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#1 17/11/2014 01h04 → Résidence principale : acheter un studio comptant ou louer ? (comptant, credit, location)

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Salut à tous,

J’aimerais bénéficier de votre expérience.
J’ai 28 ans et 110 000 euros d’épargne.
Je suis célibataire. Je compte m’installer prochainement a Annemasse.

J’hésite entre louer un studio pour 450-500 euros, ou acheter. Pour 95 000 euros frais de notaire inclus il y a des studios de 25-30m2 avec balcon et parking, dans le centre.

Si j’achète je compte donc y habiter dans un premier temps puis le mettre en location plus tard, quand ma situation familiale aura évoluée.
Si j’achète a crédit je ne pourrais pas défiscaliser les intérêts car je compte travailler en suisse voisine.
Je ne connais pas le marché locatif d’Annemasse, si ce n’est que c’est une ville attractive économiquement car près de Genève et qu’avec la construction du métro entre les deux villes elle devrait le devenir encore plus.

Dans ma situation vous ferriez quoi? Bien sûr je ne compte pas me précipiter et si je me décide ce sera avec un plan bien ficelé mais dans l’absolu que pensez vous de ce projet?

Votre avis m’intéresse! Particulièrement si vous connaissez le secteur.

Mots-clés : comptant, credit, location

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#2 17/11/2014 01h16 → Résidence principale : acheter un studio comptant ou louer ? (comptant, credit, location)

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Je connais un peu le coin, pourquoi avez-vous choisi Annemasse plutôt que Saint-Julien ou Thoiry ? Connaissez-vous la ville, les parties frontalières nord et sud de Genève ? Si ce n’est pas indiscret, où, géographiquement, allez-vous bosser en Suisse (ça compte dans le choix de l’emplacement) ?

J’ai vécu dans les deux et ai préféré l’Ain à la HS (chacun ses goûts) : proximité de Bellegarde TGV, de Cointrin, moins de circu etc.

En France, pour la résidence principale, la déduction des intérêts d’emprunt n’existe plus donc ne le prenez pas en ligne de compte.

Pourquoi un studio ? Combien de temps pensez-vous rester dans ce logement ?


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#3 17/11/2014 02h29 → Résidence principale : acheter un studio comptant ou louer ? (comptant, credit, location)

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Je rejoins l’avis précédent c’est bien d’expérimenter la ville j’ai vécu deux ans a Annemasse ville dortoir triste pour pas dire morte… avec une délinquance plus visible car la ville est petite. Malgré un permis frontalier et salaire suisse j’avais quitté le navire la qualité de vie n’a pas de prix…après je conçois c’est une question de gout…


"Ami au prêter, ennemi au rendre"

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#4 17/11/2014 08h31 → Résidence principale : acheter un studio comptant ou louer ? (comptant, credit, location)

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Merci pour vos réponses!

Je connais quand même un peu Annemasse (j’habite Annecy).
Vu les difficultés a se garer dans le centre de Genève je compte m’y rendre par les transports en commun. Je bosse en décalé et seul Annemasse est desservie avec des amplitudes horaires assez larges. Et c’est aussi moins cher que les communes environnantes.
C’est aussi pour la vie sociale, pouvoir sortir prendre un verre sans devoir reprendre sa voiture.

Pourquoi un studio? Seul je n’ai pas besoin de plus, et a terme plus facile a louer qu’un T2. Si j’étais en couple je viserais directement un T3 ou T4 mais ça n’est pas le même budget et je vois ça comme un achat a faire à deux.

Mais vous avez raison, je dois d’abord vivre sur place. Cependant comme a terme je compte le louer, ça n’est pas dramatique si le ville ne me plaît pas, tant que je trouverais des locataires!

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#5 17/11/2014 09h10 → Résidence principale : acheter un studio comptant ou louer ? (comptant, credit, location)

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Attention, si vous souhaitez le mettre en location plus tard, d’une part la rentabilité affichée au départ est faible (4% bruts?), mais en plus si vous n’avez pas d’emprunt dessus il ne vous restera pas grand chose après passage par la case fiscalité.

Le problème de fond, c’est vraiment se positionner sur un studio en tant que RP, avec des critères de choix propres à la RP, alors qu’étant jeune, la probabilité est très forte de vouloir plus grand très rapidement. De ce fait, si vous devez acheter un studio, si j’étais vous je chercherais un bien un peu plus rentable, et je le financerais à crédit, anticipant sur un départ dans deux ou trois ans.

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#6 17/11/2014 09h57 → Résidence principale : acheter un studio comptant ou louer ? (comptant, credit, location)

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Bonjour,
C’est évident que si vous tenez vraiment à acheter ce studio pour y habiter et le louer dans 3 ans, il faut absolument l’acheter à crédit.
Imaginez-vous dans 3 ans, sur votre déclaration 2044, vous allez déduire quoi?
-la taxe foncière
-le forfait de 20 €
-quelques charges de copro
-assurance PNO
-et c’est tout je crois…

Vous allez vous priver d’une des plus grosse possibilité de déduction, les intérêts d’emprunts.

