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#1 22/11/2014 09h52 → Fin de bail commercial 3/6/9 : comment réviser le loyer ? (bail commercial)

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Bonjour,

j’ai des doutes et des interrogations, j’ai donc besoin d’aide….
J’ai acquis il y a 2 ans un petit immeuble avec un local commercial.
Le locataire est en place depuis aout 2002 jusqu’en juin 2004 avec un bail précaire.
Ensuite un bail 3/6/9 a été signé le 1er juillet 2004, le contrat se finit donc fin juin 2015.

Je me dois donc de refaire un nouveau contrat de bail, seul ou chez un notaire ?
Le loyer n’a jamais été réévalué par l’ancien propriétaire et donc je souhaiterai le modifier. Mais dans quelles mesures ? Le loyer actuel de 370€ est bas, les commerces dans la rue est d’environ 500€.
Je ne souhaite pas augmenter d’autant mais me rapprocher des 430 -450 €.
Puis je le faire ? ou dois je l’augmenter selon un barême ?

Quelles sont les nouvelles spécificités à rajouter dans un contrat de bail commercial ? accès handicapés etc…

Comment cela se passe si le locataire refuse l’augmentation ?

Merci de vos retours

Dernière modification par pontneuf (22/11/2014 09h57)

Mots-clés : bail commercial

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#2 22/11/2014 11h13 → Fin de bail commercial 3/6/9 : comment réviser le loyer ? (bail commercial)

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Bonjour,

Je vous met ici deux liens vers des articles parlant de les points que vous abordez ici

Bail commercial : de combien peut être augmenté le loyer ?

Droit à l’augmentation du loyer du bail commercial par le bailleur au-delà de douze ans

J’espère que vous trouverez les réponses à toutes vos questions.

Dernière modification par thierry83 (22/11/2014 11h15)

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#3 22/11/2014 11h16 → Fin de bail commercial 3/6/9 : comment réviser le loyer ? (bail commercial)

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Merci pour le lien
Mais je crois que tout a changé depuis 2010 et depuis la loi PINEL 2014.
On est perdu avec tous ces changements…

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#4 22/11/2014 14h03 → Fin de bail commercial 3/6/9 : comment réviser le loyer ? (bail commercial)

Modérateur
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Voyez plutôt Prolongation ou renouvellement d’un bail commercial et un professionnel des baux commerciaux.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 25/11/2014 08h57 → Fin de bail commercial 3/6/9 : comment réviser le loyer ? (bail commercial)

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Bonjour Pontneuf,

J’ai juste un petit souci avec la dat de fin de votre bail commercial.
Vous indiquez avoir signé un bail 3/6/9 en juin 2004. Or pour moi, 2004 + 9 = 2013, pas 2015 !

Augmenter le loyer lors du renouvellement peut s’avérer être un casse-tête.
De plus, comme vous le mentionnez, la loi Pinel prévoit un plafonnement de l’augmentation à +10% il me semble.

Si la date d’expiration était effectivement en 2013, alors vous pouvez aussi attendre 1 an et demi de plus.
En effet, le plafonnement du loyer saute pour les baux d’une durée effective de plus de 12 ans, et il me semble que cette règle n’a pas été touchée par la loi Pinel (cf. Le dispositif définitif de la réforme Pinel des baux commerciaux  - FIDAL avocats : le blogFIDAL avocats : le blog)

A vous de voir…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#6 25/11/2014 10h30 → Fin de bail commercial 3/6/9 : comment réviser le loyer ? (bail commercial)

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Bonjour,

Siocnarf a écrit :

Augmenter le loyer lors du renouvellement peut s’avérer être un casse-tête.De plus, comme vous le mentionnez, la loi Pinel prévoit un plafonnement de l’augmentation à +10% il me semble.

je vous confirme cette information, la loi Pinel de 2014 dont le décret d’application a été publié ce mois ci encadre séverrement les loyers. Comme le dit Siocnarf, l’augmentation est plafonnée à 10% par an. et pire, la base de calcul des 10% reste le loyer initial pour les années suivantes.

Dans votre cas, le loyer actuel est de 370 euros, vous ne pourrez donc l’augmenter que 37€ en année 1, de 37€ en année 2, etc…


Edit : Après vérification, la base de calcul des 10% est bien l’année n-1.

Dernière modification par Matmat (26/11/2014 14h24)

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#7 25/11/2014 17h56 → Fin de bail commercial 3/6/9 : comment réviser le loyer ? (bail commercial)

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@siocnarf  j’ai écris trop vite, le bail avait été reconduit en précaire en 2004.
Le bail 3/6/9 actuel a été signé le 1er juillet 2006 donc il ne me reste qu’un mois pour proposer une nouveau bail.
Par contre vu ce qu’ecris Matmat je ne peux que réévaluer de 10% !!! alors que le loyer était sous estimé, je comptais profiter de ce changement de bail pour repartir sur des bases correctes, celles de ce qui se fait dans la rue.

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#8 25/11/2014 22h07 → Fin de bail commercial 3/6/9 : comment réviser le loyer ? (bail commercial)

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Bonsoir,

@Matmat,
A priori, la base de calcul est n-1: "En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente"
Article L145-34 du code du commerce.
Cela signifie que en n, on augmentera de 37€ (dans votre exemple), e, n+1, on augmentera de 40,7€ (10% de 370+37).

Ce n’est applicable que si les 1° à 4° ont subi une modification:
(1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ; )
Ou si le bail à plus de 9 ans.

En dehors de ces cas particuliers, l’augmentation possible n’est que celle de l’indice.

@pontneuf,
Si votre local vaut clairement plus le prix auquel il est loué (même si vous le majoreriez de 10%), une solution est peut être de jouer cartes sur tables avec votre locataire.
Dites lui que vous voulez augmenter le loyer eu égard à la valeur locative réelle du local.
- S’il est d’accord, interrompez le bail au terme des 9 ans puis faites en un neuf avec peut être une latence (1WE par exemple, durée à valider avec un avocat, peut être).
- s’il refuse, mettez fin au bail: il faut être sûr de pouvoir louer plus cher après…
- si vous n’êtes pas sûr et qu’il refuse, vous n’aurez que la possibilité d’augmenter dans la limite de 10%.

Tenez nous au courant,

Bonne soirée,
K16

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#9 26/11/2014 09h37 → Fin de bail commercial 3/6/9 : comment réviser le loyer ? (bail commercial)

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pontneuf a écrit :

donc il ne me reste qu’un mois pour proposer une nouveau bail.

Non ! Il ne vous reste pas qu’un mois.
Si vous ne renouvellez pas, le bail se reconduit tacitement aux mêmes conditions.
Vous pourrez le renouveller n’importe quand.

Et merci d’avoir apporté la précision !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#10 26/11/2014 12h26 → Fin de bail commercial 3/6/9 : comment réviser le loyer ? (bail commercial)

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Merci Siocnarf

Donc d’après toi je n’ai pas intérêt à refaire un nouveau bail pour un 3/6/9 ? je souhaitais le refaire via mon notaire afin d’être carré auprès du locataire.
et donc si je ne fais rien je serai libre d’augmenter le loyer ?

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