé un message en MP

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#15 27/11/2014 19h17 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Philippe, bien sur que vous pouvez répondre, c’étais juste une phrase de transition rien d’offensant de ma part.

Par contre, sur les projets que j’étudie, pour des studios ou T2, j’enlève systématiquement 1 mois minimum car il y a pas mal de turn-over et d’étudiant donc des vacances locatives.
Après j’investi dans une ville ou les petites surfaces sont souvent loués à des étudiants qui recherche un bien à partir de mi août. et le quitte mi juillet….

christophe


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#16 27/11/2014 19h23 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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@cricri77700
Je n’ai vu aucune offense dans votre phrase de transition.

Pour votre méthode d’enlever un ou deux mois , pourquoi pas …

Si votre immeuble est rempli de studio cela revient à comptabilisé tous les lots en vacances locatives durant l’été.

Ceci diminue votre cash flow annuel mais vous devez alors avoir un cash flow plus important mensuellement pour couvrir sans débourser les échéances mensuelles  de votre emprunt.

Et là , je vous conseille justement de ne pas avoir un immeuble constitué que de studios car on voit la limite avec les vacances locatives.

Un immeuble doit être constitué de 1 , T1 , T2 et T3 qui ont l’avantage de ne pas être vide en même temps , de pouvoir passer  un locataire d’un lot à un autre.

Philippe


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#17 28/11/2014 10h11 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Philippe et les autres,

En avançant sur ma réflexion, il y a toujours une question en suspend et j’ai eu aujourd’hui une réponse n’allant pas dans le sens souhaité.

Dans le cadre de l’achat de cet immeuble, avec 2 lots en meublés et un lot en bail commercial  j’ai effectué ma modélisation en amortissant l’ensemble sur un même calcul.
Mais puis-je passer les revenus du bail commercial au format LMNP avec les avantages liés à l’amortissement ?
Est-ce que la simulation la plus adéquate ne serait pas de regarder au prorata des surfaces, un calcul LMNP et un calcul micro-bic au réel pour le bail commercial ?

Merci de vos éclairages.

Félix

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#18 28/11/2014 11h19 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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@asmfan13

L’amortissement se fait en nom propre sur les logements meublés.
A ma connaissance pas sur les locaux commerciaux que je ne connais pas.

Vous pourriez amortir l’ensemble de l’immeuble dans le cadre d’une SCI IS mais nous changeons de registre et de débat.

Ça s’arrange pas vos calculs , je pense que le débat sur cet immeuble va être bientôt terminé faute de rentabilité ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#19 28/11/2014 11h23 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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j’en ai bien peur…je vais quand même pousser le calcul smile

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#20 16/12/2014 16h03 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Un mot pour vous dire que le proprio n’a pas voulu de mon offre "indécente"….J’ai eu beau lui dire que c’était la faute de Philippe, rien n’y a fait.

On rajoute a ca un mois de Décembre très occupé par le boulot.

Ma conclusion : continuer de suivre le marché, ne pas sauter sur une annonce d’agence et arriver avec un questionnaire long comme le bras pour bien tout vérifier.

Cette première tentative a été très enrichissante car je pense savoir ce que je veux et peux faire.

J’espère revenir vers vous sous peu…

PS : il semblerait que vous pouvez bénéficier du statut LMNP avec un bail commercial au milieu de vos lots…il faut qu’il soit meublé par vos soins….

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#21 16/12/2014 19h08 → Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net... (amortissement, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Belle reconnaissance ….

Je vous conseille , je vous évite un désastre immobilier et c’est de ma faute car vous n’avez pas pu acheter.

Au moins , vous avez appris , vous comprenez mieux les points à étudier , bon recherche pour la suite

Philippe

P.S : J’espère que vous me remercierez quand vous aurez effectuer un bon achat grâce à moi


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