Selon votre TMI, vous risquez de laisser 50% ou plus des loyers encaissés au fisc.

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#7 17/11/2014 10h57 → Résidence principale : acheter un studio comptant ou louer ? (comptant, credit, location)

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Je vous recommande vraiment de vivre quelques mois en location à Annemasse, avant de prendre votre décision (je connais bon nombre de frontaliers qui après un premier pied-à-terre à Annemasse sont partis vivre alentour dès que leur budget le leur a permis). Le centre-ville est pâlichon, la zone frontalière est affreuse, la zone périphérique jouit d’une mauvaise réputation … Passer d’Annecy à Annemasse, ça va vous faire un choc ! smile

Il y a de beaux immeubles et du neuf à Annemasse, bien entendu, mais de ce que j’ai visité ne m’y a plû.

Comme dit par les intervenants précédents, acheter cash pour mettre en location à terme avec un rapport estimé de 4% brut ne sera pas optimal d’un point de vue fiscal.


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#8 17/11/2014 14h42 → Résidence principale : acheter un studio comptant ou louer ? (comptant, credit, location)

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A votre place, je louerais un studio pour me loger (cf tout ce qui a été dit déjà), et j’investirais une  partie des 110 000€ d’épargne dans quelque chose avec de meilleures caractéristiques (ratio rendement net/risque + besoin de suivi en particulier) qu’un achat à 95k€ d’un studio loué nu pour percevoir un loyer brut de 450-500€, en utilisant le levier du crédit (avec intérêts déductible du revenu foncier) si c’est un achat immobilier.


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#9 17/11/2014 15h11 → Résidence principale : acheter un studio comptant ou louer ? (comptant, credit, location)

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D’accord avec GBL, vos 110k rémunérés 2.5% produiront plus de richesse qu’un investissement locatif payé cash avec 5,5% de renta brute (auxquels vous devez soustraire : IRPP+PS+foncière+charges copro+vacance locative+risque d’impayé+Assurance PNO+travaux d’embellissement en raison du probable turn-over).


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#10 17/11/2014 15h47 → Résidence principale : acheter un studio comptant ou louer ? (comptant, credit, location)

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Avez-vous un contrat de travail Suisse ? Y avez vous déjà travaillé ?

Avant d’acheter avez-vous étudié le marché immobilier, le futur tracé du Ceva, la politique fiscale genevoise… ?

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#11 17/11/2014 17h23 → Résidence principale : acheter un studio comptant ou louer ? (comptant, credit, location)

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Merci pour vos lumières.

Donc d’un point de vue investissement ça n’est pas une bonne idée, c’est surtout ça qui est difficile à appréhender pour un néophyte.

Pour le reste non je n’ai jamais travaillé en suisse mais j’ai un boulot relativement recherché (infirmier). Je connais du monde qui y bosse je suis au courant que le salaire est intéressant mais le reste n’est pas tout rose.

Dans l’absolu je préfère vivre près de mon boulot sans me fatiguer dans les trajet même si le coin n’est pas folichon, et faire des bornes le weekend pour aller dans des coins sympas (et la région n’en manque pas), plutôt que de vivre dans un coin sympa et m’épuiser dans les trajets quotidiens jusqu’au boulot.

Enfin bref je changerais peut-être d’avis une fois sur place!
Merci encore d’avoir pris le temps de me répondre.

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#12 17/11/2014 22h00 → Résidence principale : acheter un studio comptant ou louer ? (comptant, credit, location)

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Bonjour,

Rien que les frais de notaires (argent que vous êtes prêt à "perdre" juste pour être propriétaire d’un studio qui ne vous satisfera probablement plus dans quelques années) vous permettraient de vivre locataire de la même surface pendant 15 à 16 mois. Si vous y ajoutez les frais de copro, la taxe foncière, quelques travaux dans la copro, des menues réparations, vous avez déjà un budget disponible pour y vivre locataire pendant 2 ans.

Le prix de votre achat (88k€) placé à 5% vous rapporterait environ 300€ par mois après impôts, soit un effort financier de seulement 150€ pour vous loger comme vous le souhaitez. Pourquoi vous prendre la tête ? Gardez votre liberté géographique, votre liberté de pouvoir changer d’employeur, votre liberté de changer de logement à moindre frais, votre liberté de voyager, votre liberté de gérer votre patrimoine à distance, votre liberté de "claquer la porte" à tout moment, votre liberté de rencontrer l’amour au bout du monde … restez libre !

Les lois étant de plus en plus des "interdiction de" ou des "obligation de", vous avez ici la possibilité financière de rester libre, profitez-en !


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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