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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 15/11/2014 13h11 → Investissement locatif un immeuble de rapport à Lyon... (immo, lyon)

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Bonjour à tous,

Ma présentation : Info • Forums des investisseurs heureux

Cela fait un moment que je souhaite me lancer dans l’immobilier physique mais n’ai jamais trouvé *pris* le temps de parcourir de manière assidue les sites du type LBC ou SeLoger. Habitant à Paris, je souhaite plutôt focaliser mes recherches sur une ville de Rhone Alpes, région que je souhaite rejoindre dans quelques années.

J’ai fait la connaissance d’un chasseur d’appartements, qui par son réseau, me propose un appartement de 58 m², typique lyonnais (pièces très hautes…), qui a été coupé en deux studios de 27 et 31 m² (chacun à son compteur électrique), actuellement loués à des étudiants. Je n’ai pas encore la date de construction de l’immeuble, mais il date des années 30, a priori.

L’immeuble est situé dans un quartier étudiant, pas loin du centre. On est, d’après les sites internet consultés, à 3300 € du m² dans ce quartier.

Les appartements sont loués aujourd’hui, à deux étudiants, meublés. Le loyer annuel est de 11 800 € et les charges annuelles sont de 700 €.

La personne en veut 180 000 € mis je pense qu’on peut négocier à 174 000 €, ce qui porterait le prix du m² à 3000 €. A cela s’ajouterait la com du chasseur d’appart (5 k€).

Je lis régulièrement ici que pour un premier investissement, il faut aller chercher une rentabilité plus importante que celle que je peux trouver dans ce projet. Malgré tout, je suis attaché à la localisation et je me dis que cela peut être un bon compromis.

Qu’en pensez vous ? peut-on trouver mieux à Lyon ?

Merci beaucoup.

Dernière modification par Treasure (15/11/2014 13h15)

Mots-clés : immo, lyon

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#2 15/11/2014 13h41 → Investissement locatif un immeuble de rapport à Lyon... (immo, lyon)

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Bonjour Treasure. Comme vous êtes sur Paris, et que votre projet de vous rapprocher de la région lyonnaise semble être plutôt du moyen terme (en supposant que d’autres circonstances ne vous amènent pas à changer d’avis) comment avez-vous envisagé le gérance de ces biens? Louer des logements étudiants impose un taux de rotation plus grand. Sans parler des éventuels problèmes à régler…

Par ailleurs renseignez vous bien sur la copropriété, les charges liées au syndic, la TF, les travaux éventuels… toutes choses qui peuvent encore plomber un peu plus un taux de rentabilité déjà peu élevé dans les grandes métropoles.

Cordialement

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#3 15/11/2014 14h24 → Investissement locatif un immeuble de rapport à Lyon... (immo, lyon)

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Je pars sur une rotation tous les deux ans pour des étudiants (sans expérience sur la chose, d’après ce que j’ai pu lire sur internet).

Je ne pense pas passer par une agence pour la gestion. Paris Lyon c’est 2 heures de train, ça reste jouable d’y aller en cas de gros pb. Mais encore une fois, comme je n’ai pas d’expérience, je peux me tromper sur la fréquence des a/r nécessaires pour la bonne marche de ce projet.

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#4 16/11/2014 18h50 → Investissement locatif un immeuble de rapport à Lyon... (immo, lyon)

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Cher Treasure,

Au vu de votre présentation, je ne suis pas sur que se lancer dans de l’investissement locatif à distance soit une bonne idée. En effet Lyon n’est "qu’à" 2h de train mais entre l’écrire et le mettre en pratique il y a un fossé : on parle de 2 logements étudiants donc 2 fois plus de visites à faire, 2 fois plus d’interventions à effecter si nécessaire, etc. Cela, en plus d’impliquer des frais relativement importants (billets de trains), ne sera pas sans impact sur votre emploi du temps et temps libre.
Il serait, à mon sens, plus pertinent d’attendre que vous déménagiez dans la région pour le faire.
Une autre alternative serait de faire appel à une agence pour la gestion locative mais comme tout, cela impactera le rendement net.

Etant donné que vous semblez dégager un salaire élevé en travaillant en conséquence sans compter votre deuxième société, je vous invite à adopter une approche "temps horaire" : à combien estimez-vous votre temps libre ? Est-il plus judicieux de consacrer ce temps libre à gérer 2 investissements locatifs qui ne vous rapporteront que 3-4% net au mieux (calculs à la louche) ou bien serait-il préférable de consacrer ce temps à s’auto-former en gestion financière : bourse, fiscalité, etc.
Si vous tenez à avoir de l’immobilier dans votre patrimoine, vous avez la possibilité d’investir dans des SCPI ou des REIT.

Il sera toujours temps, une fois que vous aurez déménagé, de se consacrer à l’investissement locatif. De plus cela vous laisse le temps de trouver un bien offrant un rendement plus élevé.

Ceci est mon avis, je vous laisse seul juge de la situation.

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#5 16/11/2014 18h56 → Investissement locatif un immeuble de rapport à Lyon... (immo, lyon)

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bonjour

je rejoins Tokoji, vu votre emploi du temps décrit dans votre présentation l’investissement dans l’immobilier physique à distance n’est pas une bonne idée selon moi.
En plus vous envisagez de la location étudiante, cela peut prendre beaucoup de temps car beaucoup considèrent qu’ils n’ont rien à faire dans un appartement et vous contactent pour le moindre problème.
mativest

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#6 17/11/2014 02h19 → Investissement locatif un immeuble de rapport à Lyon... (immo, lyon)

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Bonjour

Si on met de coté le fait d’être loin ce qui importe c’est la rentabilité net du bien, et à Lyon c’est clairement pas l’endroit rentable niveau location étudiant en plus du turn over…

En plus en cherchant bien deux studios proches du campus principal (Villeurbanne) c’est 140 000euros bien négocié et sans frais de "chasse"

Lyon si on cherche la rentabilité il faut viser les quartier pas chères et pas un jolie bien dans le centre de lyon… c’est sur ça fait moins cool de dire j’ai un appartement a vaulx en velin ou bel air les brosses mais les chiffres sont la.

A réfléchir en tout cas je vous souhaite de réussir


"Ami au prêter, ennemi au rendre"

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#7 18/11/2014 23h15 → Investissement locatif un immeuble de rapport à Lyon... (immo, lyon)

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Merci à tous pour votre retour, je vais étudier cela de près.

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#8 21/11/2014 10h23 → Investissement locatif un immeuble de rapport à Lyon... (immo, lyon)

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Si je peux apporter ma contribution étant moi même sur la région lyonnaise.

J’ai acheté mon premier studio il y a 18 mois.
Pour le taux de roulement des locataires comptez plutôt 1 an, 2 ans me parait un peu optimiste sauf si vous envisagez d’offrir 1 mois de loyer sur la période estivale. Pour ma part j’en ai eu 3 en 18 mois. Mais Lyon reste un endroit sûr pour faire du locatif, je n’ai eu aucune vacance à ce jour.

Concernant le prix sur des petites surfaces on est effectivement autour de 3100/3300€ du m² après il faut voir la localisation du bien. Les affaires à un prix moindre sont rares et il faut être très réactif, ce qui pose problème dans votre cas vu la distance. Mais même à des tarifs usuels on peut obtenir une rentabilité "correcte" en gérant soit même le bien.

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